| Burundi, Cour suprême, Chambre de cassation, 31 août 2005, R.C.C.10.153

R.C.C. 10.153 PREMIER FEUILLET H.L.
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LA COUR SUPREME, CHAMBRE DE CASSATION
A RENDU L'ARRET SUIVANT:
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EN CAUSE:
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LES AYANTS-DROIT DE A Ac: représentés par Maître NDUWAYO
Caritas.-
CONTRE:
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NTAHONDEREYE Jean : représenté par Maître MABUSHI Augustin.-
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Vu la requête du 01/06/2002 parvenue au greffe de la Cour le 7/6/2002, diligentée par les soins de Maître NDUWAYO Caritas pour le compte des Ayants Droit de A Ac et par laquelle il postule la cassation de l'arrêt RCA 4930 rendu par la Cour d'Appel de Bujumbura en date du 30/08/2001 et dont le dispositif est ainsi libellé:
« Reçoit l'appel mais le déclare non fondé;
« Dit pour droit que la succession de A Ac doit payer à NTAHONDEREYE
« Jean un loyer mensuel de 150.000FBU depuis la conclusion du contrat de vente jusqu'au
« jour du transfert de propriété de la maison litigieuse;
« Dit aussi que les montants alloués seront majorés de 6 % l'an d'intérêts judiciaires et de
« 4 % de droits proportionnels.
« Met les frais de justice à charge de l'appelant»;
Vu la signification à la partie défenderesse du dépôt d'une requête tendant à casser une décision judiciaire;
Vu l'avis du Conseiller-Rapporteur enrichi par celui du Ministère Public;
Vu l'ordonnance de fixation du Président de la Cour Suprême;
Vu la signification à la partie défenderesse d'une ordonnance de fixation et assignation à comparaître en audience publique du 4/12/2003;
Vu l'appel de la cause à cette date mais la Cour constata que le demandeur, donc le conseil du requérant n'avait pas été signifié de la requête;

R.C.C. 10.153 DEUXIEME FEUILLET H.L.
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Vu la signification à la partie demanderesse d'une ordonnance de fixation et assignation à comparaître devant la Cour Suprême en date du 12/3/2004;
Vu effectivement l'appel de la cause à cette date mais la cause fut remise au 25 Juin 2004 à motif que le conseil du défendeur s'était excusé tandis que celui du demandeur était présent;
Vu le rappel de la cause à l'audience publique du 25/6/2004 mais la Cour consentit encore une fois à remettre l'affaire au 13/9/2004 parce que le conseil du requérant s'était excusé par écrit;
Vu spécialement l'audience publique du 13/9/2004 au cours de laquelle toutes les parties ont comparu, assistés de leurs conseils respectifs, ont plaidé, après quoi la Cour prit la cause en délibéré pour statuer ainsi qu'il suit:
ATTENDU que pour soutenir sa requête, Maître NDUWAYO Caritas a développé trois moyens, les uns plus longs que les autres;
ATTENDU que le premier moyen est pris de la violation de la loi, non réponse à conclusions et absence de motivation;
ATTENDU que la première branche de ce moyen est tiré de la violation de l'article 8 et suivants du code civil libre III sur les conditions essentielles pour la validité des conventions et absence de motivation;
ATTENDU que sous cette branche le requérant reproche au juge d'appel d'avoir ignoré, sans motivation, les pièces médicales qui attestent l'état d'altération des facultés physiques et intellectuelles de feu A Ac au moment de la prétendue conclusion du contrat de vente de l'immeuble querellé;
QUE l'étude de ces pièces aurait fondé une conviction non erronée du juge de fond à apprécier l'état d'esprit du défunt au moment des écrits frauduleux;
ATTENDU que le requérant en conclut que l'arrêt attaqué et les décisions qu'il confirme ont été rendus en violation de la loi sur la capacité contractuelle en isolant et en apportant une interprétation erronée du certificat du 30/11/1998 et sans répondre aux conclusions du requérant datées du 2/08/2001;
ATTENDU que la deuxième branche du premier moyen est pris de la violation de l'article 272 C.C.L.III sur le prix, non réponse à conclusions, fausse motivation et motivation erronées;
ATTENDU que ce motif est pris du changement brusque, d'abord des signatures, ensuite des empreintes digitales sur deux contrats différents quant à la question capitale du prix;
QUE les empreintes digitales devaient, pour faire foi, être authentifiées par le notaire;
R.C.C. 10.153 TROISIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU que le requérant fait grief au juge d'appel d'avoir manifesté plusieurs tâtonnements d'abord sur le prix qui tantôt est de dix millions, tantôt de vingt millions pour conclure erronément que les parties s'étaient convenues sur la chose et sur le prix et que les parties encore une fois étaient unanimes à reconnaître que la vente, objet du litige a eu lieu;
