Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.09.0261.F
S.D.G.H. BOVERIE, societe anonyme dont le siege social est etabli àSaint-Gilles, chaussee de Charleroi, 40,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
VILLE DE LIEGE, representee par son college communal, dont les bureauxsont etablis à Liege, en l'hotel de ville,
defenderesse en cassation,
representee par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 20 janvier 2009par la cour d'appel de Liege.
Par ordonnance du 5 mars 2010, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general Jean-Marie Genicot a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 522, 524, 525, 1134, 1317, 1319, 1320 et 1322 du Code civil ;
- articles 1er, 7 et 8 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droitd'emphyteose.
Decisions et motifs critiques
Apres avoir decide « que l'emphyteose convenue le 8 fevrier 1971 [lire :le 5 fevrier 1971] entre la [defenderesse] et la societe anonyme HolidayInns of Belgium », aux droits de laquelle se trouve la demanderesse, «est eteinte depuis le 31 mai 2002 mais a continue d'exister jusqu'à sarevocation par la [defenderesse] en date du 27 avril 2005 », l'arret« dit pour droit que le mobilier et les equipements de l'hotel sontdevenus immeubles par destination et acquis, à l'expiration, à la[defenderesse], sans qu'elle soit tenue d'en payer la valeur».
Il se fonde sur les motifs que :
« La [defenderesse] formule une demande nouvelle [tendant à ce ] qu'ilsoit dit pour droit que le mobilier et les equipements de l'hotel exploitepar [la demanderesse] sont devenus immeubles par destination economiqueconformement à l'article 524 du Code civil.
Cette question a ete evoquee par le premier juge qui a considere que `lademanderesse soutient encore de maniere pertinente que l'equipement et lemobilier de l'hotel, de meme que le fonds de commerce, lui appartiennent'.La [defenderesse] forme appel incident à ce propos.
L'article 7 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d'emphyteose edicteque l'emphyteote `peut, à l'expiration de son droit, enlever lesconstructions et plantations par lui faites et auxquelles il n'etait pastenu par la convention'. Or, l'article 2 du bail emphyteotique litigieuxstipule que `l'emphyteote s'engage à construire à ses frais sur leterrain un batiment à usage d'hotel de classe internationale, comprenantnotamment trois cents chambres'. Ce faisant, le contrat fait peser surl'emphyteote, non seulement l'obligation d'eriger un batiment, maisegalement l'obligation de le garnir de maniere à ce qu'il corresponde àun `hotel' et de surcroit à un hotel `de classe internationale'. C'estcet ensemble à destination economique specifique, à la mise en oeuvre delaquelle l'emphyteote etait `tenu par la convention', qui doit revenir aubailleur à l'expiration du droit de l'emphyteote.
La demande nouvelle de la [defenderesse] est par consequent fondee ».
Griefs
Premiere branche
Ainsi que la demanderesse le faisait valoir dans ses conclusions desynthese d'appel, ne sont immeubles par destination que les meubles que «le proprietaire d'un fonds y a places pour le service et l'exploitation dece fonds » (article 524, alinea 1er, du Code civil) ou ceux que « leproprietaire a attaches à perpetuelle demeure » (article 524, dernieralinea, du Code civil).
L'immobilisation d'un objet mobilier, tel le mobilier d'un hotel, pardestination suppose donc une identite entre le proprietaire de cet objetmobilier et le proprietaire du fonds et ne peut intervenir qu'àl'intervention de ce dernier (articles 522, 524 et 525 du Code civil).L'immobilisation ne saurait donc etre le fait d'un emphyteote qui - commec'est le cas de la demanderesse -affecte des biens meubles àl'exploitation des lieux qu'il tient à bail emphyteotique. Le droitd'emphyteose ne confere en effet qu'un droit reel de jouissance du fondset non un droit de propriete sur [celui-ci] (article 1er, alinea 1er, dela loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphyteose).
Il s'ensuit qu'en decidant que le mobilier et les equipements installespar la demanderesse dans l'hotel qu'elle avait bati en execution du bailemphyteotique litigieux « sont devenus immeubles par destination etacquis, à l'expiration à [la defenderesse], sans qu'elle soit tenue d'enpayer la valeur », l'arret
1DEG meconnait la notion legale d'immeuble par destination en admettantque l'immobilisation par destination puisse etre l'oeuvre d'une personnequi n'est pas proprietaire des fonds, en l'espece un emphyteote (violationdes articles 522, 524 et 525 du Code civil) ;
2DEG à tout le moins, meconnait la portee du droit d'emphyteose enconsiderant que la demanderesse etait, comme emphyteote, proprietaire dufonds qu'elle tenait à bail emphyteotique (violation de l'article 1er,alinea 1er, de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droitd'emphyteose).
Seconde branche
D'une part, s'il resulte des termes de l'article 7 de la loi du 10 janvier1824 concernant l'emphyteose que l'emphyteote ne peut « enlever lesconstructions et plantations par lui faites » et auxquelles il etait «tenu par la convention » et de ceux de l'article 8 de la meme loi que «l'emphyteote ne pourra forcer le proprietaire du fonds à payer la valeurdes batiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques, qu'ilaurait fait elever, et qui se trouvent sur le terrain à l'expiration del'emphyteose », en sorte que l'emphyteote ne peut demander uneindemnisation pour les constructions et plantations qu'il a faites envertu des obligations qu'il a souscrites vis-à-vis du proprietaire dufonds, ces dispositions legales ne s'etendent pas aux biens meubles quel'emphyteote a places dans les constructions qu'il a elevees parce qu'il yetait tenu par la convention, ces biens meubles fussent-ils meme affectesà l'exploitation des lieux.
