2eme CHAMBRE CIVILE
ARRET N°169 du 11/06/2012
Validation de vente.
Vente immobilière- Formalisme- Acte solennel : article 57 de la loi n° 96-23 AN-RM du 21 Février 1996 portant statut des Notaires.
Moyen soulevé d’office- Moyen de pur droit- Condition.
Encourt la cassation, l’arrêt de la Cour d’Appel qui valide une vente d’immeuble conclue suivant acte sous-seing privé.
La Cour peut casser l’arrêt attaqué en soulevant d’office un moyen de pur droit à charge pour le conseiller rapporteur d’inviter les parties à présenter leurs observations, sauf si le moyen soulevé est dans le débat.
I - FAITS ET PROCEDURE :
Il résulte des pièces de la procédure que Ac Aa soutient avoir acheté courant 2010 le titre foncier n°17301, Vol 88, Fol .133 du livre foncier du district de Bamako au nom de Af Ab enfant mineur de Madame B.Claquelle a agi en qualité d’administratrice légale dans cette transaction.
Aux dires de Monsieur Ag, l’immeuble a été acquis à 70 000 000 FCFA entièrement payés au comptant et 5 000 000 FCFA au titre de frais de mutation du titre en son nom.
Mais, en fait de régularisation des actes administratifs en son nom, déclare, t-il, dame X dite Ac a revendu le même immeuble à Monsieur Ad Ae
Il portait plainte courant mai 2010 contre Mme B.Cet Cdevant le procureur de la république près le tribunal de première instance de la commune VI de Bamako pour abus de confiance et disposition de bien d’autrui.
Disqualifiant ces faits et mettant hors de cause A. D, le tribunal correctionnel de la Commune VI, par jugement n°418 du 26 Juillet 2010 condamnait Madame X dite Ac à 5 ans d’emprisonnement et 75 000 000 de francs CFA au principal et 25 millions de francs de dommages intérêts.
Par l’organe de son conseil Maître Cheick Oumar Konaré, elle relevait appel dudit jugement par acte au greffe en date du 29/07/2010.
Le 04 Août 2010, Monsieur Ac Aa faisait assigner par le ministère de Maître Ibrahim Berthé, Huissier de Justice, Madame X dite Ac devant le Tribunal civil de la Commune VI de Bamako à l’effet de s’entendre prononcer la validation de la vente intervenue entre eux et portant sur l’immeuble, objet du TF N°17301du district de Bamako.
Cette juridiction, par jugement N°316 du 27 Octobre 2010 statuait en ces termes : « statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en premier ressort ;
Reçoit la demande de sursis à statuer ;
La déclare mal fondée, la rejette ;
Reçoit la demande de Monsieur Ag ;
La déclare régulière et bien fondée ;
Déclare bonne et valable la vente passée entre les parties et portant sur la concession bâtie sur la parcelle N°L/9 du lotissement de …, objet du titre foncier n°17301 du district de Bamako.
Dit que ladite vente sortira son plein et entier effet ;
Ordonne l’exécution provisoire du présent nonobstant l’exécution des voies de recours ;
Met les dépens à la charge de la défenderesse » ;
Sur appel de Madame X dite Ac, la chambre civile de la Cour d’Appel de Bamako, par arrêt n°260 du 27Avril 2011, confirmait ledit jugement en toutes ses dispositions en statuant ainsi que dessus.
C’est contre cet arrêt que dame X dite Ac a déclaré se pourvoir en cassation.
II - EXPOSE DES MOYENS :
La demanderesse au pourvoi, sous la plume de son conseil Maître Cheick Oumar Konaré, soulève le moyen unique de cassation tiré de la violation de la loi prise en quatre (4) branches.
1ère branche : la violation des articles 4 à 6 du CPP :
En ce que la cour d’Appel a rejeté la demande de sursis à statuer au motif que la plainte avec constitution de partie civile et le reçu de consignation ne valaient pas preuve de l’engagement de l’action publique alors que d’une part la motivation de sa décision se fonde sur les pièces de la procédure pénale notamment le procès verbal d’enquête préliminaire n°147du 19 mai 2010 de la brigade de recherches de la gendarmerie de Bamako, le procès verbal de parquet du 26 mai 2010 et l’acte sous-seing privé établi le 16 Juin 2010 et que d’autre part, la plainte avec constitution de partie civile est une alternative légale prévue par les articles 3, 62, 63 du CPP, à l’engagement de l’action publique par le procureur de la république ;
Qu’ainsi, en statuant comme elle a fait, la cour d’appel a méconnu les dispositions des articles 4 et 6 du CPP qui se traduisent par la règle : « le criminel tient le civil en état » et sa décision s’expose à la censure de la haute juridiction.
