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§ Belgique, Cour de cassation, 03 décembre 2007, C.07.0003.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0003.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2007-12-03;c.07.0003.f ?

Analyses :

LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.07.0003.F

INBEV BELGIUM, société anonyme dont le siège social est établi àAnderlecht, boulevard Industriel, 21,

demanderesse en cassation,

représentée par Maître Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont lecabinet est établi à Bruxelles, rue de Loxum, 25, où il est fait électionde domicile,

contre

JOLLET, société privée à responsabilité limitée dont le siège social estétabli à Etterbeek, avenue Victor Jacobs, 51,

défenderesse en cassation.

I. La procédure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 juin2006 par le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant en degré d'appel.

Par ordonnance du 25 septembre 2007, le premier président a renvoyé lacause devant la troisième chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées

- articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, insérée dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section2bis du Code civil (ci-après nommée : « la loi sur les bauxcommerciaux ») ;

- articles 1315, alinéa 1^er, 1349 et 1353 du Code civil ;

- article 870 du Code judiciaire.

Décisions et motifs critiqués

Le jugement attaqué déclare l'appel de la défenderesse fondé, valide lerenouvellement du bail commercial avenu entre la demanderesse,bailleresse, et la défenderesse, preneuse, et ce à dater du 1^er septembre2005 aux conditions (1) de la lettre d'accord de la demanderesse datée du10 août 2004 et (2) du jugement d'accord acté par le juge de paixd'Etterbeek le 8 février 2005, et déboute la demanderesse de son actionreconventionnelle originaire tendant à entendre dire pour droit que ladéfenderesse était forclose de son droit au renouvellement du bailcommercial.

Pour en décider ainsi, les juges d'appel se fondent sur les motifssuivants :

« Que [la défenderesse] - qui ratifiait par avance les conditions à fixerpar le juge de paix - n'a plus estimé devoir réagir par écrit » à lalettre du 10 août 2004 de la demanderesse qui stipulait : « ... nous - [lademanderesse] - sommes par conséquent d'accord de vous consentir lerenouvellement de votre bail aux conditions qui seront fixées en dernierressort aux termes de la procédure que nous avons intentée contre lepropriétaire » ;

« Que [la demanderesse] déclare - quant à elle - s'en tenir àl'interprétation couramment admise de l'article 18 de la loi du 30 avril1951 sur les baux commerciaux et, plus particulièrement, fondée sur deuxarrêts de la Cour de cassation des 24 janvier et 2 mai 1980, uneinterprétation qui est, toutefois, controversée en doctrine et enjurisprudence (voir les attendus du premier juge) ;

Que l'article 18 est indiscutablement la disposition qui gouverne lelitige ; qu'il est libellé comme suit : `S'il résulte de la réponse prévueà l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à desconditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode dejouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quantà ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trentejours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion. Le juge statue enéquité' ;

Que le législateur a clairement soumis l'exigence d'une action judiciaireà l'initiative du preneur dans le délai de trente jours à deux conditions1) celle de l'accord du bailleur subordonné à d'autres modalités du bailet 2) celle du désaccord persistant de son locataire sur celles-ci ;

Que si la première de ces conditions paraît effectivement remplie par lalettre de [la demanderesse] du 10 août 2004, la seconde est formellementcontestée par [la défenderesse] ;

Que le législateur n'a soumis l'accord du preneur à aucun formalismeparticulier, pas même un écrit et encore moins l'envoi d'un courrierrecommandé ;

Que le consensualisme est la règle et le formalisme l'exception ;

Que, de surcroît, c'est à [la demanderesse], en sa qualité de demanderesseoriginaire sur reconvention, qu'incombe le fardeau de prouver que lesconditions de l'article 18 - dont elle réclame la sanction - sont toutesdeux réunies ; que, par voie de conséquence, il lui appartient dedémontrer le désaccord persistant de [la défenderesse] sur les conditionsdu renouvellement et [que] cette preuve n'est pas rapportée ;

