Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.07.0401.F
SOCIETE WALLONNE DU LOGEMENT, société anonyme de droit public, dont lesiège social est établi à Charleroi, rue de l'Ecluse, 21,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où ilest fait élection de domicile,
contre
1. B. F.,
2. J. S.,
défendeurs en cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 décembre2006 par le tribunal de première instance de Huy, statuant en degréd'appel.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat général Thierry Werquin a conclu.
II. Les moyens de cassation
La demanderesse présente deux moyens dont le premier est libellé dans lestermes suivants :
Dispositions légales violées
- article 149 de la Constitution ;
- articles 1134, alinéa 1^er, 1184, 1319, 1320 et 1322 du Code civil ;
- articles 19, alinéa 1^er, et 20 du Code judiciaire.
Décision et motifs critiqués
Après avoir constaté les faits suivants : « le 19 novembre 1991, (ladéfenderesse) a signé avec la Société nationale terrienne, devenue Sociétéwallonne du logement (la demanderesse), une convention intitulée 'Promesseunilatérale d'achat' concernant un immeuble sis à (...) Ouffet ; l'article1^er de cette convention stipulait que (la défenderesse) promettaitd'acheter l'immeuble, ladite promesse étant faite pour une période de deuxans prenant cours le 19 novembre 1991, période qui serait ensuite prorogéetacitement d'année en année ; en vertu de l'article 4 de la convention, leprix d'achat offert par (la défenderesse) était fixé, à titre définitif, à1.950.000 francs (48.339,24 euros) ; l'article 7 prévoyait que (ladéfenderesse) devrait occuper l'immeuble et payer une indemnitéd'occupation de 11.984 euros (297,08 euros) par mois ; le 19 novembre1991, les parties ont d'ailleurs signé une convention d'occupation selonlaquelle (la défenderesse) devrait occuper l'immeuble à dater du 1^erdécembre 1991, ce qu'elle fera ; en vertu de cette convention, (ladéfenderesse) s'engageait à verser dans les huit premiers jours de chaquemois, à partir de cette date, l'indemnité d'occupation conformément auxinstructions qui (lui) seront transmises en temps opportun par lesservices de la (demanderesse) ; par lettre du 24 mai 1993, la(demanderesse) signalait à (la défenderesse) l'existence d'un retard dedix-sept mois dans le paiement de l'indemnité d'occupation, soitthéoriquement 207.009 francs (5.131,62 euros) » ; la défenderesse « n'apas payé régulièrement l'indemnité d'occupation contractuellement prévueet a ainsi accumulé un arriéré »,
et après avoir considéré que la convention du 19 novembre 1991, intitulée« Promesse unilatérale d'achat », « est un contrat synallagmatique, ce quiimplique que chacune des deux parties remplisse ses obligations », que lademanderesse « n'a également pas respecté ses obligations puisque, malgréle fait que l'article 4 de la convention prévoyait un prix définitif de1.950.000 francs, elle n'a eu de cesse de modifier unilatéralement ceprix » et que, « par conséquent, la résolution de la convention du 19novembre 1991 ne se justifie pas »,
le jugement attaqué « dit pour droit que la vente aux (défendeurs) del'immeuble sis à Ouffet (...), est conclue pour le prix de 48.339,00 eurosdont à déduire : les sommes versées par la partie acquéreuse, soit23.741,24 euros, comptes arrêtés au mois d'août 2004, et de toute autresomme payée à valoir depuis lors (...), ainsi que la perte de la prime dela Région wallonne à concurrence de 5.552,81 euros ; condamne (lademanderesse) à passer l'acte authentique de vente (...) dans les troismois de la signification du (...) jugement » ; déboute implicitement lademanderesse de sa demande de paiement d'une somme principale de 24.915,06euros au titre d'arriérés d'indemnité d'occupation ; condamne lademanderesse aux dépens des deux instances.
Cette décision se fonde sur les motifs suivants :
« L'article 8 de la convention stipule que l'indemnité d'occupationcorrespond à la mensualité à valoir sur le prêt à accorder par la(demanderesse) ; l'indemnité d'occupation constitue dès lors (...) uneavance sur le prix, à financer par le prêt, et non un paiements'apparentant à un loyer ; dès lors que le prêt n'a pas été accordé,l'arriéré d'indemnité d'occupation pouvait être récupéré dans le cadre dudécompte du prix restant à payer ; (...) il convient évidemment de déduiredu prix de vente définitif les indemnités d'occupation déjà versées parles (défendeurs) ».
