LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mai 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 433 F-D
Pourvoi n° P 21-15.920
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2022
La société Fratelli Padrona, société civile immobilière, dont le siège est chez la société Rocade Distribution E. Leclerc, [Adresse 1], anciennement dénommée société Padrona Porta, a formé le pourvoi n° P 21-15.920 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant à Mme [N] [R], épouse [U], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société Fratelli Padrona, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [R], après débats en l'audience publique du 12 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-13.238), par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, Mme [R] a vendu à la société civile immobilière Padrona Porta, devenue la société Fratelli Padrona (la SCI), une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives.
2. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 16 novembre 2012. Toutefois, la promesse de vente était automatiquement prorogée de cinq ans à compter du 1er novembre 2012 en cas de non-réitération de la vente dans le délai initial.
3. Par acte du 5 mars 2015, Mme [R] a assigné la SCI en annulation de la vente. Reconventionnellement, la SCI a sollicité la régularisation de la vente après renonciation à toutes les conditions suspensives.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en régularisation de la vente et en paiement de la clause pénale, alors « que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'énonciation, dans un acte sous seing privé portant accord sur la chose et sur le prix, qu'à l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, chaque partie pourra contraindre l'autre à s'exécuter au moyen d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte extra-judiciaire, n'a pas pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que telle a été la volonté des parties ; qu'en refusant de constater l'existence d'une vente parfaite, par suite de l'accord des parties sur la chose et le prix et la renonciation de l'acquéreur aux conditions suspensives stipulées en sa faveur, pour cela que la SCI n'avait pas adressé à Mme [R] la mise en demeure prévue par le contrat, sans relever que les parties auraient subordonné la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette mise en demeure, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 1583 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1583 et 1589, alinéa 1er, du code civil :
5. Selon le premier de ces textes, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
6. Selon le second, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et le prix.
7. Pour rejeter la demande en constatation du caractère parfait de la vente, l'arrêt retient que, peu important que la SCI ait fait connaître qu'elle renonçait aux conditions suspensives dans ses conclusions devant le tribunal de grande instance, celle-ci n'avait à aucun moment écrit au vendeur pour le mettre en demeure de réitérer la vente et que la lettre invoquée du 11 juillet 2015 ne répond pas aux exigences de forme prévues au contrat et est rédigée en des termes qui ne constituent pas une mise en demeure.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher si les parties avaient subordonné la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette mise en demeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande reconventionnelle de la société civile immobilière Padrona Porta, devenue Fratelli Padrona, l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme [R] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [R] et la condamne à payer à la société civile immobilière Padrona Porta, devenue Fratelli Padrona, la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour la société Fratelli Padrona
La SCI Padrona Porta, aujourd'hui dénommée Fratelli Padrona, fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté sa demande reconventionnelle en régularisation de la vente et en mise en oeuvre de la clause pénale ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter, en toutes circonstances, le principe du contradictoire ; il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que Mme [U] s'opposait à ce que la vente soit déclarée parfaite au motif que la SCI Padrona Porta n'avait fait part de son intention d'acquérir et de renoncer aux conditions suspensives qu'en novembre 2015, soit après l'introduction de l'instance intervenue le 5 mars 2015 ; qu'elle s'opposait à la mise en oeuvre de la clause pénale en soutenant que cette demande était nouvelle en cause d'appel (conclusions Mme [U] pages 5 et 6) ; qu'en rejetant les demandes de la SCI Padrono Porta, au motif qu'aucun acte de nature à constituer la mise en demeure telle qu'exigée par la convention, c'est-à-dire soit une lettre recommandée avec accusé de réception, soit un acte extra judiciaire, n'était justifié, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'énonciation, dans un acte sous seing privé portant accord sur la chose et sur le prix, qu'à l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, chaque partie pourra contraindre l'autre à s'exécuter au moyen d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire, n'a pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances, que telle a été la volonté des parties ; qu'en refusant de constater l'existence d'une vente parfaite, par suite de l'accord des parties sur la chose et sur le prix et la renonciation de l'acquéreur aux conditions suspensives stipulées en sa faveur, pour cela que la SCI Padrona Porta n'avait pas adressé à Mme [U] la mise en demeure prévue par le contrat, sans relever que les parties auraient subordonné la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette mise en demeure, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1589 du code civil, ensemble l'article 1583 du code civil ;
3°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que la SCI Padrona Porta avait le 11 juillet 2015, alors qu'elle était assignée en nullité du compromis de vente, informé Mme [U] de son intention de régulariser la vente par acte authentique et l'avait interrogée sur ses propres intentions, ce à quoi Mme [U] avait répondu le 1er septembre 2015 qu'elle n'entendait pas régulariser la vente, en se référant à la procédure pendante ; que parallèlement, dans ses conclusions devant le tribunal, le 16 décembre 2015, la SCI Padrona Porta avait indiqué renoncer aux conditions suspensives stipulées en sa faveur et avait demandé, à titre reconventionnel, la propriété de la parcelle litigieuse ; que le tribunal a fait droit à sa demande ; qu'en déboutant la SCI Padrona Porta de sa demande tendant à ce qu'elle soit déclarée propriétaire de la parcelle, pour cela qu'elle n'avait pas préalablement mis en demeure Mme [U], selon les formes mentionnées au compromis de vente, la cour d'appel, qui a interprété le contrat dans un sens incompatible avec le principe de bonne foi, a violé l'article 1134 du code civil ;
