COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 15 OCTOBRE 2020
LV
N° 2020/ 199
Rôle N° RG 19/05231 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBII
[L] [N]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO
SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n° 211 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 14 Mars 2019, enregistré sous le numéro de pourvoi M 17-23.285 qui a cassé et annulé l'arrêt n° 550 rendu le 22 Juin 2017 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 15/21930, sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 04 Décembre 2015, enregistré au répertoire général sous le n° 14/09313.
DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Monsieur [L] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Bernard HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
Les parties ont été avisées de ce que l'affaire serait jugée selon la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.
COMPOSITION DE LA COUR
La Cour lors du délibéré était composée de :
Madame Marie-Florence BRENGARD, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Sophie LEYDIER, Conseiller
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2020,
Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [L] [N] a acquis, le 29 juillet 2014, le lot n° 3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2], constitué d'un appartement au premier étage. Par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 août 2014, le propriétaire du lot n° 1, constitué d'un local commercial et de ses annexes, a été autorisé à effectuer des travaux de démolition des murs porteurs et de mise en place d'éléments métalliques ( résolution 1a), de modification partielle de la toiture existante côté cour ( résolution 1b), de remplacement du gravier de la cour-jardin par des pierres naturelles et d'installation d'une baie vitrée donnant sur la cour-jardin ( résolution 1c).
Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2014, M. [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en annulation des trois résolutions susvisées.
Par jugement contradictoire en date du 04 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté M. [N] de ses demandes, l'a condamné aux dépens ainsi qu'à verser une indemnité de 1.500 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence, par son arrêt en date du 22 juin 2017, a:
- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- condamné M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [L] [N] aux dépens avec faculté de recouvrement dans les termes de l'article 699 du même code.
La Cour de cassation, aux termes de son arrêt du 14 mars 2019, a cassé et annulé en toutes ses dispositions la décision susvisée, aux motifs que:
' Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, (...)
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et les parties privatives comme les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, sont compris dans la composition d'un lot et sont affectés à l'usage exclusif de son propriétaire et qu'il ressort de l'état descriptif de division que le hangar et le jardin visés à la description du lot n° 1 sont des parties privatives;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait de l'état descriptif de division figurant au chapitre II que le lot n° 1 ne comportait que le droit de jouissance exclusive et particulière du jardin et du hangar qui y est édifié, la cour d'appel, qui a dénaturé les dispositions claires et précises de ce document, a violé le texte susvisé.'
M. [L] [N] a saisi la cour de céans, cour de renvoi, par déclaration en date du 1er avril 2019.
Suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2019, M. [N] demande à la cour, au visa des articles 9,25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de:
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- voir le syndicat de copropriété du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet REVEILLE, s'entendre prononcer la nullité des trois résolutions 1 a, 1 b et 1 c adoptées lors de l'assemblée générale du 28 août 2014 et s'entendre condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et s'entendre dire qu'il sera fait application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il rappelle qu'aux termes du dernier règlement de copropriété mis à jour le 27 juillet 2011, la destination contractuelle de l'immeuble est exclusivement à usage d'habitation, à la seule exception du seul local faisant partie du lot n° 1, autorisé à conserver son affectation à usage de commerce et que les résolutions querellées ont pour conséquence d'autoriser des travaux portant sur l'ensemble du lot n° 1 destinés à le transformer dans son ensemble en un lot à usage commercial puisqu'elles consistent à:
- réunir le magasin initial avec d'une part le débarras, la pièce à usage de réserve, le WC avec douche, qui sont les parties privatives du propriétaire du lot n° 1 et d'autre part, le jardin et le hangar sur lequel il est simplement titulaire d'un droit de jouissance privative, pour en faire un seul et même ensemble à usage commercial, en violation de la clause de destination du règlement de copropriété,
- transformer le débarras, la pièce à usage de réserve et le hangar en des pièces utilisables pour la clientèle commerciale, grâce à la surélévation de la toiture, sans laquelle elle serait inutilisable,
- transformer le jardin en une terrasse commerciale, communiquant avec l'ensemble des pièces annexes autres que le magasin principal d'origine.
