On a examiné les pourvois des défendeurs L. R. I. et S.C. F. D. C. I S.R.L. contre l'arrêt no. 317A du 19 novembre 2008 de la Cour d'Appel de Cluj - Chambre civile, de travail et assurances sociales, pour les mineurs et la famille.
Les débat sur les recours ont eu lieu en séance publique du 21 Janvier 2010, comme enregistré dans la clôture de séance de cette date-là, qui est partie intégrante de cet arrêt, et dont le prononcé a été reportée pour aujourd'hui, le 27 janvier 2010, quand, après délibération,
LA HAUTE COUR:
Vu les présents recours civiles;
Ayant examiné les travaux du dossier, constate ce qui suit :
Par la séance no.88 du 26 février 2008, le Tribunal de Cluj - la Chambre civile, saisi par le Tribunal de Cluj Napoca, qui a décliné sa compétence, a admis l'action formulée par les requérants G. P. et H. A. en contradiction avec les défendeurs L. D. R., L. R. et S.C. F. D. CI S.R.L.
A constaté la nullité absolue du contrat de vente-achat conclu entre la défenderesse L. D. R., en tant que mandataire de la requérante H. A. et de la défunte H. E. M. et L. R., authentifiée sous le no. 217 du 28 février 2003 par B.N.P. K. A. B., concernant l'immeuble situé à Cluj-Napoca, rue I. M., no. , inscrit à CF Cluj ......., no.......
A constaté la nullité absolue du contrat de vente-achat conclu entre la défenderesse L. D. R., en tant que mandataire de la requérante H. A. et de la défunte H. E. M. et L. R., authentifié sous le no. 1048 du 21 avril par B.N.P. C. D. C., ayant comme objet le droit spécial d'utilisation de l'immeuble inscrit a CF Cluj ....., no........, formé d'une cour et jardin de 369 brasses, l'équivalent de 1328 mètres carrés.
A constaté la nullité absolue du contrat de vente-achat conclu entre le défendeur L.R., par le mandataire L. D. R. et la défenderesse S.C. F. D. CI S.R.L., authentifié sous le no. 2276 du 8 juillet 2003 de B.N.P. M. L., ayant comme objet l'immeuble inscrit à CF Cluj .....No........, composé de la construction et du droit de superficie pour le terrain.
A disposé la rectification de CF Cluj ...... en radiant les mentions des feuilles B......., et C..........et en rétablissant la situation antérieure.
A rejeté la demande reconventionnelle formulée par la défenderesse S.C. F. D. CI S.R.L.
A rejeté l'exception du manque de qualité processuelle active du requérant G. P., du manque d'intérêt dans la promotion de l'action, de la prescription du droit des requérants à l'action, du manque d'intérêt de la défenderesse reconventionnelle et de l'inadmissibilité de l'action.
A rejeté l'exception de la qualité processuelle passive de la défenderesse L. D. R.
A obligé les défendeurs à payer conjointement les dépens des défendeurs.
Pour en décider ainsi, le tribunal a retenu que l'immeuble en litige était dans la propriété de H. E. et S. E., étant ensuite repris par l'Etat sur le fondement du Décret no. 92/1950.
En 1998, la requérante H.A.et sa soeur, la défunte H.M.E., les filles des anciens propriétaires de C.F., ont signé un contrat d'assistance juridique avec l'avocat L.N., le mari de la défenderesse L.D.R. et le père du défendeur L.R., pour qu'il fasse les démarches nécessaires afin de regagner le droit de propriété sur l'immeuble.
On avait prévu dans le contrat que L.N. allait recevoir la somme de 10.000.00 lei ; on avait également prévu qu'il fasse des actes d'administration jusqu'à la récupération complète de l'immeuble, qu'il négocie une compensation avec l'Etat roumain, et après la récupération de l'immeuble, qu'il fasse des actes d'administration.
Le 28 Juillet 1999, la défunte H.M.E. et la défenderesse L.D.R. ont conclu un contrat de commission par lequel la défenderesse était habilitée à vendre la propriété à un acheteur qu'elle allait trouver, à un prix qui convienne aux propriétaires et qui ne soit pas inférieur à la somme de 300 000 USD, et qu'elle allait recevoir en échange une commission de 20%. Si l'immeuble n'allait pas se vendre par l'intermède de la défenderesse, la défunte devrait lui payer une somme de 60.000 USD.
