Cour de cassation de Belgique
Arret
1717
NDEG C.10.0693.F
D. M.,
demandeur en cassation,
represente par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
LES ROSES, association des coproprietaires dont le siege est etabli àEtterbeek, boulevard Louis Schmidt, 33, representee par son syndic JICECO,societe anonyme dont le siege social est etabli à Watermael-Boitsfort,chaussee de La Hulpe, 150,
defenderesse en cassation,
representee par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 24 juin2010 par le tribunal de premiere instance de Bruxelles, statuant en degred'appel.
Par ordonnance du 23 janvier 2012, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Alain Simon a fait rapport.
L'avocat general Jean Marie Genicot a conclu.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1119, 1121, 1122, 1134, 1165, 1271, 2DEG, 1273, 1275, 1277,1689, 1690 et 2048 à 2052 du Code civil ;
- principe general du droit relatif à l'interpretation stricte desrenonciations à un droit.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque :
« 1. Rec,oit les appels.
[...] Declare l'appel de [la defenderesse] fonde uniquement pour ce quiconcerne le montant de l'indemnite de procedure de premier degre.
Reforme le jugement dont appel sur ce point uniquement. Le confirme pourle surplus.
2. Statuant par voie de dispositions nouvelles dans la mesure precitee :
Condamne [le demandeur] à payer à [la defenderesse] une indemnite deprocedure de premier degre de 1.200 euros, en lieu et place d'uneindemnite de procedure de 650 euros.
Condamne [le demandeur] à payer à [la defenderesse] les depens d'appel,liquides à la somme de 1.200 euros (indemnite de procedure d'appel).
3. Deboute les parties du surplus de leurs demandes ».
Le jugement attaque fonde ces decisions sur l'accueil de l'exception detransaction soulevee par la defenderesse et ce par les motifs suivants :
« L'exception de transaction soulevee par [la defenderesse]
7. La premiere question à trancher est de savoir si [la defenderesse] etmonsieur Z. ont ou non convenu d'une transaction concernant le problemepresente par le sous-sol que [le demandeur] a acquis en 1985. [Ledemandeur] ne dispose pas envers [la defenderesse] de plus de droits quen'en disposait monsieur Z.
8. Un probleme d'humidite s'est presente pour la premiere fois en 1983(voir piece 2 deposee par [le demandeur] - proces-verbal de l'assembleegenerale de [la defenderesse] du 16 novembre 1983).
Il semblerait qu'à cette epoque des travaux aient ete executes, sans queleur issue ne presente une incidence pour la solution à apporter aupresent litige.
Lors d'une assemblee generale du 16 janvier 1985, la question relative àl'humidite regnant dans les lieux litigieux en sous-sol a ete abordee ettranchee.
Le proces-verbal relate ce qui suit :
`Monsieur Z. a pris un expert-immobilier, monsieur V. W., pour savoir d'ouvenait l'humidite qui apparaissait dans son flat.
Cet expert, dans sa lettre du 22 novembre 1984, signalait que :« l'enduit hydrofugeant applique sur la paroi exterieure, cote parterre,est abime et que ceci a du se produire lors de l'implantation d'unetuyauterie ou autre installation ».
Or ces travaux ont ete effectues par la societe Lorimo, representee parmonsieur C. , avant l'achat des appartements et du flat.
Lorsque le proprietaire actuel du flat a achete son bien immobilier, iletait cense « connaitre parfaitement les lieux vendus ».
L'humidite viendrait, d'une part, du fait des travaux effectues par lasociete Lorimo, d'autre part de l'immeuble voisin (nDEG 35). (...)
L'assemblee generale demande à monsieur Z. de se retourner lui-memecontre la societe Lorimo.
D'autre part, la firme Marcotte a repare les fissures de la terrasse enplac,ant des joints de silicone et il n'y aurait plus eu d'humidite à laterrasse depuis lors (aout 1984).
[Le demandeur] pense que, si le manque « d'etancheite » est un defaut dela partie commune, terrain en l'occurrence, la copropriete pourrait etrecoresponsable.
Madame B. propose alors de demander au « syndicat des proprietaires »l'avis d'un avocat à ce sujet.
L'assemblee generale propose, en vue d'en terminer rapidement et àl'amiable avec cette affaire, à monsieur Z. de contribuer pour moitie auxfrais de reparation ou d'amelioration, soit :
* 50 p.c. serait paye par monsieur Z.,
* 50 p.c. serait paye par la copropriete
et ce, jusqu'à concurrence de 30.000 francs maximum.
Cette transaction amiable se ferait sans que cette preuve de bonne volontene puisse etre consideree comme une reconnaissance implicite de lacopropriete dans la situation existante.
Monsieur Z. accepte cette transaction amiable'.
