| Cameroun, Tribunal de grande instance du wouri, 15 janvier 2013, 0002/

Le bailleur qui rompt unilatéralement un bail professionnel à durée déterminée, renouvelé plusieurs fois par tacite reconduction commet une faute. En l’absence d’une sanction spécifique prévue par le législateur OHADA, la juridiction saisie par le locataire évincé, pour réparation du préjudice subi est fondée, en application du droit interne, à condamner le bailleur aux dommages et intérêts au titre de damnum emergens et de lucrum cessans.
ARTICLES 127 ET 128 (NOUVEAUX) AUDCG
(TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU WOURI, JUGEMENT CIVIL N°0002/CIV DU 15 JANVIER 2013, SOCIETE TOY’S CENTER SARL C/ A ERNEST)
LE TRIBUNAL
- Vu la loi n°2006 /015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire de l’Etat du Cameroun modifiée par la loi n°2011/037 du 14 décembre 2011;
- Vu les lois et règlements en vigueur ;
- Vu l’exploit introductif d’instance du 19 janvier 2010;
- Vu les pièces du dossier de procédure ;
- Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
- Attendu que suivant exploit du 19 janvier 2010, de Maître EMBOLO Réné, Huissier de justice à Ac, enregistré le 17 mars suivant au volume 003, folio 389, n°10134, droits de quatre mille francs, quittance n°83870976 du même jour, la société TOY’S CENTER SARL, a fait donner assignation à sieur A Ernest d’avoir à comparaître le 27 janvier de la même année et par devant le Tribunal de grande instance du Wouri, statuant en matière commerciale, dans la salle ordinaire de ses audiences sise au Palais de justice de ladite ville pour est-il dit dans cet exploit :
- Constater que l’exposante a toujours exécuté ses obligations locatives depuis plus de 20 ans ;
- Constater que l’éviction de la requérante des lieux loués a été orchestrée en violation flagrante des dispositions de l’article 94 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ;
-Constater le caractère abusif et mensonger du motif d’éviction des lieux loués ;
- Constater qu’en plus d’une indemnité d’éviction, la requérante est fondée à exiger des dommages-intérêts ;
EN CONSEQUENCE
- Condamner monsieur A Ernest au paiement à la société TOY’S CENTER SARL une indemnité d’éviction ainsi que les dommages-intérêts pour abus de droit pour un montant provisoirement évalué à 11 millions ;
- Dire le jugement à intervenir exécutoire par provision ;
- Attendu qu’au soutien de ce recours, la demanderesse prétend, dans les motifs numérisés mot à mot de ses écritures du 27 juin 2012 qui intègrent le contenu de l’acte introductif d’instance :
1- RAPPEL DES FAITS DE LA CAUSE
- Attendu que la demanderesse est une société à responsabilité limitée basée à Ac depuis plus de deux décennies, et qui fait dans la vente des jouets pour enfants ;
- Que dans la cadre de la commercialisation des produits susvisés, elle a pris à bail courant décembre 1990, un local sis à la rue Ab Aa à Ad Ac auprès de sieur A Ernest ;
- Que pour un départ, le loyer de l’immeuble loué était fixé d’accord partie à la somme de 100 000 FCA par mois ;
- Qu’en exécution de ce contrat, la demanderesse s’était toujours acquittée en toute liberté et durant deux décennies, de ses obligations locatives ;
- Que contre toute attente, 20 ans après une relation contractuelle saine et sans problème, la demanderesse a reçu en date du 13 octobre 2008, notification d’une lettre portant résiliation du bail, du ministère de Maître NGANKO Didier, Huissier de justice à Ac ;
- Qu’il ressortait en substance de cette lettre que la résiliation du bail dont s’agit était dictée par « la nécessité d’offrir à ma famille un installation descente, mes appartements étant devenus étroits » ; qu’à la suite de cette lettre, la demanderesse sera contrainte de trouver un autre local avec les risques de perdre toute sa clientèle construite pendant 20 ans ;
- Mais qu’une fois partie, la demanderesse sera désagréablement surprise de constater que l’argument avancé pour résilier ledit contrat sans paiement de l’indemnité
d’éviction était fallacieux, toute chose qui viole les dispositions de l’Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général ;
- Que le bailleur l’avait tout simplement évincé pour y installer une concurrente, sans toutefois satisfaire au préalable du paiement de l’indemnité d’éviction ;
- Que c’est ce qui précède qui justifie la saisine de la juridiction de céans ;
II- SUR LA VIOLATION DES ARTICLES 127 ET 128 REVISES DE L’ACTE UNIFORMR OHADA SUR LE DROIT COMMERCIAL GENERAL OUVRANT DROIT AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION
- Attendu qu’il ressort de l’article 127 de l’Acte uniforme susvisé ce qui suit :
« Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants :
-S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant ;
Ce motif doit consister dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité ;
Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’Huissier de justice ou notification par tout autre moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser.
