| Maroc, Cour suprême, 29 avril 1958, C12

12-57/58
Ab c/ Benderriter.
Cassation d'un arrêt de la Cour d'appel de Rabat du 15 avril 1957.
La Cour,
SUR LE MOYEN UNIQUE:
Vu l'article 2 du dahir du 18 rebia II 1372 (5 janvier 1953) relatif à la révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial ;
Attendu qu'aux termes de ce texte chaque partie pourra obtenir tous les trois ans une révision du prix du loyer si la modification des conditions économiques a entraîné une variation de plus de quart de la valeur locative fixée aimablement ou par décision judiciaire ;
Attendu qu'il résulte du dossier de la procédure et de l'arrêt attaqué que Ab, propriétaire d'un immeuble à Ac, a donné à bail un local dans cet immeuble à Ad qui y a installé une pharmacie ; que le loyer a été fixé d'un commun accord à 25000 francs par mois à dater du 1er mai 1953 ;
Attendu que pour ramener le prix de la location à 12000 francs par mois à partir de 1er mai 1956, la Cour d'appel constate qu'entre mai 1953 et mai 1956 «la conjoncture économique a fait subir à l'ensemble des loyers commerciaux une variation sensible.dans le sens «d'une dépréciation de ces loyers».
Mais attendu que pour établir une variation de plus du quart sur la valeur stipulée au bail, l'arrêt se borne à relever qu'un loyer de 25000 francs représentant, en l'espèce, un taux de revenu de 24, 59%, le loyer peut être ramené à 12000 francs représentant encore un rapport de prés de 12% ;
Attendu qu'en statuant ainsi par une simple référence au rendement du capital engagé dans la construction et en s'abstenant de rechercher, pour le local litigieux, quels éléments économiques devaient entraîner une réduction de loyer supérieur au quart de la valeur locative contractuellement fixée, la Cour d'appel n'a pas donné une base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS
Casse.
Président: MMazoyer-Rapporteur: MHauw-Avocat général: M Aa,-Avocats: MM Fernandez et Botbol, Robelin.
Observations
Aux termes de l'art 2 Dh. 5 janvier 1953 relatif à la révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, chaque partie pourra obtenir tous les trois ans une révision du prix du loyer, si la modification des conditions économiques a entraîné une variation de plus de quart de la valeur locative fixée aimablement ou par décision judiciaire.
Ainsi cette révision périodique du prix de la location est soumise à deux conditions ; il faut que dans l'intervalle de trois ans soient intervenues:
1°Une modification sensible des circonstances économiques générales,
2°Une variation de plus du quart de la valeur locative particulière de l'immeuble loué.
La première condition n'offre pas de difficultés et l'arrêt attaqué en avait constaté l'existence en énonçant qu'entre le 1er mai 1953, date de la fixation initiale de loyer, et le 1er mai 1956 «la conjoncture économique a fait subir à l'ensemble des loyers commerciaux une variation sensible dans le sens d'un dépréciation de ces loyers».
La recherche par le juge de la seconde condition nécessite une comparaison arithmétique entre le montant du loyer précédemment fixé par décision amiable ou judiciaire, et la valeur locative à l'expiration de la période triennale.
Le dahir du 5 janvier 1953 est muet sur la façon de déterminer celle-ci. Elle ne peut pas dépendre de la rentabilité du capital représenté par la valeur de l'immeuble, puisque le loyer est fonction du service rendu au locataire et non du capital investi par le propriétaire. Elle dépend, par contre, notamment, des divers éléments économiques énumérés non limitativement par l'art 24 Dh. 24 mai 1955 relatif à la valeur locative des baux commerciaux à renouveler, et il convient que le juge saisi d'un demande de révision triennale tienne compte de ces éléments ; il ne serait en effet pas logique qu'une même location puisse être soumise à des loyers différents selon que ceux- ci sont fixés dans le cadre de la révision triennale ou dans celui du renouvellement du bail (en ce sens, arrêt 162-63/64 du 10 mars 1964).