| Roumanie, Haute cour de cassation et de justice, 27 septembre 2005, 7246/CCPI/2005

On examine le recours formé par le maire de Municipalité de Târgu Mures contre l'arrêt civil no. 651/A/7 septembre 2004 de la Cour d'Appel de Târgu Mures, la Chambre civile.
Sont absentes la personne qui se pourvoit en cassation et le demandeur B.S.
Procédure accomplie.
Le référendaire, dans le rapport de l'affaire, note que le demandeur a déposé au dossier des conclusions écrites et le défendeur une contestation; les deux ont sollicité le jugement en leurs absences.
Vu les dispositions de l'art.242, alinéa 2 du Code de procédure civile, la Cour a retenu l'affaire pour se prononcer sur le recours.
LA COUR
Vu le présent recours,
Vu les travaux du dossier, constate:
Par la requête enregistrée au no.7703 du 26 novembre 2003, le demandeur B.S. a sollicité en contradictoire avec la défenderesse, la Mairie Târgu Mures l'annulation de la disposition no.1170 du 20 octobre 2003 par laquelle a été rejetée sa demande de restitution en nature de l'immeuble sollicité.
Dans la motivation de la demande,le demandeur montre que l'immeuble réclamé a été abusivement pris par l'État roumain, de la propriété de son prédécesseur, et que le refus de la restitution en sa faveur, dans les conditions de la Loi no.10/2001, est illégal.
Par la contestation formée, le défendeur demande la rejette de la requête du demandeur, en soutenant que celle-ci ne fait pas partie de la catégorie des personnes énumérées dans les articles 3-5 de la Loi no.10/2001; sa requête de restitution en nature a été rejetée parce que son prédécesseur n'a eu jamais la qualité de propriétaire tabulaire de l'immeuble en litige; celui-ci était détenu seulement en base d'un contrat de vente-achat sous signature privée.
Par la sentence no.454 du 22 avril 2004 le Tribunal Départementale de Mures a admis la requête du demandeur, a annulé la disposition no.1170/23 octobre 2003 délivrée par la défenderesse la Mairie de Târgu Mures et a disposé la restitution en nature en faveur du demandeur pour l'immeuble inscrit a l'administration financière au numéro 4660, no.top 11667, position B+25, Târgu Mures.
La défenderesse a soutenu que pour rendre cet arrêt, l'instance de fond a retenu que le demandeur n'a jamais eu la qualité de propriétaire de l'appartement en litige, ce qui est erroné, vu les dispositions de l'art.1295 du Code civil. Sous cet aspect, le contrat de vente-achat sous signature privée, conclu par son prédécesseur avec les propriétaires tabulaires, accomplit toutes les conditions de valabilité pour la vente et vu l'objet du contrat, respectivement la construction (non le terrain), il n'était pas nécessaire l'accomplissement de la condition de la forme authentique, ni l'inscription du droit dans le Livre foncier. De plus, la qualité de propriétaire a été reconnue au prédécesseur de la demanderesse, par la décision no.285/1964; ainsi, la prise dans la propriété de l'État de l'appartement en litige, par la décision no.200/1982 s'est produit en fait, sans titre valable, parce que dans l'acte conclu on fait référence aussi aux anciens propriétaires tabulaires.
Par l'appel promu par la défenderesse, le demandeur, en qualité d'héritier de B.P. ne peut pas faire partie de la catégorie des personnes expressément et limitativement prévues, par les articles 3 et 4 du Décret-loi no.115/1938, en vigueur à la date du passage de l'immeuble dans la propriété de l'État; les inscriptions du Livre foncier ont un effet constitutif des droits et produisent leurs effets à partir de la date de leur enregistrement.
Par conséquent, les droits acquis en base des documents sous signature privée ne devenaient pas opposables erga omnes que par l'inscription dans le Livre foncier. On soutient que l'instance a fait une erreur lorsqu'elle a fondé sa motivation sur le principe du consensualisme, parce que, sans faire l'inscription dans le livre foncier, la personne acquérante a manqué d'efficacité ses droits, étant donné que pour une tiers personne, comme était même l'État, propriétaires de l'immeuble étaient à ce moment-là J.A. et sa femme S.E., inscrits à la dernière position no.4660 - Târgu Mures.
