Cour de cassation de Belgique
Arret
1828
NDEG C.10.0259.F
1. P.D.,
2. V. D.,
agissant tant en nom personnel qu'en qualite d'heritiers de leur pere,M.D.,
demandeurs en cassation,
representes par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile,
contre
W. G.,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 17 decembre2009 par la cour d'appel de Mons.
Par ordonnance du 20 aout 2012, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general delegue Michel Palumbo a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
Articles 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 et 2238 du Code civil
Decisions et motifs critiques
L'arret decide que le defendeur a acquis par usucapion la propriete de laparcelle cadastree 328f, par tous ses motifs reputes ici integralementreproduits et, specialement, par les motifs que :
« Le premier juge a procede à une analyse pertinente des actesauthentiques produits par les (demandeurs).
Il a pertinemment ecarte la convention du 18 fevrier 1976. L'expertTambour a en effet conclu que les parcelles 327a, 328a et 329a surlesquelles porte ladite convention sont situees au-delà de la parcelle332m 9, en maniere telle qu'elles ne concernent pas le present litige.
C'est avec bon sens que le premier juge a souligne que les actes du20 janvier 1972 du notaire B. et du 6 mai 1975 du notaire C. n'etaient pasformellement entaches d'erreur des lors que l'echange intervenu en 1952n'avait pas fait l'objet d'un acte authentique et n'etait donc pasopposable aux acquereurs.
Il reste toutefois que ces actes ne tiennent pas compte de la modificationde la situation intervenue en 1952 mais precisent qu'ils portent sur desparcelles tenant ou ayant ten(u) au ruisseau, aux vendeurs ou à G. et auchemin Baraque Bertine.
L'expert conclut que le tronc,on du chemin Bertine qui touche la proprietedes (demandeurs) ne peut etre que la partie du chemin qui se situe dans leprolongement du chemin Bertine proprement dit et qui porte le numero decadastre 328e.
Il precise egalement que : `Les modifications des lieux sont telles qu'unhomme normalement constitue et jouissant de ses facultes mentales, sansetre un specialiste, aurait pu se rendre compte que le plan du cadastre de1972 et 1975 n'etait plus conforme à la realite du terrain' (rapportd'expertise, deuxieme partie, p.30).
La cour [d'appel] partage toutefois les reserves exprimees sur ce pointpar le premier juge dans la mesure ou la parcelle litigieuse 328f fut àl'origine formee par une partie de la parcelle 346c, une partie de laparcelle 347a et la parcelle 348a (et non pas 328a comme le precisenterronement les [demandeurs]) acquises par les (demandeurs) suivant actesdu 6 mai 1975 et du 18 fevrier 1976 (rapport d'expertise, p. 16).
Les attestations deposees par la commune d'Estinnes ne sont pas à cetegard determinantes puisqu'elles mentionnent que le chemin BaraqueBertinne s'etendait entre la rue des Trieux et la rue du Moulin, ce quipourrait correspondre à l'ancienne assiette du chemin 25.
C'est de maniere pertinente que le premier juge a rappele les principesfondant l'usucapion que la cour [d'appel] tient ici pour reproduits.
La cour [d'appel] fait egalement siens les judicieux motifs du premierjuge qui l'ont amene à considerer que (le defendeur) pouvait pretendre àl'acquisition de la parcelle 328f, ayant exerce sur celle-ci unepossession conforme à l'article 2229 du Code civil.
Outre le fait que (le defendeur) s'est toujours comporte comme leproprietaire des lieux, il ne saurait etre question de l'existence d'unbail à ferme des lors que l'acte du 18 fevrier 1976 concerne une parcellecadastree 328a, laquelle est etrangere au present litige »,
et par les motifs du premier juge que :
« Suite au deces de feu H. G. et de son epouse, leurs heritiers, dont (ledefendeur), vendirent aux epoux G.-B., `à Estinnes-au-Mont, une proprietecomprenant buvette, cabines, bassin de natation, etang de peche, etang,jardin et terrain, paraissant cadastree section B, nDEG 349d, 346c, 345c,349c, 348a, 347a et 346b, pour une contenance de 1ha 82 a tenant ou ayanttenu au ruisseau, aux vendeurs, au chemin Baraque Bertine et sise rue duMoulin ou la buvette est cotee nDEG 25'.