S’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés ;
Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objets du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 ci-dessus. »
Qu’en sus il ressort de l’article 128 ce qui suit :
« Le bailleur peut, sans versement d’indemnité d’éviction, refuser le renouvellement du bail portant sur les locaux d’habitation accessoires des locaux principaux, pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Cette reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation accessoires apporte un trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque les locaux principaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible. »
- Que la lecture des deux articles suscités, relève les conditions claires et précises pour lesquelles le bailleur n’est pas tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction en cas de résiliation ou de non renouvellement du bail ;
- Que dans le cas d’espèce, le bailleur a évoqué pour résilier le contrat, le fait pour lui de vouloir loger sa famille dans un cadre décent ;
- Que cet argument ne saurait être de nature à l’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction ;
- Qu’il y a lieu également de relever s’agissant de l’article 128 susvisé que, quand bien même le bailleur voudrait reprendre son local donné à bail pour y installer sa famille, le local concerné est accessoire ; il n’est pas question du local principal comme c’est le cas en l’espèce ;
- Qu’en s’abstenant de payer ladite indemnité, le défendeur a violé les dispositions des articles susvisés ;
- Que plus grave, l’argument du bailleur s’avère fallacieux dans la mesure où il a installé dans le même local un autre locataire commerçant, dès la libération des lieux par la demanderesse ;
- Que l’installation d’un autre locataire dans les lieux loués, démontre à suffire que le défendeur ci devant bailleur, a violé les dispositions communautaires sus évoquées ;
- Que la jurisprudence de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage est constante sur ce que la résiliation du bail en dehors des cas suscités, ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction (arrêt n°030/2007 du 22 novembre 2007, affaire SCI GOLFE DE GUINEE C/ MARINA ATLANTIC B Juridata n°/030-11/2007) ;
- Qu’il échet en conséquence de dire que le défendeur a violé les dispositions des articles 127 et 128 révisés de l’Acte uniforme susvisé, toute chose qui ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;
III- SUR LE PAIEMENT DE LA SOMME DE QUATRE VIINGT MILLIONS TROIS CENT MILLE FCFA (80.300.000) AU TITRE D’INDEMNITE D’EVICTION
- Attendu qu’il ressort de l’article 126 de l’Acte susvisé ce qui suit : « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction ; A défaut d’accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement. »
- Qu’en substance, la juridiction qui doit statuer sur le paiement de l’indemnité d’éviction doit prendre en compte le chiffre d’affaires du locataire évincé, les
investissements réalisés par le preneur évincé, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement ;
- Qu’il convient avant de procéder à une analyse au cas par cas de relever que, ces éléments qui permettent de calculer l’indemnité d’éviction ne sont pas limitatifs ;
- Qu’ainsi, en sus de ce qui précède, nous évoquerons l’indemnité de remploi ;
1- Sur le paiement de la somme de quarante millions FCFA (40.000.000) en raison du chiffre d’affaires
- Attendu qu’après près de 20 ans d’exploitation de son fonds de commerce dans le local loué au défendeur, la demanderesse a su s’attacher une clientèle ; toute chose qui lui permettait de réaliser un chiffre d’affaires considérable ; qu’à l’observation, la demanderesse a réalisé, durant les trois dernières années da sa présence dans les lieux loués, une moyenne de quarante millions au titre de son chiffre d’affaires ;
- Qu’en perdant de manière cavalière les lieux loués, celle-ci a subi un préjudice incommensurable pour lequel réparation est sollicitée ;
- Qu’il y a lieu de condamner le défendeur à payer la somme de 40.000.000 FCFA au titre de la perte d’un élément clé de son fonds de commerce, compte tenu de la moyenne de son chiffre d’affaires sur les trois dernières années de sa présence dans ces locaux ;
2- Sur le paiement de la somme de dix millions FCFA (10.000.000) en raison des investissements effectués dans le local loué
- Attendu que la demanderesse à l’entame de son bail au début des années 1990 avait trouvé un local modeste ;