QUE donc le juge, en se basant sur des contradictions de motifs et sur une motivation erronée a abouti tout naturellement à un dispositif erroné;
ATTENDU que sous cette branche le juge d'appel n'a rien dit non plus sur la plainte de feu A Ac notamment contre le donneur d'ordre de versement de Ab C et la banque en rapport avec le versement des divers montants qu'il a bien indiqués;
ATTENDU ensuite que la troisième branche du premier moyen tient à la contradiction de motifs et à la fausse motivation;
ATTENDU que la requérante rappelle qu'elle a requis la rescision du contrat par cause de lésion; qu'elle a même demandé l'expertise impartiale et technique de l'immeuble mais sans succès;
ATTENDU qu'elle rappelle aussi que même la partie adverse estimait, dans ses écritures, le loyer mensuel à 300.000FBU pour démontrer la grande valeur de l'immeuble; que cependant, le juge se contentera d'une motivation de façade et soutiendra que le loyer mensuel de l'immeuble est évalué à 150.000FBU se refusant ainsi d'appliquer la loi qui sanctionne la lésion dans la vente des immeubles;
ATTENDU que la quatrième branche du premier moyen est tiré du fait que l'arrêt attaqué et les décisions qu'il confirme sont rendus en violation de la loi n° 1/008 du 1/9/1986 portant code foncier du Burundi, sans motivation possible et sans réponse à des conclusions pertinentes;
ATTENDU que cette branche du moyen repose sur les articles 4, 5, 6 et 7 portant code foncier du Burundi;
ATTENDU que l'article 340 de la même loi précise quant à lui que les mutations en vertu des contrats d'aliénation ne peuvent être opérées que si les contrats sont passés en forme authentique, devant le notaire qui l'authentifie avant l'aliénation;
ATTENDU que le requérant rappelle que dans le cas d'espèce, l'un ou l'autre des prétendus contrats d'aliénation prétendument conclus ne s'est passé ni devant le conservateur, ni devant un quelconque officier public, comme le prescrit la loi;
Qu'ils ne se sont même pas passés devant témoin comme le veut les usages car en tout cas, on n'a jamais vu une vente d'immeuble sans témoins;
ATTENDU que le conseil du requérant précise que la véritable raison de cette omission est qu'à l'époque de l'élaboration des contrats brandits par la partie adverse, feu A Ac était totalement invalide et que personne ne pouvait prendre le risque de le présenter devant un quelconque officier public ou au conservateur;
R.C.C. 10.153 QUATRIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU que curieusement, le juge de fond a ordonné le transfert de propriété de l'immeuble sur base de frauduleux prétendus contrats d'aliénation en dépit de ce qui a été dit précédemment, des conclusions additionnelles du 8/02/1999 et de la lettre même de feu A Ac du 20/02/1999;
QUE le juge de fond n'a même pas trouvé de justes motifs pour justifier sa décision;
ATTENDU que la vente de tels biens constitue le domaine réservé de professionnels: notaire, agent immobilier---car de telles ventes sont complexes et exigent du temps et que partant, le requérant conclut que la méconnaissance d'un tel formalisme conduit inexorablement à la cassation de l'arrêt entrepris;
ATTENDU, enfin, que la cinquième branche du premier moyen est trié du fait que l'arrêt attaqué et les décisions qu'il confirme ont été rendus en violation de la doctrine, de la jurisprudence, des dispositions du Décret-Loi n° 1/024 du 28/04/1993 portant réforme du code des personnes et de la famille et non réponse à conclusions;
ATTENDU que sous cette branche du moyen le requérant insiste sur la restriction importante à l'exercice du droit de propriété en fondant son argumentation sur l'article 126 du code des personnes et de la famille; que le requérant essaye d'étoffer cette argumentation par la jurisprudence constante de nos Cours et Tribunaux qui admettrait que pour aliéner ou grever de droits réels les immeubles ou les exploitations dépendantes de la communauté conjugale, un époux doit avoir l'autorisation de son conjoint et des enfants majeurs, en leur absence, celle du conseil de famille;
QU'en l'espèce, eu égard à la minorité des enfants, le conseil de famille s'est formellement opposé à la vente et au transfert de l'immeuble litigieux; que curieusement l'arrêt attaqué n'a pas répondu à ces conclusions combien importantes et que le conseil du requérant demande qu'il en soit sanctionné de ce chef;
ATTENDU qu'au second moyen le requérant fait grief au juge d'appel d'avoir rendu son arrêt en violation du principe selon lequel le pénal tient le civil en état;
ATTENDU que sous ce moyen feu A a, par sa plainte du 13/3/2000, dénoncé les manouvres frauduleuses de Dame B Marie-Claire, C Ad, Dame Ab C, I.B.B. et HARAKEYE Marie-Goreth autour de l'escroquerie de sa maison;