Le 14 Février 2001, les deux soeurs ont signé à Tel-Aviv une procure spéciale par laquelle elles habilitaient la défenderesse L.D.R. à vendre l'immeuble à leur nom et pour elles à qui elle voulait et pour le prix qu'elle jugeait approprié.
Par le jugement civil no. 5678/2000 du Tribunal de Cluj - Napoca on a constaté la reprise abusive de l'immeuble par l'État roumain et on a sollicité l'annulation du droit de propriété de l'Etat et le rétablissement de la situation antérieure dans le livre foncier.
Le tribunal a également retenu que, par le contrat de vente-achat conclu entre la défenderesse L.D.R., en tant que mandataire de la requérante H.A. et de la défunte H.M.E., authentifié sous le no.217, le 28 février 2003 à B.N.P.K.A.B., la défenderesse a vendu l'immeuble au défendeur L.R. au prix de 18.750 USD, fixé par une expertise extrajudiciaire.
Par le contrat de vente - achat conclu entre la défenderesse L.D.R., en tant que mandataire des deux soeurs, authentifié sous le no. 1048, le 21 avril 2004 4ème B.N.P.C.D.C., le défendeur L.R. a acquis le droit spécial d'utilisation de la cour et du jardin pour le prix de 2.000.000.000 lei.
Par le contrat de vente - achat conclu entre le défendeur L.R. par son mandataire L.D.R. et la défenderesse S.C.F.D. CI S.R.L, authentifié sous le no. 2276 du 8 mai 2003 à B.N.P.M.L., le défendeur L.R. a transmis à la défenderesse reconventionnelle le droit de propriété sur la construction et le droit de superficie sur le terrain pour le prix de 400.000 lei.
Le tribunal a retenu que le requérant G.P. a une qualité processuelle active et justifie un intérêt, en tant que héritier de la défunte H.M.E.
En termes de l'exception de la prescription du droit à l'action, le tribunal a retenu que la nullité absolue peut être invoquée à tout moment, par voie d'action ou par voie d'exception.
La défenderesse S.C. F.D. CI S.R.L. justifie également un intérêt à promouvoir la demande de constatation de la simulation, qui consiste en le fait de garder les contrats de vente - achat par lesquels elle a acquis le droit de propriété.
La défenderesse L.D.R. a une qualité processuelle passive, parce que le constat du caractère simulé du mandat accordé par L.R. à sa mère a été également demandé en contradictoire avec cette défenderesse.
Le tribunal a également constaté que le recours est recevable parce que la nullité opère de droit et le tribunal ne doit que la constater. Le tribunal a également retenu, suite à l'analyse des preuves administrées dans l'affaire, que le prix fixé par les contrats de vente - achat authentifiés sous le no. 217/2003 et no.1048/2004 n'était pas sérieux, parce qu'il était disproportionné par rapport à la valeur réelle de l'immeuble. Le contrat de vente - achat authentifié sous le no. 2276/2003 est nul, en vertu du principe quod nullum est, nullum producit efectum. En ce qui concerne la demande reconventionnelle déposée par la défenderesse S.C.F.D. CI S.R.L., par laquelle elle avait demandé la constatation de la nature simulée du contrat de vente - achat authentifié sous le no. 217/2003 et du mandat donné par le défendeur L.R. à sa mère pour la vente de l'immeuble, le tribunal a jugé qu'aucune preuve n'avait été présentée à cet égard et que l'existence d'un contrat fictif n'avait pas été prouvée.
Par la décision no. 317 / A du 19 novembre 2008, la Cour d'appel a rejeté comme étant infondées les recours des défendeurs L.R.I. et S.C.F.D CI S.R.L. et a noté le fait que la défenderesse L.D.R. avait renoncé au recours déclaré contre le même jugement.