Griefs
Première branche
Dans son jugement du 22 novembre 2001, le premier juge avait décidé, avantde rouvrir les débats, dans un motif valant dispositif, « qu'il y auralieu (...) d'obliger la (demanderesse) à passer l'acte pour le prix reprisdans la convention, hors T.V.A. ; que cependant, cette passation d'acte nedevra intervenir que si la (défenderesse) a apuré la totalité desindemnités d'occupation dues ». Il a dès lors été décidé par leditjugement que les indemnités d'occupation ne devaient pas venir endéduction du prix d'achat de l'immeuble et que l'apurement des arriérésd'occupation était un préalable à la passation de l'acte d'achat.
Ce jugement, par lequel le premier juge avait épuisé sa juridiction surune question litigieuse, était définitif au sens de l'article 19, alinéa1^er, du Code judiciaire. Il n'a pas été frappé d'appel, en sorte qu'iln'a pu être anéanti sur un recours prévu par la loi, conformément àl'article 20 du même code.
En décidant, dans la suite de la procédure, qu'au contraire, les sommesversées par les défendeurs au titre d'indemnités d'occupation viennent endéduction du prix de vente convenu et que l'acte authentique de vente doitêtre passé dans les trois mois de la signification du jugement attaquésans apurement préalable de l'arriéré des indemnités d'occupation, lejugement attaqué revient sur une chose précédemment décidée par le premierjuge, dans la même procédure, par un jugement dont il n'a pas été relevéappel. Le jugement attaqué viole dès lors les articles 19, alinéa 1^er, et20 du Code judiciaire.
Deuxième branche
Aux termes de l'article 8, alinéas 1^er et 2, de la convention du 19décembre 1991 intitulée « Promesse unilatérale d'achat », conclue entre ladéfenderesse, dénommée « les premiers soussignés », et la demanderesse,dénommée « la S.N.T. », « les premiers soussignés s'engagent à verser à laS.N.T. dans les huit premiers jours de chaque mois à partir de la datefixée pour l'occupation de la petite propriété terrienne une indemnitéd'occupation de 11.984 francs correspondant à la mensualité prévue àl'article 10 ci-après. Si la vente a lieu, ces versements mensuels serontconsidérés comme mensualités à valoir sur le prêt à accorder par laS.N.T. ». L'article 10, alinéas 1^er à 3, de ladite convention dispose :« La signature de l'acte authentique de vente aura lieu dans le mois de lapremière demande faite par la S.N.T. Les premiers soussignés s'engagent àverser à cette fin le prix de vente définitif dès sa notification par laS.N.T. sous déduction : - des sommes versées à titre d'arrhes ; - de laprime de la Région wallonne ; - du montant disponible sur le prêtprovincial éventuel ; - du prêt de la S.N.T., d'un montant de 7.710.000francs + assurance-vie. Ce prêt de la S.N.T. augmenté de la prime uniqued'assurance-vie mentionnée à l'article 9 ci-avant sera remboursable entrente ans, au taux d'intérêt de 6,5 p.c. l'an : par annuités constantes,payables par mensualités de 11.984 francs ».
Aux termes des clauses précitées de la convention, seuls sont déduits dece prix les arrhes éventuels, la prime de la Région wallonne, le montantdu prêt provincial éventuel et le montant du prêt de la S.N.T.(convention, article 10, alinéa 2). Les indemnités d'occupation sontconsidérées comme des mensualités à valoir sur ledit prêt (article 8,alinéa 2) et ne sont pas déduites du prix.
En considérant que l'article 8 de la convention stipule que l'indemnitéd'occupation constitue une avance sur le prix, fût-il même à financer parle prêt, alors que pareille stipulation ne figure pas dans laditedisposition contractuelle, le jugement attaqué donne des dispositionsprécitées une interprétation inconciliable avec leurs termes (violationdes articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).
En outre, en décidant qu'il y a lieu de déduire du prix de vente lesindemnités d'occupation versées par les défendeurs, alors que laconvention précitée ne le prévoit pas, seuls pouvant être déduits du prixde vente les arrhes éventuels, la prime de la Région wallonne, le montantdisponible sur le prêt provincial éventuel et le prêt de la S.N.T., lejugement attaqué refuse de faire application des dispositions précitées dela convention et en méconnaît la force obligatoire (violation de l'article1134, alinéa 1^er, du Code civil).
