On a examiné le pourvoi formé par la requérante SC ,,A. F" SRL OTOPENI contre la décision commerciale no. 348 du 7 juin 2010 prononcée par la Cour d'Appel Bucarest - Vème Chambre commerciale.
L'appelante - requérante SC ,,A. F" SRL OTOPENI est représentée à l'appel nominal par l'avocat GM, sans délégation au dossier ; l'intimée - défenderesse SC ,,T. T" SRL BUCURESTI est absente.
La procédure de citation est légalement remplie.
Le magistrat assistant présente le rapport de l'affaire et montre que le pourvoi est déclaré et motivé dans le délai prévu par l'article 301 du Code de procédure civile et que, le 8 mars 2011, l'intimée défenderesse avait déposé au dossier de l'affaires des notes écrites.
En l'absence d'autres demandes préalables, la Haute Cour donne la parole sur le fond à la partie présente.
Le représentant de l'appelante - requérante SC ,,A. F" SRL OTOPENI prend la parole et montre les raisons du pourvoi et, aux termes des dispositions de l'article 304 points 7 et 9 du Code de procédure civile met les conclusions d'admission du recours et de modification partielle de la décision attaquée, le rejet de l'appel formé par SC ,,T. T" SRL Bucarest et le maintien de la décision du juge de fond comme étant fondée et légale. En même temps, il précise que l'intimée défenderesse avait dissimulé de mauvaise foi le fait que, avant de conclure le contrat de location, le tribunal avait institué la mesure du séquestre judiciaire par une décision irrévocable. Ainsi, la bonne ou la mauvaise foi est un élément essentiel lors de la conclusion des contrats et pendant leur durée, les parties ayant l'obligation réciproque de s'informer par rapport à tout élément du contrat. Dans ces conditions, il précise que, dans la présente affaire, sont applicables les dispositions de l'article 8 rapportées à l'article 19 du contrat de location concernant la responsabilité d'éviction du locateur et la possibilité de compenser les investissions avec le loyer, compensation qui n'a jamais eu lieu car, juste après l'achèvement des aménagements l'appelante-requérante a perdu l'usufruit de l'immeuble. En même temps, il montre que la partie qu'il représente avait quitté l'immeuble en mars 2006 et que la somme sollicitée de 92.000 lei avait été effectivement payée par l'appelante -requérante dans la période 01.09.2005 - 03.03.2006. Par conséquent, il apprécie que la responsabilité de l'éviction de l'intimée défenderesse ne puisse pas être retirée, vu que celle-ci avait dissimulé de mauvaise foi la situation juridique de l'immeuble, ce qui était un élément essentiel dans la détermination de la volonté de conclure le contrat. A l'interpellation de la Cour, il précise que les fondements de droit à la base de sa position processuelle étaient l'enrichissement sans juste cause par rapport au payement de la contre-valeur des investissements et la non-exécution du contrat par rapport au niveau du loyer en tant que dommages. Il dépose au dossier de l'affaire des conclusions écrites reflétant son exposé devant la Cour et demande en même temps que l'intimée défenderesse soit obligé à payer les frais de justice représentant l'honoraire de l'avocat et la taxe judiciaire de timbre.
LA HAUTE COUR
Vu le présent recours;
Apres avoir examiné les travaux du dossier, constate ce qui suit:
I- L'objet de l'affaire et le jugement prononcé par le Tribunal Bucarest, en tant que première instance
1. Par l'action introductive enregistrée au rôle du Tribunal Bucarest le 15 septembre 2008, la requérante SC ,,A. F" SRL a demandé, en contradiction avec la défenderesse SC ,,T. T" SRL, qu'on constate l'annulation de droit du contrat de location no. 126 du 30 août 2005, conclu avec la défenderesse, suite à l'annulation du titre locateur de la défenderesse ; que la défenderesse soit obligée, sur le fondement de la responsabilité du locateur pour éviction, aux termes de l'article 1420 point 3 Code civil et article 1427-1428 du Code civile, de payer les dommages subies par la perte de l'usufruit du bien, respectivement le bénéfice que l'entreprise n'avait pas pu faire en l'absence de l'usufruit du bien, estimée de façon provisoire à 20.000 lei; sur le même fondement la requérante a également sollicité que la défenderesse soit obligée à restituer les sommes en valeur de 92.000 lei obtenues conformément au contrat, en tant que loyer, pour la période 01.09.2005 - 03.03.2006,.
