Ag et Madame Aa A C
C/
Ah Ab A X
BAIL ; MUTATION DU DROIT DE DROIT DE PROPRIETE ;
SUBSTITUTION DE BAILLEUR ; RESILIATION ; CONDITION ET SANCTION
Doit être cassé, l'arrêt de la cour d'appel qui a ordonné l'expulsion des preneurs d'un bail portant sur un titre foncier qui a connu une mutation du droit de propriété alors que cette situation emporte de plein droit substitution de bailleur et la fin du bail est régie par des dispositions d'ordre public qui attribuent compétence exclusive à la juridiction des référés pour constater la résiliation du bail et qui offrent la faculté au bailleur de servir, soit un congé, soit un refus de renouvellement.
Chambre civile et commerciale
Arrêt N° 74, Audience du 18 mai 2005
LA COUR :
OUI Monsieur Ibrahima GUEYE, Président de Chambre, en son rapport ;
OUI Monsieur François DIOUF, Avocat Général, représentant le ministère public en ses conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que selon l'arrêt attaqué, la dame Ah Ab A X représentant la dame Ae Ad, a donné à bail aux époux Ag et Af A C, un local à usage commercial situé à Saly Portudal ;
Que le titre foncier sur lequel a été édifié le local a été affecté par l'Etat du Sénégal à la Société d'Aménagement de la petite côte dite Y devenue propriétaire des lieux ;
Qu'ainsi la dame A X a conclu un nouveau contrat de bail avec cette dernière stipulant, notamment, que toute sous-location devait être soumise à l'appréciation du bailleur que, pour se conformer à cette clause, la dame A X a servi un commandement aux époux C aux fins de libérer les lieux loués ;
Attendu que par l'arrêt déféré, la Cour D'appel de Dakar a confirmé, en toutes ses dispositions, l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Régional de Thiès ayant ordonné l'expulsion des époux C ;
Sur le quatrième moyen tiré de la violation de l'article 592 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, en ce que la cour d'appel a fait droit à la demande d'expulsion de la dame A X, alors que celle-ci n'a pas servi congé, violant ainsi les dispositions d'ordre public de l'article visé au moyen ;
Vu les articles 588 alinéa 2 et 592 alinéa 1 du Code des Obligations Civiles et Commerciales ;
Attendu qu'aux termes de ces textes, d'une part, « en cas de mutation du droit de propriété sur l'immeuble dans lequel se situent les lieux loués, le nouveau propriétaire est substitué de plein droit dans les obligations du bailleur et poursuit l'exécution du bail ; lorsqu'il y a convention écrite, qu'elle qu'en soit la durée ou même, en cas de bail verbal, dés lors que les lieux sont occupés par un preneur détenteur de quittances de loyers régulières » et, d'autre part, « qu'ils soient à durée déterminée ou indéterminée, les baux visés par l'article 584 ne cessent que :
Par la résiliation constatée, exclusivement par le juge des référés à la diligence de l'une des parties en cas de défaillance de l'autre dans l'exécution de l'une quelconque de ses obligations, malgré mise en demeure d'y pourvoir dans les trente jours faite par acte extrajudiciaires et restée infructueuse ;
ou par l'effet d'un congé ou d'un refus de renouvellement donné au moins six mois à l'avance » ;
Attendu que pour ordonner l'expulsion des époux C, l'arrêt confirmatif attaqué retient « qu'il n'est pas contesté que la SAPCO est le propriétaire du titre foncier sur lequel est bâti le restaurant le « Mango-bi »; qu'il n'est pas non plus contesté que ce restaurant appartient à la dame A X ; qu'il résulte du contrat de bail conclu entre la SAPCO et la dame A X que celle-ci ne pouvait pas sous louer sans encourir la résiliation du bail ; que les époux C n'ont produit aucun contrat postérieur à l'intervention de la SAPCO ; qu'ils ne justifient dès lors d'aucun titre leur permettant de se maintenir dans la cause » ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que, d'une part, la mutation du droit de propriété emporte de plein droit substitution de bailleur, le bail des époux C n'étant pas contesté au moment de la mutation et, d'autre part, la fin du bail est régie par des dispositions d'ordre public qui attribuent compétence exclusive à la juridiction des référés pour constater la résiliation du bail et qui offrent la faculté au bailleur de servir, soit un congé, soit un refus de renouvellement, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS
Et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens ;
Casse et annule l'arrêt numéro 221 rendu le 26 mars 1998 par la Cour d'appel de Dakar ; remet en conséquence, la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Kaolack ;
Condamne les défendeurs aux dépens ;
Ordonne la restitution de l'amende consignée ;
Président - Rapporteur : Ibrahima GUEYE ; Conseillers : Célina CISSE et Papa Makha NDIAYE ; Avocat: Général : François DIOUF ; Avocats : Maîtres Ac Z ; Ai B.
