Cour de cassation de Belgique
Arret
7790
NDEG C.09.0170.F
VERHURINGSBEDRIJF BALLIAUW, societe anonyme dont le siege social estetabli à Beveren (Verrebroek), Sint-Laurentiusstraat, 50 D,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont lecabinet est etabli à Bruxelles, rue de Loxum, 25, ou il est fait electionde domicile,
contre
ALTRAD BALLIAUW MULTISERVICES, societe anonyme dont le siege social estetabli à Beveren (Verrebroek), Aven Ackers, 10,
defenderesse en cassation,
representee par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 523, ou il est faitelection de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le27 novembre 2008 par le tribunal de commerce de Charleroi statuant endegre d'appel.
Le conseiller Christine Matray a fait rapport.
L'avocat general delegue Philippe de Koster a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 6, S: 1er, de la Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde desdroits de l'homme et des libertes fondamentales, approuvee par la loi du13 mai 1955 ;
- article 149 de la Constitution ;
- principe general du droit relatif au respect des droits de ladefense ;
- articles 14, 774, alinea 2, 807, 808, 809, 810 et 1042 du Codejudiciaire.
Decisions et motifs critiques
L'arret declare l'appel principal de la defenderesse fonde et constate lanullite de la convention de bail du 21 avril 2004, dit la demandeprincipale de la demanderesse non fondee, condamne la demanderesse, surdemande reconventionnelle de la defenderesse, à payer la somme de163.045,28 euros majoree des interets et dit l'appel incident de lademanderesse non fonde, sur la base des motifs suivants :
« Appel principal
Le premier juge ne s'est pas penche sur les arguments developpes par [ladefenderesse] dont la these consistait principalement en la mise en causede la validite du contrat qui servait de base à l'action de [lademanderesse].
En appel, [la demanderesse] maintient que :
En date du 21 avril 2004, les parties ont conclu un bail relatif àl'immeuble sis à Jumet, ..., comprenant un hall de 1913 metres carres etun bureau de 60 metres carres.
[La demanderesse] etait disposee à acheter l'immeuble à la place de [ladefenderesse] qui n'en n'avait pas les moyens financiers et à le luidonner en location pour une periode ferme de 9 ans.
Aux termes dudit bail, [la defenderesse] prenait en charge tous les fraisde travaux de transformation, necessaires pour adapter l'immeuble à sesbesoins.
En cas de resiliation du contrat, [la defenderesse] assumait toutes lesconsequences resultant de la resiliation du contrat, dedommageait [lademanderesse] pour tout dommage subi par elle (frais d'avocat et deprocedure inclus) apres presentation des pieces justificatives, ainsipayait à titre de clause penale une somme equivalente à 12 mois deloyer, somme qui n'etait pas susceptible de reduction.
Le facturier-fournisseurs de [la defenderesse] reprend les factures quiont ete adressees par [la demanderesse] pour des loyers se rapportant àcet immeuble pour la periode s'etendant de janvier à decembre 2005.
Un etat des lieux de sortie a ete effectue en date du 12 janvier 2006entre le proprietaire et [la defenderesse], renseignee comme locatairesortant.
[La demanderesse] considere avoir ainsi demontre la validite du bail,notamment par son execution durant une annee.
Elle ajoute que les factures litigieuses n'ont pas ete contestees par [ladefenderesse], elle en deduit leur acceptation.
Le premier juge l'a suivie en ce qui concerne les factures 86 et 92 ; il arejete la facture 73, estimant qu'elle etait depourvue de base legale ouconventionnelle ; il a egalement ecarte l'application d'une clause penalede 21.636, 24 euros.
Pour sa part, [la defenderesse] pose la question centrale du presentlitige : comment les parties ont-elles pu conclure une (pretendue)convention de location en date du 21 avril 2004, via leur administrateurdelegue respectif Madame I. B., alors que [la demanderesse] ne disposaitpas encore du bien immeuble à ce moment ?