Par la même action la requérante a formulé un troisième rapport de demande, en contradiction avec la défenderesse SC R SA, entreprise en faillite, par lequel on demande que cette défenderesse soit obligée à payer, sur le fondement de l'enrichissement sans juste cause, la contre-valeur des aménagements de l'immeuble loué, estimée à la somme de 120.136 lei.
La requérante a montré dans sa motivation que, le 30 aout 2005, elle avait conclu avec la défenderesse SC ,,T. T" SRL le contrat de location no.126 ayant comme objet l'immeuble, la station de compression et le terrain de 2415 m2 pour une durée de 3 ans à partir du 01 octobre 2005, et que, au moment de la conclusion du contrat et même après, l'entreprise défenderesse avait dissimulé de mauvaise foi la situation juridique du bien en question, notamment le fait qu'il y avait une affaire en justice concernant la propriété du bien, et que le Tribunal de Bucarest avait institué la mesure du séquestre judiciaire le 19 aout 2005.
Conformément à la requérante, elle avait pris connaissance de cette situation le 7 mars 2006 quand elle avait été notifiée par l'administrateur sur le séquestre judiciaire du bien, le 4 mai 2006 étant apposés les scellés au le bien loué, qui est ainsi devenu indisponibilisé de fait par la personne morale qui avait la responsabilité de le conserver.
En même temps, la requérante a montré que, par la décision commerciale no.3044 du 17 novembre 2006, on avait annulé le contrat de vente-achat par lequel la défenderesse SC ,,T. T" SRL avait obtenu la propriété de l'immeuble, le bien étant restitué au propriétaire SC R SA le 4 décembre 2006.
2. Le tribunal de Bucarest - VIème Chambre commerciale, avait disjoint, le 14 mai 2009, la demande formulée en contradiction avec la défenderesse SC R SA, et, par la décision commerciale no.11038 du 8 octobre 2009, avait admis l'action de la requérante et avait constaté l'annulation de droit du contrat de location no.126/2005 conclu avec la défenderesse SC ,,T. T" SRL et avait obligé la défenderesse de payer la somme de 112.000 lei, représentant des dommages.
Le tribunal avait apprécié qu'on avait engagé la responsabilité pour éviction du locateur, aux termes de l'article 1420 point c du Code civil pour les dommages subies par le locataire comme conséquence de la perte de l'usufruit de l'immeuble, les dommages étant représentés par le bénéfice non accompli et par la restitution des loyers obtenus, dans la situation dans laquelle les parties avaient convenu de compenser le loyer par les aménagements faits par la requérante, la compensation n'ayant plus lieu.
Le tribunal avait combattu la défense de la défenderesse conformément à laquelle le séquestre judicaire ne produisait pas des effets sur le droit du locataire, qui était opposable à l'administrateur séquestre, en motivant que le locateur était obligé de porter à la connaissance du locataire la situation juridique de l'immeuble.
2. Appel. La décision de la Cour d'appel Bucarest - Vème Chambre commerciale.
Par la décision commerciale no. 48 du 7 juin 2010, la Cour d'appel Bucarest a admis l'appel formulé par la défenderesse SC ,,T. T" SRL contre la décision du juge de fond, qu'elle avait partiellement changée, au sens où elle avait rejeté pour manque de fondement la demande concernant la responsabilité de la défenderesse pour éviction, le payement du bénéfice non fait et la restitution des sommes touchées pendant 01 septembre 2005 - 03 mars 2008.