En ce qui concerne le recours du défendeur L.R.I., la Cour d'appel a retenu que le prix de vente établi dans le contrat de vente - achat authentifié sous le no. 217 le 28 février 2003 n'était pas un prix sérieux, ce qui résultait également du fait que, seulement quatre mois après, le défendeur avait vendu l'immeuble à la défenderesse S.C. F.D. CI S.R.L. au prix réel et sérieux de 400.000 USD. La mandataire L.D.R. avait profité du fait que les propriétaires étaient en Israël, qu'elles étaient âgées et souffraient de maladies incurables
Parce que la mandataire avait profité de l'état de contrainte dans lequel se trouvaient les propriétaires, le contrat de vente - achat conclu entre L.D.R. et son fils est nul, parce qu'il était fondée sur une cause illicite. La mandataire aurait pu vendre la construction directement à la défenderesse S.C.F.D. CI SRL, au prix de 400 000 USD, mais a préféré la vendre tout d'abord à son fils à un prix douteux, en obtenant ainsi un gain en famille de 382.750 USD, ce qui est contraire à la moralité et à l'ordre public. La cour d'appel a jugé que les mêmes motifs juridiques ont justifié la nullité absolue des contrats de vente - achat authentifiés sous le no. 1048/2004 et no. 2276/2003.
La solution de la première instance sur les exceptions de la manque de qualité processuelle active du requérant G.P., sur le manque d'intérêt des requérants et sur la prescription du droit à l'action a été maintenue par l'instance d'appel, pour les mêmes raisons que celles avancées par la première instance. Quant à l'appel de la défenderesse S.C. F.D. CI SRL, l'instance d'appel avait conclu qu'on ne pouvait pas retenir l'existence de la simulation, car les actes conclus entre les défendeurs L.D.R. et L.R.I. représentaient une opération visant à frauder les intérêts des propriétaires. L'instance d'appel a également constaté qu'on ne pouvait pas retenir la bonne foi du sous-acquéreur, parce que celui-ci connaissait ou pouvait connaitre le fait que le même immeuble avait été acheté quatre mois en avant pour le prix de 18.750 USD.
Contre cette décision ont formé recours dans le délai légal les défendeurs L.R.I. et S.C F. D. CI SRL. En invoquant les dispositions de l'art. 304 points 5 et 9 du Code de procédure civile, l'appelant L.R.I a montré que la décision était illégale. Ainsi, on n'avait pas respecté les formes de procédure prévues par la loi, parce qu'il n'avait pas été cité lors de l'exécution de l'expertise, et que l'instance d'appel, en l'absence des preuves, avait retenu que le rapport d'expertise était fait aux termes des dispositions de l'art. 208 du Code de procédure civile. L'appelant a également montré que les deux juridictions avaient violé l'art. 6 de la Convention pour la Protection des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, du point de vue du principe de l'égalité des armes et du refus du droit à la défense, car on lui avait refusé l'audience des témoins qui auraient pu lui permettre de prouver les relations étroites entre sa famille et les propriétaires, et aussi les circonstances dans lesquelles on avait conclu les contrats de vente - achat. En même temps, l'appelant a critiqué aussi le fait que la pratique judiciaire invoquée quant au sérieux du prix avait été rejetée au motif qu'elle ne constituait pas une source de droit.
Quant au contrat de vente - achat qui avait comme objet le terrain, l'appelant a montré qu'il n'avait fait aucun service aux propriétaires, qui étaient obligées de le vendre dans un délai d'un an pour qu'il ne soit pas repris par l'Etat. Compte tenu de la situation juridique du terrain, personne ne l'aurait acheté. Invoquant la doctrine et la jurisprudence, l'appelant a montré que le prix des ventes n'avait pas été malhonnête et que les requérantes avaient montré leur mauvaise foi par leur appel en justice, parce qu'elles avaient montré que ce n'étaient qu'en 2005 qu'elles avaient appris que l'immeuble avait été vendu.
L'appelante S.C. F. D. CI SRL a montré que la décision attaquée était illégale parce que l'instance d'appel avait mal interprété les actes déduits au jugement et avait prononcé un arrêt qui avait déterminé une application erronée de la loi et qui comprenait des motifs contradictoires.
L'action principale devrait être rejetée car le mandat donné par les requérants à la défenderesse L.D.R., où on mentionnait un prix de vente de 300.000 USD, avait été révoqué par le mandat ultérieur, où le prix n'était pas conditionné. Les requérants invoquent leur propre faute, car elles avaient autorisé la défenderesse à agir en leur nom, et l'action ne pouvait pas se baser sur la nullité du contrat de vente - achat, mais seulement sur le contrat de mandat.
