Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.11.0379.N
M. D.,
Mr. Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. C. D.,
2. M. D.,
3. A. D.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 17 novembre2010 par le tribunal de premiere instance d'Ypres statuant en degred'appel.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 578, 595 et 1709 du Code civil ;
- articles 4, 6, 7, 8, S: 1er, 8bis, 11 et 14, alinea 1er, de la loi du 4novembre 1969 modifiant la legislation sur le bail à ferme et sur ledroit de preemption en faveur des preneurs de biens ruraux, qui constituela section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil,ci-apres dite loi sur le bail à ferme.
Decisions et motifs critiques
Par le jugement attaque du 17 novembre 2010, le tribunal de premiereinstance d'Ypres declare recevable mais non fonde l'appel du demandeurcontre le jugement rendu le 22 octobre 2009 par la justice de paix ducanton d'Ypres II - Poperinge, par lequel il etait dit pour droit quedepuis le 30 septembre 2006 le demandeur n'est plus preneur des biensimmeubles dependants de la succession D.-V., plus precisement la terreagricole sise à Poperinge, enregistree au cadastre sous la section Lnumeros 294, 295, 296, 719, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b, 616/b et613/a, pour une superficie totale de 5ha 37a 70ca et qu'il ne jouit plusde la protection de la loi sur le bail à ferme pour ces terres, confirmele jugement du premier juge dans tout son dispositif, à l'exception de ladecision sur les depens et condamne le demandeur avec la troisiemedefenderesse à payer aux premiere et deuxieme defenderesses une indemnitede procedure de 1.200 euros en premiere instance et le demandeur à payeraux premiere et deuxieme defenderesses une indemnite de procedure de 1.200euros en deuxieme instance, et ce aux motifs suivants :
Les faits et antecedents
Le demandeur et les defenderesses sont les enfants et heritiers de feuA.D. et A.V.
La terre agricole situee à Poperinge, enregistree au cadastre sous lasection L numeros 294, 295, 296, 719, 721, 723, 724, 613/b, 614, 615/b,616/b et 613/a, pour une superficie totale de 5ha 37a 70ca fait partie dela succession.
Dans le cadre de la liquidation-partage de la communaute matrimoniale etdes deux successions d'A.D. et d'A.V., il y a lieu de clarifier lasituation locative ou d'occupation des biens immeubles precites.
Les biens immeubles litigieux ont ete donnes à bail à ferme au demandeurpar A.D. et A.V. par acte notarie du 28 juin 1991, prenant cours le 1eroctobre 1991.
Apres le deces d'A.D. le 9 octobre 1991, un contrat de bail sous seingprive a ete conclu entre A.V. en tant qu'usufruitiere et le demandeur le15 juin 1997, prenant cours le 1er octobre 1997.
A.V. est decedee le 30 novembre 2005.
(...)
D. Discussion et appreciation
Le tribunal constate qu'alors que la discussion actuelle entre dans lecadre d'une procedure de liquidation-partage, les parties ont saisi letribunal de la cause par (un proces-verbal de) comparution volontaire etnon par un proces-verbal des difficultes du partage du notaire de la massedesigne par l'arret rendu le 18 decembre 2008 par la cour d'appel de Gand.
Les parties ne contestent pas que A.V. ne donnait les terres à bail audemandeur par convention sous seing prive du 15 juin 1997 qu'à titred'usufruitier.
Il ressort de la copie de la convention de bail sous seing prive du 15juin 1997 produite par les deux parties qu'outre differentes autresradiations et additions manuscrites, la duree de deux fois neuf ans prevuedans le formulaire pre-imprime a ete radiee et remplacee par une fois neufans et ce dans une ecriture identique à celle des autres additions. Deslors que les premiere et deuxieme defenderesses ne demontrent en aucunemaniere ou ne rendent meme quelque peu plausible que cette radiation et ceremplacement en question n'auraient pas eu lieu au moment de la conclusionde la convention le 15 juin 1997 et qu'ils auraient ete apportes par lasuite, à l'insu d'A.V., il y a lieu admettre qu'ils ont ete faits lors dela signature meme et relevaient de l'intention des parties. En effet, lespremiere et deuxieme defenderesses ne produisent que cette copie de laconvention avec les radiations et additions.
Les deux parties se referent à l'article 595 du Code civil dont il suitqu'un usufruitier peut seul conclure un bail à ferme. Le deuxieme alineade cet article dispose que les baux faits pour un temps qui excede neufans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'egard dunu-proprietaire que pour le temps qui reste à courir de la periode deneuf ans en cours.
Le demandeur soutient que l'article 595, alinea 2, du Code civil nes'applique pas à son bail à ferme, des lors que celui-ci n'a ete concluque pour une duree d'une fois neuf ans, alors que la disposition legalen'a trait qu'aux baux faits par un usufruitier seul pour un temps quiexcede neuf ans.
