N° RG 22/07665 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCD6
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
72D
N° RG 22/07665 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCD6
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[P] [X]
C/
[L] [Z], [G] [Z]
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
Me Frédéric QUEYROL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 18 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 14 Mars 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [X]
né le 20 Juin 1979 à NOGENT SUR MARNE (94130)
de nationalité Française
38 Bis Rue Vautier
9434 JOINVILLE-LE-PONT/FRANCE
représenté par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDEURS :
Madame [L] [Z]
née le 20 Septembre 1972 à CLERMONT FERRAND (63000)
de nationalité Française
11 Rue du Docteur Jean Arlaud
31500 TOULOUSE /FRANCE
représentée par Me Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 22/07665 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCD6
Monsieur [G] [Z]
né le 18 Novembre 1971 à TOURS (37000)
de nationalité Française
11 Rue du Docteur Jean Arlaud
31500 TOULOUSE /FRANCE
représenté par Me Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
M. [P] [X] est propriétaire depuis le 21 juin 2011 d’un appartement au 1er étage, avec terrasse située en rez-de-jardin , cave et parking au sein de la Résidence du Soleil, immeuble soumis au régime de la copropriété et situé 9 avenue Saint Thomas d’Aquin sur la commune de Pyla sur Mer (33).
M.[G] [Z] et Mme [L] [Z] sont quant à eux également propriétaires depuis 2015 au sein de la même résidence d’un appartement en rez de chaussée avec mezzanine, parking , cave et d’une terrasse contigüe à celle de M. [X].
Un litige oppose depuis plusieurs années la famille [X] aux époux [Z] et avant eux à leurs vendeurs ,concernant l’édification par ceux-ci en 2008 d’une clôture en bois qui selon M. [X] empiète sur sa terrasse sur 3,50 m2.
Faute d’accord amiable, M. [X] a , par acte en date du 11 octobre 2022, assigné les époux [Z] devant la présente juridiction aux fins qu’il soit mis fin à l’empiétement invoqué par la démolition de la clôture incriminée sous astreinte et obtenir l’indemnisation de son préjudice .
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2024 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [P] [X] demande au tribunal au visa des articles 544 et 545 du code civil de :
-ordonner la démolition de la clôture édifiée par les époux [Z] ou leurs ayants droits et qui empiète de 3,50 m2 sur le lot n° 132, propriété du requérant, empiétement matérialisé par les plans de la SARL AUIGE, géomètre-expert du 4 mai 2015 qui ont été validés par l’assemblée générale du SDC RESIDENCE DU SOLEIL du 23 octobre 2020 (résolution n°17) et celle du 29 octobre 2021 (résolution n° 24),
-ordonner cette démolition sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement,
-condamner les époux [X] à lui payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi et consécutif à l’empiétement de sa terrasse depuis 15 ans,
-condamner les époux [X] à lui payer une somme de 5000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,
-rappeler l’exécution provisoire qui est de droit,
-condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 2 novembre 2023 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, M. [G] [Z] et Mme [L] [H] épouse [Z] entendent quant à eux sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :
à titre principal :
-débouter M. [X] de ses demandes,
à titre subsidiaire :
-ordonner la rectification de l’erreur matérielle affectant le règlement de copropriété /état descriptif de division en ce qu’il contient des documents non conformes à la limite séparative actuelle entre les lots numéros 131 et 132,
-dire en conséquence que la clôture actuellement existante entre les lots numéros 131 et 132 de la copropriété dénommée Résidence du Soleil au 9 avenue Saint Thomas d’Aquin à le PYLA SUR MER, commune de la TESTE DE BUCH, est correctement positionnée sur la limite séparative en application du règlement de copropriété/ état descriptif de division et ses modificatifs,
en toutes hypothèses
-condamner M. [X] à leur payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture a été établie le 7 mar 2024.
MOTIVATION
1-SUR L’EMPIÉTEMENT
Il n’est pas discuté que M. [P] [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence du Soleil allée Saint Thomas Daquin au Pyla Sur Mer sur la commune de la Teste de Buch (33) reçus par donation de ses parents, et notamment une terrasse privative couverte en rez de chaussée constituant le lot n° 132 (anciennement numéroté 30) contiguë à la terrasse privative couverte constituant au sein de la même copropriété le lot n° 131 (anciennement numéroté 29) propriété des époux [Z].
