Cour de cassation de Belgique
Arret
1646
NDEGC.08.0193.F
1. B. C. et
2. W. P.,
demandeurs en cassation,
representes par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
1. B. S. et
2. V. G.,
defendeurs en cassation,
representes par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le17 decembre 2007 par le tribunal de premiere instance de Nivelles,statuant en degre d'appel.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1er, S: 1er, 3, S: 1er, et 12 de la section 2 (« Des reglesparticulieres aux baux relatifs à la residence principale du preneur »)du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, tels qu'ilsresultaient de l'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991 modifiant etcompletant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyeranterieurement à sa modification par la loi du 13 avril 1997 modifiantcertaines dispositions en matiere de baux (article 6, 9DEG) ;
- article 3, S: 8, de la section 2 (« Des regles particulieres aux bauxrelatifs à la residence principale du preneur ») du chapitre II du titreVIII du livre III du Code civil, tel qu'il a ete introduit par l'article6, 9DEG, de la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions enmatiere de baux ;
- articles 15, specialement alinea 1er , de la loi du 13 avril 1997modifiant certaines dispositions en matiere de baux et 14, S:S: 1er et 2,alinea 1er, de la loi du 20 fevrier 1991 modifiant et completant lesdispositions du Code civil relatives aux baux à loyer.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque dit non fonde l'appel des demandeurs tendant à fairevalider le conge qu'ils avaient donne le 15 novembre 2004 pour le 30 juin2005 en application de l'article 3, S: 1er, de la section 2 du chapitre IIdu titre VIII du livre III du Code civil, tel qu'il devait etre interpretesous l'empire de la loi du 20 fevrier 1991 avant sa modification par laloi du 13 avril 1997.
Statuant sur l'appel incident des defendeurs, le jugement attaqueaccueille par voie de consequence tres largement la demandereconventionnelle formulee par ceux-ci et :
« Condamne [à cet egard, les demandeurs] à passer aupres du notaire P.G, de residence à ..., l'acte authentique relatif au bail à vie portantsur l'immeuble occupe par [les defendeurs] et qui est situe rue ... nDEG... à ..., et ce, dans les termes de l'acte sous seing prive redige parle notaire D. W. en 1994 et signe par les parties en 1996 ;
A defaut pour [les demandeurs] de s'executer apres signification dujugement dans les deux mois de l'invitation qui leur en sera faite parlettre recommandee du notaire apres redaction de son projet, les condamneà une astreinte de 100 euros par jour de retard ».
Le jugement attaque condamne des lors les demandeurs aux depens.
Le jugement attaque fonde sa decision sur les motifs suivants :
« 1. Les [demandeurs] soutiennent que le bail litigieux, concluposterieurement à la loi du 20 fevrier 1991 sur les baux de residenceprincipale, tombe dans le champ d'application de cette loi.
Ils soutiennent egalement que cette loi a rendu irrealisable et parconsequent non valable tout bail relatif à la residence principale dupreneur conclu à vie des lors qu'elle contient un ensemble dedispositions imperatives dont celles qui en permettent la resiliationanticipee.
Ils rappellent que la possibilite de conclure un bail à vie a de nouveauete rendue possible à compter du 30 mai 1997, date d'entree en vigueur dela loi du 13 avril 1997, mais que ces nouvelles dispositions nes'appliquent pas aux baux en cours mais uniquement aux baux conclus apresson entree en vigueur.
Ils considerent par consequent que les baux conclus entre le 20 fevrier1991 et le 30 mai 1997 (date d'entree en vigueur de la loi du 13 avril1997) doivent etre interpretes au sens de la loi du 20 fevrier 1991 surles baux de residence principale comme un bail de neuf ans soumis auxclauses imperatives de resiliation de ladite loi et que c'est donc à bondroit qu'ils ont mis fin à ce bail en notifiant un conge de six mois le15 novembre 2004 pour se terminer le 31 mai 2005.
2. La doctrine a longtemps ete divisee notamment sur l'application de laloi du 20 fevrier 1991 aux baux à vie.
Certains consideraient que le bail à vie, de par ses caracteristiquespropres, n'etait pas vise par la loi du 20 fevrier 1991. D'autres, parcontre, se sont prononces sur l'application de cette loi, soit aux baux àvie existant ainsi qu'à ceux qui seraient conclus apres le 20 fevrier1991, soit uniquement à ces derniers.
La loi du 13 avril 1997 n'a resolu que partiellement le probleme enconsiderant :
- que les baux conclus apres son entree en vigueur sont valables et nesont pas soumis aux dispositions relatives au conge pour occupationpersonnelle et pour travaux d'une certaine importance,
- que la loi relative au bail de residence principale n'est pas applicableaux baux à vie conclus avant l'entree en vigueur de la loi du 20 fevrier1991, qui sont soumis au droit commun et regis par les conventions desparties.