Les premiere et deuxieme defenderesses contestent qu'une difference peutetre faite entre un bail à ferme fait par un usufruitier seul pour uneduree de neuf ans ou pour une duree superieure.
En vertu de l'article 595, alinea 2 du Code civil, le nu-proprietaire,devenu plein proprietaire suite à la cessation de l'usufruit, ne doitrespecter le bail que l'usufruitier seul a fait pour un temps qui excedeneuf ans que pour le temps qui reste à courir de la periode de neuf ansou le preneur se trouve.
C'est à juste titre que les premiere et deuxieme defenderessessoutiennent que dans la presente situation cela semble etrange qu'un bailà ferme d'une duree de neuf ans puisse continuellement etre prolongesuivant les regles de la loi sur le bail à ferme, alors qu'il peut etremis fin à un bail à ferme de plus de neuf ans apres maximum neuf ans.Elles se referent à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 2avril 1998) et à un arret de la Cour constitutionnelle du 4 mai 2005(R.W., 2005-06, 705) qui considere notamment que par l'article 595, alinea2, du Code civil, le legislateur a entendu creer un equilibre entre lesdroits du preneur et ceux du nu-proprietaire qui devient pleinproprietaire.
Dans l'optique du demandeur, il suffirait en effet de conclure un bail àferme de neuf ans plutot qu'un bail qui excede neuf ans afin de garantirau preneur une duree de bail beaucoup plus longue, ce qui ne serait paslogique.
En l'espece, il semble que le bail à ferme sous seing prive du 15 juin1997, bien que pourvu de maniere expresse d'une duree d'une fois neuf ans,doit tout de meme etre considere comme un contrat de plus de neuf ans, deslors que le bail a toujours, en fait et en droit, une duree de plus deneuf ans, des lors qu'il ne prend fin qu'en vertu de la notification d'unconge pour exploitation personnelle. En ce sens, il y a lieu d'admettreque l'article 595, alinea 2, du Code civil s'applique aussi à un bail àferme de neuf ans consenti par l'usufruitier seul (voir E. Gregoire et F.Vandermeulen in G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel, « De Landpacht »,Reeks Huurrecht, 2010, p. 49, nDEG 6).
En outre, la doctrine et jurisprudence, et il peut à cet egard notammentetre renvoye à l'arret de la Cour de cassation du 17 octobre 2005,semblent unanimes quant au fait que le nu-proprietaire qui est devenuplein proprietaire suite à l'extinction de l'usufruit n'est pas tenu parl'obligation de donner conge au preneur aux conditions de la loi sur lebail à ferme. Le bail en question prend fin de plein droit àl'expiration du temps qui reste à courir de la periode de neuf ans. Enl'espece, il s'agissait du 30 juin 2006, vu le deces d'A.V. le 30 novembre2005, soit au cours de la premiere periode de neuf ans.
Evidemment, le demandeur ne peut à nouveau invoquer l'ancien bail àferme (notarie) du 28 juin 1991, des lors que celui-ci a ete remplace parle bail à ferme sous seing prive du 15 juin 1997 qui n'a, par ailleurs,pas ete conclu entre les memes parties ni aux memes conditions.
Conformement à l'article 14, alinea 2, de la loi sur les baux à ferme,mettre fin au bail doit necessairement se faire par un acte authentique oupar une declaration faite devant le juge de paix. Le defaut de cette formede contrat n'implique, toutefois, pas la nullite de plein droit. Il n'estquestion que d'une nullite relative. Des lors qu'elle ne releve pas del'ordre public, cette nullite peut etre couverte par l'execution ducontrat (Cass., 15 octobre 1996, Pas., 1996-97, 209 ; E. Stassijns,« Pacht », APR, 1997, p. 313, nDEG 331 ; G. Benoit, R. Gotzen, « DeLandpacht », Reeks Huurrecht, 2010, p. 105, nDEG 81 et H. d'Udekemd'Acoz, I. Snick et M. Snick, « De Pachtovereenkomst », Larcier, 2010,p. 313,nDEG 490). La preuve de la resiliation d'un bail à ferme peut eneffet etre deduite de l'execution non ambigue d'un accord de resiliation.Le bailleur acquiert ainsi un droit dont il ne peut plus etre prive (H.d'Udekem d'Acoz, I. Snick et M. Snick, « De Pachtovereenkomst »,Larcier, 2010, p. 313, nDEG 490).
En l'espece, il est hors de doute que par la conclusion d'un nouveaucontrat de bail à ferme, qui ne renvoie par ailleurs pas au precedentcontrat, A.V. et le demandeur ont execute de maniere non ambigue un accordde resiliation du bail à ferme initial.
Le contrat de bail du demandeur a pris fin le 30 septembre 2006, de sortequ'actuellement il n'est plus preneur.