D'autre part, les articles 2 et 12 de la convention d'emphyteose concluepar acte notarie du 5 fevrier 1971 entre la defenderesse et la societeanonyme Holiday Inns of Belgium à laquelle la demanderesse a succedeenoncent :
« Article 2
L'emphyteote s'engage à construire à ses frais sur le terrain unbatiment à usage d'hotel de classe internationale (ci-apres denomme`l'hotel'), comprenant notamment trois cents chambres.
En outre, il s'engage à construire et à equiper les voiries nouvellesnecessaires à une exploitation rationnelle de l'hotel et du Palais desCongres- le tout en veillant à maintenir sur le terrain autant d'arbres que lepermettra la realisation de ses projets - et à supprimer la voirieactuelle en direction de la place d'Italie.
Les ouvrages et constructions seront realises conformement aux plans quiauront ete approuves lors de la delivrance de l'autorisation de batir. Cesplans indiqueront les arbres qui seront maintenus sur le terrain.
Article 12
A l'expiration de l'emphyteose et sans prejudice de l'application del'article 9, les batiments, ouvrages, constructions et plantations quel'emphyteote aurait fait elever sur le terrain deviendront de plein droit,dans l'etat ou ils se trouvent, la propriete du bailleur, ce dernier nepouvant pas forcer l'emphyteote à les enlever et n'etant pas tenu d'enpayer la valeur, sauf en cas d'application de l'article 9 ou deresiliation du bail à ses torts. En ces cas, neanmoins, l'emphyteote auradroit à retention sur le terrain et l'hotel, et pourra poursuivrel'exploitation de ce dernier, jusqu'à l'acquittement de ce qui lui est dupar le bailleur et sans obligation de payer une redevance ».
Or, il ne resulte ni des termes de l'article 2 du bail, ni, au demeurant,de ceux de l'article 12, ni d'aucune autre disposition de celui-ci quel'emphyteote se serait engage contractuellement à garnir l'hotel qu'ilavait l'obligation d'eriger et, a fortiori, qu'il aurait, en fin de bail,pris l'engagement contractuel d'abandonner gratuitement le mobiliergarnissant l'hotel qu'il s'etait engage à construire en vertu del'article 2.
Il s'ensuit
1DEG qu'en considerant que la demande de la defenderesse portant sur lemobilier garnissant l'hotel construit par l'emphyteote etait fondee envertu de l'article 7 de la loi du 10 janvier 1824 concernant l'emphyteose,l'arret confere audit article 7 une portee qu'il n'a pas, celui-cifut-t-il lu en relation avec l'article 8 de la loi du 10 janvier 1824, et,viole des lors, lesdits articles 7 et 8 de la loi du 10 janvier 1824 ;
2DEG qu'en considerant que la demande de la defenderesse portant sur lemobilier garnissant l'hotel construit par l'emphyteote etait fondee envertu de l'article 2 du contrat d'emphyteose litigieux, l'arret lit danscet article une enonciation qui ne s'y trouve pas et qui ne se trouve pasdavantage dans l'article 12 de ce contrat ni dans aucune autre de sesdispositions et, des lors :
a) viole la foi due à l'article 2 du contrat d'emphyteose (violation desarticles 1317, 1319, 1320 et 1322 du Code civil) et à l'article 9 du memecontrat et aux autres dispositions de celui-ci (violation des articles1317, 1319, 1320 et 1322 du Code civil),
b) viole la force obligatoire de l'article 2 du contrat d'emphyteose(violation de l'article 1134 du Code civil) et de l'article 9 du memecontrat et des autres dispositions de celui-ci (violation de l'article1134 du Code civil), en ajoutant à ces dispositions contractuelles uneobligation qu'elles ne comportent pas et en leur donnant ainsi un effetqu'elles n'ont pas.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
Aux termes de l'article 524, alinea 1er, du Code civil, les objets que leproprietaire d'un fonds y a places pour le service et l'exploitation de cefonds sont immeubles par destination.
En vertu de l'article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droitd'emphyteose, l'emphyteose est un droit reel qui consiste à avoir lapleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la conditionde lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, enreconnaissance de son droit de propriete.
Des lors que le droit d'emphyteose ne confere pas un droit de proprietesur le fonds, les objets que l'emphyteote y place ne peuvent etreimmeubles par destination.
L'arret, qui constate que la demanderesse avait la jouissance du fonds surlequel elle a bati l'hotel litigieux dans le cadre d'un bailemphyteotique, ne justifie pas legalement sa decision de dire « pourdroit que le mobilier et les equipements de [cet] hotel sont devenusimmeubles par destination et acquis, à l'expiration [dudit bail], à la[defenderesse], sans qu'elle soit tenue d'en payer la valeur ».
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner la seconde branche du moyen, qui ne sauraitentrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque en tant qu'il dit pour droit que le mobilier et lesequipements de l'hotel sont devenus immeubles par destination et acquis,à l'expiration du bail emphyteotique, à la defenderesse, sans qu'ellesoit tenue d'en payer la valeur, et en ce qu'il statue sur les depens deces parties ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Mons.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers ChristineMatray, Sylviane Velu, Martine Regout et Mireille Delange, et prononce enaudience publique du douze avril deux mille dix par le president ChristianStorck, en presence de l'avocat general Jean-Marie Genicot, avecl'assistance du greffier Tatiana Fenaux.
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| T. Fenaux | M. Delange | M. Regout |
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| S. Velu | Chr. Matray | Chr. Storck |
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12 AVRIL 2010 C.09.0261.F/10
