Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG F.08.0073.N
Etat belge, (Finances),
Me Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. B. L.,
2. G. S.,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 21 fevrier 2008par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Eric Dirix a fait rapport.
L'avocat general Dirk Thijs a conclu.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur presente un moyen, libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
Articles 53, specialement 53, 2DEG, 54, alinea 3, 55, 2DEG, c) et 57 del'arrete royal nDEG 64 du 30 novembre 1939 contenant le Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, l'article 53 avant samodification par le decret du 1er fevrier 2002.
Decisions et motifs critiques
L'arret attaque declare l'appel recevable mais non fonde.
Ainsi, l'arret attaque confirme le jugement du premier juge, qui declarenon fondee la contrainte, signifiee aux defendeurs le 30 octobre 2000, etqui dit pour droit que les defendeurs ne sont pas debiteurs du demandeuren vertu de cette contrainte.
A cet egard, l'arret attaque considere que :
« L'article 53, 2DEG, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothequeet de greffe prevoyait une reduction du droit d'enregistrement de 12,5p.c. à 6 p.c. en cas de vente de la propriete d'habitations dont lerevenu cadastral n'excede pas un montant maximum. Cette dispositioncontient aussi la definition d'une habitation. Ainsi, est consideree commehabitation, la maison ou l'etage ou partie d'etage d'un batiment, servantou devant servir au logement d'une famille ou d'une personne seule.
L'article 54, alinea 3, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothequeet de greffe exclut l'application du tarif reduit si l'acquereur ou sonconjoint possedent dejà un immeuble affecte en tout ou en partie àl'habitation.
Les memes termes àffecte en tout en partie à l'habitation' apparaissentà l'article 55, 2DEG, c) du meme code, qui subordonne l'application dutarif reduit à la condition que l'acte ou une declaration au pied del'acte enonce que l'acquereur ou son conjoint ne possedent pas d'immeubleaffecte en tout ou en partie à l'habitation.
Dans son instruction nDEG 2 du 17 janvier 1980, le demandeur definit lanotion d' `immeuble affecte à l'habitation' comme suit :
`Est vise, tout immeuble servant ou pouvant servir au logement permanentd'une famille, à l'exception des biens speciaux, tels les caravanesresidentielles et les locaux conc,us pour le logement des etudiants, quipeuvent etre des immeubles mais qui ne sont pas conc,us pour loger unefamille toute l'annee'.
Par cette definition, le demandeur assimile la notion àffecte àl'habitation' contenue à l'article 54, alinea 3, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe à celle precitee del'habitation, telle qu'elle est reprise à l'article 53, 2DEG, du memecode (la maison ou l'etage ou partie d'etage d'un batiment, servant oudevant servir au logement d'une famille ou d'une personne seule).
Les termes `servant ou devant servir' repris de maniere explicite àl'article 53, 2DEG, et qui valent, des lors, aussi pour l'application del'article 54, alinea 3, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothequeet de greffe, ont trait à l'occupation effective ou non par la famille aumoment de l'acquisition et demeurent, des lors, etrangers à la situationde l'immeuble. Concretement, cela signifie que l'immeuble acquis estsusceptible d'etre habite au moment de l'acquisition.
A l'audience publique de la cour (d'appel) du 17 janvier 2008, lesdefendeurs ont precise, sans etre contredits à cet egard par ledemandeur, qu'au moment de l'acquisition de leur habitation à Langdorp,l'immeuble à appartements en cours de construction à Gand etait achevejusqu'au troisieme etage, alors qu'ils avaient acquis le penthouse. Deslors, leur appartement n'etait nullement susceptible d'etre habite aumoment de l'acquisition de l'habitation.
Les defendeurs ne relevaient, des lors, nullement du champ d'applicationde la disposition d'exclusion de l'article 54, alinea 3, du Code desdroits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, mais ils entraient enligne de compte pour le tarif reduit de l'article 53, 2DEG, du meme code,en ce qui concerne l'habitation de Langdorp ».
Griefs
Conformement à l'article 53, 2DEG, du Code des droits d'enregistrement,d'hypotheque et de greffe, le droit fixe par l'article 44 est reduit (de12,5 p.c. à 6 p.c.) pour les ventes de la propriete d'habitations dont lerevenu cadastral bati et non bati n'excede pas un maximum à fixer pararrete royal.
Est consideree comme habitation, la maison ou l'etage ou partie d'etaged'un batiment, servant ou devant servir au logement d'une famille ou d'unepersonne seule, avec, le cas echeant, les dependances acquises en memetemps que la maison ou l'etage ou partie d'etage.
L'habitation au sens de l'article 53, 2DEG precite, concerne, en d'autrestermes, l'habitation modeste acquise qui, soit, « sert » au logement aumoment de l'acquisition, soit, moyennant l'execution de quelques travauxde renovation, « doit servir » de logement. L'habitation visee est, deslors, dejà entierement construite et susceptible d'etre habitee au momentde l'acquisition.
L'article 57 du Code des droits d'enregistrement, d'hypotheque et degreffe determine les conditions pour beneficier du tarif reduit pourl'acquisition de la propriete d'un terrain devant servir d'emplacement àune habitation.
2. En vertu de l'article 54, alinea 3, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, la reduction prevue au 2DEGde l'article 53 n'est pas applicable si l'acquereur ou son conjointpossedent dejà, pour la totalite en pleine propriete ou en nue-propriete,un immeuble affecte en tout ou en partie à l'habitation, acquis par euxou par l'un d'eux autrement que dans la succession de leurs ascendants.