ATTENDU que le responsable du Ministère Public en Mairie de Bujumbura, au lieu d'ordonner l'instruction du dossier le renvoya plutôt au secrétariat pour classement en se réservant le droit de l'analyser aussitôt qu'il en sera requis par le tribunal saisi; qu'ainsi la plainte fut gelée par celui-là même qui devait la faire avancer;
ATTENDU qu'en demandant la suspension de l'instruction de la cause civile jusqu'à la clôture de l'action pénale le représentant de la succession s'est vu accuser de faire le dilatoire, de manque de diligence alors qu'il ne pouvait procéder à la moindre instruction de sa cause;
R.C.C. 10.153 CINQUIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU que le requérant estime que malgré tout que le juge de fond a jugé en violation du principe précité et l'arrêt mérite d'être cassé pour corriger ce mal jugé;
ATTENDU que le troisième moyen est tiré de la motivation erronée et de la non réponse à conclusions;
ATTENDU que sous ce moyen le requérant fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la prétendue vente à motif que l'attestation d'incapacité du 30/11/1998 marquée sur les contrats litigieux; que néanmoins le tribunal n'a pas manqué de faire prévaloir des actes prétendument signés par feu A Ac ultérieurement à la délivrance de l'attestation médicale; que ces derniers auraient dû être déclarés nuls à moins qu'ils ne soient accompagnés par une attestation de guérison;
ATTENDU par ailleurs que feu A Ac avait, de son vivant, contesté avoir donné une quelconque procuration à Dame B pour retirer le titre de propriété et avait même requis l'expertise des empreintes digitales mais que malheureusement la Cour n'y a réservé aucune réponse se rendant ainsi coupable de défaut et de non réponse à conclusions;
ATTENDU qu'en répliquant aux moyens, le conseil de la défenderesse relève d'abord que les faits longuement exprimés par la partie requérante sont inopérants pour soutenir le pourvoi dans la mesure où la Chambre de Cassation n'a pas à examiner les faits de la cause, étant exclusivement juge de la légalité;
ATTENDU qu'à la première branche du premier moyen le conseil de la défenderesse estime que l'article 8 du C.C.L.III n'a pas été violé pour autant que la partie adverse n'a pas été à mesure de démontrer que feu A Ac n'était en possession de ses capacités mentales et intellectuelles; que du reste, ajoute-t-il, des témoins ont certifié la réalité du contrat de vente puisqu'ils ont apposé leurs signatures sur le contrat, simultanément avec le vendeur et l'acheteur et que partant, ce moyen n'est pas fondé;
ATTENDU que la deuxième branche du premier moyen est consacrée à la prétendue violation de l'article 272 C.C.L.III; que ce faisant, le conseil de la défenderesse estime néanmoins que ce moyen n'est pas fondé du moment qu'il ressort du contrat de vente signé entre parties que le prix avait été convenu à 20 millions ainsi qu'en témoigne le reçu signé par feu A Ac; que le contrat de 10 millions de francs bu n'était qu'un artifice conçu pour déjouer les taxes et les droits de mutation;
ATTENDU que le conseil de la défenderesse a pris soin de mentionner que le contrat de 20 millions vaut contre-lettre entre les parties contractantes et prévaut sur l'acte apparent constitué par le contrat de 10 millions;
ATTENDU que le conseil de la défenderesse défie à quiconque d'indiquer une contradiction de motifs ou une fausse motivation; qu'il constate plutôt que la partie requérante s'embrouille dans une littérature insaisissable et que cette obscurité devait être sanctionnée par un rejet pur et simple du moyen et même du pourvoi;
R.C.C. 10.153 SIXIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU qu'à la quatrième branche du moyen invoqué le conseil de la défenderesse défend que le juge d'appel n'a nullement violé les articles 4, 5, 6, 7 et 340 du code foncier; que le reproche fait au juge d'appel d'avoir ordonné le transfert de la propriété litigieuse alors même que le contrat n'avait pas été passé en forme authentique manque de pertinence et découle d'une lecture incorrecte de la loi portant code foncier;
ATTENDU que référence faite à l'article 344 du code foncier le juge peut autoriser le transfert de la propriété immobilière par décision de justice surtout que le vendeur s'était refusé de procéder aux formalités notariales et que nos Cours et Tribunaux ont toujours prononcé des jugements et arrêts ordonnant des transferts forcés de propriété en cas de refus du vendeur d'y procéder; que s'agissant de l'absence des témoins, il rappelle qu'il y avait deux témoins
et que cette exigence n'est même pas requise par la loi;
