MHD/SB
Numéro 20/3757
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 17/12/2020
Dossier : N° RG 19/00154 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HEKF
Nature affaire :
Autres demandes relatives à un bail rural
Affaire :
SCI CELGAY
C/
[L] [O],
Société EGIDE
Grosse délivrée le
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 09 Novembre 2020, devant :
Madame DIXIMIER, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame LAUBIE, greffière.
Madame DIXIMIER, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente
Madame DIXIMIER, Conseiller
Monsieur LAJOURNADE, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCI CELGAY prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Maître LOUSTALOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Monsieur [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU et Maître BALOUP de la SELEURL CABINET MICHELET, avocat au barreau de PARIS
SELARL EGIDE représentée par Maitre [X] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de continuation de Monsieur [L] [O]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentee par Maître CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 11 DECEMBRE 2018
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PAU
RG numéro : 51-17-05
FAITS ET PROCEDURE
Monsieur [L] [O], instructeur d'équitation :
- a par acte sous seing privé du 26 mars 2014, conclu un bail emphytéotique avec la commune d'[Localité 8] (64), portant sur deux parcelles cadastrées AP [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d'une contenance de 05 ha 01 a 57 ca.
- a par acte authentique du 16 septembre 2014, apporté ce bail à la SCI Celgay qui était chargée de l'édification d'un centre équestre en contrepartie de 11 parts de ladite société, représentant 11 % du capital social.
Par acte du même jour, la SCI Celgay lui a consenti un bail à ferme sur la parcelle AP [Cadastre 2], moyennant un loyer mensuel de 2 500 €.
Par avenants des 21 janvier et 31 août 2015, le loyer a été fixé respectivement aux sommes mensuelles de 3 950 € puis de 2 800 €.
Par requête du 2 février 2017, Monsieur [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau aux fins de voir juger que les clauses relatives au prix du bail sont nulles, fixer le prix du bail rétroactivement à compter de sa conclusion à la somme mensuelle de 946 € et subsidiairement constater que le prix du bail est excessif.
Par jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Pau le 14 février 2017, Monsieur [O] a été placé en redressement judiciaire.
Par jugement du 12 septembre 2017, à la suite du procès-verbal de non-conciliation du 11 avril 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau a :
- déclaré irrecevable la demande de Monsieur [O] sur le fondement de l'article L. 411-11 du code rural,
- reçu sa demande en fixation du prix sur le fondement de l'article L. 411-13 du code rural,
- ordonné avant dire droit une expertise aux fins de donner tout élément permettant le tribunal de fixer le prix du fermage, conformément aux barèmes préfectoraux en vigueur et aux caractéristiques des parcelles louées, et ce au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail), au 21 janvier 2015, et au 31 août 2015 (date des avenants modifiant le prix du bail),
- sursis à la demande reconventionnelle de la SCI Celgay en résiliation du bail et en paiement des fermages,
- condamné la SCI Celgay à payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens.
L'expert désigné, M. [T] [U], a déposé son rapport le 24 avril 2018.
Par jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 16 octobre 2018, un plan de redressement par continuation de l'activité pour une durée de 15 ans a été arrêté et la SELARL Egide représentée par Maître [X] a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution dudit plan.
Par jugement en date du 11 décembre 2018, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau a :
- débouté la SCI Celgay de ses demandes de nullité de l'expertise et de complément d'expertise,
- fixé le prix du fermage à compter du 1er février 2007 à la somme mensuelle de 963 € HT,
- fixé la créance de la SCI Celgay au passif de la procédure collective de M. [O] à la somme de 24 097,80 €, au titre des fermages impayés du 1er juillet 2016 au 14 février 2017,
- débouté la SCI Celgay de sa demande de résiliation du bail et l'a condamnée à verser à M. [O] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la même aux dépens, en ce compris les frais d'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration au guichet unique de greffe du palais de justice de Pau en date du 14 janvier 2019, le conseil de la société SCI Celgay a interjeté appel pour le compte et au nom de sa cliente de cette décision qui lui avait été notifiée le 14 décembre 2018.