Que les investissements consentis par [la défenderesse] (notamment le pasde porte), la sous-location du 1^er décembre 2003, toute proche de lademande de renouvellement du 25 mai 2004 (six mois), l'écart minime entreles loyers payés (1.200 euros) et les loyers réclamés par Allomari,[bailleur principal], (1.250 euros) sont autant d'éléments de la cause quipermettent, au contraire, de présumer, ainsi qu'elle l'affirme, que la[défenderesse] a fait part à son bailleur, [la demanderesse], de sonaccord implicite sur le courrier que celui-ci lui avait adressé le 10 août2004 et qu'à tout le moins, son silence valait pour acceptation tacitemais certaine des conditions du renouvellement du bail principal àdéterminer par le juge de paix d'Etterbeek, à l'issue de la procédureentamée par [la demanderesse] ;

Que l'échange des consentements était parfait et le nouveau contrat,formé ; que le bail est reparti pour son deuxième renouvellement ».

Griefs

Les dispositions suivantes de la loi sur les baux commerciaux sontd'application en l'espèce :

- article 14, alinéa 1^er :

Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine dedéchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice oupar lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avantl'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine denullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé àconclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut denotification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les troismois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation deconditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présuméconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

- article 18 :

S'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le bailleursubordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à lacontribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités dubail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur sepourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, àpeine de forclusion.

Le juge statue en équité.

Le jugement attaqué constate les faits qui sont à la base du litige, enrésumé, comme suit :

- les parties sont liées par un contrat de brasserie doublé d'un bailcommercial dont la défenderesse, preneuse, est devenue cessionnaire àpartir du 1^er décembre 2003 ; la demanderesse est locataire principale etbailleresse en sous-location ;

- la défenderesse a sollicité le renouvellement de son bail par lettre du25 mai 2004 adressée à la demanderesse et au propriétaire [A.] dans lerespect de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 ;

- par lettre du 10 août 2004, - la demanderesse - a répondu ce qui suit :« ... nous - [la demanderesse] - sommes par conséquent d'accord de vousconsentir le renouvellement de votre bail aux conditions qui seront fixéesen dernier ressort aux termes de la procédure que nous avons intentéecontre le propriétaire... » ;

- la défenderesse n'a plus estimé devoir réagir par écrit à ladite lettre.

Il ressort du jugement attaqué et des conclusions des parties auxquellesla Cour peut avoir égard que la défenderesse ne s'était pas pourvue devantle juge sur la base des articles 14, alinéa 1^er, et 18 précités, contrela réponse de la demanderesse du 10 août 2004. Il est dès lors faitabstraction de cette hypothèse en l'espèce.

Première branche

1. Il suit des articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux précités, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslégales, que le preneur doit prendre parti sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail, dansles trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

Il s'ensuit aussi que le preneur, qui adhère aux conditions différentes enquestion du bailleur, doit le confirmer au bailleur, par lettrerecommandée ou par exploit d'huissier de justice, tout comme la demande derenouvellement du bail, à tout le moins de manière expresse, dans lestrente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

En tout état de cause, ladite disposition légale requiert une réaction dupreneur, moyennant une réponse au bailleur, dans les trente jours de laréponse de celui-ci, à peine de forclusion.

2. En considérant au contraire que le législateur n'a soumis l'accord dupreneur, en l'occurrence de la défenderesse, avec les conditions dubailleur, en l'occurrence de la demanderesse, à aucun formalismeparticulier, pas même un écrit et encore moins l'envoi d'un courrierrecommandé, le jugement attaqué viole les articles 14, alinéa 1^er, et 18de la loi sur les baux commerciaux en ce qu'il suit de ces dispositionsque ledit accord doit être notifié par lettre recommandée ou par exploitd'huissier de justice ou, à tout le moins, doit être donné de manièreexpresse.

