Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière Dix Pour Cent a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler les arrêtés des 27 mars et 3 avril 2020 par lesquels la maire de Paris s'est opposée à la déclaration préalable portant sur le changement de destination d'un local commercial en hébergement hôtelier au 1, Passage-du-désir et 89, rue du Faubourg-Saint-Martin à Paris (10ème arrondissement).
Par un jugement n° 2007527 du 15 avril 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 15 juin et 19 septembre 2022, la société civile immobilière Dix Pour Cent, représentée par Me Teboul-Astruc, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2007527 du 15 avril 2022 du tribunal administratif de Paris ;
2°) d'annuler les arrêtés des 27 mars et 3 avril 2020 ;
3°) d'enjoindre à la maire de Paris de lui accorder une décision de non-opposition à déclaration préalable dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les arrêtés ne sont pas suffisamment motivés, en ce que les dispositions méconnues ne sont pas citées, l'avis de la direction du logement ne lui a pas été communiqué et en ce que l'article UG 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme comporte plusieurs règles applicables à plusieurs situations différentes ;
- la Ville de Paris n'établit pas, comme il lui incombe de le faire, que les locaux étaient affectés à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ou qu'ils l'ont été postérieurement par une décision autorisant le changement d'usage en application des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Par un mémoire en défense enregistré le 30 août 2022, la Ville de Paris, représentée par
Me Falala, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société civile immobilière Dix Pour Cent la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A...,
- les conclusions de M. Doré, rapporteur public,
- et les observations de Me Gorse, substituant Me Falala, représentant la Ville de Paris.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière Dix Pour Cent a déposé, le 3 décembre 2019, une déclaration préalable pour le changement de destination d'un local commercial situé au R+3 sur rue et sur cour en un hébergement hôtelier sans modification de façades ou des structures porteuses, au 1, Passage-du-désir et 89, rue du Faubourg-Saint-Martin Paris (10ème arrondissement). Par deux arrêtés du 27 mars et du 3 avril 2020, la maire de Paris s'est opposée à la déclaration préalable. La société civile immobilière Dix Pour Cent relève appel du jugement du 15 avril 2022 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande d'annulation de ces décisions.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, le moyen tiré du défaut de motivation des décisions attaquées ne peut qu'être écarté par adoption des motifs retenus par les premiers juges.
3. En second lieu, aux termes de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : /(...)/ b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 (...) ". Aux termes de l'article R. 151-27 du même code : " Les destinations de constructions sont : / (...) / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / (...) 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.". Aux termes de l'article R. 151-28 du même code : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : " (...) / 2° Pour la destination " habitation " : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination " commerce et activités de service " : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques (...) / 5° Pour la destination " autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire " : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition.". Pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation.
4. Pour rejeter la demande de la société civile immobilière Dix Pour Cent, les décisions contestées mentionnent qu'il ressort de l'avis de la Direction du logement et de l'habitat de la Ville de Paris qu'aucun changement de destination n'a été enregistré pour ce local, que ce dernier est un local d'habitation situé dans un secteur de protection de l'habitation dans un secteur déficitaire en logement social, que le projet ne respecte pas les dispositions de l'article UG 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme et que ce local déclaré comme étant à destination de bureau est un local d'habitation.
5. Si la société requérante soutient que la Ville de Paris ne démontre pas que les locaux dont s'agit, qui ont été transformés en bureaux, étaient en réalité à usage d'habitation, il ressort du règlement de copropriété et de l'attestation notariale de vente du local concerné que celui-ci est composé d'une entrée, de trois pièces sur la rue, de deux pièces sur la cour, d'une salle de bains, d'une cuisine, d'une petite entrée sur l'escalier de service, de toilettes et de deux caves, ce qui caractérise une destination à l'habitation, quand bien même cette attestation ferait mention, sur la simple déclaration du vendeur et donc de façon non probante, de travaux ayant transformé le local en bureaux. La société requérante n'est pas plus fondée à se prévaloir de l'existence desdits travaux, lesquels n'ont fait l'objet d'aucune autorisation, le courrier de la préfecture de Paris du 14 juin 1988 ne pouvant être interprété, dans les termes dans lesquels il est rédigé, comme constituant une telle autorisation, ni d'un historique des changements d'usage du local dont il ne peut être déduit que ce dernier aurait perdu sa destination d'habitation. Il suit de là que la société civile immobilière
Dix Pour Cent n'est pas fondée à soutenir que la maire de Paris a commis une erreur dans la qualification juridique des faits en considérant que l'appartement était à destination d'habitation.
6. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière Dix Pour Cent n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa requête. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d'injonction ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la société civile immobilière Dix Pour Cent demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la société civile immobilière Dix Pour cent une somme de 1 500 euros à verser à la Ville de Paris.
D E C I D E :
Article 1er: La requête de la société civile immobilière Dix Pour cent est rejetée.
Article 2 : La société civile immobilière Dix Pour Cent versera une somme de 1 500 euros à la Ville de Paris.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Dix Pour cent et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 27 avril 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Lapouzade, président de chambre,
- M Diémert, président-assesseur,
- M. Gobeill, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 mai 2023.
Le rapporteur, Le président,
J.-F. A... J. LAPOUZADE
La greffière
C. POVSE
La République mande et ordonne au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 22PA02756