La reduction prevue est egalement subordonnee à la condition que l'acteou une declaration certifiee et signee au pied de l'acte par l'acquereurenonce expressement que l'acquereur ou son conjoint ne possedent pas, pourla totalite en pleine propriete ou en nue-propriete, un immeuble affecteen tout ou en partie à l'habitation acquis par eux ou par l'un d'euxautrement que dans la succession de leurs ascendants (article 55, 2DEG, c)du Code des droits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe.
L'immeuble, au sens des articles 54, alinea 3 et 55, 2DEG, c) du Code desdroits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, differe del'habitation visee à l'article 53, 2DEG, du meme code en ce sens qu'il nedoit pas necessairement s'agir d'une habitation servant ou devant servirde logement, en d'autres termes il n'est pas exige que l'immeuble visesoit dejà habitable.
Pour l'application de l'article 54, alinea 3, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, il suffit que l'acquereur etson conjoint possedent un immeuble affecte à l'habitation, quel que soitl'etat d'achevement de l'immeuble concerne et sa disponibilite à servirde logement ou habitation.
L'acquisition d'un immeuble encore à eriger qui est destine à etrehabite, telle que l'acquisition d'un appartement sur plan, doit des lorsetre consideree comme « un immeuble affecte à l'habitation » au sens del'article 54, alinea 3, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothequeet de greffe.
3. L'arret attaque considere que la notion d' « immeuble affecte àl'habitation » au sens de l'article 54, alinea 3, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe correspond à la definition del'habitation, telle qu'elle est reprise à l'article 53, 2DEG du memecode, de sorte que l'application de l'article 54, alinea 3 precite, exigeaussi que l'immeuble serve ou doive servir au logement ou à l'habitationeffectifs ou non par une famille, en d'autres termes que l'immeuble doiveetre habitable au moment de l'acquisition de l'habitation modeste.
En outre, l'arret attaque constate qu'au moment de l'acquisition del'habitation modeste à Langdorp, l'immeuble à appartements en cours deconstruction à Gand etait acheve jusqu'au troisieme etage, alors que lesdefendeurs avaient acquis le penthouse, de sorte que, selon les jugesd'appel, l'immeuble des defendeurs à Gand, dans la mesure ou il n'etaitpas encore habitable au moment de l'acquisition de l'habitation àLangdorp, ne relevait pas du champ d'application de la dispositiond'exclusion de l'article 54, alinea 3, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe.
Ce n'est pas la situation ou l'etat d'achevement de l'immeuble mais sonaffectation qui est pertinente pour l'application de l'article 54, alinea3, du Code des droits d'enregistrement, d'hypotheque et de greffe, desorte que le simple fait que le penthouse des defendeurs n'etait pasencore erige au moment de l'acquisition de l'habitation modeste àLangdorp ne peut pas porter atteinte à la qualification du penthouse entant qu'immeuble affecte à l'habitation au sens de la dispositionprecitee.
4. Il s'ensuit que l'arret attaque n'a pu legalement decider, sans violerl'article 54, alinea 3, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothequeet de greffe, que l'immeuble acquis à Gand « n'etait pas affecte àl'habitation » au sens de la disposition precitee et n'a, des lors, pulegalement decider que les defendeurs, pour l'acquisition de leurhabitation à Langdorp entraient en ligne de compte pour l'application dutarif reduit prevu à l'article 53, 2DEG, du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe (violation des articles 53,2DEG, 54, alinea 3, 55, 2DEG, c) et 57 du Code des droitsd'enregistrement, d'hypotheque et de greffe).
III. La decision de la Cour
1. L'article 53, alinea 1er, 2DEG, du Code des droits d'enregistrement,d'hypotheque et de greffe, tel qu'il est applicable en l'espece, disposeque le droit fixe par l'article 44 du meme code est reduit à 6 p.c. pourles ventes de la propriete d'habitations dont le revenu cadastral bati etnon bati n'excede pas un maximum à fixer par arrete royal.
2. L'article 54, alinea 3, du code precite dispose que la reduction prevueau 2DEG de l'article precedent n'est pas applicable si l'acquereur ou sonconjoint possedent dejà, pour la totalite en pleine propriete ou ennue-propriete, un immeuble affecte en tout ou en partie à l'habitation,acquis par eux ou par l'un d'eux autrement que dans la succession de leursascendants.
3. En langage courant, on entend par immeuble affecte à l'habitation unimmeuble qui sert à l'habitation sans qu'il soit requis qu'il puissedejà etre effectivement habite.
4. Les juges d'appel ont constate qu'au moment de l'acquisition de leurhabitation à Langdorp, les defendeurs avaient acquis un penthouse dans unimmeuble à appartements à Gand et que cet appartement, vu l'etatd'achevement de l'immeuble à appartements, « n'etait nullementsusceptible d'etre habite au moment de l'acquisition de la maison ».
5. En decidant sur la base de ces constatations que les defendeurs nerelevaient pas du champ d'application de la disposition d'exclusion del'article 54, alinea 3, mais entraient en ligne de compte pour le tarifreduit de l'article 53, 2DEG, precite, ils n'ont pas legalement justifieleur decision.
Le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretcasse ;
Renvoie la cause devant la cour d'appel d'Anvers ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge du fond.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Ivan Verougstraete, le president de section EdwardForrier, les conseillers Eric Dirix, Eric Stassijns et Geert Jocque, etprononce en audience publique du quinze octobre deux mille neuf par lepresident Ivan Verougstraete, en presence de l'avocat general Dirk Thijs,avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Christine Matray ettranscrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le conseiller,
15 OCTOBRE 2009 F.08.0073.N/1
