Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.10.0119.N
MARMINVEST, societe anonyme,
Me. Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,
contre
TOYOTA KORTRIJK, societe anonyme,
Me. Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 20 octobre 2009par le tribunal de commerce de Courtrai statuant en degre d'appel.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general Christian Vandewal a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, la demanderesse presente deux moyens.
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
1. L'article 37, S:S: 1er à 3, du decret du 22 fevrier 1995 relatif àl'assainissement du sol, tel qu'il etait applicable en l'espece, disposeque :
« S: 1er. Les terrains ou est ou a ete implante un etablissement ou estou a ete exercee une activite figurant sur la liste visee à l'article 3,S: 1er, ne peuvent etre cedes qu'apres qu'ils ont fait l'objet d'unereconnaissance d'orientation du sol, sauf dans le cas vise à l'article 3,S: 2, 1DEG, alinea 2.
S: 2. La reconnaissance d'orientation du sol est effectuee à l'initiativeet aux frais du cedant, sous la direction d'un expert en assainissement dusol.
S: 3. Le cedant met l'O.V.A.M. au courant de son intention de proceder àla cession. Il y ajoute un rapport de la reconnaissance d'orientation dusol.
Le Gouvernement flamand peut arreter les modalites de cette notification.
L'article 38, S:S: 1er et 2 du decret du 22 fevrier 1995, dans la versionapplicable en l'espece, dispose que :
« S: 1er. Si l'O.V.A.M. est d'avis, sur base d'une reconnaissanced'orientation du sol ou du registre des sols pollues, que des indicationsgraves existent qu'un terrain vise à l'article 37, S: 1er, fait l'objetd'une pollution du sol generee apres l'entree en vigueur du present decretet qui depasse ou menace de depasser les normes d'assainissement du sol,l'O.V.A.M. somme le cedant dans les soixante jours de la notification dela cession, de proceder à une reconnaissance descriptive du sol.
Si la sommation par l'O.V.A.M. n'intervient pas dans les soixante jours dela notification, la cession pourra avoir lieu sous reserve de la faculted'application ulterieure d'autres dispositions du present decret.
S: 2. Si la reconnaissance descriptive du sol ou le registre des solspollues fait apparaitre un depassement des normes d'assainissement du sol,la cession ne peut avoir lieu avant que le cedant :
a) n'ait etabli un projet d'assainissement du sol recevable et complet ;
b) ne se soit engage envers l'O.V.A.M. d'executer les travauxd'assainissement du sol ; et
c) n'ait constitue des suretes financieres conformement à l'article 29.
Tant que des normes d'assainissement du sol n'ont pas ete arretees, lesdispositions des paragraphes precedents sont applicables par analogie sila pollution du sol constitue une menace grave ».
2. Il ressort de ces dispositions que le preneur qui met fin à un contratde bail commercial dans les cas prevus par le decret ne peut ceder le bienloue au bailleur et, des lors, satisfaire à l'obligation de restitutionprevue à l'article 1731 du Code civil que s'il a fait procederprealablement et à ses frais à une reconnaissance d'orientation du solqu'il communique à l'O.V.A.M. et que si l'O.V.A.M. ne reagit pas dans les60 jours en exigeant une reconnaissance descriptive du sol.
Si l'O.V.A.M. exige une reconnaissance descriptive du sol et qu'il enressort ou qu'il ressort du registre des sols pollues que les normesd'assainissement du sol ont ete depassees, la cession ne peut avoir lieuavant que le cedant n'ait respecte, vis-à-vis de l'O.V.A.M., lesobligations visees à l'article 38, S: 2, du decret du 22 fevrier 1995.
3. Ces dispositions decretales n'empechent pas que le bailleur et lepreneur stipulent dans le contrat de bail lequel supportera finalement lesconsequences de l'assainissement du sol et les frais lies aux travaux.
4. Les juges d'appel ont decide non seulement comme il est dit dans lemoyen mais aussi qu'en vertu de l'article 16 de contrat de bail ladefenderesse, en tant que preneur, ne supportera que les fraisadditionnels de la pollution du sol causee avec certitude apres l'entreedu preneur et que celui-ci ne supportera pas les frais de la pollutionexistant dejà lorsque le bail a pris cours, comme c'etait le cas enl'espece selon la constatation non critiquee des juges d'appel.