M. [X] fait valoir que la clôture en panneau de bois édifiée par les auteurs des époux [Z] pour séparer les deux terrasses empiète sur une surface de 3,50 m2 sur la terrasse (lot 132) dont il est propriétaire et en demande en conséquence la démolition outre l’indemnisation des préjudices résultant de cet empiétement.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il est par ailleurs rappelé à l’article 545 du même code que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Il résulte de ces dispositions qu’une personne privée ne peut empiéter sur la propriété d’autrui.
Il incombe à celui qui l’invoque de rapporter la preuve de l’empiétement sur son fonds ce qui implique au préalable qu’il justifie que la zone objet de l’empiétement allégué est bien sa propriété.
En l’espèce , le titre de propriété de M. [X] à savoir l’acte de donation du 29 juin 2011 n’est pas communiqué par le requérant bien que visé dans ses conclusions.
Pour justifier de sa propriété sur la zone de l’empiétement allégué, M. [X] verse au débat :
-l’acte de vente notarié du 5 juillet 1982 constituant le titre de propriété de ses auteurs(ses parents) ,
-l’état descriptif de division - règlement de copropriété du 26 mars 1981,
- l’acte modificatif n° 4 du règlement de copropriété du 15 novembre 2019,
-deux plans de masse de la Résidence non datés l’un identifiant les terrasses en conflit sous les lots n° 30 et 29, l’autre sous leur numérotation actuelle 132 et 131,
- les plans de masse et d’intérieurs de la Résidence établis les 4 mai 2015 et 2 mars 2020 par la SARL AUIGE, géomètre expert mandaté par le syndicat de copropriété,
-le procès-verbal de constat dressé le 5 mai 2018 par Maître [T], commissaire de justice,
-un courrier des époux [Z] du 3 septembre 2019,
-le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 octobre 2021.
Il ressort de l’acte de vente du 5 juillet 1982 que les parents du requérant ont acquis plusieurs lots dans le bâtiment A de l’immeuble en copropriété et notamment le lot numéroté dans l’acte 132 identifié comme étant un jardin représentant 4/10.000èmes du sol indivis, jardin qui est en réalité une terrasse ce qui n’est pas discuté.
Les éléments de nature à déterminer l’assiette précise du lot n° 132 et la limite séparative avec le lot contigu des époux [Z] ne sont pas fixés par l’acte de vente mais par l’état descriptif de division -règlement de copropriété applicable à la date de l’acte et auquel l’acte de vente renvoie expressément.
Or, ainsi que souligné à juste titre par les époux [Z] l’assiette du lot n° 132 et ses limites ne sauraient être déterminées par référence à l’état de division-règlement de copropriété du 26 mars 1981 versé au débat par le requérant, cet état descriptif de division ayant été modifié aux termes d’un acte notarié reçu par Maître [D], notaire associé, le 2 septembre 1981 dont l’expédition a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de Bordeaux le 19 novembre 1981 ainsi que rappelé en page 4 de l’acte de vente du 5 juillet 1982. L’acte de vente du 5 juillet 1982 ne fait d’ailleurs référence qu’à la numérotation des lots tels qu’issue du nouvel état de division (132 au lieu de 30), et en transpose les nouveaux tantièmes soit 4/10.000ème pour le lot 132 ( la terrasse de M. [X]) et 8/10000ème pour le lot 131 (terrasse des époux [Z]). Le requérant ne saurait donc déterminer la superficie de sa terrasse par référence à des plans de masse de la Résidence du Soleil établis sur l’ancienne numérotation des lots par référence à un état de division caduc.
Il résulte de la comparaison des tantièmes de propriétés tels que fixés par l’état descriptif de division-règlement de copropriété du 2 septembre 1981 que le 5 juillet 1982, les époux [X] auteurs du requérant ont acquis une terrasse (lot 132) deux fois plus petite que celle constituant le lot n° 131 devenue la propriété des époux [Z]. Cette réalité ne saurait être contredite par le plan de masse pièce 4 du requérant, qui certes donne au lot n° 132 une assiette identique à celle de l’ancien lot n° 30, mais dont il n’est pas établi, ainsi que soulevé par les défendeurs, qu’il s’agit bien du plan de masse annexé au modificatif de l’état descriptif de division-règlement de copropriété du 2 septembre 1981.