On a maintenu la décision sur la demande concernant la cessation de droit du contrat de location suite à l'annulation du titre du locateur par la décision no. 3044/2006 du 17 novembre 2006.
En vérifiant la situation de fait et l'application des décisions légales incidentes de la perspective du caractère dévolutif de cette voie d'attaque, la cour d'appel considère qu'à la datte de la conclusion du contrat de location, le 30 aout 2005, bien que la mesure du séquestre judiciaire ait été instituée par le juge syndique (19 aout 2005), dans le litige visant la propriété du bien immobile il n'y avait aucune raison légale qui empêche le propriétaire de conclure une convention sur l'utilisation du bien qui se trouvait encore dans son patrimoine.
Dans ce sens la cour retient également que, même si le 7 mars 2006 on avait convoqué l'administrateur du bien en vue de la négociation des clauses contractuelles, la requérante avait refusé de négocier les clauses contractuelles et en même temps elle avait continué la location sur la base du contrat conclu avec l'entreprise défenderesse.
En ce qui concerne l'incidence des dispositions de l'art. 1420 point 3 du Code civil et 1427 et 1428 Code civil, la cour d'appel considère que, par rapport à la situation de fait telle qu'elle est présentée dans cette affaire, il n'y a pas une responsabilité de la défenderesse visant l'éviction ; la défenderesse avait assuré l'usufruit du bien jusqu'à l'annulation de son titre par voie judiciaire, hypothèse qui ne s'inscrit pas dans la notion de vice de la chose en soi, tel que prévu dans les dispositions invoquées par la requérante dans sa demande de dédommagement.
Par rapport au trouble porté par des tiers à l'utilisation du bien par le locataire, la Cour montre que le locateur n'est pas responsable du fait causé par un tiers qui n'invoque pas un droit sur la chose, parce que le locataire peut se défendre par l'exercice des actions possessoires.
Par rapport aux faits statués en fait et en droit la Cour d'appel considère que le fait d'obliger la défenderesse a des dommages représentant le bénéfice non fait pour la non-utilisation de l'immeuble pendant la période du 01 octobre 2005 jusqu'à la date de la cessation du contrat est injustifié, vu que la requérante avait utilisé l'immeuble et que la demande de restitution des sommes touchées en tant que loyer dans la période 01.09.2005 - 03.03.20008 n'avait pas de fondement contractuel en dehors du fait que, après l'annulation du titre de la défenderesse, c'était le propriétaire actuel, SC R SA, qui avait bénéficié des aménagements de l'immeuble, et que contre l'actuel propriétaire la requérante avait formulé les mêmes demandes ayant comme fondement l'enrichissement sans juste cause.
III- Pourvoi. Les raisons de pourvoi.
3. La requérante SC ,,A. F" SRL a formé pourvoi, le 27 juillet 2010, contre la décision de la Cour d'appel, en demandant sa modification au sens du rejet de l'appel de l'entreprise défenderesse et le maintien complet du jugement rendu juge de fond.
La requérante a fondé son discours sur les raisons d'illégalité prévues à l'art. 304 point 7 et 9 du Code de procédure civile, en argumentant comme suit:
Par rapport à la raison prévue à l'art. 304 point 7 la requérante soutient que la motivation de la Cour d'appel - qui avait statué qu'il ne s'agissait pas de mauvaise foi de la défenderesse intimée lors de la conclusion du contrat, dans les conditions dans lesquelles il résultait qu'elle ne connaissait pas quelle était la situation juridique de l'immeuble et le fait qu'on avait institué un séquestre judiciaire - est de façon évidente erronée.
La requérante soutient que, même si le séquestre judiciaire est une mesure temporaire et provisoire, son existence est de nature à mettre en doute les actes juridiques subséquentes qui auront comme objet le bien en question.
Pour la même raison, la requérante critique la motivation de la Cour au sens où le séquestre judiciaire ne pouvait pas être assimilée à un vice caché du bien.