Par l'arrêt civil no.651/A du 7 septembre 2004, la Cour d'Appel de Târgu Mures a rejeté comme mal fondé l'appel formé par la défenderesse la Mairie du Municipe de Târgu Mures contre la sentence civile no.452 du 22 avril 2004 du Tribunal Départemental de Mures.
L'instance d'appel a retenu que l'immeuble inscrit dans le Livre foncier au no.4660 a été la propriété tabulaire de J.A. et S.E.
Par le contrat de vente-achat sous signature privée, conclu le 1er janvier 1950, les propriétaires tabulaires vendent à B.P. cet immeuble composé par une chambre et une cuisine, qui étaient séparés du reste de l'immeuble, et, se trouvaient dans la partie arrière de la cour.
Le droit de propriétaire de B.P., a présent décédé, le prédécesseur du demandeur, est reconnu par l'État Roumain par la décision no.285/9 décembre 1964; par cet arrêt on a disposé la restitution de l'appartement vers B.P. se dressant un processus - verbal.
Il est vrai que dans le système des Livres fonciers, les droits réels peuvent être acquiert seulement par leur inscription dans le Livre foncier. Pourtant, de l'ensemble des dispositions du Décret-loi no.115/1938, invoquées par le défendeur dans sa défense, il résulte que le manque de l'inscription des droits du propriétaire ne peut être opposé par l'une des parties à l'autre partie. Aussi, un tel droit réel constitué par une convention entre les parties est opposable aux tiers qui ont pris connaissance de l'existence de cet acte, même si celui-ci n'est pas encore inscrit dans le Livre foncier. Seulement les tiers - qui, n'ayant aucune connaissance de l'existence d'un tel droit non inscrit, mais qui se fient au Livre foncier - , ont acquis, par actes avec titre onéreux, des droits qui ont été inscrits, ils peuvent les opposes aux acquérants antérieures.
Dans l'espèce, s'est avéré que l'État Roumain connaissait dès l'année 1964 l'existence du droit de propriété de l'acquérant du demandeur (B.P.), même si celui-ci n'était pas inscrit dans le Livre foncier; on admit que la décision no.200/10 mai 1982, par laquelle l'immeuble a été pris par l'État roumain est illégale, la prise étant faite par d'autres personnes que les vraies propriétaires, qui, cependant, étaient connues.
Contre ce dernier arrêt le défendeur a formé recours, répétant les motifs de l'appel.
Ainsi, il soutient que par l'arrêt en recours, on a erronément retenu que le demandeur B.P. fait partie de la catégorie des personnes prévues, limitativement, par les articles 3 et 4 de la Loi no.10/2001, parce qu'en conformité avec les articles 31 et 32 du Décret-loi no.115/1938, acte normatif en vigueur à la date du passage de l'immeuble dans la propriété de l'État roumain, les inscriptions du Livre foncier ont effet constitutif des droits.
On admet aussi qu'erronément, a été retenu le principe du consensualisme, dans les conditions dans lesquelles l'acquérant a manqué d'efficacité ses droits par la non inscription dans le Livre foncier, droits qui ne pouvaient pas devenir opposables erga omnes selon un acte sous signature privée.
Le recours est mal fondé pour les considérants suivants:
Le défendeur a fait la preuve de sa qualité processuelle active au sens des dispositions de l'art.4 (2) de la Loi no.10/2001 ( «bénéficient des dispositions de la présente Loi aussi les héritiers légaux ou testamentaires des personnes physiques ayant droit»), en conformité avec le certificat d'héritier no.100 du 9 novembre 2001 (qui se trouve à la page 14 du dossier - dossier du fond no.7703/2003 du Tribunal Départemental de Mures), descendent de l'ancien propriétaire de l'immeuble dépossédé abusivement (B.P.) - décédé le 16 décembre 1968 -.