Il soutient que ces trois résolutions sont entachées d'une première cause de nullité dans la mesure où elles ont pour objet de permettre une appropriation du jardin et du hangar, parties communes, qui n'étaient jusqu'alors l'objet que d'un droit de jouissance privative à titre exclusif et que la transformation d'un droit de jouissance privative en un lot privatif nécessite un vote unanime des copropriétaires dès lors qu'elle est contraire à la destination de l'immeuble, ce qui est le cas en l'espèce. Il s'appuie notamment sur les plans relatifs aux travaux querellés qui, avec la comparaison avec les lieux dans leur état initial, démontrent objectivement qu'il s'agit d'une transformation d'un simple droit de jouissance en partie privative.
Il invoque une seconde cause de nullité en ce que les résolutions litigieuses portent atteinte à la destination de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété, puisque seul le local du lot n° 1 peut conserver une affectation commerciale mais non les parties communes dont la jouissance privative est par ailleurs attribuée à ce lot ( hangar et jardin), ce qui nécessitait également un vote à l'unanimité.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE, dans ses conclusions déposées et notifiées le 14 juin 2019, demande à la cour, sur le fondement des articles 24,25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de:
- constater que les trois résolutions litigieuses de l'assemblée générale du 28 août 2014 ont été valablement approuvées à la majorité des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter, par conséquent, M. [L] [N] de sa demande d'annulation des dites résolutions,
- confirmer le jugement rendu le 04 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Draguignan,
- condamner M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, distraits dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il expose que les trois résolutions en cause concernent:
- des travaux intérieurs au lot n° 1, privatif,
- des travaux de modification de toiture existante, au-dessus du seul lot n°1,
- des travaux concernant le remplacement du gravier par des pierres naturelles dans le jardin, partie commune à jouissance privative.
Il ne partage pas l'analyse de M. [N] qui soutient que de telles résolutions auraient dû être adoptées à l'unanimité et fait valoir que:
1. Sur la résolution n° 1 a:
- les travaux de démolition du mur porteur à l'intérieur du magasin et la mise en place d'éléments métalliques structurels relèvent de la majorité de l'article 24 s'agissant de travaux, conformes à la destination de l'immeuble, dans un lot privatif, et ne modifiant en rien l'extérieur de l'immeuble,
- de tels travaux ne contreviennent pas aux dispositions du règlement de copropriété dès lors qu'il s'agit de travaux à l'intérieur d'un lot et qui sont conformes à la destination de ce lot, qui est un magasin,
- ladite résolution a non seulement recueilli la majorité de l'article 24 mais également les majorités renforcées des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
2. Sur la résolution n° 1 b:
- il s'agit d'autoriser une modification partielle de la toiture existante côté cour afin de permettre une homogénéité et éviter les risques d'infiltrations, travaux qui sont donc conformes à la destination de l'immeuble et auront, en outre, pour conséquence une amélioration de l'esthétique,
- cette partie de la toiture concerne exclusivement le lot n° 1, à savoir l'ancien débarras et la réserve du lot n° 1, qui sont des parties privatives, de sorte que la toiture est affectée à l'usage exclusif du lot n° 1,
- la résolution a valablement été adoptée à la majorité de l'article 24, s'agissant de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la sécurité de ses occupants, et a d'ailleurs recueilli, en tout état de cause, les majorités renforcées des articles 25 et 26.
3. Sur la résolution n°1 c:
- il s'agit, par cette résolution, de remplacer une ouverture donnant accès à la cour jardin par une baie vitrée et de remplacer les graviers de la cour- jardin par des pierres naturelles, impliquant d'autoriser le propriétaire d'effectuer à ses frais, des travaux affectant une partie commune à jouissance privative,
- le fait que la cour-jardin soit une partie commune à jouissance privative n'interdit pas le propriétaire du lot n° 1, qui bénéficie seul de la jouissance privative de cette partie commune, d'entreprendre de tels travaux, si son projet recueille la majorité de l'article 25.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 février 2020.