ATTENDU qu'à la cinquième branche du premier moyen la partie requérante prétendait que le juge d'appel aurait violé la doctrine, la jurisprudence et le décret loi n° 1/024 du 28/4/1993 portant réforme du code des personnes et de la famille; que sous cette branche la requérante voudrait soutenir que le chef de la communauté conjugale n'aurait pas le droit d'aliéner la maison familiale en cas de prédécès du conjoint, sans l'accord du conseil de famille;
ATTENDU cependant que le conseil de la défenderesse précise que la vente avait été réalisée dans l'intérêt du ménage; qu'une partie du produit de la vente devait permettre au défunt A Ac d'assurer les soins de santé et une autre partie d'aider à l'acquisition d'une autre maison pouvant abriter sa famille;
ATTENDU qu'il ajoute que même le conseil de famille n'a jamais formulé une moindre opposition à la vente puisqu'il s'est limité uniquement à critiquer le prix de dérisoire et que du reste il ne pouvait faire valoir une quelconque opposition à laquelle la loi ne l'y autorise point;
ATTENDU que le concluant en déduit que cette branche du moyen n'est pas davantage plus fondée;
ATTENDU qu'au second moyen pris de la violation du principe «le pénal tient le civil en état», il convient de rappeler que depuis le dépôt de l'assignation jusqu'au prononcé de l'arrêt attaqué en date du 30/08/2001 la requérante a été dans l'impossibilité d'identifier le dossier pénal dont elle faisait état; que par conséquent le juge d'appel ne pouvait violer le principe sans qu'il soit établi l'existence du criminel;
ATTENDU qu'au troisième moyen le conseil de la défenderesse constate qu'il n'y avait pas lieu à expertise d'une signature ou d'une empreinte digitale lorsque l'auteur de ces dernières les a formellement reconnues; que même ce moyen manque également de fondement et qu'il est à rejeter;
ATTENDU qu'au premier moyen la Cour constate que la vente n'a pas été parfaite dans la mesure où elle fait constater deux contrats différents: d'abord celui de 10 millions, ensuite celui de 20 millions et le juge a pris en considération ce dernier sans y apporter aucune justification; que même si le contrat de 10 millions était un outil
R.C.C. 10.153 SEPTIEME FEUILLET H.L.
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confectionné à bon escient pour échapper au fisc l'on ne pourrait comprendre un contrat tantôt signé de la main du défunt et un autre assorti de son empreinte digitale;
ATTENDU que cet état de la situation dénote une scène quelque peu inquiétante qui pourrait même nous inciter à nous poser des questions sur l'état de santé de feu A Ac à l'époque des faits;
ATTENDU que même la violation de l'article 340 du code foncier est patente dans la mesure où ni l'un ni l'autre des soi disants contrats d'aliénation prétendument conclus en date du 18/11/1998 ne s'est passé ni devant le notaire, ni devant le conservateur ni devant un quelconque autre officier public comme le prescrit la loi;
ATTENDU que le juge de fond a néanmoins ordonné le transfert de propriété de l'immeuble précité sans vérifier préalablement la véracité des contrats d'aliénation comme l'avait établi le requérant dans ses conclusions du 8/2/1999, les écrits de demande de sursis de la même date et la lettre de feu A Ac du 20/02/1999; que ce dernier a même adressé une autre correspondance au notaire en date du 29/9/1999 mais que le juge n'y a dit aucun mot;
ATTENDU que le formalisme a le mérite d'attirer l'attention des parties sur l'existence et la portée de leur engagement et que son omission rend invalide le contrat;
ATTENDU que dans le cas d'espèce, la violation de l'article 340 du code foncier nous démontre à suffisance que le contrat n'est pas valide car, entaché de plusieurs irrégularités;
QUE dans le cas extrême les parties prétendument contractantes auraient dû s'entourer de témoins comme le veulent les usages en la matière;
ATTENDU par ailleurs qu'il est surprenant de constater une si douteuse précipitation à l'hôpital, au lit d'un agonisant, pour proposer une telle transaction; que tout cela contribue à accentuer davantage le caractère vicieux du prétendu contrat qui, finalement n'en est pas un;
ATTENDU que même la qualité de l'acheteur est loin d'être connue car tantôt c'est NTAHONDEREYE Jean, tantôt c'est C Ad ou sa sour qui en fin de compte, payera le prix (via son compte 701-00587-01-31);
ATTENDU que le jugement attaqué a été rendu, bien plus, en violation de l'article 126 du code des personnes et de la famille car, en l'absence du conjoint et des enfants majeurs, le conseil de famille avait supplée à cette carence en formulant une opposition à la vente mais le juge n'y a réservé aucune réponse;
ATTENDU que ce moyen suffit à lui seul pour emporter la cassation de l'arrêt entrepris;

R.C.C. 10.153 HUITIEME FEUILLET H.L.
