Cour de cassation de Belgique
Arret
5485
NDEG C.09.0497.F
M. A.,
demandeur en cassation,
represente par Maitre Franc,ois T'Kint, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Charleroi, rue de l'Athenee, 9, ou il estfait election de domicile,
contre
1. B. J., avocat, agissant en qualite de curateur à la faillite de lasociete privee à responsabilite limitee Immobiliere Guyaux,
defendeur en cassation,
2. IMMOBILIERE DES TANNERIES, societe privee à responsabilite limiteedont le siege social est etabli à La Bruyere (Emines), rue Trieux desFrenes, 8,
3. B. T.,
4. B. G.,
5. B. G.,
6. B. H.,
defendeurs en cassation,
representes par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 3 fevrier 2009par la cour d'appel de Liege.
Le conseiller Didier Batsele a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 95 du Code wallon de l'amenagement du territoire, de l'urbanismeet du patrimoine (CWATUP) ;
- article 1583 du Code civil.
Decisions et motifs critiques
L'arret attaque, « reformant la decision entreprise, condamne [ledemandeur] à payer à la societe Immobiliere Guyaux 14.672,50 euros àaugmenter des interets à 7 p.c. l'an sur 12.620 euros depuis le 20 mars2005, [le] condamne à passer l'acte authentique de vente [du] terrain sisà ..., rue ... ( lots 1 à 6 et 8 à 12) [aux defendeurs sub 2 à 6] parle ministere du notaire Ph. L., de residence à ..., dans les trois moisde la signification [de l'] arret, à defaut de ce faire, [le] condamne àpayer [aux defendeurs sub 2 à 6] 1.000 euros par jour de retard à daterdu nonante-quatrieme jour apres la signification [de l']arret, [le]condamne aux depens de premiere instance et d'appel, liquides dans le chefde la societe Immobiliere Guyaux à 10.138,74 euros et dans le chef [desdefendeurs sub 2 à 6] à 10.000 euros », aux motifs suivants :
« Le 20 avril 2004, les [defendeurs sub 2 à 6] font une offre superieurede quelque 25.946 euros hors la taxe sur la valeur ajoutee au prixdemande, proposant de prendre en charge les frais d'amenagement dutrottoir et des raccordements d'egouts, les travaux d'electricite et eaurestant à charge du vendeur.
Le premier juge a deboute [la societe Immobiliere Guyaux] et les[defendeurs sub 2 à 6] de leurs demandes, [...] par defaut de vente,invoquant l'article 95 du CWATUP, selon lequel [...], n'etant pas contestequ'aucune de ces hypotheses n'a ete rencontree en l'espece avant la miseen vente des lots litigieux. Ce faisant le premier juge a omis de tenircompte de l'article 154 du CWATUP qui n'erige pas en infraction le fait depasser un acte de vente alors que les conditions enoncees à l'article 95susmentionne ne sont pas remplies, seule la responsabilite civile d'unnotaire charge de passer l'acte authentique de vente pouvant etre mise encause, non par le vendeur, mais par l'acquereur du lot si, ulterieurement,il s'averait que les charges prevues dans le permis de lotir n'avaient pasete realisees ou que la caution n'avait pas ete deposee.
A cet egard, [le demandeur] a stipule dans le contrat passe avec lasociete Immobiliere Guyaux que `le proprietaire [...] declare que rien nes'oppose à la vente de ces biens'. Il ressort de ces considerations [quele demandeur] ne peut invoquer une cause d'empechement à la vente. Ilressort egalement que les articulations relatives aux devoirs etobligations de l'agent immobilier, dans la decision entreprise, sontdenuees d'interet en tant qu'elles sont liees à l'article 95 du CWATUP.