- Que pour l’exploitation de son activité qui avait pour cible une clientèle de prestige, elle a dû procéder à des aménagements considérables ;
- Que pour rappel le local dont s’agit est situé au quartier Bonapriso à Ac, où résident en majorité des personnes nanties ;
- Que c’est ainsi que pour adapter le local loué à la clientèle espérée, la demanderesse a exposé la somme de 10 millions ;
- Que le défendeur doit à cet effet être condamné par le tribunal de céans à payer à la demanderesse ladite somme ;
3. Sur le paiement de la somme de dix millions FCFA (10.000.000) en raison du lieu de situation de l’immeuble loué
- Attendu que le local loué par la demanderesse pour l’exploitation de son activité commerciale est situé au quartier Bonapriso à Ac non loin du collège Ab Aa ;
- Que ce quartier est reconnu de notoriété comme étant l’un des quartiers de la capitale économique du pays abritant les personnes d’une classe sociale distinguée ;
- Que la perte d’un local à usage commercial, situé dans un tel quartier, ne peut qu’avoir des conséquences dangereuses pour la survie des activités de la demanderesse qui fait essentiellement dans la vente des produits pour enfants ;
- Qu’il échet en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 10 millions en raison de la perte d’un local situé dans un espace géographique permettant le déploiement de l’activité objet de la société demanderesse ;
1. Sur le paiement de la somme de cinq millions trois cent mille FCFA (5.300.000) en raison du déménagement et de l’aménagement
- Attendu que la demanderesse après avoir été évincé du local qu’elle louait au défendeur, a dû se résoudre pour sa survie, à trouver un local pour la continuation de son activité ;
- Qu’ainsi, elle a dû déménager et réaménager dans un autre local ; - Que les frais de déménagement se sont élevés à la somme de 300.000 FCFA ; - Que cette somme prend en compte les manutentionnaires et la location d’une
camionnette ; - Qu’en sus de ce qui précède, il convient de noter que la demanderesse a exposé pour
l’aménagement dans son nouveau local, la somme de 5.000.000 FCFA ; - Qu’il convient de condamner le défendeur au paiement de la somme de 5.300.000
FCFA, au titre du déménagement et de l’aménagement du nouveau local loué ;
2. Sur le paiement de la somme de 15 millions au titre d’indemnité de remploi - Attendu que l’indemnité de remploi vise les frais d’acquisition d’un droit au bail, les
frais de l’agence ayant permis de trouver ledit bail, les honoraires juridiques du conseil ayant contribué à la rédaction des actes afférents ;
- Qu’en l’espèce, la demanderesse pour ne pas perdre totalement sa clientèle, a dû trouver à prix d’or, un bail dans le même quartier sis à Bonapriso ;
- Qu’en effet, elle est passée d’un loyer de 200.000 FCFA (sous l’ancien bail) à 500.000 FCFA par mois pour le nouveau loyer ;
- Que la différence soit 300.000 FCFA est le sacrifice qu’elle doit consentir chaque mois pour éviter de perdre totalement sa clientèle au profit du preneur ayant obtenu son précédent bail ;
- Qu’il y a lieu de relever à toutes fins utiles, que le défendeur après l’avoir évincé, a passé un contrat sur les lieux avec une concurrente ;
- Que le défendeur mérite donc d’être condamné au remboursement du surplus de 300.000 FCFA que dépense la demanderesse chaque mois pour couvrir ces charges locatives ;
- Qu’au bout de trois ans, cette somme est évaluée à 12.000.000 (douze millions ) FCFA ;
- Qu’en sus, la demanderesse a dû passer par une agence immobilière pour pouvoir obtenir le local qu’elle exploite aujourd’hui ;
- Qu’ainsi elle a dû verser à cette agence la somme de 100.000 FCFA au titre des frais de commission ;
- Qu’il en est de même des honoraires du conseil juridique qui a accompagné la demanderesse dans l’acquisition de son nouveau local ;
- Que ceux-ci ‘élèvent à 2.000.000 FCFA (deux millions) ;
- Qu’au regard de ce qui précède, le tribunal de céans condamnera le défendeur au paiement de la somme de 15 millions au titre de l’indemnité de remploi ;
- Attendu que Maître Firmin NJIKAM NGASSA, conseil du défendeur, a sollicité plusieurs remises de cause pour produire ses écritures ; qu’après nombreux renvois, cet avocat n’a pas conclu ;
- Que pareille attitude tend à enliser ce procès et priver son initiatrice de jouir du droit d’être jugé dans un délai raisonnable si cher aux articles 10 de la Déclaration universelle des droits de l’homme, 14 du Pacte international relatif aux droits civils et politiques, ensemble 7 de la Charte africaine des droits de l’homme et des peuples ;
