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§ Cameroun, Tribunal de première instance d'edéa, 11 avril 2013, 13/

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : 13/
Identifiant URN:LEX : urn:lex;cm;tribunal.premiere.instance.edea;arret;2013-04-11;13 ?

Analyses :

DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL - BAIL COMMERCIAL - NON RESPECT DES CLAUSES - NON PAIEMENT DES LOYERS - ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION - MISE EN DEMEURE PRÉALABLE (OUI) - ACTION FONDÉE (OUI)


Texte (pseudonymisé) :

Le bailleur peut obtenir de la juridiction compétente la résiliation d’un bail commercial assortie d’une clause résolutoire de plein droit et l’expulsion du preneur qui ne s’acquitte pas de ses obligations locatives après une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail demeurée infructueuse à l’issue du délai d’un mois.
ARTICLE 133 AUDCG.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE D’EDEA, ORDONNANCE N°13/ORD/013 DU 11 AVRIL 2013, SIEURS BAYEBEC ALAIN GUY, BAYEBEC PIERRE ALEXIS, DAME A Aa Ab (COADMINISTRATEURS DES BIENS DE LA SUCCESSION FEU A Ac) C/ SIEUR NOM RENE
NOUS NKENGNI FELIX, PRESIDENT DU TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE D’EDEA, JUGE DES REFERES
- Vu les textes en vigueur ;
- Vu les pièces de la procédure ;
- Attendu qu’agissant par ordonnance n°09 du 28 janvier 2013 du président du Tribunal de première instance d’Edéa et par exploit du même jour du ministère de Maître SHANDA J. Dorothée, Huissier de justice à Edéa non enregistré mais qui le sera en temps utile, sieurs BAYEBEC Alain Guy, BAYEBEC Pierre Alexis et dame A Aa Ab coadministrateurs de la succession de feu A Ac, demeurant tous à Yaoundé et ayant pour conseils Maîtres MBA EVINDI Jean Claude, Michel VOUKENG, Cyrille BODJONDE et Michel ETIA Avocats au Barreau du Cameroun a fait donner assignation à sieur NOM René, gérant de société demeurant à Edéa ayant pour conseils Maîtres BIMONG DIBOULE et René Roger BEBE, Avocats au Barreau du Cameroun, d’avoir à se trouver et comparaître par devant le Président du Tribunal de première instance d’Edéa statuant en matière de référé d’heure à heure, pour est-il dit dans ledit exploit :
- Constater que par contrat de bail dûment signé entre feu A Ac et sieur NOM René en date du 1er septembre 1997, icelui occupe à titre locatif et à usage commercial, un immeuble bâti aux fins d’exploitation de bureaux, sis au lieu dit Domaine-Edéa, appartenant en toute propriété à la succession de feu A Ac et dont les requérants ont la lourde charge de l’administration des biens ;
- Que par ledit contrat, sieur NOM René s’engageait non seulement à payer mensuellement et d’avance le loyer convenu, enregistrer le contrat de bail mais aussi à ne point modifier la destination du bail ;
- Que malheureusement, depuis le décès de leur défunt père A Ac, sieur NOM René a entrepris de modifier la destination du bail, passant ainsi d’un bail à usage de bureaux à un bail hybride (usage commercial et d’habitation), sans
l’autorisation du bailleur en violation flagrante des dispositions de l’article 1er du contrat liant les parties ;
- Que plus grave, sieur NOM René, profitant du décès de feu A Ac, a cessé de s’acquitter régulièrement et intégralement de ses loyers ;
- Qu’à ce jour, sieur NOM René est redevable envers les requérants d’une somme de 100 000 FCFA correspondant aux loyers déjà échus des mois de décembre 2012 et janvier 2013 qui devaient pourtant être payés en début de chaque mois conformément aux dispositions de l’article 9 et de l’avenant du contrat liant les parties ;
- Qu’en dépit de toutes les démarches amiables entreprises par les requérants aux fins de voir cesser de telles violations graves des termes du contrat liant les parties, de la mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail violées et de la sommation aux fins de paiement de ses arriérés de loyers et de libération de l’immeuble, sieur NOM René ne s’y est jamais conformé, envoyant plutôt les requérants balader ;
- Que pourtant, conformément aux dispositions de l’article 133 de la loi susvisée, la violation des clauses et conditions du bail par le preneur entraîne la résiliation du contrat après une simple mise en demeure faite au locataire d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail violées ;
- Dire et juger que dès lors, du moment où le contrat liant les parties est résilié de plein droit pour défaut de paiement de plusieurs termes de loyers échus et pour violation criarde de plusieurs autres clauses et conditions du bail, les requérants sont juridiquement fondés pour solliciter l’expulsion tant de corps, de biens NOM René de l’appartement des requérants qu’il occupe désormais sans droit ni titre, sous astreinte de 100 000 FCFA par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;
En conséquence, disant droit des faits ;
- Recevoir les requérants en leur action et les y dire fondés ;
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail ayant lié sieur NOM René au défunt père des requérants pour défaut de paiement de plusieurs termes de loyers échus et pour violation de plusieurs autres clauses et conditions du bail ;