La reponse juridique à cette question commande de rappeler le contextefactuel des procedures judiciaires qui ont oppose [la demanderesse] et leproprietaire de l'immeuble, la societe Systemat-Sud (cf. le jugement du 5decembre 2007 du tribunal de commerce de Charleroi depose par [lademanderesse] à son dossier) :
Par lettre du 30 janvier 2004, [la demanderesse] fait offre d'achat del'immeuble de Systemat pour le prix de 875.000 euros ; cette offre estcontresignee par Systemat.
Cette convention prevoit que l'acte authentique sera passe des que lascission cadastrale, necessaire pour separer les biens de ceux ne faisantpas l'objet de la vente, aura eu lieu.
Les parties se sont egalement mises d'accord verbalement sur la conclusiond'une convention d'occupation precaire (365 euros par jour) afin que [lademanderesse] puisse dejà occuper les lieux à partir du 1er mars 2004sans devoir attendre la passation de l'acte authentique.
Il y etait prevu que [la demanderesse] paierait à Systemat Sud un loyerà partir du troisieme mois suivant la mise à disposition des lieux ; àpartir de cette meme date, [la demanderesse] supporterait les fraisafferents à l'immeuble, ainsi que le precompte immobilier.
Systemat Sud a libere les lieux le 1er mars 2004 comme demande par [lademanderesse] ; celle-ci n'a pas pris possession de l'immeuble pour desraisons inconnues de Systemat Sud.
Systemat Sud a effectue les demarches necessaires aupres del'administration pour effectuer la scission cadastrale, elle a faitetablir les plans necessaires par son geometre, elle a designe son notairepour passer l'acte authentique de vente.
Par mail du 15 mars 2004, son agent immobilier, F. d. V., a demande à [lademanderesse] le nom de son notaire ainsi que ses disponibilites pour lasignature du compromis de vente.
Par lettre du 15 avril 2004, Systemat Sud a formellement insiste pourobtenir les coordonnees du notaire de [la demanderesse] ; elle a parailleurs invite [la demanderesse] à payer le loyer convenu (9.342,47euros), à compter du 1er mai 2004.
Par lettre de son conseil du 12 mai 2004, Systemat Sud a, une premierefois, mis [la demanderesse] en demeure de passer l'acte authentique le30 mai 2004 au plus tard, à defaut de quoi elle agirait en justice afinde contraindre [la defenderesse] à passer ledit acte.
[La demanderesse] a designe son notaire par courrier du 20 juillet 2004.
Le 10 aout 2004, le notaire de Systemat a adresse un courrier au notairede [la demanderesse] dans le cadre de la preparation de l'acteauthentique.
La date du 5 octobre 2004 a ete fixee par le notaire de [la demanderesse]; le 4 octobre 2004, [la demanderesse] a unilateralement annule la reunionde passation de l'acte au motif qu'elle ne disposait pas encore dufinancement necessaire pour payer le prix de vente.
Une nouvelle date de passation de l'acte ete fixee au 19 octobre 2004 ; lenotaire de [la demanderesse] a, à nouveau, annule la passation de l'acte,le 15 octobre 2004, sans annoncer de nouvelle date.
Systemat Sud a alors decide d'introduire une procedure devant le tribunalde commerce de Charleroi par une citation signifiee le 24 novembre 2004.
Un accord a, par la suite, ete trouve entre les parties.
Les conditions de Systemat pour renoncer à la presente procedure sontreprises dans le courrier adresse par son conseil à celui de [lademanderesse] le 10 decembre 2004 :
`Nous nous referons à votre courrier de ce 10 decembre 2004.
Notre cliente conteste formellement avoir refuse de transmettre les clefsà votre cliente et reitere que les lieux etaient à sa disposition depuisle 1er mars 2004. Le prejudice revendique par notre cliente est parconsequent tout à fait fonde et la proposition de le fixer à 5 p.c. l'ansur le prix de vente etait dejà tres raisonnable.
Cependant, afin d'eviter une procedure judiciaire longue et couteuse,notre cliente est disposee à renoncer à reclamer l'indemnisation de sonprejudice pour autant que votre cliente renonce egalement à toutereclamation quelconque dans cette affaire et que (1) la signature ducontrat d'occupation precaire, (2) la constitution de la garantie locativede 27.599,01 euros, (3) la remise du cheque certifie d'un montant de10.153,80 euros, (4) la signature du compromis de vente et (5) le paiementde la garantie de 93.841,40 euros soient effectues pour ce 27 decembre2004 au plus tard. Par ailleurs, l'eventuelle amende pour enregistrementtardif sera à charge de votre cliente.