Le rapport juridique en vertu duquel la défenderesse L.D.R. aurait dû répondre ne ressort pas avec clarté de l'arrêt prononcé, car ce rapport est dérivé du contrat de vente - achat conclu entre les requérants et le fils de la mandataire, et non pas celui entre les requérants et la mandataire. L'appelante a montré également qu'elle n'avait pas fait preuve de mauvaise - foi parce qu'elle n'aurait pas pu connaitre le prix de la première vente. En ce qui concerne la demande reconventionnelle l'appelante a montré que les preuves du dossier menaient à la conclusion que la transaction réelle était celle conclue entre les requérants et la société commerciale, celle intermédiaire étant fictive.
L'appelante avait également montré que le prix des ventes qui avaient eu lieu en 2003 étaient sérieux, étant justifié par les relations d'amitié et de parenté entre les parties et par l'existence du mandat et la révocation du premier mandat qui imposait un prix minime de vente. Les recours formés ne sont pas fondés pour les raisons qui suivent.
Concernant le recours formé par le défendeur L.R.I., il peut être encadré dans les dispositions de l'art. 304 points 5 et 9 du Code de procédure civile.
Cependant, les critiques formulées ne sont pas justifiées. L'appelant soutient que le rapport d'expertise fait dans cette affaire est frappé de nullité parce qu'on n'avait pas fait la preuve que l'expert l'aurait convoqué à participer aux mesures et observations effectuées. Cette critique est faite omisso medio, car lors de l'appel, L.R.I. n'avait pas critiqué cet aspect, bien que la demande de déclaration de l'appel se réfère également aux conclusions du rapport d'expertise.
Or, dans un recours on ne peut pas analyser pour la première fois un problème qui n'a pas été soumis à un examen judiciaire de l'instance d'appel. Ni par les objections au rapport d'expertise déposées au dossier l'appelant - accusé n'avait prétendu que l'expertise avait été faite en son absence, étant donné qu'il n'avait pas été convoqué. Par ailleurs, le 1er février 2006, le Tribunal de Cluj avait accepté une expertise de spécialité et avait nominalisé un expert en constructions mais aussi un expert assistant pour chacune des parties. Les experts assistants ont participé aux travaux de l'expert désigné par le tribunal et ont déposé au dossier leurs propres opinions. La critique concernant une violation du droit à un procès équitable garanti par l'art. 6 de la Convention européenne n'est pas fondée.
Comme on l'a déjà montré, lors de la séance du 1er février 2006 on avait accepté les probatoires sollicités par les parties, y compris l'audience des témoins C.D. et C.G. proposés par l'appelant - accusé. Après l'audience de ces témoins, l'appelant a sollicité que 3 autres témoins soient entendus et, lors de la séance du 12 avril 2006, la première instance a rejeté les demandes de compéter le probatoire formulées par L.R.I. et les requérants, comme étant non concluants et inutiles dans l'affaire.
On constate que le droit de l'appelant à un procès équitable n'avait pas été violé aux termes du traitement processuel, par rapport aux autres parties, parce qu'on avait entendu un nombre égal de témoins pour chacune des parties. En outre, le droit de défense n'a pas été violé non plus parce que l'appelant - accusé a eu la possibilité de formuler une défense et de la prouver. Le déroulement du procès civile ne peut pas se faire uniquement conformément à la volonté de à la partie, le tribunal ayant aussi le rôle de censurer le probatoire, dans le sens de l'acception des seules sollicitations qui sont utiles, pertinentes et concluantes par rapport à la nature et l'objet de l'affaire.
La critique concernant l'enlèvement erroné de la pratique judiciaire par l'instance d'appel est sans fondement, car la solution prononcée dans une certaine affaire tient compte des circonstances de chaque cas et du droit applicable à la situation de fait.
Sont également infondées les critiques concernant la malhonnêteté du prix établi dans les contrats conclus entre L.D.R., en tant que mandataire des propriétaires, et L.R.I.
