| Maroc, Cour suprême, 27 février 2003, C588

Arrêt n°588
Du 27 février 2003
Dossier Civil n°1829/1/6/2002
Loyer - révision du loyer - adoption d'éléments pour l'évaluation des caractéristiques (oui) - concept des articles 5 et 6 du Dahir du 25/12/1980.
L'évaluation des caractéristiques et des avantages susceptibles de modifier les conditions sur la base desquelles le loyer a été fixé reste fonction d'éléments tenant en compte la situation de l'immeuble, sa valeur réelle, sa vétusté, confort, son état et la conjoncture économique générale.
Au Nom de Sa Majesté le Roi
Après délibération conformément à la loi,
En ce qui concerne le premier et le deuxième moyen de cassation.
Vu l' article 345 du Code de Procédure Civile.
Attendu que tout jugement ou arrêt doit être valablement et suffisamment motivé du point de vue réel et juridique, à défaut de quoi il serait considéré comme étant nul. Toute mauvaise motivation ou manquement à cet effet équivaut à un défaut de motivation.
Attendu qu'il résulte des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué rendu le 11 octobre 2001 par la Cour d'Appel de Ab, au dossier. civil n° 1714/200 1, sous le numéro 2803, que le demandeur au pourvoi Aa A a présenté devant le tribunal de première instance de Ab une requête, par laquelle il a sollicité du tribunal la révision du loyer de la villa sise Route Ibn Hazm n022 via la route Mohamed El Bakkal Semlalia à Ab, occupé à titre de location par le défendeur TaoufIk EL MEST ARI, de sorte qu'il passe de 6000 dirhams par mois à 7500 dirhams, en précisant que ledit loyer n'a connu aucune révision depuis les cinq dernières années, malgré le changement de la conjoncture économique et l'augmentation des prix, et qu'il ne correspond plus à la réalité du bien loué, comprenant en sus des dépendances, un jardin d'une superfIcie de 680 mètres carrés, une piscine, et en demandant subsidiairement la désignation d'un expert pour déterminer un loyer convenable, et ce, conformément aux dispositions de l'article 5 du Dahir du 25 décembre 1980.
Que le tribunal a ordonné préliminairement qu'il soit procédé à une expertise, laquelle a abouti à la fixation du loyer de la villa objet du litige en la somme de 6700 dirhams, que le demandeur a sollicité que le loyer soit porté au montant demandé dans la requête, eu égard aux avantages que présente la villa objet du litige, aux variations qu'à connue la conjoncture économique et à l'insuffisance du montant proposé par l'expert.
Qu'après citation du défendeur et sa non comparution, le tribunal a rendu son jugement ferme ordonnant l'augmentation du loyer, de sorte qu'il soit fixé à la somme de 6400 dirhams, à compter de la date de la requête, soit le 9 octobre 2000.
Que le demandeur a interjeté un appel principal à l'encontre de ce jugement, en sollicitant sa confirmation en principe, avec l'augmentation du loyer à la somme de 7500 dirhams par mois, à compter de la date de la requête, du fait de l'inadéquation du loyer jugé à l'immeuble objet du litige.
Que le locataire a également interjeté un appel subsidiaire en soutenant que le loyer fIxé à 6000 dirhams par mois et très approprié, compte tenu des caractéristiques de l'immeuble objet du litige, et en sollicitant l'infirmation du jugement entrepris et dire que l'augmentation jugée ne se base sur aucun fondement.