Par rapport à la raison visant le manque de fondement légal de la décision, la requérante montre que le fait incontesté du trouble porté à l'utilisation du bien attire, par le comportement du locateur mais aussi par le comportement de certains tiers, la responsabilité du locateur pour éviction, ce qui a comme conséquence l'obligation du locateur à payer les dommages.
4. L'intimée SC ,,T. T" SRL a formulé un mémoire en défense par lequel elle a sollicité le rejet du pourvoi pour manque de fondement.
5. Sur le pourvoi
La Haute Cour, en vérifiant dans le cadre du contrôle de légalité la décision attaquée par rapport aux critiques formulées constate que le pourvoi est infondé pour les raisons suivants : 5.1. A titre préliminaire la Haute Cour rappelle que, conformément aux dispositions du Code de procédure civile Titre V, qui règlementent l'exercice du pourvoi, la demande de pourvoi doit englober, sous peine de nullité, le développement de chaque raison d'illégalité invoquée, exigences que la requérante ne respecte pas tout à fait, parce que l'indication générique dans le préambule de la demande de pourvoi des raisons prévues à l'article 304 points 7 et 9 du Code de procédure civile, sans une présentation ultérieure des arguments subsumés à chaque hypothèse de l'art. 304 du Code de procédure civile ne représente pas un développement clair et explicite des critiques d'illégalité dans le sens des dispositions mentionnées ci-dessus.
5.2. Or, la raison d'illégalité prévue à l'article 304 point 7 du Code de procédure civile peut être invoquée quand la décision ne contient pas les raisons qui lui servent de fondement, ou contient des raisons contradictoires ou étrangères à la nature de l'affaire.
Dans la présente affaire, une telle critique de non-motivation n'est pas applicable par rapport à la décision de la Cour d'appel parce qu'il résulte de son contenu que la cour d'appel en tant qu'instance dévolutive a rejugé l'affaire par rapport aux raisons d'appel invoqués, la solution prononcée étant motivée de fait et de droit, conformément aux exigences imposées par l'article 261 du Code de procédure civile.
5.3. Les critiques de la requérante, telles que présentées dans la demande de recours mettent en discussion les arguments de la cour d'appel dans la présentation de l'argument logique et juridique, ce qui n'équivaut pas à une manque de motivation aux termes de l'article 304 point 7 du Code de procédure civile dans la mesure dans laquelle ces arguments visent la situation de fait et de droit déduite au jugement.
Autrement dit, la requérante critique en réalité l'application des dispositions légales incidentes dans cette affaire aux circonstances de fait que la cour avait retenu de l'ensemble des preuves administrées, en soutenant que la décision ainsi prononcée a été faite avec violation de la loi.
5.4. Enfin, la Cour observe que la bonne ou la mauvaise foi du locateur invoquée par le requérant lors du soutien des critiques apportées à la motivation de la décision représente une question de fait, qui tient de l'attribut exclusif du juge de fond ou de l'appel dévolutif, de l'appréciation des preuves administrées, ce qui ne peut pas être mis en discussion par la voie du recours.
De plus, la cour d'appel explique sa motivation par rapport aux données pertinentes dans l'affaire, données qu'elle examine dans leur ordre chronologique, en retenant que la défenderesse n'avait pas communiqué à la requérante l'existence du litige sur la propriété de l'immeuble loué.
En tirant une première conclusion par rapport à cette première raison de pourvoi, la Haute Cour trouve que les revendications de la requérante concernant le manque de motif de la décision attaquée sont sans fondement.
5.5. En vérifiant la décision attaquée du point de vue du motif règlementé par l'art. 304 point 9 du Code de procédure civile, la Haute Cour constate que la solution de la Cour d'appel est correcte.
Les dispositions légales que l'appelante requérante a invoqué en tant que fondement de sa demande sont comprises dans les articles 1420 alinéa 3 du Code civil et dans les articles1427 - 1428 du Code civile, conformément auxquels le locateur est obligé, entre autres, d'assurer au locataire pendant la location l'utilisation du bien loué.