Par arrêt avant dire droit auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la cour a :
- déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée de Maître [B] et de la SCP Poey-Noguez - Briere - Laplace,
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Celgay de ses demandes aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise et de complément d'expertise,
- infirmé pour le surplus,
- écarté l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [U],
- ordonné une nouvelle expertise,
- commis pour y procéder :
Monsieur [V] [Adresse 4]
- dit que l'expert aura pour mission de :
- convoquer et entendre les parties et tous sachants éventuels,
- se faire remettre tous documents utiles,
- se rendre sur les lieux et visiter les parcelles sises sur la commune de [Localité 8] et cadastrées AP [Cadastre 2], représentant une surface totale de 04 ha 73a 07ca ;
- donner tout élément permettant au tribunal de fixer le prix du fermage, conformément aux barèmes préfectoraux voisins en vigueur et en tenant compte des caractéristiques des parcelles louées, des usages professionnels, des qualités techniques et esthétiques des installations, de leur fonctionnalité, de leur adaptation à la pratique de l'équitation, des possibilités diverses d'utilisation et ce, au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail), au 21 janvier 2015 et 31 août 2015 (dates des avenants modifiant le prix du bail) ;
- sursis à statuer sur le surplus des demandes,
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 25 mai 2020.
L'affaire, initialement fixée à l'audience du 12 octobre 2020, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 9 novembre 2020.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions en date du 4 novembre 2020 reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI Celgay demande à la Cour de :
- dire et juger son appel recevable et bien fondé,
- vu l'arrêt en dernier ressort rendu par la cour d'appel de Pau le 3 octobre 2019,
- vu les articles L 411-11, L 411-12 du code rural et de la pêche maritime,
- vu les articles L 411-13 et R 411-8 du même code,
- débouter Monsieur [O] et la SELARL Egide, ès - qualités de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- homologuer le rapport d'expertise rendu par Monsieur [V],
- fixer le prix du fermage dû par Monsieur [O] concernant les parcelles et bâtiments sis sur la commune d'[Localité 8] cadastrés AP [Cadastre 2] représentant une surface totale de 04 ha 73 a 07 ca comme suit :
- au 16 septembre 2014 : un fermage annuel de 1.585 € HT soit 1 902 € TTC (ou mensuel de 132 € HT);
- au 21 janvier 2015 : un fermage annuel de 18.920 € HT soit 22 704 € TTC (ou mensuel de 1.577 € HT) ;
- au 31 août 2015 : un fermage annuel de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC (ou mensuel de 1.833 € HT)
- fixer sa créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de Monsieur [O] à la somme au titre des fermages impayés de 55 251,88 € TTC ( à savoir : 52 451,88 € TTC au titre des fermages + 2 800 € au titre du dépôt de garantie) à titre privilégié.
- condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner le même aux entiers dépens d'instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise avec application pour ces derniers de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Christine Loustalot, avocat au barreau de Pau.
Par conclusions en date du 2 novembre 2020 reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Monsieur [O] demande à la Cour de :
- Vu les articles L 411-11 et L -411-13 du code rural et de la pêche maritime,
- vu la jurisprudence constante de la Cour de cassation en la matière,
- rejeter l'intégralite des demandes, fins et moyens présentés par la SCI Celgay à l'encontre de Monsieur [L] [O],
- écarter le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [V],
- fixer le prix du fermage du par Monsieur [L] [O] à compter du 31 août 2015, pour les parcelles exploitées sur la commune d'ldron et cadastrées AP[Cadastre 2], à la somme mensuelle de 963 € HT, soit la somme de 11.559 € HT par an,
- condamner la SCI Celgay au paiement de la somme de 3.600 € au profit de Monsieur [L] [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Celgay aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais des expertises judiciaires de Monsieur [T] [U] et de Monsieur [V].
