| Belgique, Cour de cassation, 26 septembre 2003, C.02.0346.F

AL MUHANNA PROPERTIES LIMITED, et cons.,
demandeurs en cassation,
représentés par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation
contre
CREDIBE et cons.,
défendeurs en cassation.
I. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'ordonnance rendue le 11 mars 2002 par le juge des saisies du tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en dernier ressort.
II. La procédure devant la Cour
Le président de section Claude Parmentier a fait rapport.
L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.
III. Les moyens de cassation
Les demandeurs présentent trois moyens libellés dans les termes suivants :
1. Premier moyen
Disposition légale violée
Article 1580quater, alinéas 1er et 2, du Code judiciaire.
Décisions et motifs critiqués
L'ordonnance attaquée déclare recevable la demande sollicitant l'autorisation de vente de gré à gré introduite par [la première défenderesse] et rejette la défense des demandeurs fondée sur le principe repris à l'article 1580quater, alinéa 2, du Code judiciaire.
La décision du juge des saisies est fondée sur les motifs suivants:
«Attendu que les [demandeurs] s'opposent à la demande au motif que, en substance, l'article 1580quater ne permettrait pas la réitération de l'opération lorsque celle-ci a échoué ;
Mais attendu qu'indépendamment de la circonstance que la première ordonnance ne se soit pas dénouée par une vente de gré à gré, force est de constater qu'elle conservait la cause au rôle et ne vidait dès lors pas complètement la saisine du juge des saisies ;
Que dans cette mesure et pour ce motif [la première défenderesse] gardait la possibilité de se désister de son instance ;
Que l'ordonnance du 20 décembre 2001 à laquelle [les demandeurs] étaient parties constate que les conditions du désistement d'instance sont réunies et en donne acte à la [première défenderesse] en la chargeant des dépens ;
Que cette ordonnance est nantie de l'autorité de la chose jugée à l'égard de toutes les parties et notamment à l'égard des deux parties qui s'opposent à la demande ici examinée ;
Que, dans la mesure où il y a eu désistement d'instance, les choses sont remises dans le même état, vis-à-vis de toutes les parties à cette instance, que s'il n'y avait pas eu d'instance, comme le précise l'article 826, alinéa 1er, du Code judiciaire, que ce désistement ait été accepté ou décrété ;
Que par conséquent cette première instance est censée n 'avoir jamais existé ;
Que dans ces conditions les deux parties susmentionnées s'efforcent mal à propos de tirer argument de l'article 1580quater de ce code, lequel suppose à tout le moins que la première instance ait été menée à son terme, quelque pertinent que puisse être le débat ainsi soulevé ;
Que l'action est, en la présente cause, recevable ».
Griefs
L'article 1580quater, alinéas 1er et 2, du Code judiciaire stipule que:
« Lorsqu'il est fait application de l'article 1580bis ou de l'article 1580ter, la cause reste inscrite au rôle jusqu'à la passation de l'acte notarié. En cas de difficultés, elle peut être ramenée devant le juge par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe.
En cas de refus d'autorisation de vente de gré à gré ou de non-réalisation de celle-ci, le juge nomme un notaire chargé de procéder à l'adjudication des biens et aux opérations d'ordre ».
L'ordonnance du 1er octobre 2001, autorisant la vente de gré à gré de l'immeuble Tagawa à la société anonyme « Belgian Investment Corporation Hotels » au prix de 174.200.000 francs hors frais dans les deux mois de l'ordonnance, est devenue caduque le 1er décembre 2001. En effet, l'acte authentique de vente n'a pas été passé dans le délai requis par suite de la défection de l'acheteur pressenti. Partant, la seconde hypothèse visée à l'article 1580quater, alinéa 2, du Code judiciaire - la non-réalisation de la vente de gré à gré - était bien présente dans le cas d'espèce.
En outre, la circonstance que [la première défenderesse] se soit désistée de son instance n'énervait en rien le principe repris à l'article 1580quater, alinéa 2, du Code judiciaire dès lors que l'ordonnance était venue à expiration le 1er décembre 2001, soit à une date antérieure au dépôt par [la première défenderesse] de ses conclusions de désistement d'instance. Cette dernière a d'ailleurs reconnu dans un écrit du 6 décembre 2001 la caducité de la première ordonnance.
Enfin, on observera que le fait que la cause restait inscrite au rôle conformément à l'article 1580quater, alinéa 1er, du Code judiciaire ne peut justifier le bien-fondé du désistement acté dans la mesure où il résulte d'une lecture combinée des alinéas 1er et 2 de l'article 1580quater du Code judiciaire, que le maintien de la saisine du juge jusqu'à la passation de l'acte notarié se justifie uniquement pour permettre à celui-ci de nommer un notaire chargé de la vente publique en cas de refus d'autorisation ou de non-réalisation de la vente de gré à gré.