Cet acte ne reprend pas l'ancienne assiette du chemin nDEG 25 mais lesparcelles qui sont actuellement cadastrees 328e et 328f (rapport de M.Tambour, p. 32).
Selon l'expert, le chemin `Baraque Bertine' mentionne dans l'acte de 1972ne peut etre que la nouvelle assiette du chemin nDEG 25 creeeposterieurement à l'arrangement de 1952 sur la parcelle 328e (...).
Un doute persiste cependant quant à ce, des lors que le chemin `BaraqueBertine' s'etendait entre les actuelles rue des Trieux et rue du Moulin etse terminait à l'entree du complexe de loisir `Estinnes plage', ainsi quecela ressort notamment des diverses attestations produites aux debats parla commune d'Estinnes (...).
Il est possible que la mention `Chemin Baraque Bertine' dans l'acte de1972 vise en fait l'ancienne assiette du chemin nDEG 25.
Il n'est donc pas permis, à partir de ce seul element, de considerer quel'acte de vente du 20 janvier 1972 ne concerne pas les parcelles situeesau nord de l'actuel trace du chemin nDEG 25 et ce, d'autant moins queledit acte vise expressement les parcelles 347a et 348a, qui formeront parla suite la parcelle 328f, situee elle aussi au-delà de l'actuelleassiette du chemin nDEG 25.
Le bien fut ensuite revendu aux epoux D.-P. par acte du 6 mai 1975 dunotaire C..
Il n'y a pas lieu de tenir compte à cet egard des considerations del'expert judiciaire aux termes desquelles les actes du 20 janvier 1972 etdu 6 mai 1975 seraient `entaches d'erreur' en ce qu'ils ne tiennent pascompte de la `vente sous seing prive' de 1952.
Comme releve ci-dessus, la vente (?) envisagee en 1952 ne fut finalementpas realisee, de sorte que c'est à juste titre que les notairesinstrumentants ne tinrent pas compte de celle-ci dans leurs actes.
(...) Jusqu'au 20 janvier 1972 à tout le moins, la parcelle actuellementcadastree 328f est demeuree dans le patrimoine de feu H. G. et de sesheritiers avant d'etre revendue aux epoux G.-B..
Le point de depart de la prescription acquisitive dont se prevaut (ledefendeur) ne saurait etre anterieur à cette date, l'usucapion n'etantpossible, par definition, que dans le chef du possesseur d'une chose.
Nonobstant les ventes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975, (le defendeur)est reste en possession de la parcelle 328f et s'est comporte comme s'ilen etait le veritable proprietaire, cloturant et entretenant celle-ci.
Il n'apparait pas que les epoux G.-B. puis les epoux D.-P. eurent à unmoment quelconque la possession de ladite parcelle.
Cette situation s'explique notamment :
- par le fait qu'en 1952, il fut procede à la modification du trace duchemin nDEG 25 sans que cette modification ne fut regularisee en droit,l'ancien tronc,on etant abandonne de fait par la commune et integre à lapropriete de feu H.G. ;
- par la grande confusion regnant au niveau des references cadastrales deplusieurs parcelles des environs et l'absence de mise à jour des donneesdu cadastre.
D'apres les (demandeurs), cette occupation des lieux par (le defendeur)s'expliquerait par un bail à ferme verbal (expertise, p. 7).
Aucun bail n'est mentionne dans les actes du 20 janvier 1972 et du 6 mai1975.
Un bail verbal relatif à la pature cadastree 328a est mentionne dansl'acte du 19 fevrier 1976 mais est etranger au present litige, commereleve ci-avant.
Les (demandeurs) ne produisent aucun element de nature à demontrerl'existence d'un bail relatif au bien litigieux (quittance de loyer, etatdes lieux, etc).
En outre, (le defendeur) ne s'est pas comporte comme un simple locatairemais bien comme un veritable proprietaire.
Il fit proceder au bornage du terrain le 6 septembre 1985 (piece 14,expertise).
En 1996, il sollicita et obtint l'autorisation du college echevinal decouper les peupliers plantes sur la parcelle.
Lors des reunions intervenues en 1999, il confirma qu'il se consideraitcomme proprietaire de la parcelle litigieuse.
Cette croyance semble d'ailleurs avoir ete partagee par les (demandeurs)puisqu'il n'apparait pas qu'ils auraient conteste la situation actuelleavant 1999, au moment des reunions organisees par la commune.