5. Ils ont ainsi pu considerer qu'à l'expiration du delai de resiliation,la defenderesse ne doit supporter le paiement du loyer que jusqu'au momentou elle a pu respecter les obligations imposees par l'article 37 du decretdu 22 fevrier 1995, c'est-à-dire jusqu'au moment ou une attestation dusol a ete delivree apres la reconnaissance d'orientation du sol.
Ils ont ainsi pu faire savoir que la defenderesse ne devait pas payer deloyer au cours de la periode necessaire pour lui permettre de respecterses obligations resultant de l'article 38 du decret du 22 fevrier 1995,des lors que les consequences de la pollution additionnelle du sol ont etecontractuellement mises à charge de la demanderesse.
6. La decision des juges d'appel est maintenue sur la base de laconsideration precitee, de sorte que le moyen, fut-il fonde, est sansinteret et est, des lors, irrecevable.
Sur le second moyen :
Quant à la recevabilite du moyen :
7. La defenderesse oppose une fin de non-recevoir au moyen deduite de ceque la demanderesse n'a pas argumente devant les juges d'appel qu'en vertudu partage des frais de l'assainissement du sol convenu dans le contrat debail, elle n'est pas tenue de payer les frais causes par l'attestation dusol obligatoire et par la reconnaissance d'orientation du sol y afferente,de sorte que le moyen est nouveau.
8. La demanderesse a conteste la demande reconventionnelle de ladefenderesse dans son ensemble. Elle n'etait pas tenue de mentionnerexpressement à cet egard que ni le decret ni les dispositions du contratde bail permettaient de mettre à sa charge les frais de la reconnaissanced'orientation du sol en vue d'obtenir une attestation du sol.
Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir opposee au moyen.
Quant au bien-fonde :
9. L'article 36, S: 1er, du decret du 22 fevrier 1995, tel qu'il estapplicable en l'espece, dispose que pour la conclusion d'une conventionrelative à la cession de terrains, le cedant doit demander à l'O.V.A.M.une attestation du sol et communiquer son contenu à l'acquereur. Cetteattestation sera delivree au plus tard un mois apres la demande recevable.Lorsque la demande porte sur un terrain sur lequel est ou a ete installeun etablissement ou est ou a ete effectuee une activite figurant sur laliste reprise à l'article 3, S: 1er, l'attestation est delivree au plustard deux mois apres la demande recevable.
10. Tel qu'il ressort de la reponse au premier moyen, l'O.V.A.M. peutexiger dans certains cas sur la base de l'article 37 du decret du 22fevrier 1995 que soit effectuee une reconnaissance d'orientation du sol àses frais avant de delivrer une attestation du sol.
Il s'ensuit que le preneur ne peut ceder au bailleur un fond vise dans ledecret qu'apres avoir obtenu une attestation du sol, si besoin est apresavoir effectue une reconnaissance d'orientation du sol.
Les frais qui en decoulent sont à charge du preneur à moins qu'ilapparaisse que les parties y ont deroge par convention.
11. Il ressort du jugement attaque que les parties ont convenu que « lepreneur s'engage uniquement pour les frais additionnels causes par lapollution du sol dont il est etabli avec certitude qu'elle a ete causeepar le preneur posterieurement à la date de la cession ».
Il s'ensuit que les parties ont convenu que le preneur supportera seul lesfrais de l'assainissement du sol dans la mesure ou la pollution lui estimputable.
Il ne s'ensuit pas que les parties ont voulu, en violation du decret,mettre à charge du bailleur les frais lies aux formalites à remplir parle preneur afin de pouvoir ceder le bien loue au bailleur.
12. En condamnant neanmoins la demanderesse sur la base de la dispositioncontractuelle precitee aux depens lies à la demande d'une attestation dusol et à la reconnaissance d'orientation du sol y afferente, les jugesd'appel ont interprete ladite disposition d'une maniere inconciliable avecses termes.
Le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il condamne la demanderesse aux fraisafferents à la demande de la defenderesse tendant à obtenir uneattestation du sol et la reconnaissance d'orientation du sol y afferente ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Condamne la demanderesse aux deux tiers des depens ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de commerce de Bruges,statuant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Edward Forrier, les conseillers EricDirix, Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck et Alain Smetryns, et prononceen audience publique du quinze avril deux mille onze par le president desection Edward Forrier, en presence de l'avocat general ChristianVandewal, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Le greffier, Le conseiller,
15 AVRIL 2011 C.10.0119.N/7
