Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.11.0207.N
A .V.,
Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. INBEV BELGIUM sa,
2. A. J.
en presence de
1. P. V. E.,
2. L. V. P.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 13 octobre2010 par le tribunal de premiere instance de Bruges statuant en degred'appel.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans sa requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, la demanderesse presente un moyen.
III. La decision de la Cour
Quant à la seconde branche :
1. L'article 11, II, alineas 1er et 2, de la loi du 30 avril 1951 sur lesbaux commerciaux dispose que :
« En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec lalocation du fonds de commerce ou donnant lieu à l'etablissement d'unfonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de sonbail, si, et dans la mesure ou le locataire principal obtient lui-meme lerenouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataireprincipal par application de l'article 16 et le droit du sous-locataire,en cas de non-renouvellement, à l'indemnite prevue à l'article 25 ou àl'article 16, IV.L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou lerejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pasprejudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que lademande de celui-ci, regulierement adressee au locataire principal, aitete denoncee au bailleur le meme jour et dans les memes formes. Si lesous-locataire a communique sa demande au bailleur, celui-ci denoncera dememe copie de toute notification qu'il ferait au locataire principal »
L'article 14, alineas 1er et 2 de cette meme loi dispose que :
« Le preneur desireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peinede decheance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice oupar lettre recommandee dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avantl'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine denullite, les conditions auxquelles le preneur lui-meme est dispose àconclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à defaut denotification par le bailleur, suivant les memes voies et dans les troismois, de son refus motive de renouvellement, de la stipulation deconditions differentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera presumeconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposees. A defautd'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder sesdroits à l'egard du bailleur, comme prevu à l'article 11, II, alinea 2,lui a denonce sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dansles trente jours de la reponse negative rec,ue de l'un d'entre eux, ou sil'un ou l'autre se sont abstenus de repondre, dans les trente jours quisuivent l'expiration du delai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas prisattitude à l'egard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans lesdelais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ousubordonner le renouvellement à des conditions differentes. »
2. Il ressort de ces dispositions que le legislateur a voulu garantir lesdroits du sous-locataire d'un fonds de commerce dans le cas ou le preneurprincipal n'obtient pas de renouvellement, de sorte que dans certains casle sous-locataire peut devenir le preneur direct du bailleur. Il estrequis à cet egard que le sous-locataire qui souhaite obtenir lerenouvellement de son bail remplisse certaines formalites afin de pouvoiropposer sa demande au bailleur.
Les formalites imposees par le legislateur au sous-locataire à l'egard dubailleur sont toutefois sans objet lorsque le renouvellement du bailsouhaite par le sous-locataire n'excede pas les droits locatifs du preneurprincipal et que ce dernier n'est pas tenu de demander le renouvellementde son bail eu egard à la duree du contrat de bail.
3. Il ressort des constatations des juges d'appel que :
- le fonds de commerce litigieux a ete donne en location par la secondedefenderesse, en sa qualite de proprietaire bailleresse à la premieredefenderesse jusqu'au 31 mars 2018 ;
- la premiere defenderesse, en sa qualite de preneur principal, a donne cefonds en location à la demanderesse jusqu'au 31 mars 2009 ;
- le 27 decembre 2007, la demanderesse a demande le renouvellement du bailtant à la proprietaire bailleresse qu'au preneur principal ;
- la proprietaire bailleresse a refuse le renouvellement du bail à lademanderesse par une lettre recommandee en date du 20 mars 2008, sereferant notamment aux graves manquements de celle-ci, à l'irregularitede la demande et au fait que le bail principal avait une duree de dix-huitans ;
- la premiere defenderesse, preneur principal, s'est abstenue de repondredans les trois mois dont il est fait etat à l'article 14, alinea 2, de laloi du 30 avril 1951 ;
- le 28 avril 2008, la demanderesse a cite la proprietaire bailleresse etle preneur principal afin d'obtenir le renouvellement du bail.
Les juges d'appel ont decide que la citation de la demanderesse esttardive des lors qu'elle a ete signifiee plus de trente jours apres lerefus de la seconde defenderesse.
4. Il ressort des elements de la cause que la demanderesse ne devait pasobtenir de renouvellement du bail de la part de la seconde defenderesse,mais qu'il suffisait qu'elle adresse sa demande de renouvellement à lapremiere defenderesse dont le bail principal expirait au moment ou lerenouvellement du bail demande par la demanderesse prenait aussi fin.
La circonstance que la demanderesse a aussi informe de maniere superfluela seconde defenderesse de sa demande de renouvellement de bail adresseeà la premiere defenderesse n'autorise pas la seconde defenderesse àrefuser le droit au renouvellement à la demanderesse.
La demanderesse ne devait, des lors, pas citer la seconde defenderesseapres son refus.
5. Les juges d'appel n'ont, des lors, pas pu decider sans violer lesdispositions legales citees que le bail commercial de la demanderesse apris fin le 31 mars 2009 parce qu'elle a cite les defenderesses devant lejuge de paix plus de trente jours apres le refus de la secondedefenderesse en date du 20 mars 2008.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur le surplus des griefs :
6. Les autres griefs ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque sauf en tant qu'il declare l'appel de lapremiere defenderesse recevable ;
Declare l'arret commun aux parties appelees en declaration d'aret commun ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause ainsi limitee devant le tribunal de premiere instance deCourtrai, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, les conseillers EricStassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Koen Mestdagh, etprononce en audience publique du vingt-neuf mars deux mille douze par lepresident de section Eric Dirix, en presence de l'avocat general delegueAndre Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Frank Adriaensen.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.
Le greffier, Le conseiller,
29 mars 2012 C.11.0207.N/1
