| République Tchèque, Cour suprême, Chambre civile, 18 octobre 2001, 28 Cdo 1603/2001

Texte abrévié de la décision:
Constatant que le demandeur est le propriétaire de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement en cause, la cour de premiere instance imposa au défendeur de démeubler l'appartement désigné dans l'énoncé du jugement dans un délai de 15 jours de son autorité de la chose jugée. La défenderesse devint le locataire de l'appartement en cause en vertu du bail de l'appartement collectif du 31 auguste 1999. Attendu qu'elle ne remboursa pas un acompte de la part de membre de la coopérative, elle perdit le droit de revendiquer la prolongation du raport de location jusqu'au terme de l'echéance de l'acompte suivante. Faisant suite a la demande la cour de premiere instance motiva sa décision avec référence à l'art. 676, 1er et 2e par. du C.civ.
Statuant sur l'appel de la défenderesse la cour d'appel modifia le jugement contesté de la cour de premiere instance en refusant l'instance au démeublement se dirigeante contre la défenderesse. Il reprenait la constatation de la cour de premiere instance complétée aux résultats du completement des preuves dans le cas jugé pendant la procédure d'appel et constata que le bail de l'appartement collectif fut conclu a durée déterminée.
Selon l'avis de la cour d'appel l'institut du bail de l'appartement collectif lié a l'appartenance a la copérative de logements représent pour son membre non seulement le droit a l'usage de l'appartement et des obligations liées a celui mais aussi les obligation définies a l'art. 221 et suivantes du Code de commerce.
Le document de base pour la copérative est donc son status (art. 224, 1er par. et art. 226 du C.com.) qui regle détaillement en vertu aux particularités individuelles de chaque collectivité la législation générale. Selon l'avis de la cour d'appel le status est en considération de l'article premier - durée du bail - nul car cet article constitue le rapport de location du membre a l'appartement collectif comme le bail conclu a la durée terminée comme dans le cas de la demanderesse. Ensuite il regle le droit du membre de revendiquer la prolongation de ce rapport de location au moins au délai de l'echéance de l'acompte suivante de la part de membre de la coopérative. La cour d'appel arrivait à la conclusion que les articles susvisés du statut fraudaient l'art. 221 et suivants du Code de commerce ainsi que des articles relatifs au bail d'appartement, surtout en rélation avec l'art. 714 du Code civil (en utilisant l'art. 39 du meme code). Selon la cour d'appel le fond de l'appartenance en coopérative de logements consiste en général au permis de la satisfaction des besoins de logement a long terme pour le membre de ladite coopérative. Comme le contrepoids du coté du membre reste le droit de remplir ses obligations dans la coopérative, surtout le remboursement de sa part de membre. La violation de l'obligation du membre est dans le fonctionnement de la coopérative liée a la sanction qui peut au sens du statut aboutir jusqu'a l'exclusion du celui de la coopérative. Mais cet acte est lié a la décision de l'organ de la coopérative qui est en plus susceptible d'etre révisée par son organ supreme, par ex. l'assemblé des membres. A constater que la distribution des compétences parmi des organs dépend toujours au statut de la cooperatine concrete. Dans le cas jugé la cour d'appel considérait l'article premier comme un instrument susceptible de supléer de facto ainsi que de iure des pas concrets de l'autonomie de coopérative lors de la violation de l'obligation du membre de coopérative de rembourser la part de membre, éventuellement sa partie.
Prétendant l'existence du motif de cassation relatif a l'évaluation juridique incorrecte de la chose, le demandeur se pourvit en cassation contre le jugement de la cour d'appel. Selon le demandeur au pourvoi aucune disposition du Code commercial n'ordonne pas que le bail de l'appartement coopératif et l'appartenance dans la coopérative sont indivisibles. Il existe une situation imaginable quand une personne qui était le membre de la coopérative ne conclut pas en meme temps le bail avec ladite coopérative. Il s'agit d'une situation typique lors de la construction de l'immeuble qui aura l'objet du rapport de location avec le membre de la coopérative a peine. Une autre situation a imaginer est celle quand la cooperative conclut le bail avec une personne qui n'était pas son membre (par ex. le bail pour locaux non habitables). La cooperative est une personne morale concluant des contrats avec d'autres personnes quoiqu'elle soit leur nature. Mais il est non pertinent si des personnes entrant aux rapports contractuels sont à la fois ses membres ou pas.
Le demandeur au pourvoi n'acceptait également pas la conclusion de la cour d'appel constatant qu'une seule possibilité de la coopérative de se défendre contre la violation des obligations du membre reposait sur son exclusion de la coopérative. Considérant que cette conséquence ne résulte d'aucune disposition de la loi, la cooperative a le droit de conclure des baux a durée autre que déterminée. Dans ce sens le demandeur au pourvoi se référa a la pratique habituelle crée par le mode de financement de la construction de l'immeuble dans lequel se trouvait l'appartement usé par la demanderesse selon laquelle jusqu'au remboursement total de la part de membre elle n'avait que le droit d'usage de l'appartement a durée déterminée. La demanderesse n'accepta pas le rapport de location conclu de cette maniere. Dans ce contexte le demandeur au pourvoi objectait que la construction juridique faite par la coopérative était non seulement en conformité avec la loi mais en plus préférable pour les membres de la coopérative n'ayant encore pas remboursés leur part de membre. La coopérative devrait toujours choisir ce procédé a condition qu'une seule possibilité (au sens de l'avis juridique de la cour d'appel) comment se défendre contre le membre de la coopérative qui ne paie pas consisterait dans son exclusion. La conséquence de ce pas serait pour le membre de la cooperative inadéquant dur. Bien entendu que si le demandeur a la possibilité d'influencer des membres de la coopérative n'ayant pas payés par la menace d'une action en démeublement de l'appartement, il n'est pas sitot obligé de recourir a leur exclusion de la coopérative mais il peut apres le remboursement du montant a payer faire le désistement de l'action auparavant introduite.