Partant, le désistement d'instance sollicité par [la première défenderesse] et finalement acté par le juge des saisies, ne pouvait avoir comme effet de rendre la première instance inexistante et donc de permettre la réintroduction d'une nouvelle demande en autorisation de vente de gré à gré comme l'a décidé le juge des saisies.
Il est à remarquer que les demandeurs n'ont jamais marqué leur accord sur le désistement. Ils n'étaient par ailleurs pas présents ni représentés à l'audience du 13 décembre 2001.
Partant, en décidant qu'une nouvelle [demande d'] autorisation de vente de gré à gré pouvait être introduite, l'ordonnance viole l'article 1580quater, alinéa 2, du Code judiciaire.
2. Deuxième moyen
Dispositions légales violées
- article 1580ter du Code judiciaire;
- article 149 de la Constitution.
Décisions et motifs critiqués
En termes de conclusions, les demandeurs avaient énoncé qu'il ne ressortait pas des pièces communiquées par [la première défenderesse] que la vente de gré à gré offrait une solution plus intéressante pour les créanciers que la vente publique de l'immeuble en question. Les demandeurs avaient fait valoir que le tribunal avait eu connaissance d'une série d'offres, de montants proches à celui proposé, et qu'il n'était pas exclu que la vente publique permettrait une réalisation à un prix au moins égal voire supérieur à celui proposé, et ce, d'autant plus que le parc immobilier hôtelier étant restreint, - ce qui avait été reconnu en termes de requête par [la première défenderesse] -, l'immeuble Tagawa était fort convoité.
L'ordonnance rejette la défense des demandeurs par les motifs suivants:
« Attendu, sur le fond, qu'au terme de l'opération projetée, le bien saisi à la requête de la [première défenderesse] devrait être vendu pour 4.623.214,24 euros, prix net, tous les frais de la vente pesant sur l'acquéreur ;
Qu'il est permis de croire qu'il s'agit d'une offre valable compte tenu de la nature du bien, de sa localisation et tout particulièrement de son état unanimement qualifié de détérioré ;
Attendu que la bonne fin de l'opération paraît assurée dès lors que le notaire James Dupont se trouve déjà en possession d'un montant couvrant les engagements de cet acquéreur ;
Attendu que la vente envisagée est de nature à servir les intérêts de toutes les parties en présence et singulièrement des débiteurs ;
Attendu enfin que la [première défenderesse] propose, pour de bons motifs, que le notaire J. D., qui a déjà préparé un projet d'acte de vente et connaît bien le dossier depuis longtemps, soit chargé de le recevoir ».
Griefs
L'article 1580ter du Code judiciaire stipule expressément que «l'ordonnance doit indiquer les raisons pour lesquelles la vente de gré à gré sert l'intérêt des créanciers, du débiteur et, le cas échéant, du tiers détenteur ».
L'existence de cette obligation de motivation est confirmée par la doctrine.
L'ordonnance attaquée se borne à affirmer que la vente de gré à gré est de nature à servir les intérêts de toutes les parties en présence et singulièrement des débiteurs.
Ce faisant, l'ordonnance ne rencontre pas l'obligation de motivation expresse prescrite par l'article 1580ter du Code judiciaire puisqu'elle se borne à autoriser la vente aux termes d'une formule de style qui n'établit pas que la vente de gré à gré est, en l'espèce, de nature à servir les intérêts de toutes les parties.
Le respect de l'obligation de motivation spécifiquement prévue par l'article 1580ter du Code judiciaire (qui est d'application depuis le 1er janvier 1999) était d'autant plus exigé dans le cas d'espèce, suite à l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles du 7 décembre 2000 qui avait explicitement autorisé [la première défenderesse], en cas de non-paiement des sommes dues par les demandeurs, à procéder à la vente publique de l'immeuble Tagawa et n'avait pas envisagé la possibilité de vente de gré à gré de l'immeuble en question.
Partant, l'article 1580ter du Code judiciaire, qui impose au juge des saisies d'indiquer les raisons pour lesquelles la vente de gré à gré sert les intérêts des parties, a été violé.
En outre, le juge des saisies n'a nullement rencontré les arguments des demandeurs aux termes desquels ils faisaient valoir qu'eu égard à l'existence d'une série d'offres de montants proches à celui proposé et eu égard aux circonstances propres au parc immobilier hôtelier, il était probable que la vente publique permettrait une réalisation à un prix au moins égal, voire supérieur, à celui proposé.
Partant, il y a une violation de l'obligation générale de motiver les jugements et arrêts conformément à l'article 149 de la Constitution. La Cour a décidé à maintes reprises que n'est pas régulièrement motivé le jugement qui accueille une demande sans répondre à une défense régulièrement proposée en conclusions par la partie adverse.
3. Troisième moyen
Dispositions légales violées
Articles 1138, 2°, et 1580ter du Code judiciaire.