Les parties s'accordent à declarer que des travaux ont ete effectues,conformement au devis dresse le 25 mars 1985 par la societe TEC Service(piece 8 produite tant par [le demandeur] que par [la defenderesse]).
L'acte notarie de vente des lieux litigieux par monsieur Z. [au demandeur]precise en sa page 2 que 'l'acquereur obtiendra tous les droits concernantla reparation et la renovation qui etaient accordes pendant l'assembleegenerale des coproprietaires du 16 janvier 1985' (piece 9 du dossier [dudemandeur]).
Lors de l'assemblee generale du 18 septembre 1996, au vu des plaintes [dudemandeur] concernant la persistance du probleme d'humidite, [ladefenderesse] decide de « 'faire executer de nouvelles investigations auniveau de la terrasse et du jardinet de l'immeuble ; qu'une declaration desinistre 'degats des eaux' sera introduite aupres de la compagnied'assurance ; que, toutefois, si les investigations entreprises au niveaude la terrasse s'averaient negatives, la franchise de 15.000 francsimposee par l'assureur resterait à charge du demandeur, ainsi que lesfrais resultants de degradations ou de destructions de materiaux,consecutifs aux travaux entrepris ; que l'intervention de la coproprietese limitera uniquement aux travaux exterieurs à l'immeuble - pour lesdegats interieurs, [le demandeur] introduira une declaration de sinistre'degats des eaux' aupres de sa compagnie d'assurance' (piece 14 produitepar [le demandeur]).
Il se deduit du courrier du 13 mars 1997 de l'architecte consulte par [ledemandeur] dans le cadre de l'expertise precitee que la compagnied'assurance n'interviendra pas et que les frais de remise en etat du flatsont à charge de la copropriete du fait de l'origine de l'humidite.
Le proces-verbal de l'assemblee generale du 2 avril 1997 expose que [ladefenderesse] a toujours decline sa responsabilite, que [le demandeur] aacquis le bien en connaissance de cause et que toute `interventionfinanciere eventuelle de la copropriete ne pourra etre consideree quecomme une liberalite, et en aucun cas comme une reconnaissance deresponsabilite ou implication quelconque dans le probleme d'humiditeevoque ci-dessus' (piece 18 deposee par [le demandeur]).
Aucune autre piece plus recente n'est produite.
Il resulte, implicitement, du rapport d'expertise, et notamment desechanges relatifs à la tentative de conciliation, que [la defenderesse] afait le necessaire concernant les pierres bleues descellees. Cetteconstatation est confirmee par le fait que les travaux proposes parl'expert judiciaire ont trait à la pose d'un cuvelage interieur, solutionà laquelle se rallie [le demandeur].
9. [...]
Le proces-verbal du 16 janvier 1985, tel qu'il est produit de part etd'autre, avec un contenu identique, est opposable [au demandeur].
10. La transaction est un contrat par lequel les parties terminent unecontestation nee ou previennent une contestation à naitre moyennant desconcessions reciproques.
Eu egard au texte du proces-verbal de l'assemblee generale du 16 janvier1985, auquel le tribunal se refere, l'accord avenu entre [la defenderesse]et monsieur Z. constitue une transaction.
Il est utile de souligner qu'une transaction est valable du seul echangede consentement des parties, sans que sa validite ne soit subordonnee aubesoin d'un ecrit.
Il est egalement utile de souligner que dans le cas d'espece latransaction a ete conclue alors qu'il etait dejà connu que `le problemed'humidite' trouvait son origine, notamment, dans un probleme d'etancheitedes murs. [Le demandeur] avait d'ailleurs dejà personnellement fait etatde ce que la copropriete pouvait etre tenue pour responsable du fait quele vice dont il etait question touchait des parties communes de lacopropriete.
Cette transaction a rec,u execution et la situation n'a plus connu deprobleme jusqu'à ce que [le demandeur] introduise de nouvelles plaintesconcernant la situation d'humidite des lieux en litige.
Les consequences de la transaction
15. La transaction avenue entre les parties, telle qu'elle resulte duproces-verbal de l'assemblee generale du 16 janvier 1985 (piece 8 deposeede part et d'autre), est claire. Il n'y a des lors pas lieu àl'interpreter.
16. [Le demandeur] considere que, si transaction il y a eu, les parties àce contrat n'ont pas eu pour intention de regler les problemes d'humiditequi font actuellement l'objet de sa demande.
Le tribunal ne peut suivre [le demandeur] dans son raisonnement : leprobleme d'humidite qu'il denonce actuellement trouve manifestement sonorigine dans la meme situation que celle dejà denoncee en 1983-1984,laquelle a precisement mene à la transaction du 16 janvier 1985.