Il est vrai que la doctrine et la pratique judiciaire ont statué ce principe, conformément auquel un prix doit être sérieux par rapport à l'ensemble des clauses convenues et à la qualité des parties ; le prix apparaît que comme une cause suffisante de l'obligation assumée par le vendeur.
Mais l'interprétation du prix sérieux est beaucoup plus nuancée et elle est faite par le juge. Le prix sérieux doit pouvoir constituer l'objet de l'obligation de l'acheteur et une cause suffisante de l'obligation assumée par le vendeur de transférer le droit de propriété.
Or, dans cette affaire, L.D.R. a agi en tant que mandataire des propriétaires, et les relations spéciales entre le mandataire et son fils ne peut pas être transposées aux propriétaires, pour justifier la disproportion évidente entre le prix indiqué dans les deux contrats de vente - achat et la juste valeur des biens cédés. Par conséquent, ce n'est pas important le fait que l'appelant ait fait un «service» aux requérantes en achetant le terrain, parce que son appréciation subjective vis-à-vis de l'éventuelle obligation de vente et du manque d'acheteurs n'est pas un élément de nature à influer sur la validité de la transaction conclue.
Le recours formé par la défenderesse S.C. F. D. CI S.R.L. est également sans fondement. L'appelante soutient que les potentielles prétentions des requérants ne pouvaient être fondées que sur le contrat de mandat, et non pas sur le contrat la vente - achat, ce qui explique pourquoi la Cour avait modifié la nature de l'acte déduit au jugement et les relations juridiques établies entre les parties.
Cette critique n'est pas fondée parce que les requérants propriétaires de l'immeuble en litige avaient appelé en justice leur mandataire et les sous-acquéreurs, dans le but de constater la nullité des contrats de vente -achat conclus en vue de les frauder. Par conséquent, par l'appel en justice les requérants n'ont pas cherché à résoudre la façon dans laquelle le mandataire choisi avait rempli les obligations assumées, mais à annuler les actes juridiques conclues par le mandataire avec des tiers en fraude de leurs intérêts.
L'existence d'un mandat ne créé pas des droits et obligations seulement entre le mandant et le mandataire, qui peuvent être clarifiés par voie d'une action qui a sa source dans le contrat de mandat, mais aussi des droits et obligations par rapport à des tiers. Ces droits et obligations peuvent être valorisés par voie d'une action juridique spécifique entre le tiers et le mandataire, la raison étant que entre le mandant et les tiers naissent des rapports juridiques directes parce que en droit le tiers conclut un contrat avec le mandant et non pas avec le mandataire. Par conséquent, la première instance et l'instance d'appel ont correctement interprété les actes déduits au jugement et se sont rapportés aux effets des relations juridiques existantes entre le mandant, le mandataire et les tiers.
La critique concernant le fait que le mandat donné par les requérants a la défenderesse L.D.R., dans lequel on mentionnait le prix de vente de 300.000 USD, a été ensuite révoqué par le mandat ultérieur, sans conditionnement de prix, n'est pas fondée. En effet, comme retenu par la première instance, le 14 février 2001, les deux soeurs H. ont signé un mandat par lequel elles habilitaient la défenderesse L.D.R. de vendre l'immeuble à un acheteur choisi par elle, à un prix qu'elle jugeait approprié.
Ce mandat n'est pas de nature à prouver la culpabilité des requérantes, comme soutenu par l'appelante, car le document invoqué a le caractère d'un mandat à titre gratuit, qui détermine l'obligation de diligence du mandataire. Or, cette obligation de diligence et, par conséquent, la culpabilité du mandataire, doit être évaluée en fonction de la diligence prouvée par le mandataire quant à ses propres affaires. Or, on ne peut pas retenir que la mandataire n'a pas fait preuve de culpabilité dans l'exécution de son mandat, car aucune preuve du dossier n'a indiqué qu'elle montre une telle manque de diligence dans l'administration de ses propres intérêts, de façon à ce qu'elle puisse vendre des biens à des prix disproportionnés par rapport à leur valeur réelle.