Deux arrets de la Cour de cassation sont intervenus pour clarifier lasituation des baux à vie et notamment de ceux [qui ont ete] conclus entrele 28 fevrier 1991 (date d'entree en vigueur de la loi du 20 fevrier 1991)et le 30 mai 1997 (date d'entree en vigueur de la loi du 13 avril 1997).
Dans un premier arret, intervenu le 29 mai 1998, la Cour de cassation aconsidere que, `lorsqu'un bail est conclu pour la duree de la vie dupreneur, le juge ne peut deduire de la faculte de resiliation anticipeeaccordee au preneur seul, qu'il s'agit d'un bail à duree indeterminee'.
Dans un second arret du 17 decembre 1999, la Cour a egalement releve que :
- d'une part, le bail à vie qui ne prend fin qu'au deces du preneur,evenement futur et certain, est un bail à duree determinee auquels'applique l'article 14, S: 2, de la loi du 20 fevrier 1991. Cet articlestipule que les dispositions de la loi du 20 fevrier 1991 ne s'appliquentaux baux ecrits à duree determinee dejà conclus qu'à partir de leurrenouvellement ou de leur reconduction intervenus apres son entree envigueur. La Cour de cassation en deduit que le bail à vie dejà conclu aumoment de l'entree en vigueur de cette loi n'est pas soumis auxdispositions de cette loi ;
- d'autre part, il resulte du texte de cette disposition et des travauxpreparatoires de la loi du 20 fevrier 1991 que le legislateur n'a pasentendu soumettre le bail à vie aux dispositions de cette loi.
Ce deuxieme arret sera commente dans la doctrine comme etant celui qui'sauve' ainsi les baux conclus entre le 28 fevrier 1991 et le 30 mai 1997,de telle sorte que tous les baux à vie encore en cours actuellement sontvalables quelle que soit la date de leur conclusion.
En effet, en considerant que les baux à vie n'etaient pas soumis à laloi du 28 fevrier 1991, sans distinction selon qu'ils aient ete conclusavant ou apres son entree en vigueur, la Cour de cassation a admis qu'ilsetaient valables et soumis au droit commun.
3. En l'espece, le bail à vie a ete conclu par les parties apres l'entreeen vigueur de la loi du 20 fevrier 1991 et n'est donc pas soumis auxdispositions de cette loi. Ce bail n'est egalement pas soumis auxdispositions modificatrices de cette loi, introduites par la loi du 13avril 1997, qui n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelesapres son entree en vigueur.
II s'agit d'un contrat sous seing prive qui lie les parties en vertu del'article 1134 du Code civil. A cet egard, ce contrat prevoit qu'ilprendra fin 'de plein droit au jour du deces du survivant des preneurs, lebail etant stipule reversible au profit dudit survivant' et ne donne pasla possibilite au bailleur d'y mettre un terme avant l'echeance.
Le conge notifie par les [demandeurs] ne pouvait donc pas intervenir desorte qu'il y a lieu de rejeter leur demande de validation dudit conge.
Par ailleurs, afin de rendre ce bail opposable aux tiers, il y a lieu delui donner date certaine et de faire droit à la demande des [defendeurs]de donner à ce contrat la forme d'un acte authentique.
Enfin, le contrat de bail signe par les parties n'etant pas soumis à laloi sur les contrats de bail, la disposition imperative visee à l'article5 de ladite loi selon laquelle le precompte immobilier afferent àl'immeuble loue ne peut etre mis à charge du preneur n'est pasapplicable. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demandereconventionnelle formulee par les [defendeurs] en vue d'obtenir leremboursement des precomptes payes ».
Griefs
Aux termes de l'article 1er, S: 1er, de la section 2 du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, les dispositions de cette sections'appliquent « aux baux portant sur le logement que le preneur, avecl'accord expres ou tacite du bailleur, affecte des l'entree en jouissanceà sa residence principale ».
Aucune disposition de ladite section 2 dans sa redaction originaire issuede l'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991 n'exclut le bail à vie duchamp d'application de celle-ci.
L'article 6, 9DEG, de la loi du 13 avril 1997 confirme que telle etaitbien l'intention du legislateur de 1991 dans la mesure ou, loin d'exclureles baux à vie du champ d'application de la section 2, il apporte unesimple derogation au regime de la duree des baux d'habitation tel qu'ilresulte de l'article 3, S:S: 1er à 4, de cette section au profit de cetype de baux (article 3, S: 8, nouveau de la section 2) sans modifier letexte de l'article 1er, S: 1er, pour viser expressement les baux à vie.