Le jugement attaqué conclut que l'échange des consentements était parfaitet le nouveau contrat formé sur la base des considérations que ladéfenderesse, qui ratifiait par avance les conditions à fixer par le jugede paix, n'a plus estimé devoir réagir par écrit, que les élémentsmentionnés dans le jugement permettent de présumer que la défenderesse afait part à la demanderesse de son accord implicite sur le courrier quecelle-ci lui avait adressé le 10 août 2004 et qu'à tout le moins, sonsilence valait acceptation tacite mais certaine des conditions durenouvellement du bail principal à déterminer. Il ressort de cesconsidérations et de cette conclusion des juges d'appel qu'ils estimentqu'il suffisait, pour avoir droit au renouvellement du bail, que ladéfenderesse adhère de manière implicite ou tacite aux conditions émisesdans la lettre du 10 août 2004 de la demanderesse. En décidant ainsi, ilsviolent aussi les articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux en ce qu'il suit de ces dispositions que l'accord en questiondu preneur avec les conditions du bailleur doit être notifié par lettrerecommandée ou par exploit d'huissier de justice ou, à tout le moins, doitêtre confirmé de manière expresse.

A tout le moins, il ressort des considérations précitées du jugementattaqué que la défenderesse n'a pas réagi - par écrit ou autrement -moyennant réponse à ladite lettre de la demanderesse du 10 août 2004 desorte qu'à défaut de réaction de la défenderesse, les juges d'appel nepouvaient pas légalement conclure que celle-ci avait adhéré auxditesconditions de la demanderesse, que l'échange des consentements étaitparfait et le nouveau contrat, formé. Les juges d'appel violent ainsi lesarticles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ceque ledit article 18 requiert une réaction du preneur moyennant réponse aubailleur dans les trente jours de la réponse de celui-ci, à peine deforclusion.

3. Le jugement attaqué, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties, aux conditions fixées, sur la base des considérations illégalesreproduites ci-dessus (supra, n° 2), n'est, dès lors, pas légalementjustifié pour chacune des raisons susmentionnées dans cette branche(violation des articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux).

Deuxième branche

1. Il suit des articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux précités, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslégales, que le preneur, en l'occurrence la défenderesse, doit prendreparti dans les trente jours de la réponse du bailleur, en l'occurrence dela demanderesse, à peine de forclusion, sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail.

Ni les articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux,précités ni aucune autre disposition de cette loi ne portent que lepreneur qui s'abstient de prendre parti envers le bailleur sur lesconditions auxquelles celui-ci entend subordonner le renouvellement dubail est présumé consentir auxdites conditions.

Il ne ressort ni du texte ni de l'esprit de la loi que le silence gardépar le preneur équivaut à un acquiescement aux conditions du bailleur.

2. Le jugement attaqué décide au contraire que le silence de ladéfenderesse valait acceptation tacite mais certaine des conditions durenouvellement du bail principal à déterminer par le juge de paix àl'issue de la procédure entamée par la demanderesse [contre la bailleresseprincipale], soit des conditions émises dans la susdite lettre du 10 août2004 de la demanderesse.

En décidant ainsi, les juges d'appel ont, dès lors, violé les articles 14,alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ce qu'il ne suitpas de ces dispositions que le silence gardé par le preneur, soit ladéfenderesse, équivaut à un acquiescement aux conditions du bailleur, soitde la demanderesse (supra, n° 1).

3. L'article 1349 du Code civil stipule que les présomptions sont desconséquences que la loi ou le magistrat tire d'un fait connu à un faitinconnu. Aux termes de l'article 1353 du même code, les présomptions quine sont point établies par la loi sont abandonnées aux lumières et à laprudence du magistrat.

Si l'existence des faits sur lesquels se fonde le juge est souverainementconstatée par lui et si les conséquences qu'il en déduit à titre deprésomption sont abandonnées aux lumières et à la prudence de ce juge,celui-ci ne peut méconnaître ou dénaturer la notion juridique deprésomption de l'homme dont le respect est soumis au contrôle de la Cour ;le juge ne peut notamment déduire des faits constatés par lui desconséquences qui seraient sans aucun lien avec eux ou qui ne seraientsusceptibles, sur leur fondement, d'aucune justification.

4. En l'occurrence, les juges d'appel considèrent que les investissementsconsentis par la défenderesse (notamment le pas de porte), lasous-location du 1^er décembre 2003, toute proche de la demande derenouvellement du 25 mai 2004 (six mois), l'écart minime entre les loyerspayés (1.200 euros) et les loyers réclamés par A., bailleur principal,(1.250 euros) sont autant d'éléments de la cause qui permettent deprésumer que la défenderesse, preneuse, a fait part à la demanderesse,bailleresse, de son accord implicite sur le courrier précité que celle-cilui avait adressé le 10 août 2004, contentant les conditions durenouvellement, et que l'échange des consentements état parfait et lenouveau contrat, formé.