- Attendu qu’il échet, par conséquent, de statuer contradictoirement à l’égard de tous les plaideurs ;
- Attendu qu’il relève d’une lapalissade que les parties ont conclu une convention synallagmatique de bail à loyers à usage commercial d’une durée de 365 jours qui s’étalaient du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 ;
- Que par le jeu des renouvellements successifs, les effets de ce contrat s’étendaient du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 ;
- Que le loueur l’a, suivant lettre du 13 octobre 2008, résilié à compter du 15 avril 2009 ;
- Que ce plaideur ne justifie sa décision ni par le défaut de paiement d’ « un seul terme de loyer à son échéance, ou d’inexécution d’une quelconque des clauses du bail », encore moins par un cas fortuit ou de force majeure, ce qui contraste avec les termes de l’article 12 de la loi des cocontractants et même avec le droit interne et communautaire OHADA (article 127 susvisé) ;
- Que l’argument évoqué à l’époque, à savoir « la nécessité d’offrir à sa famille (celle du loueur) une installation décente » qui puiserait ses racines de l’article 128 susvisé pour mettre entre parenthèses la force obligatoire des engagements et aurait pu édulcorer le caractère brusque de la rupture revêt toute son impertinence par ce que l’immeuble est occupé depuis le déménagement de la preneuse par une « concurrente » ;
- Que cette détermination du défendeur à rompre les relations contractuelles avant l’échéance convenue constitue, en droit civil des obligations, une résiliation abusive ou mieux l’inexécution de l’obligation tout à fait distincte du refus de renouvellement de son engagement prévu aux articles 127 et 128 (nouveaux) de l’Acte uniforme OHADA susvisé ;
- Que le législateur régional n’ayant pas réglementé la sanction de telle faute, les articles 1147 et suivants du Code civil camerounais comblent cette lacune législative en octroyant au créancier des dommages-et-intérêts composés «en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé » si ces deux préjudices découlent immédiatement et directement de ladite inconduite ;
- Qu’en l’espèce, l’acte du loueur a contraint la preneuse à négocier et conclure un nouveau bail plus cher (de FCFA 200.000 à FCFA 500.000, soit une augmentation de 150%) après des travaux de restauration du fonds, ce qui compose le «damnum emergens» évalué à FCFA 35.000.000 ;
- Que ce changement brusque de local et l’installation d’un « concurrent » ont influé sur une partie de la clientèle, ce qui matérialise le « lucrum cessans » à indemniser (FCFA 25.000.000) ;
- Attendu que cette créance trouvant ses racines dans un bail écrit assorti d’une clause résolutoire, la demande de l’exécution provisoire de ce jugement nonobstant tous recours épouse les enseignements de l’article 3 (nouveau) de la loi n°97/018 du 07 août 1997 réglementant l’exécution des décisions de justice ;
PAR CES MOTIFS
- Statuant publiquement, en matière commerciale, en premier ressort, par jugement contradictoire à l’égard des plaideurs ;
- Constate que les parties ont conclu un bail commercial à durée déterminée renouvelé plusieurs fois ;
- Constate qu’avant la dernière échéance, le loueur a unilatéralement résilié la convention ;
- Constate que sa décision constitue une rupture abusive de la loi des cocontractants, distincte du refus de renouvellement prévu aux articles 127 et suivants de l’Acte uniforme OHADA régissant le droit commercial général ;
- Constate que le législateur communautaire n’a sanctionné pareille inexécution d’une obligation contractuelle, d’où l’application, en l’espèce, du droit interne propre à l’Afrique en miniature (articles 1147 et suivants du code civil camerounais) ;
- Constate que la faute du loueur a causé à la preneuse une perte à travers les travaux de restauration du nouveau fonds loué d’ailleurs à prix plus élevé et un manque à gagner découlant de la perte d’une partie de sa clientèle ;
- Condamne par conséquent le défendeur à payer à l’initiatrice de ce procès FCFA 60.000.000 ventilés ainsi :
FCFA 35.000.000 représentant le « damnum ergens » et FCFA 25.000.000 au titre du « lucrum cessans » ;
- Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant tous recours, sur la somme de FCFA 35.000.000 ;
- Dit que le loueur supporte les dépens de l’instance ;
- (…)