| Maroc, Cour suprême, 16 juin 1964, C275

275-63/64 16 juin 1964 7 800
Aa Ab A Ae Ac Ad.d.
Cassation d'un arrêt de la Cour d'appel de Rabat du 25 novembre 1960.
La Cour,
SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE :
Vu les articles 23 du dahir du 17 janvier 1948, 13 et 42 du dahir du 24 mai 1955;
Attendu que le propriétaire qui ferait échec au droit de priorité du locataire est passible, sur la demande de ce dernier, de lui payer des dommages-intérêts;
Attendu que pour remplir Aa de son droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, A Ae lui a fait notifier le 10 juin 1954 les conditions auxquelles un candidat locataire, Jedo, acceptait de souscrire un bail des locaux objet du droit de priorité, a précisé que «à ces conditions s'ajouterait pour M. Aa l'obligation de ne céder qu'à son successeur dans sa profession de coiffeur» et lui a imparti en outre un délai de quarante-huit heures pour faire connaître son acceptation des dites conditions, à peine d'être considéré comme ayant renoncé à l'exercice du droit de priorité;
Que tandis que Aa saisissait le président du tribunal pour faire déterminer les conditions du nouveau bail, A Ae consentait le 1er juillet 1954 à un tiers, un bail aux conditions mêmes souscrites par Jedo, que Aa demandait alors des dommages-intérêts à A Ae;
Attendu que pour débouter Aa de sa demande la Cour d'appel considérait comme étant «sans importance réelle» l'obligation restrictive supplémentaire imposée à l'ancien locataire et décidait que l'analyse des faits ne permettait d'établir à la charge d'Hadj Abdallah ni manouvre frauduleuse, ni même de faute ayant empêché Aa d'user de son droit de priorité;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en faisant offre à Aa d'une location assortie d'une condition importante non imposée à Jedo, A Ae ne mettait pas celui-ci en mesure d'exercer
son droit de priorité qui devait lui permettre d'obtenir à conditions égales la préférence sur un tiers, l'arrêt a violé les textes susvisés;
Que le moyen doit être accueilli;
PAR CES MOTIFS
Casse,
Président : M. Bourcelin.__Rapporteur : M. Voelckel.__Avocat général : M. Guillot.__Avocats : MM. Bayssière, Paolini.
Observations
Lorsque par suite de sa décision de démolir l'immeuble loué à usage commercial, industriel ou artisanal, le propriétaire ne renouvelle pas le bail, il est tenu de verser à son locataire une indemnité égale au préjudice subi mais ne pouvant dépasser trois ans de loyer (art. 12 Dh. 24 mai 1955); toutefois cette indemnité d'éviction n'est pas due si l'immeuble à démolir a été reconnu insalubre par l'autorité administrative ou s'il ne peut plus être occupé sans danger (art. 11). Mais dans tous les cas le locataire évincé qui dans les trois mois de son départ en fait la demande au propriétaire par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire, bénéficie d'un droit de priorité obtenir un bail dans l'immeuble reconstruit.
Comme le propriétaire peut user librement de cet immeuble, soit en l'habitant personnellement, soit en y exploitant lui-même un commerce, soit en le louant à usage d'habitation ou à usage professionnel, le droit de priorité de l'ancien locataire commercial peut s'exercer seulement à condition que le nouveau bâtiment soit en tout ou partie reloué commercialement. Dans ce cas le bailleur doit, également par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire : 1° aviser le locataire de son intention; 2° lui préciser les conditions du nouveau bail; 3° l'informer qu'il dispose d'un délai de trois mois pour soit notifier son acceptation de ces conditions, soit saisir la juridiction compétente pour fixer les modalités du nouveau bail; 4° lui faire connaître que si, passé ce délai, il n'a ni manifesté son accord ni saisi la juridiction, il perdra le bénéficie de son droit de priorité (art. 13).
Le bail consenti à un tiers en violation de ces règles est valable, mais le propriétaire qui l'a conclu doit indemniser son ancien locataire du préjudice qu'il a subi.
En l'espèce le propriétaire avait bien notifié au preneur évincé son intention de relouer commercialement et il lui avait précisé les conditions aux-quel les un tiers était disposé à conclure un tiers était disposé à conclure un bail. Toutefois il avait prétendu exiger de son ancien locataire une obligation supplémentaire et lui avait imparti, pour répondre, un délai de 48 heures au lieu du délai de 3 mois prévu par la loi; puis, sans attendre la décision du président du tribunal que le locataire avait saisi sans doute en vue de faire écarter une exigence contraire au principe même de son droit de priorité, il avait consenti à un tiers un bail ne comportant pas la conditions supplémentaire visée dans la notification.