Abstract
Baux commerciaux - Renouvellement du bail - Fixation du loyer - Valeur locative
Résumé
Il convient de fixer le loyer du bail commercial renouvelé, en application de l'article 6 de loi n° 490 du 24 novembre 1948. Les locaux, à usage d'imprimerie, sont peu impactés par la modification du tissu commercial du quartier, seule la meilleure desserte du quartier étant favorable à l'activité du preneur. Compte tenu des augmentations conventionnelles constantes du loyer et de l'état du marché, le loyer doit être fixé à 165 000 euros par an.
Motifs
COMMISSION ARBITRALE
LOYERS COMMERCIAUX
Dossier n° C2019/000007
JUGEMENT DU 26 FÉVRIER 2021
En la cause de :
* La SCI K dont le siège social se trouve X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, j-m. C. demeurant en cette qualité audit siège ;
DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
D'une part,
CONTRE :
* La SAM A, dont le siège social se trouve X2 à Monaco, prise en la personne de son Administrateur délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège;
DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
D'autre part,
LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX,
Vu le billet d'avis de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur pour la SCI K en date du 23 avril 2019 et enrôlé au Greffe sous le numéro C2019/000007 ;
Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 15 mai 2019 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 24 avril 2019 ;
Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 15 mai 2019, renvoyant les parties à l'audience de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 12 juin 2019 ;
Vu les lettres de convocation adressées en recommandé avec accusé de réception par le Greffe le 29 mai 2019 ;
Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur pour la SCI K demanderesse, en date des 9 octobre 2019, 5 novembre 2019 puis celles de Maître Régis BERGONZI, avocat-défenseur pour cette même partie en date des 12 février 2020 et 16 juillet 2020 ;
Vu les conclusions de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur pour la SAM A, défenderesse, en date des 5 décembre 2019 et 6 décembre 2019 puis celles de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour cette même partie en date des 9 juin 2020 et 14 octobre 2020 ;
À l'audience du 20 janvier 2021, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers et le jugement a été mis en délibéré au 26 février 2021 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS,
Le 18 mars 1992, la société civile immobilière C. a donné à bail pour une durée de 3,6,9 années à compter du 1er mai 1992, à la société anonyme monégasque A, un local d'une superficie d'environ 750 m² situé au 9ème étage et six emplacements de garage, au sein de l'immeuble dénommé le C. sis X3 à Monaco, pour un loyer annuel de 450.000 francs, hors taxes, outre une provision annuelle sur charges de 40.000 francs.
La société A exploite dans ce local un fonds de commerce « d'imprimerie et toutes opérations annexes (photogravure, photocomposition) se rapportant à ladite activité, duplication sur tout support, ainsi que tout service se rattachant à l'imprimerie [...] ».
Le 9 avril 2001, les mêmes parties signaient un nouveau bail, d'une nouvelle durée de 3,6 ou 9 années, à compter du 1er avril 2001, pour un loyer annuel de 552.000 francs (soit 84.152 euros) hors taxes.
Le 13 mars 2010, les parties signaient un avenant audit bail, en vertu duquel celui-ci était reconduit pour une nouvelle durée de 3,6,9 années, le loyer faisant l'objet d'une augmentation progressive sur trois années, outre indexation :
* Loyer annuel de 127.500 euros HT sur 1er avril 2010 au 31 mars 2011,
* Loyer annuel de 142.500 euros HT du 1er avril 2011 au 31 mars 2012,
* Loyer annuel de 150.000 euros HT du 1er avril 2012 au 31 mars 2013.
Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 août 2018, la société bailleresse a entendu dénoncer le bail, en application des dispositions de l'article 4 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, 6 mois avant l'échéance triennale du 31 mars 2019.
La SCI K formulait une offre de renouvellement du bail, avec majoration du loyer annuel à 264.000 euros HT et hors charges, les autres dispositions du bail demeurant inchangées, montant de proposition ramené, avec échanges entre les parties, à une somme de 220.000 euros annuel hors taxes et hors charge, suivant courrier en date du 22 octobre 2018.
Suivant courrier en date du 25 octobre 2018, réitéré le 3 avril 2019, la société A acceptait le principe du renouvellement du bail, mais s'opposait au nouveau montant du loyer annuel proposé.
Par billet d'avis en date du 23 avril 2019, la SCI K saisissait la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, afin de voir statuer sur le renouvellement du bail à loyer et de voir fixer à la somme de 220.000 euros hors taxes et hors charge le loyer annuel révisé des locaux à usage commercial susvisés, et ce à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er avril 2019, outre indexation sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base étant celui du 4ème trimestre, soit la première révision l'indice du 4ème trimestre 2019.