Or, lesdits faits constatés, à savoir les investissements, la date de lasous-location et l'écart entre les loyers payés et réclamés sonttotalement étrangers à - et ne sont pas de nature à justifier - ladéduction des juges d'appel que la défenderesse a fait part à lademanderesse de son accord implicite sur le courrier que celle-ci luiavait adressé le 10 août 2004. En décidant autrement, les juges d'appelont violé les articles 1349 et 1353 du Code civil et méconnu la notionjuridique de présomption de l'homme.

5. A tout le moins, il ressort des considérations précitées du jugementattaqué que la défenderesse n'a pas réagi - par écrit ou autrement - àladite lettre de la demanderesse du 10 août 2004 de sorte qu'à défaut deréaction de la défenderesse moyennant une réponse à la demanderesse, lesjuges d'appel n'ont pu légalement conclure que celle-ci avait adhéréauxdites conditions de la demanderesse, que l'échange des consentementsétait parfait et le nouveau contrat, formé. Ils ont ainsi violé lesarticles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ceque ledit article 18 requiert une réaction du preneur dans les trentejours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

6. Le jugement attaqué, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties, aux conditions fixées, sur la base des considérations illégalesreproduites ci-dessus, viole dès lors, pour les raisons susmentionnéesdans la branche, les articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur lesbaux commerciaux (voir supra n°^s 1, 2 et 5) ainsi que les articles 1349et 1353 du Code civil (voir supra n°^s 3 et 4) et méconnaissent la notionjuridique de présomption de l'homme (idem).

Troisième branche

1. Il suit des articles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux précités, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslégales, que le preneur, en l'occurrence la défenderesse, doit prendreparti dans les trente jours de la réponse du bailleur, en l'occurrence dela demanderesse, à peine de forclusion, sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail.

2. Par conséquent, le preneur doit être déclaré forclos de son droit aurenouvellement du bail sur pied desdits articles 14, alinéa 1^er, et 18dès qu'il est établi qu'il n'a pas pris parti dans le délai fixé, soit ense pourvoyant devant le juge, soit en exprimant son accord moyennantréponse au bailleur sur les conditions en question.

Si le preneur ne s'est pas pourvu devant le juge, comme en l'espèce, ilsuffit dès lors pour le bailleur, qui demande que le preneur soit déclaréforclos de son droit au renouvellement, de faire valoir que celui-ci n'apas exprimé son accord dans le délai légal moyennant réponse au bailleursur les conditions en question.

En décidant au contraire qu'il appartient à la demanderesse de démontrerle désaccord persistant de la défenderesse sur les conditions durenouvellement, les juges d'appel ont violé les articles 14, alinéa 1^er,et 18 de la loi sur les baux commerciaux.

3. En l'occurrence, il ressort des considérations du jugement attaqué etdes deux premières branches du moyen que la défenderesse n'a pas réagi -par écrit ou autrement - moyennant une réponse à ladite lettre de lademanderesse du 10 août 2004, dans le délai légal de trente jours fixé parl'article 18 précité.

Il ressort en outre de ces branches du moyen, ici tenues pour reproduites,que les juges d'appel n'ont pas légalement estimé que la défenderesseavait adhéré auxdites conditions de la demanderesse, que l'échange desconsentements était parfait et le nouveau contrat, formé (violation desarticles 14, alinéa 1^er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux).

Les juges d'appel ont, dès lors, décidé illégalement que la demanderessen'apporte pas la preuve du désaccord persistant de la défenderesse sur lesconditions du renouvellement, à tout le moins de l'absence de prise deposition de la défenderesse comme requis par les articles 14, alinéa 1^er,et 18 précités. Partant, ils ont violé les articles 14, alinéa 1^er, et 18de la loi sur les baux commerciaux ainsi que les articles 1315, alinéa1^er, du Code civil et 870 du Code judiciaire, dont il suit que chacunedes parties a la charge de prouver les faits qu'elle allègue.