Si votre cliente marque son accord sur ce qui precede avant ce10 decembre 2004 à 17 heures, nous ferons remettre l'affaire fixee àl'audience de ce 13 decembre 2004 à trois semaines afin de verifier quevotre cliente s'est parfaitement executee. Dans la negative, nousprendrons jugement à la prochaine audience et ce, quelles que soient lesraisons de la defaillance de votre cliente'.
En execution de l'accord, Systemat Sud et [la demanderesse] ont signe uncompromis de vente le 27 decembre 2004 aux termes duquel Systemat Sud avendu à [la demanderesse] le meme immeuble pour le prix de 938.414 euros,outre les droits d'enregistrement et les frais.
Cette operation ne s'est pas realisee ; une seconde procedure sera mise enoeuvre par la demanderesse par une citation du 30 novembre 2005.
Par un jugement prononce contradictoirement en date du 12 decembre 2005,la premiere chambre du tribunal de commerce de ceans a prononce laresolution aux torts de [la demanderesse] de la vente intervenue le27 decembre 2004 et portant sur l'immeuble sis à Jumet, ..., et sursis àstatuer sur le surplus de la demande.
Parallelement au compromis de vente du 27 decembre 2004, à la meme date,[la demanderesse] et la societe Systemat Sud ont conclu un contrat de bailafin de permettre à [la demanderesse] de disposer du batiment enattendant la passation de l'acte authentique qui devait intervenir au plustard le 30 juin 2005.
Ce contrat de bail prevoyait une duree de six mois prenant cours le1er janvier 2005, se terminant de plein droit, de maniere irrevocable etsans notification le 20 juin 2005.
Par courrier de son conseil du 27 juin 2005, [la demanderesse] a demandeà la societe Systemat de reporter la passation de l'acte authentiquejusqu'au 30 septembre au plus tard et de prolonger le bail sur l'immeublependant trois mois aux memes conditions.
Par courrier de son conseil du 12 octobre 2005, [la demanderesse] ainforme la societe Systemat qu'elle ne souhaitait plus passer l'acteauthentique mais qu'elle souhaitait rester dans l'immeuble aux memesconditions jusqu'au 31 decembre 2005.
Le tribunal observe qu'il est etabli qu'à la date du 21 avril 2004, [lademanderesse] n'etait pas le proprietaire de l'immeuble de Jumet, qu'ellen'en etait pas non plus le locataire à long terme ; tout au plusbeneficiait-elle d'un droit d'occupation provisoire dans l'attente de lafinalisation de la vente, c'est-à-dire de la passation de l'acteauthentique.
Elle n'a pas acquis plus de droit le 27 decembre 2004, la conventionintervenue à cette epoque avec la societe Systemat portant toujours surun bail de courte duree, soit 6 mois, la location trouvant son terme au 30juin 2005.
Or, [la demanderesse] conclut avec [la defenderesse], en avril 2004, uneconvention qui prevoit dans son chef l'obligation de louer le bail à [ladefenderesse] pour une duree de 9 ans.
Dans le contexte ci-dessus decrit, cet objet apparait comme impossible.
Cette convention ne repondait pas aux conditions de validite des contratstelles qu'elles sont inscrites dans le Code civil.
Les articles 1108 et 1127 à 1130 du Code civil concernent l'objet del'obligation ou meme des differentes obligations que peut comporter uncontrat.
Lorsque l'on parle de l'objet du contrat, on entend en realite l'objetd'une obligation principale nee du contrat dont le vice eventuel rejaillitsur le contrat lui-meme et entraine sa nullite.
Pour que l'obligation soit valable, il faut que son objet soit dans lecommerce, licite et possible, determine ou, à tout le moins,determinable.
L'objet est impossible si la prestation prevue dans l'obligation ne peutetre realisee soit pour des raisons materielles, soit pour des motifsjuridiques.