Le 15 mai 2019, le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux dressait un procès-verbal de non conciliation. En conséquence, en application de l'article 5 de la loi n°448 du 24 novembre 1948, l'affaire était renvoyée devant la présente formation.
Aux termes de conclusions en date des 9 octobre 2019, 12 février 2020 et 16 juillet 2020, la SCI K maintient ses demandes présentées en conciliation et y ajoutant sollicite la condamnation de la société A à lui payer le reliquat des loyers trimestriels révisés depuis le 1er avril 2019.
À l'appui de ses demandes, elle articule ses arguments de la manière suivante :
* I/ Sur les critères définis par l'article 6 de la loi n° 448 du 24 novembre 1948 :
* A/ L'étendue des locaux et la situation de l'immeuble :
La SCI K indique que l'immeuble est pourvu d'un accès clientèle et d'un quai de déchargement, qu'il est équipé de deux ascenseurs et de deux monte-charge. Il est situé dans le quartier de Fontvieille, disposant d'un supermarché, de nombreux magasins et restaurants, dont l'environnement a été profondément modifié, dans un sens favorable au preneur. Ainsi, en 2013, la mise en place de la ZAC Saint Antoine a dynamisé le secteur et le schéma de circulation a permis une meilleure desserte de l'immeuble (création de ronds-points, mise en service du tunnel descendant Albert II en 2016).
* B/ Confort, aménagements et facultés d'exploitation :
De 2009 à 2018, la SCI K indique avoir fait accomplir des travaux pour embellir l'immeuble et renforcer sa fonctionnalité : rénovation de la façade pour un montant de 394.102 euros HT, mise aux normes des ascenseurs et monte-charges pour 73.188 euros, outre travaux divers de plomberie, électricité et sécurité.
Au sein de l'immeuble, de plus en plus d'activités industrielles sont remplacées par des bureaux ou activités de service administratifs, ce qui constituerait une évolution en termes de diminution de nuisances.
En réponse aux arguments développés par la SCI K elle estime que la preneuse exagère des éléments ponctuels et sans importance, s'agissant de dysfonctionnements rapidement résolus des ascenseurs et monte charges, dont les causes seraient quoi qu'il en soit imputables aux utilisateurs et non à la bailleresse. En outre, l'entretien de l'immeuble serait correctement réalisé, contrairement aux affirmations de la défenderesse. De même, l'indication de l'étage occupé sur le panneau d'entrée de l'immeuble serait correct.
Enfin, si un épisode d'infiltrations d'eaux a pu avoir lieu, au mois d'octobre 2018, des travaux de réfection des dix platines de la terrasse pour l'évacuation des eaux pluviales ont été réalisés et achevés en février 2019. Aucun sinistre n'a été constaté depuis, malgré plusieurs épisodes de fortes précipitations. A cet égard, l'immeuble serait assuré pour le risque catastrophes naturelles.
* II/ Sur l'état du marché locatif :
En l'état de l'échéance du bail en 2019, le loyer annuel s'élevait à 157.046 euros hors taxes et charges, soit 209 euros/m² et par an. Le nouveau loyer sollicité sera fondé sur une base de 293,33 euros/m² et par an.
À cet égard, la demanderesse verse aux débats des éléments relatifs aux baux souscrits au sein de l'immeuble dont elle estime qu'ils se situent entre 244 euros/m² et 330 euros/m². En outre, dans les immeubles voisins, notamment « E » les loyers oscillent entre 427 et 471 euros/m².
Enfin, sur le plan des charges locatives, la preneuse se méprendrait sur la portée d'une disposition contractuelle : il ne serait nullement prévu que les réparations locatives soient mises à sa charges, mais uniquement qu'elle doive « souffrir » les réparations, au sens du Code civil, c'est-à-dire les laisser s'effectuer, à la charge de la bailleresse, sans pouvoir solliciter d'indemnisation du fait des désagréments engendrés.
En défense, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en date du 14 octobre 2020, la société A a conclu au débouté des demandes de la SCI K
À l'appui de ses demandes elle fait valoir les arguments suivants :
* 1/ le loyer dont elle s'acquitte a connu une évolution constante et progressive depuis 1992 : 92 euros/m² en 1992, 112 euros/m² en 2001, 170 euros/m² en 2010 et près de 200 euros/m² en dernier lieu.
Or, l'augmentation sollicitée, à 293,3 euros le m² reviendrait à faire progresser le loyer de plus de 46% par rapport au dernier montant acquitté. Cette évolution serait disproportionnée dans la mesure où le loyer avait augmenté de 22,67 % de 1992 à 2001 et de 78,25 % de 2001 à 2010. En outre la jurisprudence aurait déjà indiqué qu'une indexation prévue au contrat de bail ayant amené une augmentation de 30% du loyer en 8 ans avait pu couvrir l'évolution des prix du marché.