L'objet de la révision en cassation consistait a la justesse de la conclusion juridique de la cour d'appel selon laquelle:
· La coopérative de logements (art. 221 et suiv. du C.com.) n'a pas le droit de conclure le bail relatif a l'appartement coopératif avec ses membres comme locataire a la durée déterminée.
Pour évaluer la justesse des conclusions de la cour d'appel mentionnées ci-dessus il faut sortir de la disposition du Code civil disposante la conclusion des bails en général et des bails pour locaux non habitables en particulier (art. 663 et suiv. du C.civ., art. 685 et suiv. du C.civ.). L'encadrement général du bail (art. 663 du C.civ.) le définit comme le rapport contractuel a titre onéreux entre le bailleur et le preneur au cours duquel le bailleur cede en récompense au preneur une chose pour la temporairement (pendant la durée accordée) user ou prendre des profits. L'encadrement particulier pour le bail des logements définit le bail de logement comme le rapport contractuel synnalagmatique a titre onéreux en vertu duquel le baileur cede le logement au loyer pour la user soit a la durée détermninée ou indéterminée (art. 685, 1er par., sentence avant le point-virgule du C.civ.). Par ailleurs l'art. 685, par. 2 du meme code fixe une possibilité de conclure le bail de logement collectif aux termes du statut de la coopérative de logements.
Conformément à l'art. 39 du Code civil l'acte juridique qui par son contenu ou sa fin fait l'opposition a la loi ou la fraude ou contravient aux bonnes moeures est nulle et non avenue.
Avant tout il releve des dispositions de la loi qu'a l'égard des conditions essentielles du bail mentionnées a l'art. 685, 1er par. du C.civ. exigées pour tous les types des bails, l'art. 685, par. 2 du meme code ne constitue pas d'autres conditions specifiques du bail relatives au logement coopératif dont l'absence rendrait ce bail de plein droit nul.
L'intérprétation gramatique de la derniere disposition indique que la loi dans ce sens ne présume que la référence au statut comme norme interne de la coopérative de logements. Comme résulte de l'art. 19, 1er par. du C.civ. en rélation avec l'art. 225, par.3 du C.com. ainsi que de l'art. 221 et suiv. du meme code, principalement de l'art. 224, par. 2, alinéa b) et art. 225, par. 3, alinéa b) du meme code, à présent en vigueur, l'adoption du statut représente une condition de la fondation de la coopérative et de son inscription au régistre de commerce en effet de sa création. D'ou sorte la nature du statut comme norme interne de la coopérative comme personne morale qui regle plus détaillement une série des questions principalement en rélation avec le rapport entre la coopérative et ses membres, la création de ses organes, la facon de la prise des décisions et la compétence de traiter au dehors de la coopérative. Il s'en suit que la relation entre la coopérative et son membre est reglée dans le Code de commerce (art. 1er , 1er et 2e par. du meme code).
Au contraire la relation sortant du bail (resp. du bail de logement coopératif) est celle s'appuyant expréssement aux dispositions du Code civil, principallement de la partie générale et spéciale du droit des obligations. Le Code civil dans son art. 1er, par. 2 ne differe pas la position des sujets du droit civil en dépendance du fait s'il s'agit de la personne physique, morale ou de l'Etat. Tous ces participants cités ont la position égale dans les rapports du droit civil (art. 2, 1er par. du C.civ.). Les participants des rapports du droit civils ont capacité de traiter ces droits et ces obligations réciproques par une entente différement a la loi sous réserve que la loi ne l'interdite expréssement ou qu'il ne releve pas de la nature de la loi la possibilité de s'en différer (art. 2, par. 3 du C.civ.). Dans ce sens il s'agit de la projection du princip relevant de l'art. 2, par. 2 de la Charte des droits et des libertés fondamentaux (devenue selon la décision de la Présidence du Conseil national tcheque, no 2/1992 du Recueil des lois une partie de l'ordre constitutionnel de la République tcheque) ainsi que de l'art. 4, par. 3 de la meme charte.
A condition qu'il soit admissible de conclure des bails de logement a durée déterminée et indéterminée, il n'est pas possible sans un motif raisonable d'admettre la restriction des droits d'un participant des rapports relevants du bail de logement (dans la chose jugée de la personne morale, a savoir la coopérative en logements) consistants en l'exclusion de la possibilité de conclure des bails relatifs aux logements (coopératifs) qu'a durée indéterminée. L'intérprétation contraire s'opposerait au princip de l'égalité des participants dans les rapports du droit civil ainsi qu'aux conséquences relevantes de la réalisation du principe de l'autonomie contractuelle cité a l'art. 2, par. 3 du Code civil.