Troisième branche
L'article 1184 du Code civil dispose : « La condition résolutoire esttoujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas oùl'une des deux parties ne satisfera point à son engagement » (alinéa1^er). « Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. Lapartie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, oude forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible,ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts » (alinéa 2).« La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé auxdéfendeurs un délai selon les circonstances » (alinéa 3).
En l'espèce, le jugement attaqué considère que le manquement de lademanderesse à sa propre obligation (ne pas modifier unilatéralement leprix de vente) justifie qu'il n'y ait pas lieu de prononcer la résolutionde la convention, mais ne considère pas pour autant que ce manquementaurait justifié le manquement des défendeurs à leur obligationcontractuelle de payer l'indemnité d'occupation.
En décidant néanmoins que la défenderesse peut déduire les indemnitésd'occupation déjà payées du prix d'achat de l'immeuble et en déboutant lademanderesse de sa demande de paiement de l'arriéré des indemnitésd'occupation, le jugement attaqué dispense la défenderesse de l'exécutionde l'obligation qu'elle avait souscrite de payer des indemnitésd'occupation mensuelles jusqu'à la passation de l'acte authentique devente. Le jugement attaqué viole dès lors la force obligatoire de laconvention (violation de l'article 1134, alinéa 1^er, du Code civil),ainsi que l'article 1184 du même code.
En outre, le jugement attaqué laisse sans réponse le moyen suivant desconclusions de la demanderesse, énoncé sous le titre « Quant àl'abstention dans le paiement de l'indemnité d'occupation » : « il tombesous le sens qu'on ne peut occuper indéfiniment un immeuble sans en payersoit le prix de vente, soit la valeur locative ; la promesse unilatéraled'achat prouve d'ailleurs que jamais les parties n'ont eu l'intentiond'autoriser les (défendeurs) à occuper gratuitement l'immeuble ». Lejugement attaqué n'est, dès lors, pas régulièrement motivé (violation del'article 149 de la Constitution).
Quatrième branche
Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse faisait valoir « que lescalculs opérés par (elle) se font en tenant compte (...) du montant de laprime octroyée à ce moment par la Région wallonne ; que la (demanderesse),même si elle est une société émanant de la Région wallonne, est soumise àla législation en vigueur, législation qu'elle n'a le pouvoir ni de créer,ni de modifier, ni de contourner ; qu'elle est également redevable enversses actionnaires ; que, partant, si, par la volonté du législateur wallon,les primes évoluent, la (demanderesse) ne peut que prendre acte de cesévolutions et les répercuter en bien ou en mal à ses cocontractants ; qu'àl'évidence, si les (défendeurs) avaient diligenté leur dossier, ilsn'auraient pas à supporter les modifications négatives pour eux ».
Le jugement attaqué, qui décide qu'il y a lieu de déduire du prix d'achatde l'immeuble « la perte de la prime de la Région wallonne à concurrencede 5.552,81 euros », ne rencontre pas le moyen précité des conclusions dela demanderesse et n'est, partant, pas régulièrement motivé (violation del'article 149 de la Constitution).
III. La décision de la Cour
Sur le premier moyen :
Quant à la première branche :
Par le jugement rendu le 22 novembre 2001 dans la même cause et entre lesmêmes parties et n'ayant fait l'objet d'aucun appel, le premier juge avaiténoncé qu'« il y aura lieu […] d'obliger la [demanderesse] à passer l'actepour le prix requis dans la convention, hors T.V.A. ; que, cependant,cette passation d'acte ne devra intervenir que si la [défenderesse] aapuré la totalité des indemnités d'occupation dues ».
Le jugement attaqué considère que l'acte authentique de vente doit êtrepassé dans les trois mois de sa signification sans apurement préalable del'arriéré des indemnités d'occupation dues par les défendeurs.
Ainsi, le jugement attaqué statue à nouveau sur une question litigieuse ausujet de laquelle le premier juge avait épuisé sa juridiction et viole,partant, l'article 19, alinéa 1^er, du Code judiciaire.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni lesecond moyen, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel incident ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugementpartiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instancede Liège, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, oùsiégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé,Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononcé enaudience publique du onze avril deux mille huit par le président ChristianStorck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistancedu greffier Marie-Jeanne Massart.
11 AVRIL 2008 C.07.0401.F/1