Enfin, elle estime sur ce point que les prix du marché locatif actuel et les considérations relatives aux conditions économiques générales de la Principauté ne sauraient être retenues pour déterminer la fixation du nouveau loyer, celles-ci relevant exclusivement de la procédure de révision du prix de location en cours de bail, prévue par l'article 21 de la loi n° 448 du 24 novembre 1948.
Les comparaisons de prix locatifs trouveraient une limite s'agissant des baux à usage de bureaux qui ne sont pas de même nature que les baux commerciaux, aux fins d'exerce d'une activité tertiaire.
La société A cite divers exemples de baux au sein même de l'immeuble, en cours avec des sociétés preneuses de la SCI K (F, G, H, I) pour des locaux sensiblement similaires en superficie avec ceux qu'elle occupe et avec un prix de location au m² bien inférieur aux 293 euros sollicités. S'agissant d'immeubles voisins, pour des activités exercées similaires ou apparentées (reliure industrielle) les prix oscilleraient entre 115 euros et 167 euros/m².
* 2/ la demande d'augmentation ne serait étayée par aucune justification économique pertinente, relativement à l'immeuble et à son environnement :
Les travaux affectant les parties communes n'ont engendré aucun aménagement, ni modification de l'étendue des facilités d'exploitation du local loué. Par ailleurs, les opérations de mise aux nomes ne sont, d'une part, que des travaux d'entretien et d'autre part sont relativement indifférents pour la preneuse qui indique ne recevoir de la clientèle que très rarement dans les locaux dont s'agit, du fait de son activité d'imprimeur. Au demeurant, quand cela intervient, la clientèle n'est pas accueillie dans des conditions qui auraient substantiellement évolué.
Surtout, la société A estime que l'objectif de la bailleresse, propriétaire de l'immeuble, serait de remplacer l'activité industrielle par des locaux à usage de bureaux exclusivement, plus lucratifs et que les aménagements sont réalisés en ce sens (modification des monte charge pour les dédier aux employés par exemple).
Au niveau des parkings, la bailleresse n'aurait pas fait diligence pour faire réaliser la mise aux normes des prises électriques ce qui a nui à l'utilisation de la flotte de véhicules électriques de la société A.
L'étanchéité de l'immeuble ne serait pas valablement assurée, puisqu'outre l'épisode relatif à un sinistre en 2018, de nouvelles infiltrations seraient apparues au mois d'octobre 2020.
Enfin, la société A estime que le bail met à sa charge d'éventuelles réparations, potentiellement onéreuses alors qu'il serait équitable qu'elle incombent à la bailleresse.
SUR QUOI :
Attendu qu'aux termes de l'article 6 de loi n° 490 du 24 novembre 1948 modifiée, concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal :
« La commission arbitrale a toute compétence pour statuer sur le différend dont elle a été saisie par le procès-verbal de non-conciliation visé aux articles précédents ;
Qu'après avoir entendu les parties ou leurs représentants, elle fixera le prix de location qui ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent [...] »;
* I/ Attendu que les locaux litigieux qui sont d'une superficie de 750m² outre six emplacements de garage, n'ont pas fait l'objet d'une extension et demeurent donc inchangés s'agissant de leur étendue depuis le début de la relation contractuelle entre la SCI K et la SAM A en 1992 ;
Que s'agissant des aménagements, les travaux de rénovation affectant la façade peuvent apparaitre comme nécessaires et utiles à toute la copropriété et indirectement pour l'entreprise preneuse d'un local au sein de l'immeuble ;
Que de même, l'aménagement du réseau routier et une meilleure desserte du quartier de Fontvieille depuis le dernier avenant au bail en 2010 (mise en service de la « liaison Marquet » en 2013) doit être prise en compte, notamment en ce que les employés de la société peuvent plus facilement se rendre sur leur lieu de travail ;
Qu'en revanche, s'agissant d'un bail commercial pour l'exercice d'une activité d'imprimerie, sans réception habituelle de clientèle, toute notion de facilitation d'achalandage du fait de l'évolution du tissu économique du quartier est inopérante ;
Que de même, les aménagements et facilités d'exploitation doivent être vus à travers le prisme de l'activité exercée par la société preneuse ;
Qu'à cet égard, si la diminution des activités industrielles au sein de l'immeuble, au bénéfice de celles de bureaux ou de services administratifs, pourrait avoir pour effet de diminuer les nuisances et donc de faciliter l'activité de la société A, la bailleresse ne donne pas d'exemple concret d'une activité qui aurait par son voisinage perturbé l'entreprise de la preneuse ;