En application de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ont été régulièrement avisées de la mise en oeuvre de la procédure sans audience. A défaut d'opposition dans le délai de quinze jours, les parties ayant déposé leurs dossiers de plaidoirie, l'affaire a été mise en délibéré.
MOTIFS
M. [L] [N] a fait l'acquisition, selon acte notarié en date du 29 juillet 2014, du lot n° 3 consistant en un studio au 1er étage côté jardin au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division en date du 09 octobre 1980 précisent que l'immeuble litigieux est divisé en six lots et que plus particulièrement le lot n° 1 comprend ' La totalité du rez-de-chaussée composé d'un magasin, un débarras, une pièce à usage de réserve, WC avec douche, le droit de jouissance exclusive et particulière du jardin avec le hangar y édifié'.
Le règlement de copropriété mis à jour le 27 juillet 2001 reprend la même description du lot n° 1 et stipule en son article 1 ' Destination de l'immeuble' que ' L' ensemble immobilier est destiné à l'habitation. Toutefois le local faisant partie du lot n° 1 ci-dessus créé, actuellement à usage de commerce, pourra conserver son affectation'.
Il en résulte que:
- le jardin et le hangar attachés au lot n° 1 sont des parties communes à jouissance privatives,
- la destination contractuelle de l'immeuble est exclusivement à usage d'habitation à la seule exception du local faisant partie du lot n° 1 et décrit comme étant le magasin, dérogation dont sont exclus les autres éléments constitutifs de ce lot.
L'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 confère à chaque copropriétaire la libre jouissance et usage des parties privatives et des parties communes sous condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
Par ailleurs, le copropriétaire exerce librement son droit de jouissance exclusive, dès lors qu'il le fait conformément au règlement de copropriété et peut réaliser les aménagements qui en découlent d'un usage conforme à la destination de l'immeuble, sous la réserve le cas échéant, d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b) si ces aménagements revêtent la nature de travaux ou portent atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble.
En revanche, le titulaire d'un droit de jouissance exclusive ne peut, en tout état de cause, à quelque majorité que ce soit, porter atteinte, par l'usage qu'il fait des parties communes ou par les travaux qu'il soumet à l'assemblée générale, aux modalités de jouissance de leurs parties privatives par les autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce les trois résolutions querellées adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 août 2014 sont ainsi libellées:
Résolution 1:
' Dans le cadre des projets de travaux de restructuration et rénovation du local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble formant le lot n° 1, Mme [Z], propriétaire dudit lot, sollicite de l'assemblée générale, l'autorisation de:
a) Faire procéder à la démolition de murs porteurs à l'intérieur du magasin et à la mise en place d'éléments métalliques structurels en sous-face de plancher (...) Avec l'intervention préalable d'un architecte DPLG et d'un ingénieur structure, selon le projet joint à la convocation (...)
La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires,
b) Modifier partiellement la toiture existante côté cour selon le projet joint, afin de permettre une homogénéité et d'éviter les risques d'infiltration. Il serait souhaitable en effet de construire une seule et unique toiture sur la partie arrière avec une couverture en tuile canal de terre cuite à l'ancienne. Les murs seront traités en enduit de chaux à l'ancienne (...)
La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
c) Remplacer le gravier de la cour-jardin par des pierres naturelles en opus romain et réaliser une ouverture à l'arrière de la boutique donnant sur la cour-jardin, et installer une baie vitrée, selon le projet ci-joint (....)
La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.'
L'examen du projet qui est joint à la convocation ainsi que les plans permettent de comparer les lieux en leur état initial et ceux résultant des modifications envisagées.