Par conclusions en date du 9 octobre 2020, la SELARL Egide prise en la personne de Maître [X], désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de Monsieur [O] conclut aux mêmes fins que ce dernier.
SUR QUOI
I - SUR LA FIXATION DU MONTANT DU FERMAGE :
En application de l'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime
' Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.
Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.
Cet indice est composé :
a) Pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;
b) Pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
Les modalités de calcul de l'indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire.
L'indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l'agriculture.
Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas.
L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation.
Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.
Les minima arrêtés par l'autorité administrative ne s'appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.'
- L. 411-14 dudit code :
' Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d'ordre public..'
Il en résulte :
- qu'à défaut d'accord entre les parties, le juge fixe le prix du bail renouvelé conformément aux art. L. 411-11 à L. 411-16 du code du travail,
- que lorsque l'arrêté préfectoral ne vise pas un type d'exploitation spécialisée, la valeur locative doit être déterminée en fonction des situations locales, des usages professionnels et des minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin.
En l'espèce, l'expert n'est pas contesté :
1 ) - lorsqu'il énonce, page 17 de son rapport :
- que l'arrêté préfectoral du département des Pyrénées Atlantiques du 17 septembre 2013 en vigueur lors de la conclusion initiale du bail à ferme ne fixe ni le loyer des bâtiments d'exploitation à usage de centre équestre, ni aucun mode de calcul relatif aux centres équestres,
- que de ce fait, il convient de se référer aux prescriptions de la jurisprudence
constante de la Cour de cassation, qui considère qu'à défaut d'arrêté préfectoral spécifique, le fermage dû par l'exploitant d'un centre équestre, doit être calculé en prenant en compte les arrêtés en vigueur dans les départements limitrophes ou ' voisins'.
2 ) - lorsqu'il décrit les lieux de la façon suivante en page 14 de son rapport :
' Le bâtiment principal est fonctionnel et bien agencé. On peut notamment noter
- Le couloir central couvert,
- Les boxes avec façade ouvrante pour le curage mécanique du fumier, parois intérieures doublées avec un tapis caoutchouc et grilles de séparation travaillées en arrondi pour éviter les blessures,
- Les abords immédiats goudronnés,
- L'arrosage automatique de la grande carrière.
Les aménagements extérieurs sont relativement bien entretenus à l'exception du marcheur qui nécessiterait un apport de matière pour éviter les trous d'eau et un débroussaillage.
Le bois peut servir de lieu de détente aux chevaux à l'exception d'un grand talus inaccessible.
Le hangar de 70 m² initialement prévu n'a finalement pas été construit car il existait déjà un vieil hangar sur la parcelle AP12 louée par Mr [O] à la commune d'[Localité 8].'
3 ) - lorsqu'il a retenu en page 14 de son rapport les surfaces suivantes, à savoir : surface des infrastructures : 6307 m² et surface du terrain : 40 995 m²,
4 ) - lorsqu'il a évalué en page 15 de son rapport à la somme de 411 212, 18€ le montant des travaux réalisés,
5 ) - lorsqu'il a retenu en page 16 de son rapport les dates suivantes pour l'exploitation du site :
- 16 septembre 2014 : aucune activité,
- 21 janvier 2015 : activité partielle à 86 %,
- 31 août 2015 : pleine activité.
