N° RG 23/04043 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZU4
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
91A
N° RG 23/04043 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZU4
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[R] [B]
C/
DRFIP PACA ET DES BOUCHES DU RHONE
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP AVOCAGIR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :
Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 14 Mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Olivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
Monsieur [R] [B]
de nationalité Française
7 Rue des Alouettes
33970 LEGE CAP FERRET
représenté par Maître Marc DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDERESSE :
DRFIP PACA ET DES BOUCHES DU RHONE
L’Atrium - Boulevard du Coq d’Argent
13098 AIX EN PROVENCE
comparant
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [B] a déclaré, au titre de l’année 2018, un actif immobilier composé d’une résidence principale sise 32 boulevard Arago à Paris (75013), évaluée 560 000 € et une résidence
secondaire sise 7 rue des Alouettes à Lège-Cap-Ferret (33970), évaluée 750 000 €.
Après avoir sollicité par courrier du 29 juillet puis du 19 octobre 2020 des renseignements complémentaires du contribuable et par lettre n° 2120 – SD du 21 avril 2021, l’Administration Fiscale a adressé au contribuable des propositions de rectification au titre de l’IFI de l’année 2018 visant à refuser l’exonération de locaux d’habitation données en location meublée et situés 40 avenue de Caperan à Lège-Cap-Ferret ; 34 rue Benard à Paris 14 ; 9001 et 32 rue de la Boiserie à Magny-le-Hongre ; 8 rue de Mantes à Colombes ; 2 rue de la Croix blanche à Monchy-St-Eloi ; 3 rue de Chanzy, Le Mans déclarés au titre d’actifs professionnels et évalués à 1.383.680 € , d’une part, et retenant une valeur de 1.497.300 € pour un bien déclaré d’une valeur de 750.000 € et situé 7 rue des Alouettes à LEGE-CAP-FERET.
En l’absence d’observations, l’imposition supplémentaire a été mise en recouvrement le 31 août 2021 pour 19.695 €;
Une réclamation contentieuse a été présentée le 3 mars 2023, à la suite de laquelle il a été admis un abattement supplémentaire de 15% au titre de la résidence secondaire dont la valeur a été fixée à 1.394.743 € en revanche le régime d’exonération au titre de l’activité de loueur en meublé n’a pas été admise.
Une assignation était délivrée le 4 mai 2023.
***
Au terme de ses dernières conclusions en date du 1er décembre 2023, Monsieur [R] [B] sollicite de voir déclarer sa demande recevable et ordonner le dégrèvement de la somme de 14.900 € au titre de l’IFI 2018, il réclame 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il estime en effet devoir bénéficier du régime d’exonération des biens affectés à la location meublée, les recettes annuelles étant supérieures à 23.000 € (48.550 € en 2017), ces recettes constituant plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Il observe que le texte de l’article 975 V-1° du Code général des impôts évoque la notion de revenu fiscal et non pas celle de résultat fiscal, la Cour de cassation retient les “ sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais”, le revenu fiscal est donc celui des recettes encaissées dont on déduit les charges décaissées.
Or le revenu des locations meublés est son seul revenu (les retraites sont exclues du calcul) de sorte que celui-ci constitue nécessairement au moins 50 % des revenus de son foyer fiscal.
L’administration considère cependant qu’il ne peut y avoir de revenus de cette activité puisque son résultat fiscal est déficitaire, en cela il considère que l’administration ajoute une condition qui ne figure pas à l’article susvisé.
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En ce qui concerne l’évaluation de l’immeuble du 7 rue des Alouettes à LEGE-CAP-FERET, il indique qu’il s’agit de sa résidence principale (mais ensuite qu’il s’agit bien de sa résidence secondaire, sa résidence principale se trouvant à Paris) et que son estimation doit se faire par comparaison avec des biens intrinsèquement similaires.
Il précise que la construction est de 1936, sur une parcelle de 1079 m² la surface d’habitation étant de 161 m² et propose des éléments de comparaison concernant des ventes en 2017 au prix de 9.154 à 7.327 €/ m² - il considère que deux termes sont comparables pour une valeur médiane de 5.935,36 €/ m² de sorte que sont immeuble peut être évalué à 955.593 €.
Il chiffre ainsi son patrimoine immobilier taxable à 1.515.593 € pour un passif de 4.370 € soit une base imposable de 1.511.223 € et une imposition théorique de 3.979 € de sorte qu’il réclame la restitution de la somme de 14.990 € perçue en sus.
***
L’administration des finances publiques par conclusions signifiées le 21 septembre 2023 s’oppose aux demandes formulées et sollicite la confirmation de la décision d’acceptation partielle du 30 mars 2023. Elle réclame 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En ce qui concerne le statut fiscal des immeubles en location meublée, elle note que si la condition de recettes supérieures à 23.000 € est remplie (48.550 € de recettes) en revanche cette activité a généré un déficit de 918 € et donc aucun revenu, de sorte que la seconde condition n’est pas remplie, le revenu de l’activité de loueur en meublé ne pouvant constituer plus de 50 % des revenus du foyer puisque ce revenu est nul.
