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§ Belgique, Cour de cassation, 09 octobre 2008, C.07.0280.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0280.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-10-09;c.07.0280.f ?

Analyses :

LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.07.0280.F

LA MAMMA, société anonyme dont le siège social est établi à Spa, ruePierre Legrand, 2,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où ilest fait élection de domicile,

contre

CASINO DE SPA, société anonyme dont le siège social est établi à Spa, rueRoyale, 4,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est faitélection de domicile.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 12 décembre2006 par le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degré d'appel.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- article 149 de la Constitution ;

- articles 16, I, 1°, et 25, 3°, de la section 2bis du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, introduite dans le code par la loidu 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (ci-après « articles 16, I, 1°,et 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux »).

Décisions et motifs critiqués

Après avoir constaté, en substance, que, par contrat du 20 décembre 1991,la défenderesse avait donné à bail commercial à la demanderesse une partiedu rez-de-chaussée des bâtiments du casino de Spa, comprenant notamment laterrasse ; que, « par lettre recommandée du 27 juillet 1999, (ladéfenderesse) refusa la demande de renouvellement du bail en raison d'uneexploitation personnelle des lieux loués (art. 16, I, 1°, de la loi surles baux commerciaux)» et que, nonobstant un jugement du tribunal decommerce de Verviers du 29 décembre 2002, ayant admis la régularité durefus de renouvellement et décidé que le bail avait pris fin à la date du31 octobre 2000, la défenderesse accepta que la demanderesse poursuivel'occupation du bien jusqu'à la fin du mois de septembre 2003, date àlaquelle « les lieux furent libérés et remis à (la) disposition (de ladéfenderesse)» ; qu'à l'occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25juillet 2004, la défenderesse a autorisé notamment une « société Gallaherà placer un stand sur la terrasse de la salle des jackpots ... moyennantune contrepartie financière» [et] que la demanderesse « a attendul'épisode des Francofolies pour réclamer une indemnité d'éviction» parexploit du 1^er septembre 2004, le jugement attaqué, 1° confirmant ladécision du premier juge, déboute la demanderesse de sa demande enpaiement des sommes de 72.000 euros, à titre d'indemnité d'éviction pournon-respect par la défenderesse de son obligation d'occupation personnelledes lieux antérieurement loués, et de 328.458,92 euros, à titre dedommages et intérêts complémentaires, à majorer des intérêts légaux depuisla date de la citation, et de sa demande en paiement d'une indemnitéprovisionnelle pour frais de défense, 2° accueillant la demande nouvelleformée en degré d'appel par la défenderesse, condamne la demanderesse àpayer un euro provisionnel pour l'indemnisation des frais de défense de ladéfenderesse et 3° condamne la demanderesse aux dépens des deux instances.

Le jugement fonde cette décision sur les motifs suivants :

« L'occupation personnelle par (la défenderesse), exploitant de jeux dehasard, a bien été réalisée dans les délais légaux et le fait quel'utilisation partielle de la terrasse ait été concédée à titre tout àfait précaire (six jours durant les Francofolies), de manièreoccasionnelle, ne remet pas en cause le principe que (la défenderesse)réserve les lieux à son usage personnel.

L'huissier de justice, mandaté par (la demanderesse), constata tous lessoirs, du 20 juillet au 25 juillet 2004, que la terrasse durez-de-chaussée du casino donnant vers la rue Royale et les jardins ducasino était exploitée, qu'il s'y trouvait de nombreuses tables et chaisesde terrasses abritées par des parasols portant les marques de ` SpaMonopole ' et de ` Stella Artois ', toutes occupées par des clients dontil estima le nombre à environ cinquante à soixante consommateurs ; que setrouvaient également sur la terrasse un stand de vente de cigarettes `Benson et Hedges ' et un stand de vente de champagne à l'enseigne `Vranken '.

On servait des boissons depuis l'intérieur du casino, là où était installéle restaurant de (la demanderesse).

Il n'est cependant nullement fait état d'une quelconque restauration.

Il sied dès lors de conclure qu'en exploitant presque exclusivement desjeux de hasard à titre principal, (la défenderesse) a bien réalisé lacondition d'exploitation personnelle fixée par le législateur.

Constatons enfin qu'au point de vue de la superficie, c'est une toutepetite partie des lieux antérieurement loués qui en fut l'objet pendantune période extrêmement brève.

Il s'agit bien d'une occupation précaire et occasionnelle pour une duréetrès limitée au sens de l'arrêt de cassation du 18 juin 1987 (Pas., 1987,I, p. 1303) ».