Que la cour a rendu son arrêt infirmant le jugement entrepris et déclarant de nouveau la demande irrecevable au motif que le propriétaire appelant a sollicité dans sa requête de hisser le loyer à la somme demandée en première instance, alors que l'appelant dans l'action incidente a considéré que ledit loyer était excessif, que la cour après étude du rapport de l'expert, a constatée que l'expert avait bien décrit les biens loués et leurs dépendances, qu'il a précisé qu'il n'y a pas eu de transformations apparentes sur les lieux, hormis certaines améliorations effectuées par le locataire de ses propres deniers, que conformément aux dispositions de l'article 5 du Dahir du 25 décembre 1980, modifié par la Loi n099/63, le propriétaire ou le locataire peuvent, sauf accord contraire, réviser le loyer en hausse ou en baisse, s'il y a eu des modifications au niveau des caractéristiques ou des avantages des lieux loués, ce qui est de nature à amender les conditions sur la base desquelles le loyer a été fixé, que la demande du propriétaire appelant relative à l'augmentation du loyer est intervenue après l'entrée en vigueur de l'amendement prévu dans l'article 5, que le rapport de l'expert n'a fait état d'aucun changement au niveau des caractéristiques et des avantages des lieux loués à même de justifier l'application des dispositions de l' article précité, à l'exception de certaines améliorations qu'on ne peut considérer comme des changements susceptibles de modifier les clauses sur la base desquelles le loyer a été fixé, que lesdites améliorations ont été effectuées à l'initiative du locataire, et que la demande du propriétaire, qui n'a produit aucune preuve justifiant l'augmentation du loyer, tel que prévu dans l'article 5 précité, ne réuni pas les conditions juridiques requises et devra être par conséquent déclarée irrecevable. Ainsi disposé par l'arrêt pourvu en cassation.
Attendu que le pourvoyant fait grief à l'arrêt pour insuffisance de motivation et non respect des dispositions de l'article 6 de la Loi n06/76, amendée par la Loi n063/99, qu'il est évident que l'amendement contenu dans l'article 6 de ladite loi ne revêt pas un caractère impératif et ne relève pas de l'ordre public, qu'il consiste uniquement dans une recommandation pouvant être invoquée dans des cas sans pour autant négliger d'autres cas où le juge se doit de prendre en compte la situation, la valeur réelle, confort et l'état... », que l'intimé n'a pas abordé cette question et n'a même pas invoqué les améliorations ayant fait l'objet du rapport d'expertise, mais s'est contenté à dire que le loyer qu'il payait correspond à l'immeuble loué et que l'expert n'a pas apporté des preuves sur lesdites améliorations, ce qui signifie que lorsque la cour a rendu son arrêt annulant l'augmentation jugée par le tribunal de première instance, sans débattre ce qui a été avancé dans la requête d'appel, en se basant sur des expressions confuses contenues dans l' article 6 sans vraiment les expliquer, aurait fait une motivation insuffisante de son arrêt laquelle équivaudrait à une absence de motivation.
Attendu que le pourvoyant a eu raison de faire grief audit arrêt, que si l'article 5 du Dahir du 25 décembre 1980 a permis au propriétaire et au locataire de réviser le loyer en hausse ou en baisse chaque fois que des changements, susceptibles de modifier les clauses sur la base desquelles le loyer a été fixé, interviennent sur les caractéristiques et les avantages des biens loués, l' article 6 de ladite loi a stipulé que le juge devra prendre en considération dans la fixation du nouveau loyer, les modifications intervenues au niveau des caractéristiques ou des avantages des lieux loués en se basant sur la situation de l'immeuble, sa valeur réelle, sa vétusté, son degré de confort, son état d'entretien et la conjoncture économique générale, lors de la présentation de la demande, ce qui signifie que l'article 6 précité a précisé les éléments devant être adoptés dans l'évaluation des caractéristiques et des avantages prévues dans l'article 5, que compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de dire que la motivation de la cour ayant rendu l'arrêt déclarant la demande irrecevable aurait fait une motivation viciée et contraire aux dispositions des articles 5 et 6 du Dahir du 25 décembre 1980, ce qui rend ledit arrêt susceptible de cassation et d'annulation.
Dans le souci du bon déroulement de la justice et dans l'intérêt des parties en litige, la cour suprême décide de déférer l'affaire devant la même juridiction ayant rendu l'arrêt, pour qu'il y soit statué de nouveau.
Par ces motifs
La cour suprême casse et annule l'arrêt attaqué, renvoie l'affaire devant la même juridiction ayant rendu cet arrêt, autrement composée, pour qu'il y soit statué de nouveau conformément à la loi et condamne le défendeur au pourvoi aux dépens.