Pour ce qui concerne la valeur de l’immeuble situé à LEGE-CAP-FERET l’administration propose un terme de comparaison voisin, au 15 rue des Alouettes sur une surface identique (1008 m²) avec une construction de 1959 pour 132m² habitable vendu 1.900.000 € soir 14.394 €/m² et deux autres termes comparaison vendus 6.429 €/m² et 7.327 €/m². Elle estime que la valeur moyenne qui se dégage est de 9.300€/m² soit 1.497.300 € au lieu des 750.000 € déclarés et admet un abattement supplémentaire de 15 % (pour tenir compte des observations du contribuable sur le fait que le bien de comparaison situé rue des Alouettes avait été rénové avant la vente) pour arrêter la valeur à 1.394.743 €.
Elle observe que le bien déclaré 750.000 €; fait désormais l’objet d’une valorisation admise par le contribuable à hauteur de 1.229.936 € - de sorte que la sous estimation initiale est patente;
DISCUSSION
Au terme de l’article 975 du Code général des impôts I. — Sont exonérés [de l’impôt sur la fortune immobilière] les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1o de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.
Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent I affectés à différentes activités pour lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les différentes activités professionnelles exercées sont soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des activités précitées. (...)
pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.
Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée [considéré] comme une activité commerciale pour l'application des I à IV:
1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ;
Il s’en déduit que seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Ainsi, la condition de seuil de 50 % n’a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d’autres revenus catégoriels.
L’analyse du caractère principal de l’activité professionnelle de location en meublé s’entend des « sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et remboursements de frais » et en l’espèce, il n’est pas contesté que l’activité de loueur en meublé a permis de dégager plus de 23.000 € de recettes annuelles.
Néanmoins cette activité s’est traduite par une absence de revenus, les résultats se trouvant déficitaires, en conséquence, la seconde condition posée par les dispositions susvisées n’a pas été remplie, l’administration a donc rejeté à juste titre la contestation de Monsieur [R] [B] sur ce point.
En ce qui concerne la valeur du bien situé 7 rue des Alouettes à LEGE-CAP-FERRET, il s’agit d’une construction de 1936, de style néo-basque, très bien entretenue, d’une surface habitable de 161 m², dotée d’une piscine et d’un jardin sur un terrain de 1079 m². La maison est à proximité du phare, au abords de l’océan et du bassin, la parcelle est classée constructible UD. Dans la déclaration IFI 2018 elle était évaluée 750.000 € soit 4.658 €/m².
L’administration a fait valoir que les immeubles comparables dont la vente a été constatée en 2017 permettait d’établir une valeur moyenne au m² de 9.383 € arrondi à 9.300 € soit une valorisation de 1.497.300 € Monsieur [B] a proposé des éléments de comparaison concernant des ventes en 2017 au prix de 9.154 à 7.327 €/ m²
Le tribunal constate que les parties s’accordent pour retenir comme terme de comparaison pertinent la vente 80 avenue de Bordeaux d’un immeuble construit en 1966 comportant 138 m² habitable sur un terrain de 973 m², sans piscine vendu au prix de 1.011.100 €.
Monsieur [B] a exclu l’immeuble situé 15 rue des Alouettes, pourtant situé dans le périmètre le plus proche, immeuble construit en 1959 pour une surface habitable de 132 m², sur un terrain de 1008 m² vendu 1.900.000 € soit 14.394 €, il soutient que cet immeuble a été fortement rénové, mais n’apporte à ce titre aucun élément tandis qu’il n’est pas contestable que son bien est “très bien entretenu” ainsi cet élément de comparaison doit être retenu.
Le dernier élément de comparaison situé 5 allée des Hérons est constitué d’une maison de 1963 sur 140 m² habitable sur un terrain de 952 m², vendu 900.000 € soit 6.429 €/m².
Monsieur [B] soutient enfin que la valeur au m² diminue lorsque la surface habitable augmente de sorte qu’il est nécessaire de pondérer les valeurs en fonction des éléments de comparaison : 138m²/161 m² = 85,71% ; 140 m²/ 161 m² = 86,96 € et propose de modifier sa valorisation à 955.593 € (soit 5.935,36 €/m²).
L’administration a toutefois retenu ce raisonnement en appliquant dans sa décision du 30 mars 2023 un abattement de 15 % la valorisation du bien est ainsi de 1.394.743 € soit 8.663 € m² (au lieu de 1.497.300 €) de sorte que la contestation est mal fondée.
Monsieur [B] sera en conséquence débouté de ses demandes et condamné à verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.
DÉBOUTE Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes ;
DÉCLARE les impositions de l’IFI 2018 fondées ;
CONFIRME la décision d’acceptation partielle du 30 mars 2023 ;
REJETTE la demande de Monsieur [B] fondée sur l'article 700 du CPC ;
CONDAMNE Monsieur [B] aux entiers dépens de l'instance et à payer à l’administration
fiscale une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