Que de même, les aménagements internes décrits sont relatifs justement à la facilitation de la circulation dans l'immeuble pour des activités hors industrielles et sont donc indifférents pour la société A ;
Que s'agissant des locaux donnés à bail en eux-mêmes, si un dégât des eaux a été pris en compte par la SCI K en 2018, cependant certains désordres, certes mineurs, mais objectivés par des photographies produites aux débats par la société A demeurent suite à des intempéries en décembre 2020 ;
* II/ Attendu que l'inéquitable réparation contractuelle des charges telle qu'alléguée par la société A n'est pas, à ce stade et compte tenu de la compétence d'attribution de la commission arbitrale, démontrée puisqu'il s'agirait d'interpréter une clause du bail, hors de tout litige né ou actuel ;
Qu'il ne peut donc en être tiré devant la commission arbitrale des loyers commerciaux aucune conséquence juridique ;
* III/ Attendu sur la valeur locative des locaux litigieux que la commission appréhende celle-ci autour de deux axes : les évolutions qu'a d'ores et déjà connu le loyer depuis le début de la relation contractuelle et la comparaison avec des locaux pertinents ;
Que sur le premier point, force est de constater que le montant du loyer a connu une augmentation constante, si bien qu'il n'y nullement lieu à un quelconque rattrapage et en outre que si cette augmentation a été de 22,67 % entre 1992 et 2001 elle s'est accélérée par la suite puisque l'évolution se chiffre à + 78,25% de 2001 à 2010 ;
Qu'ainsi, une évolution de près de 40% (passage d'un loyer de 157.046 euros/an à 220.000 euros/an) ne parait pas justifiée au regard de l'absence d'évolution majeure des critères de l'article 6 de la loi, telle que décrite ci-dessus ;
Que cette analyse est corroborée par l'état du marché, entendu par la comparaison avec des locaux semblables c'est-à-dire d'une superficie équivalente ou pouvant être pertinente pour une activité industrielle opérationnelle ;
Qu'à cet égard des éléments de comparaison utiles sont versés aux débats par les parties, si bien que la commission arbitrale peut valablement statuer sans qu'il soit nécessaire de faire procéder à une expertise, au demeurant non sollicitée par les parties ;
Qu'ainsi au sein du même immeuble et au 1er juillet 2020, une société peut louer un local de 400 m² pour un prix de 199 euros/m² (bail expirant le 31 décembre 2022) et une autre 750 m² au prix de 229 euros/m² (bail expirant le 31 mars 2027) ;
Que dans des immeubles voisins, dont il n'est pas contesté par la société bailleresse qu'ils présentent des caractéristiques qui ne diffèrent pas fondamentalement de l'immeuble le C.:
* -une société peut louer 520 m² à usage industriel au prix annuel de 167,13 €/m² (immeuble « D » pièce n° 28 de la défenderesse),
* -une société peut louer 975m² au prix annuel de 115 €/m² (activité industrielle d'emballage, échéance au 31 août 2028, pièce n°29) ;
En conséquence de l'ensemble de ces constatations, il y a lieu de fixer à 165.000 euros hors taxe et hors-charges, le loyer annuel révisé des locaux à usage commercial loués par la SCI K à la SAM A, à compter du 1er avril 2019, outre indexation sur la base de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, l'indice de base étant celui du 4ème trimestre 2019 ;
Qu'en conséquence la SAM A devra payer à la SCI K le reliquat des loyers trimestriels révisés depuis le 1er avril 2019 ;
Que chacune des parties succombant de quelques chefs, au sens de l'article 232 du Code de procédure civile, il y a lieu de compenser les dépens ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX,
Statuant contradictoirement,
Fixe à 165.000 euros hors taxes et hors-charges, le loyer annuel révisé des locaux à usage commercial loués par la SCI K à la SAM A, au sein de l'immeuble le C. sis 9 avenue Prince Albert II à Monaco, à compter du 1er avril 2019, outre indexation sur la base de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, l'indice de base étant celui du 4ème trimestre 2019 ;
Dit que la SAM A devra payer à la SCI K le reliquat des loyers trimestriels révisés depuis le 1er avril 2019 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Ordonne la compensation totale des dépens ;
Composition
Lecture étant considérée comme donnée à l'audience du 26 FEVRIER 2021, par Monsieur Sébastien BIANCHERI, Président, Mesdames Florence PRONZATI et Carol MILLO-DORFMANN, Messieurs Marc COSTA et Nicolas MATILE, assesseurs, assistés Mademoiselle Marine PISANI, Greffier en chef adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de Justice.
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