Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.06.0485.F
HAELDRAIM, societe anonyme dont le siege social est etabli à Bruxelles,rue Laneau, 119-133,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,
contre
1. CISSOKO, societe privee à responsabilite limitee dont le siege socialest etabli à Ixelles, chaussee d'Ixelles, 25,
defenderesse en cassation,
representee par Maitre Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il est faitelection de domicile,
2. SEGAFREDO ZANETTI BELGIUM, societe anonyme dont le siege social estetabli à Anderlecht, boulevard Paepsem, 10a,
defenderesse en cassation ou, à tout le moins, partie appelee endeclaration d'arret commun.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 15 mars2005 par le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant en degre d'appel.
Par ordonnance du 3 avril 2008, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
Le procureur general Jean-Franc,ois Leclercq a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1319, 1320, 1322, 1349, 1353 et 1690, specialement alinea 2, duCode civil ;
- article 11.I de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux formantla section IIbis du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil.
Decisions et motifs critiques
Apres avoir constate que la seconde defenderesse etait liee à lademanderesse par un bail commercial du 10 fevrier 1993 portant sur unecafeteria sise porte de Namur à Bruxelles ; que, le 18 janvier 2000, laseconde defenderesse a sous-loue cet etablissement à la premieredefenderesse et lui a cede son fonds de commerce par contrat separe,conclu le meme jour ; que la premiere defenderesse, sous-locataire, acontinue à payer les loyers à la seconde defenderesse, locataireprincipal, et non à la demanderesse et ce, jusqu'à la decision dupremier juge ; que le 31 juillet 2000, la seconde defenderesse, locataireprincipale, a fait une premiere demande de premier renouvellement qui estrestee sans effet des lors qu'elle fut faite en dehors des delais del'article 14 de la loi sur les baux commerciaux ; que, par deux courriersrecommandes du 25 octobre 2000, la premiere defenderesse, sous-locataire,a adresse à la demanderesse une seconde demande de premier renouvellementdu bail, aux conditions en vigueur, et a adresse à la secondedefenderesse une copie de cette lettre,
le jugement attaque, par confirmation de la decision du premier juge, ditpour droit que la demande de renouvellement de bail commercial adressee le25 octobre 2000 par la premiere defenderesse à la demanderesse estvalable et que le bail commercial du 10 fevrier 1993 est des lorsrenouvele et ce, aux conditions en vigueur.
Le jugement attaque fonde cette decision sur les motifs suivants :
« L'article 11.I de la loi stipule clairement que `la sous-locationtotale accompagnee de la cession du fonds de commerce est assimilee à lacession du bail', de sorte que, par cette fiction, (la premieredefenderesse) est devenue la locataire directe de (la demanderesse) ; (lapremiere defenderesse) devait bien adresser sa demande de renouvellementà la proprietaire (la demanderesse) - ainsi qu'elle l'a fait - et non pasà (la seconde defenderesse), comme le soutient erronement (lademanderesse) ; si la cession de bail est - en principe - soumise à lanotification de l'article 1690 du Code civil, la sous-location echappe,jusqu'à nouvel ordre, à cette formalite, si bien qu'il est techniquementpossible - meme si c'est peu vraisemblable - que (la demanderesse) soitdemeuree dans l'ignorance de la sous-location accompagnee de la cession dufonds de commerce en faveur de (la premiere defenderesse) ; neanmoins, eten tout etat de cause, (la demanderesse) n'a pu se meprendre sur lasituation au rec,u de la demande de renouvellement notifiee par (lapremiere defenderesse), le 25 octobre 2000, qui ne pouvait s'interpreterdifferemment. Suivant ce schema, il est indifferent que (la premieredefenderesse) ait transmis une copie de sa demande de renouvellement à(la seconde defenderesse) et que, jusqu'au jugement entrepris, elle aitpoursuivi le reglement de ses loyers au locataire principal et non pas aubailleur. L'assimilation voulue par la loi sortit ses pleins effets, quoiqu'il en soit ».