Il est acquis qu'entre les deux situations des travaux ont ete effectuesà frais communs entre le proprietaire du sous-sol litigieux et [ladefenderesse]. Ces travaux ont donne satisfaction pendant plusieursannees, suite à quoi le probleme d'humidite est reapparu.
[Le demandeur] expose que ces travaux ont ete mal ou incompletementexecutes à l'epoque.
[La defenderesse] ne s'est pas engagee à faire executer des travaux denature à remedier au probleme d'humidite (elle contestait en etreresponsable ou en etre tenue pour responsable) mais bien de contribuerfinancierement, dans une certaine mesure, aux frais de reparation oud'amelioration.
Eu egard à la transaction avenue entre les parties, il n'y a pas lieu derevenir sur le fait que [la defenderesse] etait ou non tenue de prendreles mesures adequates pour remedier au probleme d'humidite rencontre parle sous-sol en litige. C'est notamment precisement sur ce point queportait la transaction.
Le fait que la societe TEC Service (qui a effectue les travaux en 1985) aete contactee pour l'entremise de [la defenderesse] (element factuel nonconteste par [le demandeur]), reste sans incidence sur la demandeactuellement formee par [le demandeur]. Il n'est pas demontre que leproprietaire du sous-sol aurait, d'une maniere ou d'une autre, ete evincedu choix des travaux à realiser pour remedier au probleme d'humidite.
Par ailleurs, vu la nature du probleme auquel le proprietaire des lieuxsitues en sous-sol etait confronte (humidite) et le fait que le sous-soletait (de par nature) partiellement enterre (situation connue de tous),les parties à la transaction pouvaient raisonnablement s'attendre à ceque le probleme d'humidite surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, dufait de l'ecoulement du temps. La transaction a ete conclue en tenantcompte de cet element previsible.
17. Le tribunal confirme des lors la decision prise par le premier juge dedeclarer non fondee la demande [du demandeur]».
Griefs
Premiere branche
Le jugement attaque, par les motifs reproduits au moyen et specialementpar ceux qui figurent sous ses numeros 15 et 16, interprete la transactiondu 16 janvier 1985 comme couvrant l'objet de la demande du demandeur.
Ladite transaction avait toutefois ete conclue dans le cadre du litigeopposant la defenderesse à l'auteur du demandeur.
Or, les transactions se renferment dans leur objet et les renonciationsqu'elles comportent ne s'entendent que de ce qui est relatif au differendqui y a donne lieu (article 2048 du Code civil et principe general dudroit relatif à l'interpretation stricte des renonciations à un droit)et l'article 2049 du Code civil precise que les transactions ne reglentque les differends qui s'y trouvent compris.
II suit de là qu'en considerant que la transaction du 16 janvier 1985couvre l'objet de la demande du demandeur alors que cette demandeintroduisait un differend non compris dans cette transaction et quecelle-ci n'etait pas relative à ce nouveau differend, le jugement attaquemeconnait le principe de l'interpretation stricte des transactions contenudans les articles 2048 et 2049 du Code civil et viole, partant, lesditsarticles 2048 et 2049 et le principe general du droit vise au moyen. Ilmeconnait, en outre, par voie de consequence, la force obligatoire de latransaction dont il constate l'existence (violation de l'article 1134,specialement alinea 1er du Code civil).
Seconde branche
Le jugement attaque, par les motifs reproduits au moyen declare opposableau demandeur la transaction conclue le 16 janvier 1985 entre l'auteur dece dernier, monsieur Z., et la defenderesse.
Le jugement fonde essentiellement cette decision sur ce que cettetransaction a ete executee, sur ce que « [le demandeur] ne dispose pasenvers [la defenderesse] de plus de droits que n'en disposait monsieurZ. », sur ce que « [le demandeur] a acquis le bien en connaissance decause » et sur ce que « l'acte notarie de vente des lieux litigieux parmonsieur Z. [au demandeur] precise en sa page 2 que `l'acquereur obtiendratous les droits concernant la reparation et la renovation qui etaientaccordes pendant l'assemblee generale des coproprietaires du 16 janvier1985' (piece 9 du dossier [du demandeur]) ».
Or, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ainsiqu'il resulte de l'article 1165 du Code civil et, specialement quant aucontrat de transaction, des articles 2050 à 2052 du Code civil.
L'ayant cause à titre particulier d'une partie à un contrat n'est paslui-meme une partie à ce contrat (articles 1119, 1121, 1122 et 1165 duCode civil).
Il suit de là que le demandeur, ayant cause à titre particulier demonsieur Z., n'etait pas partie à la transaction conclue par ce dernier,qui ne lui etait des lors pas opposable (articles 1165 et 2050 à 2052 duCode civil).