En revanche, l'expert est contesté par Monsieur [O] et la SARL Egide ès - qualités :
1 ) - lorsqu'après s'être référé, dans un premier temps et à titre de base de travail, aux départements voisins disposant d'arrêtés préfectoraux fixant la valeur des bâtiments d'exploitation d'activités équestres, il retient, à la date de conclusion du bail, soit le 16 septembre 2014 :
- dans le département des Hautes-Pyrénées (65) l'arrêté préfectoral du 19 mars 2013,
- dans le département des [Localité 9] (40), l'arrêté préfectoral du 22 septembre 2014,
- dans le département de la Gironde (33), l'arrêté préfectoral du 2 décembre 2013,
- dans le département du Gers (32), l'arrêté préfectoral du 1er octobre 2015,
- lorsqu'il écarte, entre autres, l'arrêté des [Localité 9]
et que de ce fait, les intimés sus - nommés lui reprochent de privilégier le barême de l'arrêté des Hautes Pyrénées, qu'ils estiment plus favorable que le barême prévu par l'arrêté des [Localité 9], qui aboutirait - selon eux - à un fermage d'un montant bien inférieur à celui actuellement versé par Monsieur [O],
2 ) - lorsqu'il utilise la méthode des experts fonciers de Basse - Normandie et de la Sarthe qui d'après les intimés sus nommés :
- ne tiendrait pas compte des spécificités du marché local foncier s'agissant des centres équestres situés dans le département des Pyrénées-Atlantiques en s'appuyant sur une valeur locative standard de 13.700 euros,
- reviendrait à appliquer à la valeur locative standard des coefficients d'usage et d'environnement qui peuvent varier pour le premier de 0,5 à 1,5 et pour le second de 0,5 à 3 aboutissant à un fermage de plus du double du montant annuel du foyer actuellement versé par le preneur,
3 ) - lorsqu'il utilise la comparaison des références du secteur qui d'après les intimés sus nommés :
- ne tiendrait compte que de quatre centres équestres sur la trentaine de clubs hippiques présents autour de [Localité 10] qui de surcroît ne seraient pas identifiables et qui tous compteraient un manège alors que le preneur n'en disposerait pas,
- ne se fonderait que sur le nombre de boxes présents dans le centre équestre, pour valoriser le montant du fermage,
Ils en concluent que le prix du fermage dû par Monsieur [L] [O] à compter du 31 août 2015, pour les parcelles exploitées sur la commune d'ldron et cadastrées AP[Cadastre 2], doit être fixé à la somme mensuelle de 963 € HT, soit la somme de 11.559 € HT par an.
Cependant, en réponse à ces éléments critiques, il convient de relever :
1 ) - que l'expert n'a pas écarté uniquement l'arrêté des [Localité 9] qui offrait des montants de fermage bien inférieur aux trois autres sources de fixation mais également celui de la Gironde qui offrait quant à lui des montants de fermage bien supérieurs.
Ainsi, il est tout à fait inexact de soutenir que l'expert a voulu favoriser le bailleur.
Il s'est borné à écarter les deux arrêtés qui établissaient des valeurs de fermage extrêmes.
Aucun reproche ne peut lui être fait de ce chef, d'autant que les Hautes - Pyrénées, département voisin des Pyrénées Atlantiques présentent des caractéristiques comparables en matière d'activités équestres, d'établissements hippiques et d'élevages équins que celui - ci.
2 ) - que l'expert s'est appliqué :
- à expliquer très clairement la méthode des experts fonciers de Basse - Normandie- Sarthe,
- à indiquer qu'elle était adaptable à l'ensemble des régions françaises, qu'ainsi, la valeur fonctionnelle, le taux de 5 % qui intègre la dégradation rapide des installations, est adapté de manière générale à l'ensemble du territoire,
- à préciser les raisons pour lesquelles il a choisi des coefficients d'usage maximum à 1,3 en raison du caractère récent et fonctionnel du bâtiment et d'environnement à 1, 1 en raison de la situation du haras dans une zone à forte densité équestre et métiers associés,
Aussi aucun reproche ne peut lui être fait de ce chef d'autant que le choix des coefficients d'usage et d'environnement prend en compte le caractère tout neuf de l'établissement et des équipements litigieux et son implantation à [Localité 8], ville facilement accessible.