Griefs
Premiere branche
En vertu de l'article 11.I de la loi sur les baux commerciaux du30 avril 1951, en cas de cession portant sur l'integralite des droits dulocataire principal ou en cas de sous-location totale accompagnee de lacession du fonds de commerce, le cessionnaire ou le sous-locataire devientle locataire direct du bailleur.
La sous-location accompagnee de la cession du fonds de commerce, comme lacession de bail, implique à l'egard du bailleur une cession des droits etobligations du locataire.
Par application de l'article 1690, alinea 2, du Code civil, cette cessionn'est opposable au debiteur cede qu'à partir du moment ou elle a etenotifiee à celui-ci ou reconnue par lui.
Le jugement attaque n'a des lors pu legalement decider que lasous-location faite en meme temps que la cession du fonds de commerce,valant cession de bail, demeure une sous-location et echappe au champd'application de l'article 1690, alinea 2, du Code civil (violation desarticles 11.I de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951 et 1690,alinea 2, du Code civil).
Seconde branche
La notification prescrite par l'article 1690, alinea 2, du Code civilimplique que le fait de la cession de creance soit porte à laconnaissance du debiteur cede par le cedant.
Le jugement attaque constate que la sous-location totale accompagnee de lacession du fonds de commerce est intervenue entre les defenderesses le 18janvier 2000 ; que la seconde defenderesse, initialement locataireprincipale, a demande le renouvellement du bail à la demanderesse le31 juillet 2000 ; que, par deux lettres recommandees du 25 octobre 2000,la premiere defenderesse a ensuite demande le renouvellement du bail à lademanderesse et a adresse copie de cette demande à la secondedefenderesse et que, jusqu'au jugement du premier juge, la premieredefenderesse a poursuivi le paiement des loyers à la seconde defenderesseet non pas à la demanderesse.
Ladite lettre recommandee du 25 octobre 2000 par laquelle la premieredefenderesse a demande le renouvellement du bail est libellee comme suit :« Mon bail commercial venant à expiration le 28 fevrier 2002, je vousfais valoir dans les delais requis par l'article 14 de la loi du 30 avril1951 mes droits au renouvellement. Je propose que le nouveau bail soitconclu aux conditions actuellement en vigueur, notamment quant au loyer.La loi m'enjoint de vous informer qu'à defaut de notification parvous-meme, par les memes voies, c'est-à-dire soit par lettre recommandeesoit par exploit d'huissier de justice et dans les trois mois de lareception de la presente, de votre refus motive de renouvellement, de lastipulation de conditions differentes [ou] d'offres d'un tiers, vous serezpresume consentir à l'octroi d'un nouveau bail aux conditions proposees.Je vous souhaite bonne reception de la presente copie, dont copie estreservee à la [seconde defenderesse] ».
Cette demande de renouvellement de bail, adressee tant à la demanderessequ'à la seconde defenderesse qui etait initialement la locataireprincipale, n'impliquait pas necessairement que la premiere defenderesseetait devenue la locataire directe de la demanderesse à la suite d'unesous-location accompagnee d'une cession de fonds de commerce.
Par ailleurs, les elements constates par le jugement attaque nepermettaient pas de presumer que la premiere defenderesse etait devenue lalocataire directe de la demanderesse à la suite d'une sous-locationaccompagnee d'une cession de fonds de commerce.