4. Le jugement attaqué, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties aux conditions fixées et déboute la demanderesse de son actionreconventionnelle originaire tendant à entendre dire que la défenderesseétait forclose de son droit au renouvellement, sur la base desconsidérations illégales reproduites ci-dessus, viole dès lors, pour lesraisons susmentionnées à la branche, les articles 14, alinéa 1^er, et 18de la loi sur les baux commerciaux (voir supra n°^s 2 et 3) ainsi que lesarticles 1315, alinéa 1^er, du Code civil et 870 du Code judiciaire (voirsupra n° 3).

III. La décision de la Cour

Quant à la première branche :

En vertu de l'article 18 de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, lorsque, de la réponse adressée, conformément à l'article 14,alinéa 1^er, de cette loi, par le bailleur au preneur qui lui a demandé lerenouvellement du bail, il ressort que le bailleur ne consent à cerenouvellement qu'à des conditions autres que celles qui sont proposéespar le preneur, et si le désaccord persiste sur ces conditions, le preneurse pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse dubailleur, à peine de forclusion.

Cette disposition ne subordonne à aucune forme l'acceptation par lepreneur des conditions énoncées par le bailleur.

Après l'avoir relevé et avoir constaté que la défenderesse avaitsubordonné le renouvellement du bail commercial liant les parties « auxconditions qui [seraient] fixées en dernier ressort aux termes de laprocédure qu'[elle avait] intentée contre le propriétaire » et que ladéfenderesse soutenait avoir « avisé oralement » la demanderesse de son« accord de faire sienne la décision du juge de paix sur [ledit]recours », le jugement attaqué énonce que « les investissements consentispar [la défenderesse] (notamment le pas de porte), la sous-location du1^er décembre 2003, toute proche de la demande de renouvellement du 25 mai2004 (six mois) [et] l'écart minime entre les loyers payés (1.200 euros)et les loyers réclamés par [le propriétaire] (1.250 euros) sont autantd'éléments qui permettent […] de présumer, ainsi qu'elle l'affirme, que[la défenderesse] a fait part à [la demanderesse] de son accord implicitesur le courrier que [celle-ci] lui avait adressé ».

Le jugement attaqué, qui admet ainsi que la défenderesse a notifiéverbalement à la demanderesse son accord sur les conditions qu'elleindiquait, justifie légalement sa décision de valider le renouvellement dubail à ces conditions.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la deuxième branche :

D'une part, aux termes de l'article 1353 du Code civil, les présomptionsqui ne sont pas établies par la loi sont abandonnées aux lumières et à laprudence du magistrat.

Dans les cas où la preuve par présomptions est légalement admise, le jugeapprécie en fait la valeur probante des présomptions sur lesquelles il sefonde.

La Cour se borne à vérifier si le juge n'a pas violé la notion deprésomption de l'homme et si, notamment, il n'a pas déduit des faitsconstatés par lui des conséquences qui ne seraient susceptibles, sur leurfondement, d'aucune justification.

Des éléments reproduits dans la réponse à la première branche, le jugementattaqué a pu déduire, sans méconnaître la notion légale de présomption,que la défenderesse avait marqué verbalement son accord sur lesditesconditions.

D'autre part, le jugement attaqué ne considère qu'à titre surabondant que« [le] silence [de la défenderesse] valait acceptation tacite maiscertaine des conditions » fixées par la demanderesse.

En tant qu'il est dirigé contre ce motif, le moyen, en cette branche, estdénué d'intérêt.

Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.

Quant à la troisième branche :

La considération que la preuve de l'accord verbal de la défenderesse estrapportée suffit à fonder la décision du jugement attaqué.

Le moyen, en cette branche, qui ne saurait entraîner la cassation, estdénué d'intérêt et, partant, irrecevable.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de cinq cent dix-neuf euros cinquante et uncentimes envers la partie demanderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, oùsiégeaient le président Christian Storck, les conseillers Daniel Plas,Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé enaudience publique du trois décembre deux mille sept par le présidentChristian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avecl'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.

3 DECEMBRE 2007 C.07.0003.F/1

Origine de la décision

Date de la décision : 03/12/2007
Date de l'import : 31/08/2018
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