Le jugement attaque releve certes que « L'acte notarie de vente des lieuxlitigieux par monsieur Z. [au demandeur] precise en sa page 2 que`l'acquereur obtiendra tous les droits concernant la reparation et larenovation qui etaient accordes pendant l'assemblee generale descoproprietaires du 16 janvier 1985' (piece 9 du dossier [du demandeur]) »mais, si l'ayant cause à titre particulier peut se prevaloir des droitsetroitement lies au bien qu'il a acquis, il n'est pas tenu pour autant desobligations ou dettes de son auteur.
Si, en effet, les creances sont cessibles (articles 1689 et 1690 du Codecivil), les dettes ne le sont pas, hors le cas d'une novation (article1271, 2DEG, du Code civil), laquelle ne se presume pas (articles 1273 et1277 du Code civil) et n'est pas constatee en l'espece, ou d'unedelegation (article 1275 du Code civil), laquelle n'est pas davantageconstatee.
Il s'ensuit que
1DEG en declarant opposable au demandeur la transaction conclue par sonauteur le 16 janvier 1985, le jugement attaque meconnait le principe de larelativite des conventions (violation de l'article 1165 du Code civil) et,specialement, des transactions (violation des articles 2050 à 2052 duCode civil) ;
2DEG en deduisant cette opposabilite des mentions, reproduites au moyen,de l'acte de vente des biens litigieux au demandeur, le jugement attaquemeconnait les effets d'une stipulation pour autrui (violation des articles1121 et 1122 du Code civil) ainsi que le principe de l'incessibilite desdettes en l'absence d'une novation (violation des articles 1134, 1271,2DEG, 1273, 1275, 1277, 1689 et 1690 du Code civil).
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
Aux termes de l'article 2048 du Code civil, les transactions se renfermentdans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actionset pretentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au differend qui y adonne lieu.
L'article 2049 de ce code dispose que les transactions ne reglent que lesdifferends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesteleur intention par des expressions speciales ou generales, soit que l'onreconnaisse cette intention par une suite necessaire de ce qui estexprime.
La renonciation à un droit ne se presume pas et ne peut se deduire que defaits non susceptibles d'une autre interpretation.
Le jugement attaque constate que :
- l'appartement appartenant au demandeur a presente un probleme d'humiditepour la premiere fois en 1983 ;
- le 16 janvier 1985 est intervenue, entre monsieur Z., precedentproprietaire de cet appartement, et la defenderesse, une transaction,actee dans un proces-verbal de l'assemblee generale des coproprietaires,suivant laquelle, « en vue d'en terminer rapidement et à l'amiableavec cette affaire », chacune des parties s'engageait à « contribuerpour moitie aux frais de reparation ou d'amelioration » ;
- « cette transaction a rec,u execution et la situation n'a plus connu deprobleme jusqu'à ce que [le demandeur] introduise de nouvelles plaintesconcernant la situation d'humidite des lieux en litige » ;
- lors de l'assemblee generale du 18 septembre 1996, à la suite de cesplaintes, la defenderesse a decide de « faire executer de nouvellesinvestigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l'immeuble,qu'une declaration de sinistre `degats des eaux' [serait] introduiteaupres de la compagnie d'assurance » et a precise la mesure dans laquellela defenderesse supporterait le cout des travaux.
Le jugement ne constate pas que les stipulations memes de la convention detransaction comportent d'autre renonciation qu'à une contribution pourmoitie aux frais de reparation ou d'amelioration dont la realisations'imposait en 1985 pour remedier à la situation existant à ce moment.
Par les seules considerations que « le probleme d'humidite que [ledemandeur] denonce actuellement trouve manifestement son origine dans lameme situation que celle dejà denoncee en 1983-1984, laquelle aprecisement mene à la transaction du 16 janvier 1985 », et que « latransaction a ete conclue en tenant compte de [l'] element previsible[que] le probleme d'humidite surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, dufait de l'ecoulement du temps », les juges d'appel n'ont pu deciderlegalement que le litige opposant le demandeur à la defenderesse en 1996etait compris dans la transaction conclue entre celle-ci et monsieur Z.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen qui ne sauraitentrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il statue sur la demande principaleet qu'il statue sur les depens de premiere instance et d'appel ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Nivelles, siegeant en degre d'appel.
Les depens taxes à la somme de quatre cent quatre-vingt-sept eurosquatorze centimes envers la partie demanderesse et à la somme de centtrente-cinq euros quatre-vingt-sept centimes envers la partiedefenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Albert Fettweis, les conseillersSylviane Velu, Alain Simon, Mireille Delange et Michel Lemal et prononceen audience publique du six fevrier deux mille douze par le president desection Albert Fettweis, en presence de l'avocat general Jean MarieGenicot, avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.
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| Ch. Vandenput | M. Lemal | M. Delange |
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| A. Simon | S. Velu | A. Fettweis |
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6 FEVRIER 2012 C.10.0693.F/13