- Ordonner l’expulsion tant de corps, de biens que de tous occupants de son chef de sieur NOM René de l’immeuble bâti appartenant en toute propriété à la succession de feu A Ac et dont les requérants ont la lourde charge de l’administration des biens, qu’icelui occupe désormais sans droit ni titre, sous astreinte de 100 000 FCFA par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;
- Dire votre ordonnance exécutoire sur minutes et avant enregistrement ;
- Condamner sieur NOM René aux dépens dont distraction au profit de Maître Pierre Alexis BAYEBEC, Avocat aux offres de droit ;
- Attendu qu’au soutien de leur action, les demandeurs allèguent que sieur NOM René ne saurait nier ni disconvenir sauf mauvaise foi manifeste de sa part, qui sera détruite en temps utile, que par contrat de bail dûment signé entre feu A Ac et ce
dernier en date du 1er septembre 1997, il occupe à titre locatif et à usage commercial, un immeuble bâti aux fins d’exploitation de bureaux, sis au lieu dit Domaine à Edéa, appartenant en toute propriété à la succession de feu A Ac et dont ils ont la lourde charge de l’administration des biens ;
- Que le 1er septembre 1998, ledit bail signé entre les parties a fait l’objet d’un avenant n°1 par lequel le loyer mensuel convenu passait de 55 000 FCFA à 70 000 FCFA et le locataire s’obligeant à le payer au bailleur en sa demeure par mois et d’avance ;
- Que par ledit contrat, sieur NOM René s’engageait non seulement à payer mensuellement et d’avance le loyer convenu, enregistrer le contrat de bail mais aussi à ne point modifier la destination du bail ;
- Que malheureusement, depuis le décès de leur défunt père A Ac, sieur NOM René brille par une violation criarde des clauses et conditions du bail ;
- Qu’en effet, sieur NOM René a entrepris de modifier la destination du bail, passant ainsi d’un bail à usage de bureaux à un bail hybride (usage commercial et d’habitation), sans l’autorisation du bailleur en violation flagrante des dispositions de l’article 1er du contrat liant les parties ;
- Que plus grave, sieur NOM René, profitant du décès de feu A Ac, a cessé de s’acquitter régulièrement et intégralement de ses loyers ;
- Qu’à ce jour, sieur NOM René est redevable envers les requérants d’une somme de 100 000 FCFA correspondant aux loyers déjà échus des mois de décembre 2012 et janvier 2013 qui devaient pourtant être payés en début de chaque mois conformément aux dispositions de l’article 9 et de l’avenant du contrat liant les parties ;
- Que de même, au mépris de l’obligation qui lui incombe d’enregistrer le contrat de bail comme convenu et de conserver la concession prise en location en bon père de famille aux fins d’une restitution en l’état des lieux à la fin du bail, sieur NOM René n’a daigné se conformer à cette obligation outre ses appétits démesurés de s’approprier l’immeuble susdit ;
- Que toutes démarches amiables entreprises par le requérants aux fins de voir cesser de telles violations graves des termes du contrat liant les parties sont restées infructueuses, sieur NOM René envoyant plutôt les requérants balader ;
- Que les requérants lui ont servi par exploit de Maître SHANDA NDJATIE Dorothée, Huissier de justice commissaire priseur près la Cour d’appel du Littoral et les tribunaux d’Edéa, une mise en demeure d’avoir à se conformer aux clauses et conditions du bail sous peine de résiliation de leur contrat et d’expulsion ;
- Que ladite mise en demeure qui lui a imparti un délai d’un (01) mois pour se conformer aux clauses de leur contrat sous peine de résiliation, lui a rappelé les dispositions de l’article 133 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général dont la teneur suit :
« Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation.
La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire.
A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un bref délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.
Le contrat peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents ;
La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l’acte introductif d’instance. La décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits » ;
- Que malheureusement, ladite mise en demeure est restée lettre morte, sieur NOM René se comportant comme quelqu’un que rien n’émeut ;
- Que face à la persistance de la violation par sieur NOM René de ses engagements contractuels et des termes de la susdite mise en demeure, ils ont du être obligé de lui servir par exploit d’Huissier en date du 24 janvier 2013, une sommation aux fins de paiement de ses arriérés de loyer et de libération de leur immeuble ;
- Qu’à ce jour malheureusement, au mépris de la sommation à icelui ainsi servie, sieur NOM René n’a cru devoir déférer à la substance de cette sommation, les envoyant plutôt une fois de plus balader ;
- Que pourtant, conformément aux dispositions de l’article 133 de la loi susvisée, la violation des clauses et conditions du bail par le preneur entraîne la résiliation du contrat après une simple mise en demeure faite au locataire d’avoir à respecter les clauses les clauses et conditions du bail violées ;