2ème branche : la violation des articles 118 et 120 du CPCCS:
En ce que les juges d’appel ont déclaré la demande de validation de monsieur Ag recevable alors que celui-ci avait obtenu devant le juge correctionnel, réparation de préjudice subi pour la vente avortée, consacrant ainsi son défaut d’intérêt juridique pour la présente procédure ;
Qu’ayant obtenu cent millions (100.000 000) francs Cfa pour une transaction dans laquelle il prétend être escroqué, une des conditions de recevabilité de son action qu’est l’intérêt lui fait donc défaut ;
Qu’en passant outre, la Cour d’Appel viole les dispositions des textes visés au moyen en accordant à la foi à monsieur Ag le titre foncier et le prix du titre foncier et sa décision encourt la cassation de ce chef.
3ème branche : la violation des articles 88 et suivants du Code Domanial et Foncier :
Il est en outre fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement ayant validé la vente du TF n°17301passée entre Ac Aa et Madame X dite Ac alors que cette prétendue vente n’a jamais été enregistrée au Livre Foncier de Bamako et ailleurs ;
Qu’au contraire, la vente intervenue entre la demanderesse au pourvoi et Ca été constatée par acte notarié et enregistré au Livre Foncier de Bamako, suivie de la mutation au nom de l’acquéreur.
Qu’en raison de cette constance, la vente passée avec Monsieur Ag ne peut produire des effets à l’égard des tiers conformément aux dispositions des articles 88 et suivants ci-dessus et sa demande en confirmation de cette vente est irrecevable ou à tout le moins, mal fondé ;
Qu’en statuant autrement la Cour d’Appel a violé les articles précités et sa décision encourt la cassation.
4ème branche : la violation des articles 9 et 12 du CPCCS :
En ce que la Cour d’Appel, pour confirmer le jugement d’instance qui valide la vente passée avec Ag sur le titre foncier n°17301 fonde sa décision en qualifiant l’acte de vente produit par Ag d’acte sous seing privé alors qu’il a été dressé en l’étude de Maître Karamoko Camara, notaire en la résidence de Bamako le 16 juin 2010 ;
Que l’acte de vente passé le 05 mai 2010 entre madame B.Cet Cest antérieur à cet acte daté le 16 juin 2010 et que la Cour d’Appel n’a pas tenu compte de la requalification des faits de disposition du bien d’autrui en escroquerie, attestant ainsi que la parcelle n’a jamais appartenu à Tanapo ;
Qu’en statuant ainsi, les juges d’appel ont violé les articles 9 et 12 du CPCCS qui prescrivent au demandeur de prouver ses allégations et au juge de «donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux » en créant une contrariété de décisions entre le jugement correctionnel du 26 juillet 2010 et le jugement civil du 27 octobre 2010 confirmé en appel.
Que pour ce chef, l’arrêt attaqué encourt la cassation.
La demanderesse au pourvoi conclut enfin, par l’organe de son conseil, de prononcer la cassation sans renvoi, conformément aux dispositions de l’article 651 du CPCCS, les griefs formulés contre l’arrêt entrepris étant des moyens de pur droit.
En réplique, le défendeur au pourvoi, sous la plume de son conseil Maître Kadiadia Sangaré, avocat à la Cour, a fait parvenir au greffe de la Cour le 29-11-2011, un mémoire en défense par lequel il conclut au rejet du pourvoi.
III- ANALYSE DU MOYEN UNIQUE :
Attendu que la demanderesse au pourvoi soulève un moyen unique de cassation tiré de la violation de la loi prise en plusieurs branches :
Sur la 1ère branche : la violation des articles 4 et 6 du CPP :
Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté la demande de sursis à statuer au motif que la plainte avec constitution de partie civile et le reçu de la consignation ne valaient pas preuve de l’engagement de l’action publique alors que d’une part, les motivations se fondent sur les pièces de la procédure notamment le procès-verbal d’enquête préliminaire de Gendarmerie, le procès-verbal du parquet et l’acte sous-seing privé du 16 juin 2010 et que d’autre part, la plainte avec constitution de partie civile est une alternative légale à l’engagement de l’action publique par le procureur de la République ;
Attendu que les textes dont la violation est dénoncée disposent :
Article 4 du CPP : « l’action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction.
La renonciation à l’action civile ne peut arrêter ni suspendre l’exercice de l’action publique sous réserve des cas visés à l’alinéa 2 de l’article 8 ».
Article 6 du CPP : « l’action civile est soumise aux règles de la loi civile. Elle peut être aussi exercée séparément de l’action publique.