Cette impossibilite doit s'apprecier au moment de la conclusion de laconvention.
L'application de ces regles elementaires du droit des contrats infere lalegitimite dans le chef de [la defenderesse] de soulever la nullite de laconvention pour defaut d'objet.
Il s'ensuit que les factures litigieuses qui sont essentiellement baseessur le bail litigieux ne sont pas fondees.
Une autre consequence de la nullite de cette convention est le droit [dela defenderesse] de solliciter le remboursement de sommes qu'elle aindument payees à titre de loyers, soit la somme de 163.045, 28 euros.
Appels incidents
L'appel incident [de la defenderesse] est formule à titre subsidiaire,dans l'hypothese ou le present tribunal aurait considere que le contrat debail conclu le 21 avril 2004 etait valable ; il est donc sans objet.
Quant à l'appel incident de [la demanderesse], par lequel elle sollicitela reformation du jugement dont opposition en tant qu'il a dit injustifieela reclamation de la facture nDEG 73, il sera declare non fonde paridentite de motifs avec ceux developpes dans le cadre de l'appel principal».
Griefs
Premiere branche
1. Le juge qui refuse de faire droit à la demande sans soumettre à lacontradiction le moyen dont le defendeur ne s'est pas prevalu et que lejuge a souleve d'office viole les droits de la defense.
L'article 774, alinea 2, du Code judiciaire dispose que le juge doitordonner la reouverture des debats avant de rejeter la demande en tout ouen partie sur une exception que les parties n'avaient pas invoquee devantlui.
2. Le jugement attaque constate la nullite de la convention de bailconclue entre la demanderesse et la defenderesse le 21 avril 2004 etrejette la demande principale de la demanderesse en paiement de facturesen estimant que l'objet de cette convention est « impossible » et que «cette convention ne repondait pas aux conditions de validite des contratstelles qu'elles sont inscrites dans le Code civil », plus precisement auxarticles 1108 et 1127 à 1130 dudit code.
Or, [la defenderesse] ne s'est pas prevalue d'un tel moyen de defensedevant les juges d'appel.
3. Ce faisant, le jugement attaque souleve d'office un moyen sans lesoumettre à la contradiction des parties.
Le jugement viole, partant, le principe general du droit relatif aurespect des droits de la defense, l'article 6, S: 1er, de la Convention du4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertesfondamentales, approuvee par la loi du 13 mai 1955, et l'article 774,alinea 2, du Code judiciaire.
Deuxieme branche
1. En vue d'obtenir le rejet de la demande reconventionnelle de ladefenderesse visant au remboursement de loyers, soit un montant total de163.045,28 euros, la demanderesse avait soutenu ce qui suit :
« Dans la procedure en premiere instance, il est dit uniquement que cetteconvention (du 21 avril 2004) est un faux et il est seulement demande quela demande formulee par la [demanderesse] soit declaree non fondee. Dansle dispositif de ses conclusions additionnelles et de synthese, deposeesen date du 16 septembre 2008, [la defenderesse] reclame le remboursementdu montant de 163.045,28 euros, à savoir les montants payes du chef dubail.
L'action en remboursement du montant (precite) est avancee pour lapremiere fois par [la defenderesse] dans ses conclusions additionnelles etde synthese deposees en date du 16 septembre 2008 ; le remboursement deces montants n'a jamais ete reclame auparavant, à la suite de laconstatation que le contrat est un faux.
[...] Une nouvelle action ne peut pas etre introduite pour la premierefois en appel puisqu'elle enleve une instance à la partie adverse ;
[...] L'action intentee par (la defenderesse) est des lors inadmissible etirrecevable ».
La demanderesse avait, en outre, soutenu ce qui suit :
« De plus, comment [la defenderesse] peut-elle reclamer le remboursementde montants qu'elle payait comme loyer puisqu'en effet, elle utilisait belet bien les lieux en question qui lui etaient loues ? [La defenderesse]souhaite manifestement pouvoir occuper gratuitement l'immeuble en questionpendant la periode ou elle exerc,ait ses activites professionnelles ».