Il decoule de ce qui precede que le (defendeur) a exerce sur la parcelle328f une possession continue et non interrompue, paisible, publique, nonequivoque et à titre de proprietaire pendant plus de trente ans,conformement à l'article 2229 du Code civil.
Il en a par consequent acquis la propriete par usucapion ».
Griefs
En vertu de l'article 2229 du Code civil, il faut, pour pouvoir prescrire,une possession continue et non interrompue, paisible, publique, nonequivoque et à titre de proprietaire, la possession etant definie parl'article 2228 du meme code comme « la detention ou la jouissance d'unechose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerc,ons par nous-memes,ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ».
La faculte d'usucaper est refusee par l'article 2236 du Code civil à ceuxqui possedent pour autrui, tels le fermier, le depositaire, l'usufruitieret tout autre qui detient precairement la chose du proprietaire. Parapplication de l'article 2231 du Code civil, celui qui a commence àposseder pour autrui est toujours presume posseder au meme titre, s'il n'ya preuve du contraire. Neanmoins, en vertu de l'article 2238 du Codecivil, le titre de detention peut se trouver interverti en un titre depossession, soit par une cause venant d'un tiers, soit par lacontradiction opposee au droit du proprietaire, de sorte que le detenteurdevenu possesseur puisse desormais usucaper.
Lors d'une vente, le vendeur, jusque-là possesseur du bien vendu, endevient simple detenteur en raison de la perte de l'animus, c'est-à-direde l'intention de se comporter comme proprietaire ou titulaire d'un droitreel sur ce bien, par la reconnaissance qu'il fait des droits del'acquereur sur celui-ci. En effet, en vertu des articles 1138 et 1583 duCode civil, l'obligation du vendeur de transferer la propriete se realiselors de l'echange des consentements de sorte que l'acquereur devientproprietaire des cet instant, ce que le vendeur reconnait necessairement.La vente produit ainsi un effet analogue à celui du constitutpossessoire.
Il se deduit de l'ensemble de ces dispositions qu'à defaut d'animus etpar consequent de possession, le vendeur n'est pas fonde à acquerir parprescription un droit de propriete sur le bien dont il continue à avoirla mainmise materielle (corpus), sauf, le cas echeant, à rapporter lapreuve d'une interversion de titre.
En l'espece, en considerant que « la parcelle litigieuse 328f fut àl'origine formee par une partie de la parcelle 346c, une partie de laparcelle 347a et la parcelle 348a (...) acquises par les (demandeurs)suivant actes du 6 mai 1975 et du 18 fevrier 1976 » et que « c'est avecbon sens que le premier juge a souligne que les actes du 20 janvier 1972du notaire B. et du 6 mai 1975 du notaire C. n'etaient pas formellemententaches d'erreur des lors que l'echange intervenu en 1952 n'avait pasfait l'objet d'un acte authentique et n'etait donc pas opposable auxacquereurs », tout en se referant à l'analyse pertinente par le premierjuge des actes authentiques produits par les demandeurs, l'arret reconnaitque, par acte du 20 janvier 1972, le defendeur a vendu aux auteurs desdemandeurs ses droits de coproprietaire indivis dans la parcelle cadastreenDEG 328f.
Des lors que, par cette cession, le defendeur etait devenu simpledetenteur de ladite parcelle, l'arret n'a pu decider, sans violer lesarticles 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 et 2238 du Code civil, que« (le defendeur) pouvait pretendre à l'acquisition de la parcelle 328f,ayant exerce sur celle-ci une possession conforme à l'article 2229 duCode civil » ni que « (le defendeur) s'est toujours comporte comme leproprietaire des lieux » des lors qu'il ne constate pas l'existence d'uneinterversion de titre dans son chef. Il n'est, partant, pas legalementjustifie (violation de toutes les dispositions visees au moyen).
III. La decision de la Cour
L'article 2229 du Code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, il fautune possession continue et non interrompue, paisible, publique, nonequivoque et à titre de proprietaire.
La possession est definie par l'article 2228 du meme code comme ladetention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ouque nous exerc,ons par nous-memes, ou par un autre qui la tient ou quil'exerce en notre nom.