Toutefois il est sursis au jugement de cette action exercée devant la juridiction civile tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci est mise en mouvement ».
Attendu que dans le cas d’espèce, la Cour d’Appel pour rejeter la demande de sursis à statuer formulée par le conseil de la demanderesse motive que celle-ci « a produit une plainte avec constitution de partie civile datée du 17 mai 2011 pour faux et usage de faux contre l’intimé et un reçu de consignation daté du 22 mars 2011 délivré par le Greffier en Chef du Tribunal de 1ère Instance de la Commune VI de Bamako ;
Que pourtant, ces pièces versées ne justifient nullement que l’action publique est déclenchée ; qu’en pareil cas, seul le réquisitoire du ministère public ou la citation directe prouvent à suffisance du déclenchement de l’action publique...»
Mais attendu que contrairement à cette motivation de l’arrêt attaqué, il résulte des dispositions de l’article 3 du CPP que « l’action publique, pour l’application des peines est mise en mouvement et exercée par les magistrats (procureur de la république) ou les fonctionnaires auxquels elle est confiée par la loi.
Cette action peut aussi être mise en mouvement par la partie lésée, dans les conditions déterminées par le présent code.
Qu’il s’en suit que la plainte avec constitution de partie civile est une des alternatives conférée par la loi à la partie lésée pour la mise en mouvement de l’action publique concurremment avec le procureur de la république et certaines administrations.
Que dès lors, en reconnaissant que la demanderesse au pourvoi a produit une plainte avec constitution de partie civile et un reçu de consignation pénale et en rejetant sa demande de sursis à statuer sur une telle motivation, la Cour d’Appel a violé les dispositions de l’article 6 du CPP et le moyen sera accueilli à sa première branche sur ce chef.
Sur la 2ème branche : la violation des articles 118 et 120 du CPCCS :
Attendu qu’il est en outre fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré la demande de validation de Monsieur Ag recevable alors que celui-ci avait obtenu devant le juge correctionnel, réparation du préjudice subi pour la vente avortée, consacrant ainsi son défaut d’intérêt pour la présente procédure.
Attendu que les articles 118 et 120 du CPCCS dont la violation est alléguée sont ainsi libellés :
Article 118 du CPCCS : «constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable sur sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai fixé, la chose jugée.»
Article 120 du CPCCS : «les fins de non recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoquent ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse. »
Attendu qu’il n’est pas contesté que Monsieur Ag a introduit une procédure au pénal contre Madame B.C, laquelle a été sanctionnée par la condamnation de celle-ci pour escroquerie au paiement de la somme de soixante quinze millions (75.000 000) de francs CFA au principal et vingt cinq millions (25 000 000) francs CFA à titre de dommages intérêts ;
Que cette procédure pénale qui, du reste est pendante devant la Cour d’Appel, (cf acte d’acte d’appel n°159 du 29/07/2010) vide de tout intérêt à l’égard du défendeur au pourvoi, la présente instance en validation de vente ;
Que dès lors, la branche du moyen fondée sur la violation des articles 118 et 120 du CPCCS relatifs au défaut d’intérêt (fin de non recevoir) est pertinente et doit être accueillie.
Sur la 3ème branche : la violation des article 88 et suivants du Code Domanial et Foncier :
Attendu qu’il est par ailleurs reproché à l’arrêt entrepris la violation des articles 88 et suivants du Code Domanial et Foncier en ce qu’il a confirmé le jugement d’instance ayant validé la vente passée entre Monsieur Ag et Madame X dite Ac alors que cette prétendue vente n’a jamais été enregistrée au Livre Foncier de Bamako, et ailleurs ;
Attendu que l’article 88 et suivants du Code Domanial et Foncier est ainsi libellé :
Article 88 du CDF : « sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent :
a) – Les droits réels immobiliers suivants :
la propriété des biens immeubles ;
l’usufruit des mêmes biens ;
les droits d’usage et d’habitation ;
l’emphytéose ;
le droit de superficie ;
les services fonciers ;
l’antichrèse ;
les privilèges ou hypothèques ;
b) - les actions qui tendent à revendiquer ces mêmes
droits réels ».
Article 89 du CDF : « les droits énumérés à l’article précèdent ne se conservent et ne produisent aucun effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées du présent code sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions».