3 ) - que l'expert a expliqué la méthode qu'il avait suivie dans la comparaison des références du secteur, à savoir :
- téléphoner à quatre centres équestres situés à moins de 10 km de [Localité 10] qui lui avaient communiqué les montants de leurs loyers sous réserve de conserver leur anonymat,
- compléter ces informations par les descriptifs et photos desdits centres consultables sur les sites internet,
- pondérer les montants par rapport au centre équestre de Monsieur [O],
- qu'il a également relevé sur interrogation des intimés que les arrêtés qu'il avait retenus proposaient également, comme lui, des fourchettes de valeurs qui pouvaient facilement aboutir à retenir ou à s'approcher d'une somme de 2280€ pour les boxes comme il l'avait déterminé par la méthode de comparaison avec les références de secteur.
Aussi aucun reproche ne peut donc lui être fait de ce chef.
De surcroît, il a respecté le principe du contradictoire même s'il n'a pas précisé l'identité des centres équestres dans la mesure où il a donné des éléments sur leur situation géographique - 10 km de [Localité 10] - et que de ce fait, les intimés pouvaient rassembler des éléments pour apporter la contradiction à ses conclusions de ce chef.
***
Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'expert n'a commis aucune erreur d'appréciation lorsqu'il a calculé le montant du fermage sur la base d'une moyenne pondérée obtenue par référence aux trois méthodes successivement utilisées dans la mesure :
- où compte - tenu de l'absence d'arrêté préfectoral dans les Pyrénées - Atlantiques pour évaluer le fermage relatif à un centre équestre, il n'était pas tenu par les dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 du code rural,
- où de ce fait, il n'a pas à juste titre limité son évaluation au seul arrêté préfectoral des Hautes Pyrénées qui pouvait s'appliquer pour les raisons expliquées ci dessus,
- où dans un but de totale objectivité, il a préféré calculer une moyenne englobant un nombre plus important de facteurs et de points de comparaison afin de déterminer un fermage plus largement pondéré.
En conséquence, il convient de retenir et d'entériner les montants de fermage qu'il a fixés, à savoir :
Dates demandées
Fonctionnalité des
infrastructures
Loyer annuel
Loyer mensuel
au 16/09/2014
0 %
1 585 €
132 €
au 21/01/2015
86 %
18 920 €
1 577 €
au 31/08/2015
100 %
22 000 €
1 833 €
II - SUR LA FIXATION DE LA DETTE LOCATIVE AU PASSIF DU REDRESSEMENT JUDICIAIRE DU PRENEUR :
Il convient de rappeler :
- que par acte authentique du 16 septembre 2014, la SCI Celgay a consenti à Monsieur [O] un bail à ferme sur la parcelle AP [Cadastre 2], moyennant un loyer mensuel de 2 500 €, soit un fermage annuel de 30 000€ HT en tenant compte des constructions qui devaient être édifiées par le bailleur pour l'exploitation du centre équestre, étant précisé que les parties ont convenu que le loyer révisé ne pourra jamais être inférieur au loyer initialement fixé dans le bail,
- que par avenant du 21 janvier 2015, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 3 950 € HT, le premier paiement intervenant le 1 er février 2015,
- que par avenant du 31 août 2015, ledit loyer a été fixé à la somme mensuelle de 2 800€ HT, soit un fermage annuel de 33 600€ HT, payable le premier de chaque mois, ' le premier paiement ayant eu lieu le 1 er août 2015 et ainsi de suite de termes en termes mensuels jusqu'à la fin du contrat de bail.
Les parties sont en désaccord sur l'interprétation de ces actes ; Monsieur [O] soutenant qu'il avait été convenu entre le bailleur et lui - même que les loyers antérieurs au 31 août 2015 n'étaient pas dus et la SCI Celgay prétendant que la date d'effet de l'avenant signé le 31 août 2015 ne pouvait s'appliquer que sur les loyers dus à compter du 1 er août 2015.
Cela étant, même si en page 5 de l'avenant du 31 août 2015, les motifs de l'avenant sont clairement énoncés, à savoir ' .... Compte tenu du fait que la date de début d'exploitation du centre équestre n'a pu coïncider avec le début de la saison d'activité... les parties ont pu constater une accumulation importante de charges de fonctionnement non encore compensées par les revenus d'exploitation. Afin de permettre la périnnisation de l'exploitaition du centre équestre ... les parties sont convenues de procéder à un nouvel avenant au contrat de bail initial pour réajuster le fermage...', il n'en demeure pas moins qu'aucune clause n'indique expressément ou implicitement que le paiement des loyers ne commence à courir effectivement depuis la conclusion du bail qu'à compter du 31 août 2015.