Griefs
L'article 1709 du Code civil definit le louage de choses comme un contratpar lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chosependant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-cis'oblige de lui payer.
Aux termes de l'article 4, alinea 1er, de la loi sur les baux à ferme, laduree d'un bail à ferme est fixee par les parties ; elle ne peut etreinferieure à neuf ans. Si une duree inferieure a ete stipulee, elle estde plein droit portee à neuf ans.
L'article 4, alinea 2, de cette loi precise qu'à defaut de conge valable,le bail est prolonge de plein droit à son expiration, par periodessuccessives de neuf ans, meme si la duree de la premiere occupation aexcede neuf ans.
Conformement à l'article 578 du Code civil, l'usufruit est le droit dejouir des choses dont un autre a la propriete, comme le proprietairelui-meme, mais à la charge d'en conserver la substance.
En application de l'article 595, alinea 2, du Code civil, les baux quel'usufruitier seul a faits pour un temps qui excede neuf ans ne sont, encas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'egard dunu-proprietaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de lapremiere periode de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit dela seconde et ainsi de suite, de maniere que le preneur n'ait que le droitd'achever la jouissance de la periode de neuf ans ou il se trouve.
L'article 595, alinea 3, du Code civil dispose que les baux de neuf ans ouau-dessous que l'usufruitier a passes ou renouveles plus de trois ansavant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux et plus dedeux ans avant la meme epoque s'il s'agit de maisons sont sans effet, àmoins que leur execution n'ait commence avant la cessation de l'usufruit.
Premiere branche
L'article 595 du Code civil opere une distinction entre le bail consentipar l'usufruitier pour une duree de neuf ans et le bail consenti parl'usufruitier pour une duree de plus de neuf ans.
L'usufruitier est competent pour consentir tant un bail de neuf ans qu'unbail qui excede neuf ans. L'article 595 du Code civil suppose, toutefois,que le nu-proprietaire du bien loue, lorsqu'il est devenu pleinproprietaire suite à la cessation de l'usufruit avant la fin du bailconsenti, ne peut se trouver dans une situation qui le priverait troplongtemps de ses droits en tant que plein proprietaire et qu'il ne doitque tolerer un contrat dont la duree est de neuf ans.
C'est la raison pour laquelle un bail à ferme, consenti par l'usufruitierpour une periode de neuf ans et ayant commence avant la cessation del'usufruit, comme le precise l'article 595, alinea 3, du Code civil, aeffet, ce qui signifie que des l'instant ou le nu-proprietaire est devenu,suite à la cessation de l'usufruit, plein proprietaire du bien loue parl'usufruitier, demeure lui-meme en tant que bailleur lie par le bailconsenti. Il s'ensuit qu'en tant que bailleur, il reste aussi soumis auxconditions de forme et de fond prevues par la loi sur les baux à fermerelativement à la resiliation du bail. Dans ce cas, en application del'article 4, alinea 2, de la loi sur le bail à ferme, à defaut de congevalable, le bail consenti par l'usufruitier pour une duree de neuf anssera prolonge de plein droit à son expiration par periodes successives deneuf ans.
Si, par contre, l'usufruitier a consenti un bail à ferme qui excede neufans, en application de l'article 595, alinea 2, du Code civil, le bailn'est obligatoire à l'egard du nu-proprietaire que pour le temps quireste à courir de la periode de neuf ans ou les parties se trouvent et cede maniere que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de laperiode de neuf ans ou il se trouve. Dans ce cas, le nu-proprietaire peut,des lors, exiger à la cessation de l'usufruit que la duree du bail soitlimitee jusqu'à l'expiration de la periode de neuf ans ou le bail setrouve, meme si le bail est soumis à la loi sur le bail à ferme, sansqu'il soit lie par les conditions de fond et de forme prevues par la loisur le bail à ferme pour le conge donne par le bailleur et sans que lepreneur puisse s'y opposer en vertu de l'article 4, alinea 2, de la loisur les baux à ferme.
Les juges d'appel ont constate que madame A.V., à titre de seuleusufruitiere, a donne les terres litigieuses à bail à ferme au demandeurpar un nouveau contrat sous seing prive du 15 juin 1997 (1), qu'il ressortde la copie produite par les deux parties du bail sous seing prive du 15juin 1997 que la duree prevue dans le formulaire pre-imprime de deux foisneuf ans a ete radiee et remplacee par une fois neuf ans (2), que ceci aeu lieu lors de la signature meme et relevait de l'intention des parties(3) et que le contrat de bail sous seing prive du 15 juin 1997 a ainsi etepourvu de maniere expresse d'une duree « d'une fois une periode de neufans ».
Il n'y avait pas de contestation entre les parties sur le fait que cenouveau contrat de bail sous seing prive du 15 juin 1997 a pris cours le1er octobre 1997.