Par ailleurs, l’assiette du lot n° 132 revendiquée par M. [X] ne saurait pas plus résulter du plan d’intérieur du rez-de -chaussée de la Résidence le Soleil établi le 4 mai 2015 par la SARL AUIGE géomètre expert, qui conclut à un empiétement de 3,50 m2 du lot n° 131 par le positionnement de sa clôture séparative sur le lot n° 132, dès lors que ce plan a été réalisé en prenant en compte l’assiette d’origine du lot n° 30 caduc à la date d’acquisition du lot n° 132 par les consorts [X].
Le courrier du 3 septembre 2019 des époux [Z] portant proposition formulée sur la base d’un plan caduc, et dans un soucis manifeste d’apaisement de faire une cloison droite en partant du mur soit à 10 /15 cm de leur volet et arrivant au poteau, avec rachat des 2m2 restants et paiement des frais de notaire, ne saurait valoir aveu d’empiètement sur une partie de la terrasse de M. [X] et établir que la zone sur lequel il serait empiété est la propriété de M. [X].
Enfin, le procès-verbal de constat dressé le 5 mai 2008 par Maître [T], commissaire de justice , établi certes l’existence à cette date d’une clôture séparative entre les lots 132 et 131 et la superficie du lot n° 132 ainsi limitée, mais également en prenant en compte la zone derrière cette cloison revendiquée par M. [X] mais ne fait nullement preuve de ce que cette zone appartient à M. [X].
M. [X] ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe que la zone sur laquelle les époux [Z] auraient empiété lui appartient et donc de l’empiétement qui rendrait bien fondée sa demande de démolition de la cloison séparative.
Il est d’autant plus mal fondé à contester la limite de propriété matérialisée par la clôture litigieuse, alors que lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2020 dont les délibérations sont devenues définitives en l’absence de contestation, les copropriétaires de la Résidence du Soleil ont adopté une résolution n° 17 portant modificatif n° 4 au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division sur la base des plans de masse établis le 2 janvier 2020 par la SARL AUIGE géomètre expert, délimitant les lots n° 132 et 131 selon la ligne séparative revendiquée par les époux [Z] ; la surface des deux lots étant ainsi conforme aux tantièmes fixés par le modificatif de copropriété du 2 septembre 1981, puisque le lot n° 131 est deux fois plus grand que le lot n° 132 ainsi qu’en atteste le géomètre expert de la société AUIGE dans un courrier du 25 juillet 2023.
Contrairement aux allégations du requérant, lors de l’Assemblée générale du 29 octobre 2021 les copropriétaires de la résidence du Soleil n’ont nullement remis en cause le modificatif n° 4 de l’état de division “règlement intérieur ayant simplement voté à la demande M. [X] que la mention “régularisation” mentionnée à cheval sur les lots n° 132 et 131 sur le plan du géomètre soit remplacé par la mention “à régulariser” et ce avant publication au service de la publicité foncière” .Cette mention a été mentionné sur le modificatif ainsi qu’indiqué par l’expert géomètre dans son courrier du 25 juillet 2023 dans lequel il précise que cette mention correspond à la séparation physique présente sur site. Or le modificatif n° 4 de l’état de description et de division -règlement de la copropriété de la Résidence du Soleil a été régulièrement publié au service de la publicité foncière comme cela résulte de l’état hypothécaire versé au débat par les défendeurs.
La clôture litigieuse est donc bien implantée en limite séparative des deux lots telles que fixée par l’état descriptif de division-règlement de copropriété n° 4 modifié et n’empiète en rien sur le lot n° 132.
M. [X] sera donc débouté des demandes au titre de l’empiétement sur son lot n° 132 et de ses prétentions subséquentes de démolition de la clôture séparative des deux terrasses et de dommages et intérêt.
Les défendeurs ayant obtenu satisfaction sur leur demande principale il n’y a pas lieu de statuer sur leurs demandes subsidiaires.
2-SUR LES DEMANDES ANNEXES
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] qui a succombé dans ses prétentions supportera la charge des entiers dépens de l’instance.
L’équité conduit également à le condamner à payer aux époux [Z] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE M. [P] [X] de l’ensemble de ses demandes,
CONDAMNE M. [P] [X] à payer à Mme [L] [H] épouse [Z] et M. [G] [Z] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [P] [X] aux entiers dépens de l’instance,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.
La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