Décisions et motifs critiqués
Après avoir déclaré l'action de [la première défenderesse] recevable et fondée, l'ordonnance attaquée autorise la [demanderesse] à vendre de gré à gré l'immeuble Tagawa à la société anonyme Europort Belgium selon le projet d'acte du notaire J. D., pour le prix net de 4.623.214,24 euros (186.500.000 francs) dans le délai de rigueur de quinze jours à dater du prononcé de l'ordonnance.
Griefs
Par requête unilatérale du 8 janvier 2002, [la première défenderesse] a sollicité d'être autorisée à vendre de gré à gré l'immeuble Tagawa à la société anonyme Europort Belgium, selon le projet d'acte du notaire James Dupont, pour le prix net de 4.623.214,24 euros (186.500.000 francs) dans un délai de rigueur de quinze jours à dater du prononcé de l'ordonnance.
L'initiative d'obtenir une autorisation de vente de gré à gré est donc prise par [la première défenderesse], en sa qualité de créancier hypothécaire saisissant, conformément à l'article 1580ter du Code judiciaire.
Par conséquent, le juge des saisies dans son ordonnance du 11 mars 2002 aurait dû donner l'autorisation de vendre de gré à gré l'immeuble Tagawa à [la première défenderesse], en tant que créancier hypothécaire saisissant et sollicitant une telle autorisation, et non pas à la [demanderesse], en tant que saisie et propriétaire de l'immeuble en question.
Partant, en autorisant explicitement la [demanderesse] à vendre de gré à gré l'immeuble Tagawa à la société anonyme Europort Belgium selon le projet d'acte du notaire J. D., l'ordonnance viole l'article 1580ter.
En outre, en autorisant la [demanderesse] à vendre de gré à gré alors que la demande de [la première défenderesse] consistait à l'autoriser, elle, à vendre de gré à gré, le juge des saisies a modifié l'objet de la demande, en statuant sur des choses non demandées, et violé l'article 1138, 2°, du Code judiciaire.
IV. La décision de la Cour
Sur le premier moyen :
Attendu que les articles 1580bis et 1580ter du Code judiciaire règlent la procédure applicable lorsque le juge des saisies ordonne d'office la vente de gré à gré d'un immeuble saisi ou autorise celle-ci à la demande du créancier saisissant ;
Attendu que l'article 1580quater dispose, en son premier alinéa, que dans le cas où il est fait application de ces articles, la cause reste inscrite au rôle jusqu'à la passation de l'acte notarié et qu'en cas de difficultés, elle peut être ramenée devant le juge par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe ; qu'en vertu du second alinéa de cette disposition, en cas de refus d'autorisation de vente de gré à gré ou de non-réalisation de celle-ci, le juge nomme un notaire chargé de procéder à l'adjudication des biens et aux opérations d'ordre ;
Attendu que, par les termes «non-réalisation de [la vente de gré à gré]», cette disposition vise le cas d'échec du recours à ce type de vente ;
Qu'en revanche, le juge peut statuer sur toute difficulté qui lui serait soumise par une partie jusqu'à la passation de l'acte autorisé ;
Que cette difficulté peut consister notamment dans le défaut de passation de cet acte dans le délai fixé par le juge des saisies à la suite de la défection de l'acheteur pressenti ;
Qu'en pareille hypothèse, le juge peut ordonner ou autoriser la vente de gré à gré à d'autres conditions ;
Que le moyen manque en droit ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que, par les motifs que le moyen reproduit, l'ordonnance attaquée répond, en les contredisant, aux conclusions des demandeurs visées au moyen et indique, conformément à l'article 1580ter, alinéa 4, du Code judiciaire, les raisons pour lesquelles la vente de gré à gré sert l'intérêt des parties ;
Que l'ordonnance est ainsi régulièrement motivée et légalement justifiée ;
Que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que l'ordonnance attaquée déclare recevable et fondée la demande de la première défenderesse, créancier saisissant, tendant à entendre autoriser celle-ci à vendre de gré à gré l'immeuble saisi à la société Europort Belgium ;
Que l'ordonnance précise ensuite les modalités de la mise en oeuvre de cette autorisation en permettant certes à la demanderesse de procéder à cette vente, mais en autorisant la première défenderesse à passer l'acte authentique, «que le débiteur saisi soit présent ou absent» ;
Que le moyen, qui soutient que l'ordonnance accorde l'autorisation de vendre de gré à gré non à la première défenderesse mais à la demanderesse, manque en fait ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de six cent cinquante-six euros nonante-trois centimes envers les parties demanderesses et à la somme de deux cent quatre-vingt-un euros quatre-vingt-trois centimes envers la première partie défenderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président
de section Claude Parmentier, les conseillers Christian Storck, Didier Batselé, Albert Fettweis et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-six septembre deux mille trois par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier adjoint Christine Danhiez.