Cour de cassation de Belgique
Arret
1619
NDEG C.10.0046.F
P. M.,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
B. B.,
defenderesse en cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 7 janvier 2009par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1147, 1149, 1150, 1641, 1643 et 1644 du Code civil ;
- article 149 de la Constitution.
Decisions et motifs critiques
L'arret decide que les depens d'appel « doivent etre mis à charge de [lademanderesse] contre laquelle la demande principale de [la defenderesse]est fondee et dont la demande en intervention et l'appel sont declares nonfondes (sous la petite reserve relative à une eventuelle erreurmaterielle) » et « dit l'appel principal non fonde contre [ladefenderesse], sauf eventuellement en ce qui concerne le montant de sondommage materiel, qui est actuellement reserve et donne lieu à unereouverture des debats pour permettre aux parties de repondre à laquestion posee ci-avant par la cour [d'appel] ».
L'arret fonde ces decisions notamment sur ce « que le dommage materiel de[la defenderesse] doit etre apprecie par reference au montant des travauxqui represente la diminution objective de la valeur du bien au moment deson achat en janvier 1997, comme l'a decide à bon droit le premier juge.
Cette methode d'evaluation correspond au principe et à l'economie del'action estimatoire qui tend à obtenir une diminution du prix d'achatdans l'exacte proportion de l'importance des defauts caches qui enreduisent la valeur.
Il n'y a pas lieu de prendre en compte les evenements ulterieurs quipeuvent affecter le sort ou la valeur du bien (revente, destruction,transformation, evolution du marche...) qui constituent des elementsd'appreciation totalement etrangers à l'estimation de la valeur reelle dubien au moment de son acquisition.
Celle-ci est fonction de ses caracteristiques specifiques objectives àl'epoque de la vente, dont fait partie l'existence de defauts caches quil'affectent, et non de circonstances posterieures.
Il est, par ailleurs, unanimement admis que la victime d'un dommage est endroit d'utiliser les indemnites rec,ues comme elle l'entend, quitte à nepas les employer pour proceder aux travaux de reparation que cesdommages-interets sont censes permettre d'executer ».
Griefs
L'arret constate que la demande de la defenderesse « met donc en oeuvrela seule action estimatoire basee sur la garantie des vices cachesincombant au vendeur ».
Il fait droit à cette demande en decidant « que la demande de [ladefenderesse] contre [la demanderesse] est fondee en son principe sur labase de la garantie des vices caches ».
L'arret decide, par les motifs reproduits au moyen, « que le dommagemateriel de [la defenderesse] doit etre apprecie par reference au montantdes travaux qui represente la diminution objective de la valeur du bien aumoment de son achat en janvier 1997, comme l'a decide à bon droit lepremier juge », et qu'« il n'y a pas lieu de prendre en compte leselements ulterieurs qui peuvent affecter le sort ou la valeur du bien »,telle sa revente.
Ces considerations, qui constituent le fondement necessaire de la decisionde l'arret, sont illegales.
En effet, lorsque, comme en l'espece, il est fait droit à l'actionestimatoire, la restitution d'une partie du prix constitue une executionen equivalent et, partant, des dommages interets.
Dans cette mesure, l'article 1644 du Code civil constitue la mise enoeuvre du droit commun de la responsabilite contractuelle (articles 1147,1149 et 1150 du Code civil).
Conformement à ce droit commun, le debiteur d'une obligationcontractuelle doit, s'il ne l'execute pas, procurer au creancier lareparation integrale de son prejudice mais rien que cette reparation.
Pour evaluer le dommage, le juge doit, se plac,ant au moment ou il statue,tenir compte de toutes les circonstances de la cause qui sont de nature àexercer une influence sur l'existence et l'etendue de celui-ci et prendrenotamment en consideration les elements posterieurs à la faute etetrangers à celle-ci qui influencent le dommage qui en est resulte.
La revente d'un immeuble peut ainsi, selon son prix, influencer le dommagesubi par l'acquereur originaire de cet immeuble en raison des vices cachesqui l'affectaient au moment de son acquisition.
Il suit de là qu'en affirmant, en termes generaux, que la revente du bienconstitue un element d'appreciation totalement etranger au dommage, etantla diminution objective de la valeur du bien au moment de son achat, alorsque cette revente peut avoir une incidence sur le montant du dommage subipar l'acquereur du bien en raison des vices caches affectant celui-ci,l'arret :
1DEG meconnait la notion legale de dommage reparable dans le cadre d'uneaction estimatoire (violation des articles du Code civil vises au moyen) ;
2DEG decide illegalement, en termes generaux, que la revente de l'immeubleconstitue toujours un element etranger au dommage subi par le revendeur enraison des vices caches affectant cet immeuble lors de son acquisition(violation des dispositions du Code civil visees au moyen).
A tout le moins, à defaut de constater les circonstances de fait d'ouresulterait in specie que la revente de l'appartement par la defenderessen'a eu aucune incidence sur le montant du dommage subi par celle-ci lorsde l'acquisition de cet appartement, l'arret ne contient pas lesconstatations de fait devant permettre à la Cour d'exercer le controle delegalite qui lui est confie et, partant, n'est pas regulierement motive(violation de l'article 149 de la Constitution).
III. La decision de la Cour
En vertu de l'article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer leprix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, tellequ'elle sera arbitree par expert. Il peut ainsi opter pour l'actionestimatoire ayant pour objet d'obtenir la restitution d'une partie du prixde la vente.
L'arret attaque enonce que :
- l'immeuble litigieux, qui fut vendu le 22 janvier 1997 par lademanderesse à la defenderesse, etait affecte lors de la vente deplusieurs sources d'infiltrations et d'humidite que la defenderesse nepouvait deceler lors des visites et de l'achat du bien ;
- la demande est fondee en son principe sur la base de la garantie desvices caches ;
- le cout des travaux pour remedier aux defauts caches, estime parl'expert judiciaire, s'eleve à 21.887 euros hors la taxe sur la valeurajoutee ;
- la demande met en oeuvre la seule action estimatoire basee sur lagarantie des vices caches incombant au vendeur.
En considerant, sur la base de ces enonciations, que « le dommagemateriel de [la defenderesse] doit etre apprecie par reference au montantdes travaux qui represente la diminution objective de la valeur du bien aumoment de son achat en janvier 1997 », que « cette methode d'evaluationcorrespond au principe et à l'economie de l'action estimatoire qui tendà obtenir une diminution du prix d'achat dans l'exacte proportion del'importance des defauts caches qui en reduisent la valeur » et qu'« iln'y a pas lieu de prendre en compte les evenements ulterieurs qui peuventaffecter le sort ou la valeur du bien (revente, destruction,transformation, evolution du marche...) qui constituent des elementsd'appreciation totalement etrangers à l'estimation de la valeur reelle dubien au moment de son acquisition », l'arret motive regulierement etjustifie legalement sa decision de determiner la partie du prix àrestituer à la defenderesse sur la base du cout des travaux à executerpour remedier aux defauts caches, sans tenir compte du prix de la reventede l'immeuble intervenue en avril 2006.
Le moyen ne peut etre accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Les depens taxes à la somme de cinq cent trente et un euros trentecentimes envers la partie demanderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Paul Mathieu, les conseillers DidierBatsele, Albert Fettweis, Christine Matray et Mireille Delange, etprononce en audience publique du dix mars deux mille onze par le presidentde section Paul Mathieu, en presence de l'avocat general Thierry Werquin,avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | M. Delange | Chr. Matray |
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| A. Fettweis | D. Batsele | P. Mathieu |
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10 MARS 2011 C.10.0046.F/1