Mais attendu que la vente de l’immeuble objet du T.F
n° 17301, passée entre Ac Aa et Madame B.Ca été constatée en la forme sous seing privé alors que l’article 57 de la loi n°96-023/ANRM du 21/02/1996 portant statut des notaires dispose que : « Sont obligatoirement notariés, les actes constitutifs ou translatifs de droits réels immobiliers …»
Que s’agissant dans le cas d’espèce de contrat solennel, la condition nécessaire à son existence légale n’étant pas remplie, elle ne peut produire aucun effet juridique entre les parties ;
Que dès lors, la troisième branche du moyen fondée sur la violation des articles 88 et 89 du CDF relatifs à la publicité des droits réels immobiliers est sans objet puisque les droits dont se prévaut Ag n’existent pas juridiquement pour n’avoir pas été transmis selon les dispositions de l’article 57 de la loi n°96-023/AN RM du 21/02/1996 portant statut des notaires. ;
Sur la 4ème branche : la violation des articles 9 et 12 du CPCCS :
Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir qualifié l’acte de vente produit par Monsieur Ag d’acte sous seing privé alors qu’il a été dressé en l’étude de maître Karamoko Camara notaire, retenu que cet acte est postérieur à celui passé le 05 mai 2010 entre Madame B.Cet Cet occulté la requalification des faits de disposition de bien d’autrui en escroquerie.
Attendu que l’article 9 du CPCCS dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L’article 12 du CPCCS est ainsi libellé : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée … »
Attendu que l’acte de vente dont la mauvaise qualification est alléguée n’est signé par aucun officier public mais revêt uniquement la signature des seules parties ;
Que l’erreur sur l’antériorité de l’acte de vente notarié passé le 05 mai 2010 sur l’acte sous seing privé est sans intérêt ;
Mais attendu qu’en fait la violation de l’article 12 du CPCCS, l’arrêt attaqué a occulté la requalification des faits de disposition du bien d’autrui en délit d’escroquerie ; qu’il n’a tiré aucune conséquence de cette requalification et qu’on ne saurait assimiler ce mutisme à une violation de texte susvisé ;
Que dès lors, le moyen soulevé est inopérant en sa 4ème branche ;
Moyen de pur droit relevé d’office et tiré de la violation de l’article 57 de la loi N°96-023/ANRM du 21/02/1996 portant statut des notaires :
Attendu qu’il est acquis aux débats que la vente passée entre Ac Aa et Madame X dite Ac a été constatée ultérieurement le 16 juin 2010 en la forme sous seing privé ;
Qu’elle porte sur un immeuble, objet du TF N°17301 inscrit au Livre Foncier de Bamako ;
Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 57 de la loi susvisée, sont obligatoirement notariés …les actes constitutifs ou translatif de droits réels immobiliers etc.…
Qu’il s’agit donc d’un formalisme substantiel qui consacre leur existence juridique ;
Attendu que ce moyen soulevé est un moyen de pur droit ;
Attendu que le moyen de pur droit est celui « qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond » (cass. 1er civ. le 16 février 1994, Bull, civ. n°68)
Attendu qu’en droit le moyen de pur droit n’est pas détaché du fait, mais il est tributaire des seules considérations de fait retenues par le juge du fond à l’appui de sa décision ;
Qu’on considère que la loi applicable aux faits du litige est nécessairement dans la cause puisqu’il est dans l’office du juge de trancher le litige conformément aux règles du droit qui lui sont applicables (art 12 al 1 du NCPC) (Droit et Pratique de la cassation en matière civile –Pratique professionnelle)
Attendu que le juge de cassation peut relever d’office le moyen de pur droit quelque soit le fondement juridique invoqué par les parties.
( cass. 2è civ. , 13 janvier 1993 ,Bull civ. II n°13 , cass. .soc 20 février ; 1996 , Bull civ. II , n°60 , cass. 1e civ. , 12 Juillet 2001 ( la cassation en matière civile de Jacques Boré et Louis Boré )
Attendu par conséquent que dans le cas d’espèce l’arrêt attaqué, en confirmant cette vente sous seing privé alors que les conditions de son existence légale ne sont pas réunies, viole les dispositions de l’article ci-dessus visé par refus d’application de la loi ;
Que ce moyen de pur droit relevé, est dans les débats et il est inopportun au nom du principe du contradictoire de recueillir les observations des parties sur ce chef ;
Attendu que la cassation étant encourue pour violation de l’article 57 de la loi n°96-023/AN-RM du 21/02/1996, il ne reste plus rien à juger ;
Qu’il y a lieu donc de faire application des dispositions de l’article 651 du CPCCS.
…Casser et annuler l’arrêt ;
Dit n’y avoir lieu à renvoi ;
Constate que la vente passée entre Madame X dite Ac et Ac Aa portant sur le titre foncier n°17301 du district de Bamako ne produit aucun effet juridique ;
Dit en conséquence qu’il n’y a pas lieu à validation de la dite vente ;…