Il ressort, des lors, des elements auxquels la Cour peut avoir egard quece n'est qu'en tant qu'usufruitiere que madame A.V. a consenti le 15 juin1997 au demandeur un nouveau contrat de bail sous seing prive relatif àune terre agricole situee à Poperinge pour une periode de neuf ansprenant cours le 1er octobre 1997, que madame A.V., comme l'ont constateles juges d'appel, est decedee le 30 novembre 2005, soit apres quel'execution de la convention de bail a commence, que les parties sont lesenfants et heritiers de madame A.V. et de son epoux predecede le 9 octobre1991, monsieur A.D., et que dans le cadre de la liquidation-partage de lacommunaute matrimoniale et des successions des parents des parties il yavait lieu de clarifier la situation locative des terres agricolesprecitees.
Des lors, depuis le 30 novembre 2005, ensuite de la cessation del'usufruit, les defenderesses sont entrees en tant que plein proprietairesen jouissance des terres agricoles litigieuses louees au demandeur parmadame A.V. et elles etaient elles-memes liees, conformement à l'article595, alineas 1er et 3, du Code civil, en tant que bailleresses, par lebail à ferme du 15 juin 1997, des lors que ce bail a ete consenti pourune periode de neuf ans et que l'execution du contrat de bail avait dejàcommence avant la cessation de l'usufruit.
Il s'ensuit que les defenderesses etaient tenues d'observer le contrat debail à ferme du 15 juin 1997 et qu'à defaut de conge valable, ce bailetait prolonge de plein droit pour une periode successive de neuf ans,conformement à l'article 4, alinea 2, de la loi sur le bail à ferme.
Des lors, en decidant, neanmoins, que le bail en question a pris fin deplein droit à l'expiration de la duree restante de la periode de neuf ansen cours, en l'espece le 30 septembre 2006, vu le deces de madame A.V. le30 novembre 2005, sans que les defenderesses etaient tenues parl'obligation de donner conge au demandeur aux conditions prevues par laloi sur le bail à ferme, les juges d'appel ont viole les articles 578,595, alineas 1er et 3, et 1709 du Code civil, ainsi que 4 de la loi sur lebail à ferme. En decidant que l'article 595, alinea 2, du Code civils'applique aussi à un bail à ferme de neuf ans, consenti par le seulusufruitier, les juges d'appel ont aussi viole l'article 595, alinea 2, duCode civil precite.
(...)
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
1. L'article 595, alinea 2, du Code civil dispose que les baux quel'usufruitier seul a faits pour un temps qui excede neuf ans ne sont, encas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'egard dunu-proprietaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de lapremiere periode de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit dela seconde et ainsi de suite, de maniere que le preneur n'ait que le droitd'achever la jouissance de la periode de neuf ans ou il se trouve.
L'article 595, alinea 3, du Code civil dispose que les baux de neuf ans ouau-dessous que l'usufruitier a passes ou renouveles plus de trois ansavant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux et plus dedeux ans avant la meme epoque s'il s'agit de maisons sont sans effet, àmoins que leur execution n'ait commence avant la cessation de l'usufruit.
2. Cet article vise un equilibre entre les interets du preneur et ceux dunu-proprietaire qui est devenu plein proprietaire suite à l'extinction del'usufruit, en permettant au preneur d'opposer de maniere limitee aunu-proprietaire le bail que l'usufruitier a consenti, sans qu'il puisse,toutefois, pretendre à son execution complete.
Le contrat de bail est resilie sans devoir observer les conditions de fondou de forme prevues par la loi sur le bail à ferme. A cet egard, le faitque le bail consenti par l'usufruitier ait une duree inferieure ousuperieure à neuf ans est sans importance.
Selon le cas, le preneur ne pourra pretendre qu'à la periode restante deneuf ans ou le bail se trouve ou à une periode entiere de neuf ansprenant cours à l'expiration de la periode de neuf ans en cours si lebail est renouvele dans le delai legal.
3. En supposant que le nu-proprietaire qui est devenu plein proprietairesuite à l'extinction de l'usufruit ne peut mettre fin au bail courantsans observer les conditions de fond ou de forme prevues par la loi sur lebail à ferme que si le bail est consenti par l'usufruitier pour uneperiode qui excede neuf ans, le moyen, en cette branche, manque en droit.
(...)
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne le demandeur aux depens.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, le conseiller EricStassijns, le president de section Albert Fettweis, les conseillersBeatrijs Deconinck et Geert Jocque, et prononce en audience publique dutrois mai deux mille douze par le president de section Eric Dirix, enpresence de l'avocat general delegue Andre Van Ingelgem, avec l'assistancedu greffier Frank Adriaensen.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le conseiller,
3 mai 2012 C.11.0379.N/1