- Que dès lors, il est établi que ‘occupation de l’immeuble bâti appartenant en toute propriété à leur défunt père par sieur NOM René est désormais de fait, ce dernier n’étant plus lié par un contrat avec eux ;
- Que pareil maintien abusif de sieur NOM René dans l’immeuble susdit leur cause un préjudice énorme qui ont la lourde charge de l’administration des biens de la succession de leur défunt père et ne saurait perdurer dans un Etat de droit ;
- Que dès lors, du moment où le contrat de bail liant les parties est résilié de plein droit pour le défaut de paiement de plusieurs termes de loyers échus et pour violation criarde de plusieurs autres clauses et conditions du bail, ils sont juridiquement fondés pour solliciter l’expulsion tant de corps, de biens que de tous occupants de son chef de sieur NOM René de leur appartement qu’il occupe désormais sans droit ni titre, sous astreinte de 100 000 FCF par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;
- Attendu qu’à l’appui de leurs allégations, ils ont produit :
� Thermocopie certifiée conforme de la grosse du jugement d’hérédité n°1191/DCL de feu A Ac du 22 décembre 2008 ;
� Thermocopie du titre foncier n°212/SM du 03 août 1996 ;
� Contrat de bail du 1er septembre 1997 ayant fait l’objet d’un avenant en date du 1er septembre 1998 ;
� Mise en demeure d’avoir à se conformer aux clauses et conditions du bail sous peine de résiliation et d’expulsion datée du 19 décembre 2012 ;
� Sommation de payer et de libérer datée du 24 janvier 2013 ;
- Attendu que pour faire échec aux prétentions des demandeurs, le défendeur par la plume de ses conseils excipe d’abord le défaut de qualité motif pris de ce qu’ils n’ont pas produit le jugement d’hérédité et demande subsidiairement de déclarer l’action inopportune et les débouter pour non commission de la faute car il s’est totalement exécuté de tous les loyers et même avancé la somme de 40 000 FCFA pour le mois de décembre 2012 ;
- Que le juge ne saurait expulser un locataire qui non seulement n’est pas redevable à l’échéance mais encore n’est pas animé par une mauvaise foi ;
- Que le fait de lui reprocher de ne pas avoir payé le loyer de janvier 2013 qui n’est pas encore échu est léger puisqu’il occupe les lieux depuis 15 années ;
- Attendu que sur l’exception d’irrecevabilité que contrairement aux allégations du défendeur les demandeurs ont produit thermocopie de la grosse du jugement n°1191/DCL du 22 décembre 2008 les déclarant coadministrateurs des biens de la succession de feu A Ac ;
- Qu’il échet au regard de cette pièce de rejeter comme non fondée cette exception ;
- Attendu sur le bien fondé de la demande qu’aux termes de l’article 133 alinéa 1 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général, « Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation(…) » ;
- Attendu que l’avenant n°1 du 1er septembre 1998 stipule que le bail est conclu et accepté moyennant un loyer mensuel porté de 55 000 FCFA à 70 000 FCFA pour compter du 1er septembre 1998 que le locataire s’oblige à payer au bailleur en sa demeure par mois et d’avance ;
- Attendu que le défendeur ne verse aucun reçu prouvant avoir payé les termes de loyer qu’il allègue ;
- Que l’article 1313 du Code civil dispose en effet que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ;
Attendu que l’alinéa 4 de l’article 133 de l’AUDCG susvisé énonce que le contrat peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant
de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents ;
- Attendu qu’il est stipulé dans l’article 10 du contrat de bail liant les parties qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une quelconque des clauses du bail, le présent contrat sera résilié de plein droit sans formalité judiciaire ; pour obtenir l’expulsion du locataire, il suffira au bailleur d’une simple ordonnance de référé, le tout sans préjudice de dommages-intérêts ;
- Que cette clause prévoit la résiliation de plein droit conformément à l’article 133 alinéa 4 précité ;
- Que le défendeur ne conteste pas avoir été notifié d’une mise en demeure ;
- Qu’il échet de constater la résiliation de plein droit du contrat et d’ordonner son expulsion ;
- Attendu que la partie qui succombe est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
- Statuant publiquement, contradictoirement, en matière des référés civil et commercial et en premier ressort ;
- Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;
Mais dès à présent, vu l’urgence
- Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail ayant lié sieur NOM René de l’immeuble bâti appartenant en toute propriété à la succession de feu A Ac et dont les demandeurs ont la charge de l’administration ;
- Disons n’y avoir lieu à astreinte ;
- Disons notre ordonnance exécutoire sur minute et avant enregistrement ;
- Condamnons le défendeur aux dépens ;

Références :

Ohada.com/Unida

Origine de la décision

Date de la décision : 11/04/2013
Date de l'import : 22/11/2019
Interview de JP Jean secrétaire général de l’AHJUCAF dans « Le Monde du droit » sur l’accès à la jurisprudence francophone.


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