L'avant-dernier motif cité doit manifestement se lire: « Constatons enfinqu'au point de vue de la superficie, c'est une toute petite partie deslieux antérieurement loués qui fut l'objet d'une concession à des tierspendant une période extrêmement brève ».

Griefs

Première branche

En vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux, lebailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il fait état de « savolonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ».

Lorsque le preneur s'est vu refuser son droit au renouvellement du bailcommercial, il a droit, en vertu de l'article 25, 3°, de la même loi, àune indemnité équivalant à trois ans de loyer, majorée éventuellement dessommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudicecausé, si le bailleur, « sans justifier d'un motif grave, ne réalise pasdans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelleil a pu évincer le preneur ».

Il suffit, pour qu'il y ait violation de l'obligation d'occupationpersonnelle imposée par l'article 16, I, 1°, précité, que la jouissanced'une partie des lieux anciennement loués soit concédée à un ou des tiers,même à titre temporaire, pendant la période de deux ans suivant la fin del'occupation des lieux par le preneur évincé, pour autant que cetteconcession, qu'elle soit ou non qualifiée de location ou de bail par lesparties, donne lieu au paiement d'une rémunération.

En l'espèce, la demanderesse invoquait, dans ses conclusions d'appel,qu'il y avait eu au moins pendant six jours, du 20 au 25 juillet 2004, «contrat de location à durée déterminée moyennant paiement d'un loyer;[...] qu'il est reconnu aujourd'hui que, (pour l'occupation de la terrassepar un stand de vente de cigarettes), un loyer de 4.200 euros a été versépour la semaine ; que même si ce stand n'occupait pas l'intérieur durestaurant précédemment loué, il se trouvait sur la terrasse faisantpartie de l'objet du bail litigieux; qu'il est indiscutable qu'une partiedu bien a été louée, même pour un temps relativement bref, mais pour desmontants extrêmement importants, pour rappel 4.200 euros pour six jours,soit trois fois et demi le montant du loyer en 1999 et plus de deux moisde loyer au moment de la remise des clés ; que, de la même manière, enjuillet 2005 (voir farde 18, constat de l'huissier Tefnin du 19 juillet2005 clôturé le 20 juillet 2005), les terrasses ont été relouées àplusieurs locataires pour la durée des Francofolies ; [...] que certainesde ces sociétés payaient 1.500 euros de loyer pour quatre jours delocation de la terrasse».

Le jugement attaqué constate, par les motifs précités, que « l'utilisationpartielle de la terrasse» qui faisait partie des lieux anciennement louésà la demanderesse, a été « concédée» par la défenderesse à des tiers,pendant six jours, du 20 juillet au 25 juillet 2004. Le jugements'approprie en outre expressément la constatation du premier juge selonlaquelle l'autorisation donnée à une société Gallaher d'installer un stand« sur la terrasse de la salle des jackpots pendant les Francofolies du 20juillet au 25 juillet 2004 inclus» s'était faite « moyennant contrepartiefinancière» et ne dénie pas qu'ainsi que la demanderesse l'invoquait dansle passage précité de ses conclusions, les terrasses avaient été relouéesà des tiers, pour un loyer pouvant atteindre 1.500 euros pour quatre joursde location, en juillet 2005.

En conséquence, le motif du jugement attaqué selon lequel, « au point devue superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurementloués qui (...) fut l'objet pendant une période extrêmement brève » d'uneconcession à des tiers ne justifie pas légalement le rejet des demandesd'indemnité fondées par la demanderesse sur les articles 16, I, 1°, et 25,3°, de la loi sur les baux commerciaux. En fondant sa décision sur cemotif, le jugement attaqué méconnaît la notion d'occupation personnelle ausens de l'article 16, I, 1°, précité, en refusant d'admettre qu'il y améconnaissance de l'obligation d'occupation personnelle par le bailleurdès qu'il concède à un tiers, pendant la période de deux ans à dater de lafin de l'occupation des lieux par le preneur évincé, une partie des lieuxantérieurement loués, même si cette concession est temporaire, pour autantqu'elle donne lieu au paiement d'une contrepartie financière (violationdes dispositions précitées de la loi sur les baux commerciaux).

Deuxième branche

A tout le moins, si le motif précité « qu'au point de vue superficie,c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui en futl'objet pendant une période extrêmement brève» ne signifie pas que « c'estune toute petite partie des lieux antérieurement loués qui fut l'objetpendant une période extrêmement brève d'une concession payante à des tiers», ce motif est entaché d'obscurité, de telle sorte que le jugementattaqué méconnaît l'article 149 de la Constitution.