Aucune des pieces auxquelles la cour [d'appel] peut avoir egard ne permetà celle-ci de dire que la societe Immobiliere Guyaux n'a pas respecte lemandat de vendre accorde par [le demandeur], celui-ci s'etant par ailleursirrevocablement engage à ratifier la vente qui serait conclue dans lesconditions de la convention du 24 mars 2004. Il n'y avait plus aucunconsentement à obtenir du vendeur, des lors que le consentement sur lachose et le prix, entre les acheteurs et le mandataire du vendeur, rend lavente parfaite (article 1583 du Code civil).
Il convient en consequence, la vente etant parfaite entre les [defendeurssub 2 à 6] et [le demandeur], de condamner celui-ci à passer l'acteauthentique de vente dans les trois mois suivant la signification [del']arret, sous peine d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard ».
Griefs
Premiere branche
L'article 95 du CWATUP dispose que :
« Nul ne peut proceder à la division autorisee par le permis de lotir ouune phase de celui-ci impliquant des charges d'urbanisme ou l'ouverture denouvelles voies de communication, la modification du trace de voies decommunication communales existantes, l'elargissement ou la suppression decelles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soit execute les travauxet charges imposes, soit fourni les garanties financieres necessaires àleur execution. L'acte authentique fait foi de la convention qu'ilrenferme entre les parties contractantes et leurs heritiers ou ayantscause ».
La vente des lots ne peut commencer tant que la totalite des chargesd'urbanisme n'a pas ete realisee ou que l'ensemble des garantiesfinancieres n'a pas ete depose au prealable.
Par ailleurs, l'article 154 du CWATUP n'erige pas en infraction le fait depasser un acte de vente alors que les conditions enoncees à l'article 95de ce code ne sont pas remplies.
Il ne resulte cependant pas du fait que la disposition reprise au moyen nesanctionne pas expressement la violation de l'interdiction qu'il contient,en l'erigeant, le cas echeant, en infraction penale, que cette dispositionne revet pas le caractere d'une prohibition d'ordre public.
En l'espece, la mise en vente partielle du lotissement, telle que l'aacceptee l'agent immobilier, en l'absence de certificat etablissantl'accomplissement des charges, d'une part, ou de garanties financieresconstituees et dument constatees, d'autre part, constitue une violation dela disposition invoquee au moyen, une vente ne pouvant intervenir en depitde l'interdiction generale de vendre, portee par la susdite disposition.
Le Conseil d'Etat, en son arret du 26 janvier 1993, a precise à cet egardle caractere d'ordre public de la disposition, ainsi que le rappelaitutilement le premier juge en la presente cause.
En deduisant de la constatation que l'article 154 du CWATUP n'erige pas lefait prohibe par l'article 95 en infraction, la cour d'appel a denie à ladisposition invoquee son caractere d'ordre public et la prohibitionabsolue qui en resulte.
Il importe peu que la cour [d'appel] ait releve ensuite que, sur pied del'article 154, seule la responsabilite civile d'un notaire aurait pu etremise en cause, des lors qu'en s'abstenant de tirer les consequences utilesde la prohibition legale de l'article 95, à savoir le defaut d'une ventevalide, ainsi que l'a qualifiee le premier juge, l'arret viole la porteeet le sens de la prescription legale invoquee au moyen.
Seconde branche
Conformement à l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entreles parties, et la propriete est acquise de droit à l'acheteur à l'egarddu vendeur, des qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chosen'ait pas encore ete livree ni le prix paye.
En l'espece, en decidant que, le 20 avril 2004, les [defendeurs sub 2 à6] ont fait une offre superieure de quelque 25.946 euros hors la taxe surla valeur ajoutee au prix demande, proposant de prendre en charge lesfrais d'amenagement du trottoir et des raccordements d'egouts, les travauxd'electricite et eau restant à charge du vendeur, et que [le demandeur] astipule dans le contrat passe avec la societe Immobiliere Guyaux que « leproprietaire (...) declare que rien ne s'oppose à la vente de ces biens», et qu'il ressort de ces considerations [que le demandeur ] ne peutinvoquer une cause d'empechement à la vente [et] egalement que lesarticulations relatives aux devoirs et obligations de l'agent immobilier,dans la decision entreprise, sont denuees d'interet en tant qu'elles sontliees à l'article 95 du CWATUP, l'arret viole la disposition reprise aumoyen.