Comme une conséquence de cette obligation, le locateur répond devant le locataire des troubles apportés à l'usufruit du bien suite à des actions des tiers, qui portent attente à la propriété du bien.
Aux termes de l'article 1427 du Code civil, il y a un trouble de droit quand le tiers prétend avoir un droit de propriété sur le bien loué et manifeste sa volonté constante d'empêcher de façon définitive l'utilisation du bien en question.
Or, par rapport aux circonstances de fait de l'affaire on peut considérer que le trouble de droit du locataire s'est produit de la part du tiers à la date quand le bien a été rendu indisponible par l'administrateur séquestre judiciaire par l'application du seau, le 4 mai 2006, fait qui signifie la volonté incontestable d'empêcher pour toujours l'utilisation du bien loué par le locataire.
5.5. L'application du séquestre judiciaire le 19 aout 2005, sans que cela empêche l'utilisation du bien, représente une mesure provisoire qui n'équivaut pas à un trouble de droit au sens de l'article 1427 du Code civile, comme remarqué d'ailleurs par la Cour d'appel, parce que après la prise de cette mesure le locataire aurait pu continuer à utiliser le bien ayant la possibilité de continuer la location dans la situation dans laquelle il aurait accepté une renégociation des clauses du contrat, proposées par l'administrateur du bien, jusqu'à la finalisation du litige sur la propriété de l'immeuble.
Ainsi, seulement à partir du 4 mai 2006, quand le locataire a été effectivement empêché à utiliser l'immeuble on peut mettre en discussion la responsabilité du locateur pour éviction par le trouble de droit porté au locataire, aux termes de l'article 1427 du Code civil, parce qu'après cette date le propriétaire locateur n'a plus rempli son obligation de garantir l'utilisation du bien loué par l'élimination du trouble existent.
5.6. Pourtant, les dommages sollicités par la requérante dans l'affaire, telles qu'ils ont été justifiés, ne sont pas dus, parce que la restitution du loyer touché par le locateur pour la période pendant laquelle celui-ci a rempli son obligation d'assurer au locataire l'utilisation exclusive du bien loué (01.10.2005 - 03.03.2006) ne peut pas être encadré à l'hypothèse réglementée par l'article 1427 du Code civil, qui vise les dommages déterminées par un trouble d'utilisation du locataire.
La question de la compensation de la valeur des investissements faits par le locataire avec le loyer pour les six mois consécutives aux aménagements, respectivement le loyer du à partir du 03.03.2006, ne peut plus être remise en discussion en tant que partie des dommages sollicitées par le locataire, suite au non payement de la compensation, parce que cette somme avait été sollicitée au troisième point de la demande en base de l'enrichissement sans juste cause.
Enfin, en ce qui concerne le dédommagement qui consiste dans le payement du bénéfice non-fait par le locataire pour la période pendant laquelle le contrat a existé, jusqu'à l'annulation du titre du locateur, celui-ci n'a pas été accordé à cause de l'absence de preuves pertinentes à cet égard, et les arguments de la requérante ne sont pas de nature à mettre en discussion la solution donnée par rapport à cette demande.
Ainsi, la Haute Cour, en constatant que la solution de la Cour d'appel n'est pas critiquable sous l'aspect de la violation des dispositions légales invoquées, rejet le présent pourvoi en base de l'article 312 (1) du Code de procédure civile, comme étant non-fondé.
PAR CES MOTIFS
AU NOM DE LA LOI
LA COUR DIT :
Rejette comme non fondé le pourvoi formé par la requérante SC ,,A. F" SRL OTOPENI contre la décision commerciale no. 348 du 7 juin 2010 prononcée par la Cour d'appel Bucarest - Vème Chambre commerciale.
Définitive.
Rendue en séance publique, aujourd'hui, le 15 mars 2011.