2. Or, le jugement attaque fait droit à ladite demande de la defenderesseen remboursement de loyers sans repondre aux conclusions de lademanderesse qui invoquait non seulement l'irrecevabilite de cette demandeen raison de son caractere nouveau en degre d'appel mais aussi lacirconstance que la defenderesse avait occupe les lieux.
3. Ce faisant, le jugement attaque viole l'article 149 de la Constitution.
Troisieme branche
1. En vertu des articles 807 à 810 et 1042 du Code judiciaire, unedemande reconventionnelle ne peut etre formee pour la premiere fois endegre d'appel que si elle se fonde sur un fait ou un acte invoque dans lacitation ou si elle constitue une defense à l'action principale ou tendà la compensation.
2. La demanderesse avait invoque l'irrecevabilite de la demandereconventionnelle de la defenderesse en remboursement de loyers des lorsqu'elle fut introduite pour la premiere fois en degre d'appel.
3. Apres avoir constate la nullite de la convention de bail du 21 avril2004, le jugement attaque condamne la demanderesse à payer à ladefenderesse la somme de 163.045,28 euros majoree d'interets en relevantqu' « une autre consequence de la nullite de cette convention est ledroit [de la defenderesse] de solliciter le remboursement des sommesqu'elle a indument payees à titre de loyers, soit la somme de 163.045,28euros ».
Ce faisant, le jugement attaque a certainement decide que la demandereconventionnelle precitee de la defenderesse etait recevable.
4. Or, le jugement attaque ne pouvait decider de la recevabilite de cettedemande sans constater qu'elle se fondait sur un fait ou un acte invoquedans la citation ou qu'elle constituait une defense à l'action principaleou tendait à la compensation.
Le jugement attaque viole, partant, les articles 14, 807, 808, 809, 810 et1042 du Code judiciaire.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
Le moyen qui, en cette branche, invoque la violation de l'article 6, S:1er, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertesfondamentales sans dire en quoi le jugement attaque violerait cettedisposition est irrecevable à defaut de precision.
Pour le surplus, lorsque les parties invoquent les faits sur lesquelselles fondent leur demande ou leur defense sans enoncer aucun fondementjuridique à ce propos, le juge qui applique un fondement juridique à cesfaits sans le soumettre à la contradiction des parties ne viole pas leursdroits de defense.
Il ressort des pieces auxquelles la Cour peut avoir egard que les partiesn'ont pas invoque de fondement juridique aux faits specialement invoquespar la defenderesse et sur la base desquels elle contestait que lademanderesse ait eu le droit de lui louer le bien et, partant, que ce bailait ete valide.
En considerant, sur la base des faits dont ils etaient saisis, que lepretendu bail etait nul à defaut d'objet à la date de sa signature, lademanderesse ne disposant alors d'aucun droit sur le bien, les jugesd'appel n'ont ni meconnu le principe general du droit ni viole ladisposition legale vises au moyen.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la deuxieme branche :
Par aucune consideration, le jugement attaque ne repond au moyen parlequel la demanderesse invoquait l'irrecevabilite de la demande deremboursement des loyers, formee par la defenderesse, en raison de soncaractere nouveau en degre d'appel.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner le surplus de la deuxieme branche et latroisieme branche qui ne pourraient entrainer de cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il statue sur la demandereconventionnelle de la defenderesse et sur les depens ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Condamne la demanderesse à la moitie des depens et reserve l'autre moitiepour qu'il y soit statue par le juge du fond ;
Renvoie la cause ainsi limitee devant le tribunal de commerce de Mons,siegeant en degre d'appel.
Les depens taxes à la somme de cinq cent quarante-trois euros vingt-troiscentimes envers la partie demanderesse et à la somme de centseptante-deux euros trente-six centimes envers la partie defenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Paul Mathieu, les conseillers ChristineMatray, Sylviane Velu, Martine Regout et Alain Simon, et prononce enaudience publique du trente septembre deux mille dix par le president desection Paul Mathieu, en presence de l'avocat general delegue Philippe deKoster, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | A. Simon | M. Regout |
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| S. Velu | Chr. Matray | P. Mathieu |
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30 SEPTEMBRE 2010 C.09.0170.F/1