Une autre critique non fondée est celle concernant le fait que l'appelante n'avait pas démontré sa mauvaise - foi parce qu'elle n'aurait pas pu connaitre le prix du premier transfert, vu qu'il n'y a pas de telles mentions dans le livre foncier. Il est vrai qu'on ne mentionne pas des éléments concernant les prix des transactions dans les livres fonciers, mais dans le contrat de vente - achat authentifié sous le no. 2276 du 8 juillet 2003, à B.N.P. M.L. il y a une clause qui stipule que « font partie intégrante de ce contrat les annexes suivantes: extrait FC 2773 (...), contrat de vente - achat authentifié sous le no. 217/28.02.2003 (...) ».
Comme dans le contrat de vente - achat authentifié sous le no. 217 du 28 Février 2003, on mentionne que L.D.R. avait vendu les constructions, en tant que mandataire, à son fils, le prix de la transaction étant de 18.750 USD, tandis que dans le livre foncier, le 8 Juillet 2003, le terrain était enregistré comme étant dans la propriété de l'État roumain, L.R. n'ayant que le droit de propriété sur les constructions, il est évident que l'appelante - défenderesse avait toutes les données nécessaires pour pouvoir connaître la situation juridique incertaine de l'immeuble.
Par conséquent, cette défenderesse a également démontré sa mauvaise foi en acceptant d'acheter un immeuble pour lequel il y avait assez de données qui indiquaient que le mandataire des propriétaires initiaux n'avait pas agi de bonne foi.
L'argument de la défenderesse, que sa position en tant qu'acheteur de mauvaise foi la met dans une situation difficile par rapport au vendeur quant aux possibles compensations ne peut pas être pris en compte parce qu'à la date quand la transaction a été faite elle avait toutes les informations nécessaires sur la situation juridique et avait donc assumé les conséquences de l'acte juridique conclu. Sont également infondées les critiques sur la façon dont le juge de fond et d'appel avaient résolu la demande reconventionnelle. La simulation est l'une des exceptions au principe de la relativité des actes juridiques et suppose l'opération juridique par laquelle on créé de manière apparente, par un acte juridique public, une autre situation juridique que celle établie par un acte juridique caché, secret, mais vrai.
Cette figure juridique présuppose soit la négation de l'existence de l'acte public par l'acte caché (l'acte fictif), soit la dissimulation de la vraie nature ou d'un élément de l'acte juridique (l'acte déguisé), soit le fait de ne pas révéler l'identité des personnes qui concluent en réalité l'acte juridique (l'interposition de personnes). C'est donc dans la nature de la simulation que l'acte juridique publique ne reflète pas la volonté réelle des parties contractantes, ce qui n'est pas le cas dans la présente affaire. Dans ce cas, on n'a pas constaté l'existence d'opérations occultes conclues entre les parties contractantes, de nature à nier ou changer les éléments de l'acte juridique public, mais il y a eu des transferts successifs qui ont eu comme but de soustraire le bien du patrimoine des propriétaires d'origine et de le vendre à un prix avantageux pour le mandataire.
Par conséquent, les instances ont correctement retenu qu'il ne s'agissait pas de simulation. En ce qui concerne les critiques au sujet du prix sérieux, elles ne sont pas fondées pour les mêmes arguments qui ont été présentés sur cet aspect dans l'analyse du recours formé par l'appelant - défendeur L.R.I.
Par rapport aux faits exposés, les deux recours sont déclarés non fondés et, aux termes de l'art. 312, alinéa 1 du Code de procédure civile, les recours seront rejetés.
Sur le fondement de l'art. 274 du Code de procédure civile, les appelants seront tenus de payer les dépens aux intimés - requérants, représentant des frais de transport, le montant étant celui indiqué.
POUR CES RAISONS
AU NOM DE LA LOI
DECIDE
Rejette les pourvois formés par les défendeurs L. R. I. et S.C. F. D. CI S.R.L. contre l'arrêt no. 317/A du 19 novembre 2008 de la Cour d'Appel de Cluj -- Chambre civile, de travail et assurances sociales, pour mineurs et famille.
Oblige les appelants-défendeurs L. R. I. et S.C. F. D. CI S.R.L. de payer aux intimés requérants G.P. et H.A. le montant de 1221 lei, représentant les dépens.
Définitive.
Rendue en audience publique, aujourd'hui, le 27 janvier 2010.