En vertu de l'article 2236 de ce code, ceux qui possedent pour autrui neprescrivent jamais, par quelque laps de temps que ce soit ; ainsi, lefermier, le depositaire, l'usufruitier, et tous autres qui detiennentprecairement la chose du proprietaire, ne peuvent la prescrire, à moinsque, suivant l'article 2238, le titre de leur possession se trouveinterverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par lacontradiction qu'ils ont opposee au droit du proprietaire.
Il appartient au juge du fond d'apprecier en fait si le possesseur d'unbien, qui, apres l'avoir vendu, conserve sur lui une maitrise materielle,garde l'intention de se comporter à son egard comme un proprietaire oucomme le titulaire d'un droit reel, en telle sorte qu'il peut le possederutilement en vue de son acquisition par la prescription, ou si, à partirde la vente, il en devient seulement detenteur et ne peut, en consequence,l'acquerir par usucapion qu'en rapportant la preuve d'une interversion detitre.
L'arret constate que, par acte du 20 janvier 1972, les heritiers de H.G.et de son epouse, dont le defendeur, ont vendu leurs parts indivises dansdiverses parcelles, dont la parcelle litigieuse cadastree 328f, aux epouxG.-B. qui les ont revendues, le 6 mai 1975, aux epoux D.-P., auteurs desdemandeurs ; que, le 27 janvier 1972, lesdits heritiers ont realise unecession au profit du defendeur de leurs droits indivis dans d'autresparcelles ; qu'en depit de la premiere vente, le defendeur a continue àoccuper la parcelle litigieuse et que son action tend à entendre direqu'il en a acquis la propriete par prescription trentenaire.
Par adoption des motifs du premier juge, l'arret releve que, « nonobstantles ventes du 20 janvier 1972 et du 6 mai 1975, [le defendeur] est resteen possession de la parcelle 328f et s'est comporte comme s'il en etait leveritable proprietaire, cloturant et entretenant celle-ci ; qu'iln'apparait pas que les epoux G.-B. puis les epoux D.-P. eurent à unmoment quelconque la possession de ladite parcelle ; que cette situations'explique notamment par le fait qu'en 1952, il fut procede à lamodification du trace du chemin nDEG 25 sans que cette modification ne futregularisee en droit [et] par la grande confusion regnant au niveau desreferences cadastrales de plusieurs parcelles des environs et l'absence demise à jour des donnees du cadastre ; que, d'apres les [demandeurs],cette occupation des lieux par [le defendeur] s'expliquerait par un bailà ferme verbal [...] ; qu'aucun bail n'est mentionne dans les actes du 20janvier 1972 et du 6 mai 1975 ; qu'un bail verbal relatif à la paturecadastree 328a est mentionne dans l'acte du 19 fevrier 1976 mais estetranger au present litige [...] ; que les [demandeurs] ne produisentaucun element de nature à demontrer l'existence d'un bail relatif au bienlitigieux [...] ; qu'en outre, [le defendeur] ne s'est pas comporte commeun simple locataire mais bien comme un veritable proprietaire ; qu'il fitproceder au bornage du terrain [...] ; qu'en 1996, il sollicita et obtintl'autorisation du college echevinal de couper les peupliers plantes sur laparcelle ; que, lors des reunions intervenues en 1999, il confirma qu'ilse considerait comme proprietaire de la parcelle litigieuse [et] que cettecroyance semble d'ailleurs avoir ete partagee par les [demandeurs]puisqu'il n'apparait pas qu'ils auraient conteste la situation actuelleavant 1999 ».
L'arret a pu legalement deduire de ces elements que le defendeur avaitexerce sur la parcelle litigieuse une possession qui, des lors qu'ellerepondait aux conditions prevues par l'article 2229 du Code civil etqu'elle avait dure plus de trente ans, lui permettait d'acquerir lapropriete de cette parcelle par usucapion.
Le moyen ne peut etre accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux depens.
Les depens taxes à la somme de neuf cent quarante-neuf eurosquarante-quatre centimes envers la partie demanderesse et à la somme decent quatre-vingt-deux euros quatre-vingt-neuf centimes envers la partiedefenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Sylviane Velu, Alain Simon et Mireille Delange, et prononce en audiencepublique du dix septembre deux mille douze par le president ChristianStorck, en presence de l'avocat general delegue Michel Palumbo, avecl'assistance du greffier Fabienne Gobert.
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| F. Gobert | M. Delange | A. Simon |
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| S. Velu | D. Batsele | Chr. Storck |
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10 SEPTEMBRE 2012 C.10.0259.F/1