Des lors, si le jugement attaque considere que le fait que la demanderesse« ne pouvait se meprendre sur la situation» ou que ladite lettre du 25octobre 2000 vaut notification de la cession au sens de l'article 1690,alinea 2, du Code civil, il viole cette disposition legale. En outre, enconsiderant que la demanderesse « ne pouvait se meprendre sur lasituation » qui ne pouvait s'interpreter que dans le sens ou la premieredefenderesse etait devenue la locataire directe de la demanderesse à lasuite d'une sous-location accompagnee d'une cession de fonds de commerce,le tribunal a deduit de ses constatations des consequences qui ne sontsusceptibles sur leur fondement d'aucune justification et a viole lanotion de presomption de l'homme (violation des articles 1349 et 1353 duCode civil). Enfin, si le jugement attaque considere qu'il ressortnecessairement de ladite lettre du 25 octobre 2000, dont une copie etaitadressee à la seconde defenderesse, que la premiere defenderesse etaitdevenue la locataire directe de la demanderesse à la suite d'unesous-location accompagnee d'une cession de fonds de commerce, il donne àcette lettre une portee inconciliable avec ses termes et viole la foi quilui est due (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).
III. La decision de la Cour
Quant à la seconde branche :
En vertu de l'article 1690, alinea 2, du Code civil, la cession de creanceest opposable au debiteur cede à partir du moment ou elle a ete notifieeau debiteur cede ou reconnue par celui-ci.
La notification prevue par cette disposition ne doit porter que sur lefait de la cession.
Le jugement attaque constate que, par convention du 18 janvier 2000, laseconde defenderesse, à laquelle la demanderesse avait consenti un bailcommercial le 10 fevrier 1993, a sous-loue totalement les lieux à lapremiere defenderesse et lui a cede son fonds de commerce et que, le 25octobre 2000, cette derniere a adresse une demande de renouvellement dubail à la demanderesse, qui n'y a pas reagi dans le delai de trois moisprevu par l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 contenant les reglesparticulieres aux baux commerciaux.
Cette demande de renouvellement etait libellee dans les termes suivants :« Mon bail commercial venant à expiration le 28 fevrier 2002, je vousfais valoir dans les delais requis par l'article 14 de la loi du 30 avril1951 mes droits au renouvellement. Je propose que le nouveau bail soitconclu aux conditions actuellement en vigueur, notamment quant au loyer.La loi m'enjoint de vous informer qu'à defaut de notification parvous-meme, par les memes voies [...] et dans les trois mois de lareception de la presente, de votre refus motive de renouvellement, [de] lastipulation de conditions differentes [ou] d'offres d'un tiers, vous serezpresume consentir à l'octroi d'un nouveau bail aux conditionsproposees ».
Pour decider que la cession de bail à laquelle l'article 11. I de la loiprecitee assimile la sous-location totale accompagnee de la cession dufonds de commerce est opposable à la demanderesse, le jugement attaqueenonce qu'« en tout etat de cause, [celle-ci] n'a pu se meprendre sur lasituation au rec,u de la demande de renouvellement [susdite] qui nepouvait s'interpreter differemment ».
Le jugement attaque considere ainsi que la premiere defenderesse a notifieà la demanderesse le fait de la cession du bail en lui adressant sademande de renouvellement, sans deduire de ses constatations uneconsequence qui n'est susceptible d'aucune justification ni donner de lalettre precitee une interpretation inconciliable avec ses termes.
Il ne viole, des lors, ni l'article 1690, alinea 2, precite, ni la notionlegale de presomption de l'homme, ni la foi due à ladite lettre.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la premiere branche :
Sur la fin de non-recevoir opposee au moyen, en cette branche, par lapremiere defenderesse et deduite de son defaut d'interet :
Le motif vainement critique par le moyen, en sa seconde branche, suffit àjustifier legalement la decision.
Le moyen, en cette branche, ne saurait, des lors, entrainer la cassation.
La fin de non-recevoir est fondee.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Les depens taxes à la somme de six cent nonante-neuf euros soixante-huitcentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante etun euros dix-huit centimes envers la partie defenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Daniel Plas,Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononce enaudience publique du cinq mai deux mille huit par le president ChristianStorck, en presence du procureur general Jean-Franc,ois Leclercq, avecl'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.
5 MAI 2008 C.06.0485.F/1
