| Roumanie, Haute cour de cassation et de justice, 21 octobre 2004, 5770/CCPI/2004

On a pris en examen le recours formé par le défendeur M.L. contre l'arrêt no. 897/A du 15 avril 2004 de la Cour d¿Appel de Cluj - Chambre civile.
À l¿appel nominal, le défendeur M.L. et la demanderesse la Régie Autonome de Management Communal et Locatif Gherla (R.A.G.C.L.G.) ont manqués.
Le magistrat assistant fait le rapport de l'affaire, montrant que le défendeur M.L. a sollicité le jugement en absence, conformément aux dispositions de l¿art. 242 du Code de procédure civile.

LA COUR
Sur le recours présent constate les suivantes:
Par l'arrêt civil no. 897/A du 15 avril 2004, la Cour d¿Appel de Cluj a admis l¿appel formé par la défenderesse R.A.G.C.L.G. contre l'arrêt civil no. 1645 du 9 décembre 2003 de la première instance de Gherla, a admis l¿action de la défenderesse R.G.C.L.G. contre le défendeur M.L. et a disposé la résiliation du contrat à bail no. 517 du 30 janvier 2001 et l¿évacuation du défendeur de la chambre no. 4 du Foyer pour les personnes sans famille situé à Gherla. Elle a obligé le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 390.000 lei frais de jugement.
Afin de décider ainsi, la Cour d¿Appel de Cluj a retenu que par l'arrêt civil no. 1645 du 9 décembre 2003 de la première instance de Gherla a rejeté l¿action de la demanderesse R.A.G.C.L.G. contre le défendeur M.L., pour la constatation de la résiliation de droit du contrat à bail et l'évacuation.
La première instance a retenu que par le contrat no. 517 du 30 janvier 2001, la demanderesse a loué au défendeur la chambre no. 4 du Foyer pour des personnes sans famille, situé à Gherla, 9, rue ., le défendeur s¿en obligeant à payer le loyer et les dépenses d¿entretien dans un terme de 30 jours à partir de leurs affichage.
Malgré le fait que le défendeur a reconnu qu¿il n¿a pas payé le loyer depuis janvier 2003 et les dépenses d¿entretien du mois d¿avril 2002, et le contrat contient la clause de la résiliation de plein droit de celui-ci au cas de non payement du loyer et des dépenses d¿entretien pendant 3 mois consécutifs, l¿instance a considéré que le non payement est par la faute du défendeur. Celui-ci s¿est trouvé dans l¿impossibilité de payement, ayant un revenu de 740.000 lei seulement par mois.
Contre cette sentence la demanderesse R.A.G.C.L.G. a formé appel, motivant, en essence, que la décision de la première instance s¿est basé sur des considérants étrangers de l¿entendu des parties.
La Cour d¿Appel a constaté que par la clause comprise au point IV lettre a du contrat de loyer no. 517 du 30 janvier 2001, les parties ont convenu que la résiliation du contrat opère de plein droit, sans une sommation préalable, au cas où le locataire n¿a pas payé le loyer et les dépenses d¿entretien, pendant trois mois consécutifs. On a aussi retenu que par ce pacte commissoire les parties ont enlevé le rôle de l¿instance en rendant la résiliation, pouvant censurer seulement s¿il y a eu ou non une coulpe contractuelle de la part du défendeur. Par conséquent, étant investie seulement pour constater qu¿on a opéré la résiliation de plein droit du contrat, l¿instance de fond a dépassé les limites du cadre processuel avec lequel elle a été investie.
Contre cette décision a formé recours, dans le délai prévu par la loi, le défendeur M.L.
Sans indiquer aucun des motifs de modification ou cassation d¿une décision prévue par l¿art. 304 du Code de procédure civile, le recours du défendeur repose principalement sur le fait que le non payement au terme du loyer et de l¿entretien n¿est pas à cause de sa faute. La défendeur montre aussi qu¿il s¿est trouvé dans l¿impossibilité de payer le loyer et l¿entretien à cause des circonstances qui n¿ont pas dépendu de sa volonté.
Analysant les motifs invoqués, la Haute Cour regardera le recours formé, vu les dispositions de l¿art. 304 point 9 du Code de procédure civile et constatera que celui-ci est fondé pour les motifs suivants:
Le 17 janvier 2001, on a conclu entre la demanderesse R.A.G.C.L.G. et le défendeur M.L. le contrat à bail no. 517 du 30 janvier 2001. Le terme prévu de la location était d¿un an et le contrat comprenait aussi un pacte commissoire du IV-eme degré, dans le sens que la résiliation du contrat avant le terme opère de plein droit, sans aucune sommation préalable, au cas où le locataire n¿a pas payé le loyer et les dépenses d¿entretien pendant 3 mois consécutifs.
À l¿expiration du délai contractuel, quoi qu¿on n¿a pas conclu un nouvel accord de volonté, le défendeur est resté dans l¿utilisation de l¿immeuble, sans que le locataire l¿empêche. Dans cette situation, le contrat a été prolongé par relocation tacite, conformément à l¿art. 1437 et 1452 du Code civil.
La Cour d¿Appel a constaté que l¿instance de fond a dépassé les limites du cadre processuel avec lequel elle a été investie, elle devant constater seulement qu¿on a opéré la résiliation de plein droit du contrat, dans la vertu du pacte commissoire de IV-eme degré inséré dans le contrat.
Or, comme on a déjà montré, le pacte commissoire auquel on parle vise la résiliation du contrat avant le terme. Par conséquent, cette clause contractuelle peut être invoquée pendant le contrat avait la nature d¿un contrat de durée non déterminée, et non pas pour la période ultérieure au mois janvier 2002, sachant que suite au renouvellement par tacite relocation, le contrat est considéré conclu sans terme.
Par voie de conséquence, pour la période de payement invoquée sont applicables les dispositions légales en matière de résiliation judiciaire.
Cette chose établie et ayant en vue le fait que la résiliation est la sanction qui intervient au cas de non exécution coupable d¿une obligation résultée d¿un contrat synallagmatique avec exécution successive, on va déterminer dans quelle mesure la non exécution des obligations contractuelles est imputable au défendeur.
La Haute Cour constate que la demanderesse n¿a pas prouvé par aucun moyen de preuve le fait que le défendeur, même s¿il avait des moyens matériaux, a refusé l¿exécution du contrat.
Des actes du dossier il résulte que, dans les conditions dans lesquelles la somme établie au titre de loyer dépasse une moitie des revenus réalisés, le défendeur a une situation matérielle précaire, étant connu avec des souffrances physiques aussi.
Pour toutes ces considérations, vu l¿art. 312 al. 3 du Code de procédure civile, la Haute Cour admettra le recours formé par le défendeur et modifiera la décision rendue par la Cour d¿Appel de Cluj, dans le sens qu¿elle rejettera l¿appel formé contre la décision rendue par le Tribunal de Première Instance de Gherla.
PAR CES MOTIFS
AU NOM DE LA LOI
DIT:
Admet le recours formé par le défendeur M.L. contre l'arrêt no. 897/A du 15 avril 2004 de la Cour d¿Appel de Cluj - Chambre civile - qu¿elle modifie dans le sens qu¿elle rejette l¿appel formé par R.A.G.C.L.G. contre l'arrêt civil no.1 65 du 9 décembre 2003 du Tribunal de Première Instance de Gherla.
Irrecevable.
Rendu en audience publique aujourd¿hui le 21 octobre 2004.