Les motifs du jugement attaqué sont, à tout le moins, entachésd'ambiguïté, dans la mesure où ils ne permettent pas de déterminer si lejuge du fond a admis qu'ainsi que la demanderesse l'invoquait dans lepassage précité de ses conclusions d'appel, la location payanted'emplacements de la terrasse s'était renouvelée au mois de juillet 2005.Dès lors, la motivation de la décision attaquée ne permet pas à la Cour decontrôler la légalité du jugement, en violation de l'article 149 de laConstitution.

Troisième branche

Le jugement attaqué ne répond pas aux conclusions par lesquelles lademanderesse soutenait « que la (défenderesse) fait valoir que l'usage dela terrasse a été concédé à titre tout à fait précaire pour une durée trèslimitée et ne remet pas davantage en cause le principe que le bailleurpeut demeurer dans le bien quand bon lui semble ; que cela est inexact;qu'il ne s'agissait pas d'un contrat précaire ; qu'il n'était pas questiondu paiement de l'indemnité de 4.200 euros moyennant résiliationunilatérale à tout moment pendant la semaine du 20 au 25 juillet ; que lasociété Gallaher (Benson & Hedges) avait la protection d'un contrat àdurée déterminée ; qu'en outre, (la demanderesse) ne peut vérifier à toutmoment quelles sont les autres personnes qui auraient pu bénéficier d'uncontrat identique à Gallaher (Benson & Hedges) ; que le premier juge aconfondu un contrat à durée déterminée à courte durée moyennant paiementd'un loyer avec un contrat à titre précaire qui aurait pu permettre à la(défenderesse) de reprendre les lieux en plein milieu des Francofolies ;que ce n'était pas le cas ; qu'à partir du moment où une indemnitélocative de 4.200 euros était payée pour la semaine, il était impossiblepour (la défenderesse) de reprendre possession des parties de terrasselouées pour réoccuper les lieux elle-même».

Dès lors, le jugement attaqué n'est pas régulièrement motivé (violation del'article 149 de la Constitution).

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s'ilveut occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Si l'occupation au sens de cet article doit s'étendre à la totalité dubien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'uneoccupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de cebien.

Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quandbon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers àjouir temporairement d'une partie réduite du bien, fût-ce moyennant unecontrepartie financière.

Le jugement attaqué relève, par adoption des motifs du premier juge, qu'« en l'espèce, le bailleur ne s'était pas engagé de manière telle qu'unepartie, même très limitée des lieux, ait été soustraite à son occupationpersonnelle », énonce que « le fait que l'utilisation partielle de laterrasse ait été concédée à titre tout à fait précaire (six jours pendantles Francofolies), de manière occasionnelle, ne remet pas en cause leprincipe que le bailleur réserve les lieux à son usage personnel » etconclut qu' « en exploitant presque exclusivement des jeux de hasard àtitre principal, [la défenderesse] a bien réalisé la conditiond'exploitation personnelle fixée par le législateur, [qu'] au point de vuede la superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurementloués qui en fut l'objet pendant une période extrêmement brève [et qu'] i1s'agit bien d'une occupation précaire et occasionnelle pour une durée trèslimitée ».

Le jugement attaqué justifie ainsi légalement sa décision de déclarer nonfondée la demande d'indemnité formée par la demanderesse.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la deuxième branche :

Par les énonciations reproduites dans la réponse à la première branche, lejugement attaqué fonde sa décision, sans l'obscurité ni l'ambiguïtéalléguées par le moyen, en cette branche, sur le fait qu'une partie trèsréduite des lieux antérieurement loués a fait l'objet, durant six jours enjuillet 2004, d'une concession payante à un tiers.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Quant à la troisième branche :

Il ressort de la réponse à la première branche que le jugement attaquérépond, en leur opposant une qualification différente du titre en vertuduquel un tiers a été autorisé à occuper les lieux, aux conclusions de lademanderesse qui soutenaient qu'il s'agissait d'une location et non d'uneconcession à titre précaire, et motive, ainsi, régulièrement sa décision.

Le moyen, en cette branche, manque en fait.

Par ces motifs,

La Cour,

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de huit cent trente-six euros trois centimesenvers la partie demanderesse et à la somme de cent soixante-trois eurosdix centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, oùsiégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillersDidier Batselé, Daniel Plas, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, etprononcé en audience publique du neuf octobre deux mille huit par leprésident de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat généraldélégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-JeanneMassart.

9 OCTOBRE 2008 C.07.0280.F/10

Origine de la décision

Date de la décision : 09/10/2008
Date de l'import : 31/08/2018
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