L'immeuble en litige, inscrit dans le Livre foncier au no.4660 - a été la propriété inscrite des J.A. et S.E.; ils l'ont aliéné le 1er janvier 1950 par un contrat de vente-achat sous signature privée, au prédécesseur du demandeur B.P., à présent décédé.
Il est connu le fait que la vente est un contrat consensuelle, «la vente est parfaite entre les parties et la propriété est de droit renvoyé au acheteur, dès que les parties sont tombés d'accord sur le bien et le prix, même si le bien n'est pas encore vendu et le prix n'est pas encore conté».
Sous cet aspect, le contrat de vente-achat, conclu entre le prédécesseur du demandeur et les propriétaires inscrits (dans le Livre foncier), J.A. et S.E., est valable; «l'objet du contrat était formé seulement de bâtiment, pas de terrain, ainsi que, il n'était pas nécessaire la forme authentique».
Il est vrai que, dans le système des livres fonciers les droits réels peuvent être acquis seulement par leur inscription dans le Livre foncier, mais, de l'ensemble des dispositions de la Loi no.115/1938, il résulte que le manque de l'inscription des droits de propriété ne peut être opposé d'une partie contractante à une autre partie. De même, un tel droit réel constitué par l'entente des parties est opposable aussi aux tiers qui ont pris connaissance de son existence, même s'il n'est pas inscrit dans le Livre foncier. Seulement les tiers qui n'avaient pas connaissance de l'existence d'un droit non-inscrit et tenant compte des spécifications du Livre foncier, ont acquis, par d'actes au titre onéreux, des droits qu'ils ont inscrits et peuvent les opposer aux personnes inscrits antérieurement.
De plus, la Loi no.7/1996 relative au cadastre et à la publicité immobilière respect la règle du consensualisme, selon laquelle les droits réelles sont constitués et sont transmis entre les parties au moment de la conclusion du contrat. L'inscription dans le Livre foncier est prévue seulement pour l'opposabilité des droits face aux tiers, donc, la loi ne prévoit plus l'effet constitutif des droits inscrits dans le Livre foncier.
En réalité, le droit de propriété du prédécesseur du demandeur a été reconnu par l'État roumain dans la décision no.285/9 décembre 1964, en conformité avec laquelle on a disposé la restitution de l'immeuble /appartement) en litige vers celui-ci et par le procès-verbal conclu le 19 janvier 1965 (page 34 - dossier no.7703/2003 du Tribunal Départemental de Mures) entre les personnes déléguées par la décision sous mentionné et B.P. on a procédé à la remise de l'immeuble.
Il est certes, que, l'État roumain connaissait et a reconnu des 1964 - 1965 le droit de propriété du prédécesseur du demandeur, même s'il n'était pas inscrit dans le livre foncier.
La prise de l'immeuble s'est fait, donc, sans un titre valable, d'autres personnes que le propriétaire réel, connu à la date respective.
L'immeuble en litige est susceptible de restitution, il n'était pas détourné; à présent il est loué à une société commerciale.
Il serait impossible et contrairement au Protocol no.1 à l'acte additionnel no.1 CEDH, que, dans la situation quand, même dans la période antérieure à 1989, l'État roumain a reconnu à un moment donné la qualité de propriétaire du prédécesseur du demandeur selon les dispositions de l'art.44 de la Constitution de la Roumanie qui protège et garantie la propriété, de ne pas restituer l'immeuble.
Vu ces considérants,
Le recours formé par le défendeur soit rejeté comme mal fondé,
On maintient l'arrêt attaqué en recours comme légale et bien fondé.
PAR CES MOTIFS
AU NOM DE LA LOI
LA COURT DIT:
Rejette, comme mal fondé le recours formé par le défendeur, le maire de Târgu Mures contre l'arrêt civil no.651/A/7 septembre 2004 de la Cour d'Appel de Târgu Mures, la Chambre civile.
Irrévocable.
Rendu en audience public, aujourd'hui le 27 septembre 2005.