En effet :
- d'une part, l'avenant litigieux du 31 août 2015 ne porte aucune mention d'avoirs qui auraient été établis ou qui devraient être établis par la SCI Celgay au titre de la période du 1 er novembre 2014 au 1 er février 2015 et de février à juillet 2015,
- d'autre part, la clause contenue dans le contrat de bail initial selon laquelle les parties ont convenu que le loyer révisé ne pourra jamais être inférieur au loyer initialement fixé dans le bail est demeurée valable à défaut de toute mention expresse dans l'avenant du 31 août 2015 la révocant.
Il en résulte donc :
- que les parties ont voulu modifier le loyer à compter du 1 er août 2015 sans toutefois renoncer à la stipulation du paiement des loyers à compter du 1 er février 2015,
- que le terme de ' premier paiement ' visé par l'avenant litigieux signifie le premier loyer dû au titre de l'avenant et non le premier paiement de loyer dû courant à compter du 1er février 2015.
De ce fait, la date d'effet de l'avenant signé le 31 août 2015 ne peut porter que sur les loyers dus à compter du 1 er août 2015 et non sur les loyers dus depuis la conclusion du bail ou la signature de l'avenant du 31 janvier 2015.
En conséquence, sur le fondement du rapport d'expertise, la créance de la SCI Celgay doit être fixée, à titre privilégié, au passif du redressement judiciaire de Monsieur [O] au titre des fermages impayés à la somme de 55 251, 88€ TTC, se décomposant de la façon suivante:
- du 16 septembre 2014 au 30 janvier 2015 : 594 € HT, soit 712,80 € TTC,
- du 1 er février 2015 au 1 er août 2015 : 11.039 € H.T, soit 13.246,80 € TTC,
- du 1 er septembre 2015 au 31 janvier 2017 : 32 077,50 € H.T, soit 38 492, 28 € TTC ;
- dépôt de garantie : 2 800€
étant précisé qu'aucun élément - à savoir des relevés bancaires notamment - n'est produit par les intimés pour établir que Monsieur [O] a effectivement versé ce dépôt.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris de ces chefs.
III - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Les dépens de première instance et d'appel qui comprennent les frais des deux expertises judiciaires doivent être supportés par Monsieur [O] qui succombe dans ses prétentions.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile tout en le déboutant de sa propre demande présentée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,
Vu l'arrêt prononcé par la cour d'appel de Pau le 3 octobre 2019 ayant :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Celgay de ses demandes aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise et de complément d'expertise,
- infirmé pour le surplus,
- ordonné une expertise confiée à Monsieur [V],
Entérine le rapport d'expertise déposé par Monsieur [V],
Fixe le prix du fermage dû par Monsieur [O] portant sur les parcelles et bâtiments sis commune d'[Localité 8] cadastrés AP [Cadastre 2], pour une surface totale de 04 ha 73 a 07 ca comme suit:
- au 16 septembre 2014 : un fermage annuel de 1.585 € HT soit 1.902 € TTC
- au 21 janvier 2015 : un fermage annuel de 18.920 € HT soit 22.704 € TTC
- au 31 août 2015 : un fermage annuel de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC,
Fixe la créance privilégiée de la SCI Celgay au passif de la procédure de redressement judiciaire de Monsieur [O] à la somme de 55 251,88 € TTC au titre des fermages impayés
Condamne Monsieur [O] à payer à la SCI Celgay la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Monsieur [O] de sa demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [O] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise,
Autorise Maître Christine Loustalot, avocat au barreau de Pau, à procéder au recouvrement direct des frais des deux expertises conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