Il apparaît que les trois résolutions litigieuses ont pour conséquence:
- de réunir le magasin initial côté rue ( seul local à destination commerciale) avec d'une part le débarras, la pièce à usage de réserve le WC et sa douche par la démolition des murs porteurs en les remplaçant par des poutres métalliques, formant un seul et unique ensemble avec d'autre part, le jardin à l'arrière et le hangar, par la création d'une large baie vitrée ouvrant à l'arrière du lot n° 1 directement sur ces parties communes à jouissance privative,
- de transformer le jardin en une annexe commerciale dès lors que la création de cette grande baie qui n'existait pas auparavant permet ainsi une communication directe avec les pièces annexes et le magasin d'origine, côté rue, conjugué à la modification du sol du jardin composé de gravillons selon le règlement de copropriété, mais remplacés dans le projet par des pierres naturelles, pour le rendre utilisable à des fins commerciales,
- de transformer, grâce aux travaux affectant la toiture côté cour permettant sa surélévation, le hangar ( partie commune à jouissance privative), le débarras et la pièce à usage de réserve également en annexe commerciale donc utilisable par la clientèle, ce qui n'était pas possible auparavant.
Ainsi, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution 1 a) a trait certes des travaux intérieurs au lot n° 1, privatif, mais qui ont pour conséquence, par leur réunion en une seule et même pièce, de modifier la destination de l'intégralité des parties privatives en local commercial, en violation du règlement de copropriété qui prévoit que seul le magasin ( côté rue) peut avoir une telle affectation, à l'exclusion des autres éléments constitutifs de ce lot.
Ces travaux impliquant un changement d'affectation de ces éléments et portant atteinte à la destination de l'immeuble, la décision ne pouvait prise par l'assemblée générale qu'à l'unanimité.
S'agissant de la résolution 1b portant sur la modification de la toiture, il ne peut être utilement soutenu par le syndicat des copropriétaires qu'elle concerne exclusivement le lot n° 1car située au -dessus et qu'elle est ainsi affectée à son usage exclusif, alors que par définition la couverture de l'immeuble, est d'une partie commune non affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, en application du règlement de copropriété et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Or ces travaux qui affectent la partie arrière de la toiture ( côté jardin-cour) n'ont pas uniquement une vocation esthétique puisqu'ils consistent supprimer les trois pans de toitures existants en les remplaçant par une toiture unique avec une surélévation. Les croquis qui sont joints au projet démontrent que grâce à cette surélévation de l'arrière et cette uniformisation de la toiture, non seulement le débarras et la pièce à usage à l'arrière du lot n° 1 mais aussi le hangar implanté dans le jardin, vont devenir des pièces utilisables par une clientèle commerciale.
Comme pour la résolution précédente, de tels travaux contreviennent à la destination de l'immeuble et constituent également, s'agissant du hangar, la transformation de cette partie commune à jouissance privative en partie privative du lot n°1. L'unanimité était également requise.
Il en est de même pour la résolution 1c relatif a la cour-jardin, les travaux projeté ayant vocation, par la création d'une grande baie vitrée ouvrant dessus outre la modification du sol le composant, à la transformer en une terrasse commerciale, communiquant avec l'ensemble des autres pièces annexes, elle -même réunies en un seul et même ensemble avec le magasin, côté rue.
Si effectivement, il existait initialement un accès pour le lot n° 1 au jardin et au hangar, il s'agissait un accès étroit uniquement à partir du débarras et de la pièce à usage de débarras, situés à l'arrière et destinés à un usage d'habitation.
Or, il ressort clairement des pièces produites que le projet soumis au vote de l'assemblée générale avait pour conséquence de réunir, le magasin, les autres parties privatives du lot n° 1 ainsi que la cour-jardin et le hangar, parties commune à sa jouissance privative, en un seul et même ensemble à usage commercial, en violation de la clause de destination du règlement de copropriété.
La nullité des trois résolutions querellée est donc encourue.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Prononce la nullité des résolutions 1 a), 1 b) et 1 c) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du 28 août 2014,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [L] [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