S'il est par ailleurs exact qu'il suit de l'article 14, S:S: 1er et 2, dela loi du 20 fevrier 1991 que les baux à vie conclus avant l'entree envigueur de la loi du 20 fevrier 1991 echappent aux dispositionsimperatives de celle-ci dans la mesure ou il s'agit de baux à dureedeterminee, il resulte en revanche de l'article 15, alinea 1er, de la loidu 13 avril 1997 que le nouveau paragraphe 8 introduit dans l'article 3 dela section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil parl'article 6, 9DEG, de ladite loi de 1997 n'est applicable qu'aux baux àvie conclus apres l'entree en vigueur de cette loi.
Il s'ensuit que les baux à vie conclus apres l'entree en vigueur de laloi du 20 fevrier 1991 et avant sa modification par la loi du 13 avril1997 sont soumis quant à leur duree à l'article 3, S:S: 1er et suivants,de la section 2 precitee qui sont imperatives (article 12 de la memesection 2).
En deboutant des lors les demandeurs de leur appel et en accueillant lademande reconventionnelle des defendeurs au motif qu'avant sa modificationpar la loi du 13 avril 1997, la section 2 du chapitre II du titre VIII dulivre III du Code civil issu de l'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991ne s'appliquait pas au bail à vie, le jugement attaque
1DEG meconnait la portee de l'article 1er, S: 1er, de la section 2 duchapitre II du titre VIII du livre III du Code civil tant dansl'interpretation qui devait lui etre reconnue avant l'entree en vigueur dela loi du 13 avril 1997 que dans celle que cette loi a implicitement maiscertainement consacree (violation dudit article 1er, S: 1er, et en tantque de besoin de l'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991 dans sa versionoriginaire) ;
2DEG meconnait la portee de l'article 3, S: 8, de la section 2 du chapitreII du titre VIII du livre III du Code civil tel qu'il a ete introduit parl'article 6, 9DEG, de la loi du 13 avril 1997 (violation dudit article 3,S: 8, et de l'article 6, 9DEG, de la loi du 13 avril 1997) et des articles14, S:S: 1er et 2, alinea 1er, de la loi du 20 fevrier 1991 et 15,specialement alinea 1er, de la loi du 13 avril 1997 dont il resulte acontrario que les baux à vie conclus apres l'entree en vigueur de la loidu 20 fevrier 1991 et avant sa modification par la loi du 13 avril 1997n'echappent nullement aux dispositions des articles 1er, S: 1er, et 3,S:S: 1er à 4, de la section 2 precitee telle qu'elle etait en vigueur àl'epoque ;
3DEG partant, meconnait l'article 3, S: 1er, de la section 2 du chapitreIl du titre VIII du livre III du Code civil en refusant de valider leconge donne par les demandeurs le 15 novembre 2004 sous l'empire de cettedisposition imperative (violation dudit article 3, S: 1er, et en tant quede besoin de l'article 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII dulivre III du Code civil et de l'article 2 de la loi du 21 fevrier 2001dans sa version originaire).
III. La decision de la Cour
D'une part, l'article 1er, S: 1er, de la section 2 du chapitre II du titreVIII du livre III du Code civil dispose que cette section, inseree dans cecode par l'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991, s'applique aux bauxportant sur le logement que le preneur, avec l'accord expres ou tacite dubailleur, affecte des l'entree en jouissance à sa residence principale.
Il resulte de l'economie de cette section, dont plusieurs dispositionssont incompatibles avec le bail à vie, ainsi que des travauxpreparatoires de la loi du 20 fevrier 1991, que le legislateur n'a pasentendu soumettre ce bail aux dispositions de ladite loi.
D'autre part, l'article 6, 9DEG, de la loi du 13 avril 1997 modifiantcertaines dispositions en matiere de baux, qui a complete l'article 3 deladite section par un paragraphe 8 permettant la conclusion par ecrit d'unbail à vie soumis à un regime derogatoire pour ce qui concerne leurduree, n'est applicable, en vertu de l'article 15, alinea 1er, de cetteloi, qu'aux baux à vie conclus apres l'entree en vigueur de celle-ci.
Il s'ensuit que les baux à vie conclus apres l'entree en vigueur de laloi du 20 fevrier 1991 et avant celle de la loi du 13 avril 1997 qui l'amodifiee ne sont pas soumis aux dispositions de la section 2.
Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux depens.
Les depens taxes à la somme de six cent soixante euros seize centimesenvers les parties demanderesses et à la somme de cent soixante-cinqeuros septante-neuf centimes envers les parties defenderesses.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononce enaudience publique du vingt-trois octobre deux mille neuf par le presidentChristian Storck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avecl'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | S. Velu | Ch. Matray |
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| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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23 OCTOBRE 2009 C.08.0193.F/1