En effet, le demandeur n'a jamais marque son accord sur cette proposition,dont le seul merite etait precisement d'attirer l'attention sur la carenceexistant dans la mission de l'agent immobilier, en l'espece le defautd'avoir regle la problematique de l'execution des charges du lotissement,pour avoir accepte la mission de vendre en pleine connaissance dunon-accomplissement des susdites charges, en violation de l'article 95 duCWATUP.
Il ne resulte d'aucune piece à laquelle la Cour pourrait avoir egardqu'un tel accord ait ete signifie autrement que par les ecrits del'Immobiliere Guyaux et en l'absence de toute confirmation du demandeur.
Des lors que la proposition des acquereurs differait des conditions del'offre, precisement en vue d'escamoter la problematique des charges, enimposant au demandeur un partage de celles-ci, ce qui ne faisait nullementpartie des conditions de l'offre, il importe peu de savoir si ce partageredressait favorablement ou defavorablement les conditions de l'offre,telle qu'elle a ete conc,ue par l'agent immobilier au nom et pour comptedu demandeur, puisque la cour d'appel n'a pu legalement constaterl'existence d'un accord sur la chose et sur le prix.
Il s'ensuit que la cour d'appel n'a pu legalement constater l'existenced'une vente entre les parties.
Il s'ensuit qu'en deniant la prohibition legale de vendre les lots d'unlotissement dont les charges ne sont ni realisees ni financierementcautionnees, en violation de l'article 95 du CWATUP, la cour d'appel a nonseulement viole le caractere d'ordre public de ladite disposition mais, enoutre, considerant à tort qu'une vente pouvait malgre tout intervenir,nonobstant la violation de la susdite disposition, a egalement violel'article 1583 du Code civil en tirant argument de l'existence d'une offredes acquereurs potentiels, qualifiee de superieure de quelque 26.946[lire : 25.946] euros hors la taxe sur la valeur ajoutee au prix demande,alors que ladite offre d'acquerir ne correspondait pas aux termes del'offre de vente et ne pouvait donc produire l'accord exige sur la choseet sur le prix par l'article 1583 du Code civil.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
L'article 95, alinea 1er, du Code wallon de l'amenagement du territoire,de l'urbanisme et du patrimoine, dans sa version applicable au litige,dispose que nul ne peut proceder à la division autorisee par le permis delotir ou une phase de celui-ci impliquant des charges d'urbanisme oul'ouverture de nouvelles voies de communication, la modification du tracede voies de communication communales existantes, l'elargissement ou lasuppression de celles-ci, avant que le titulaire du permis ait, soitexecute les travaux et charges imposees, soit fourni les garantiesfinancieres necessaires à leur execution.
Fondee sur des considerations d'interet general, cette disposition faitobstacle à la vente par lots des biens dont la division est autorisee parle permis aussi longtemps qu'il n'est pas satisfait aux obligations qu'ilimpose.
L'arret constate qu'il n'est « pas conteste qu'aucune [des] hypotheses[visees à l'article 95 precite] n'a ete rencontree en l'espece avant lamise en vente des lots litigieux ».
L'arret, qui, au motif que l'article 154 du CWATUP n'erige pas eninfraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditionsenoncees à l'article 95 ne sont pas remplies, considere que le demandeurne peut invoquer une cause d'empechement de la vente et qui decide, deslors, de condamner le demandeur à payer à la societe Immobiliere Guyauxdes honoraires et à passer l'acte authentique de vente, viole l'article95, alinea 1er, precite.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen, qui ne sauraitentrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque, sauf en tant qu'il rec,oit les appels ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Mons.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Martine Regout et Mireille Delange, et prononce enaudience publique du treize janvier deux mille onze par le presidentChristian Storck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avecl'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | M. Delange | M. Regout |
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| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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13 JANVIER 2011 C.09.0497.F/1