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ATTENDU qu'au second moyen pris de la violation du principe «le pénal tient le civil en état» il convient de signaler que le dossier répressif vanté n'a jamais été ouvert; que la requête adressée en direction du Ministère Public a été purement et simplement renvoyée au classement du secrétariat et que donc l'action publique n'a jamais été mise en mouvement;
ATTENDU que le juge ne devait donc encourir aucune critique dans la mesure où le pénal n'existait pas et que par conséquent ce moyen manque de fondement et mérite un rejet pur et simple;
ATTENDU que pour le troisième moyen pris de la motivation erronée et de la non réponse à conclusions il convient de faire remarquer qu'il s'agit d'une redite puisque les éléments y développés l'ont déjà été au premier moyen;
ATTENDU cependant qu'il convient de revenir sur l'incapacité de contracter dans le chef de feu A Ac malgré la position du juge qui a refusé d'annuler la prétendue vente à motif que l'attestation d'incapacité du 30/11/1998 est postérieure à la date du 18/11/1998 marquée sur les contrats litigieux;
Que néanmoins le même arrêt n'a pas manqué de faire prévaloir des actes prétendument signés par feu A Ac ultérieurement à la délivrance de l'attestation médicale alors qu'ils devaient être déclarés nuls et inopérants par le juge à moins qu'ils n'aient été accompagnés par un certificat médical de guérison;
ATTENDU qu'il est donc clair que l'arrêt attaqué repose sur une motivation erronée pour les actes posés par feu A Ac ultérieurement à l'attestation d'incapacité notamment et surtout la prétendue reconnaissance de la vante, qui serait contenue dans l'acte du 19/5/1999; que feu A a requis l'expertise des empreintes digitales mais que le juge n'y a réservé aucune réponse;
ATTENDU qu'au regard du premier et du troisième moyens l'arrêt mérite d'être cassé pour que le juge de renvoi étudie davantage les conditions de validité du contrat litigieux ainsi qu'une motivation claire et suffisante ou les actes posés par feu A Ac surtout après l'attestation médicale d'incapacité du 30/11/1998;
P A R T O U S C E S M O T I F S
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La Cour Suprême, Chambre de Cassation ;
Vu la Loi n° 1/010 du 18 Mars 2005 portant constitution de la République du Burundi ;
Vu la Loi n° 1/07 du 25 Février 2005 régissant la Cour Suprême;
Vu la Loi n° 1/08 du 17 Mars 2005 portant code de l'organisation et de la compétence judiciaires;
Vu la Loi n° 1/010 du 13 Mai 2004 portant code de procédure civile;
R.C.C. 10.153 NEUVIEME FEUILLET H.L.
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Reçoit le pourvoi initié par les Ayants-Droit de A Ac et le déclare fondé;
Casse en conséquence l'arrêt RCA 3930 rendu par la Cour d'Appel de Bujumbura en date du 30/8/2001;
Ordonne le renvoi de la cause devant la même juridiction autrement composée;
Ordonne la transcription du présent arrêt dans les registres de la Cour d'Appel de Bujumbura en marge de l'arrêt cassé;
Met les frais de justice à charge de NTAHONDEREYE Jean: soit 34.200FBU;
Ainsi arrêté et prononcé à Bujumbura à l'audience publique du 31 Août 2005 où siégeaient NTIJINAMA Thérèse: Président du siège, NYANKIYE Adrien et NTAHOMVUKIYE André, Conseillers, assistés de NDIKUNKIKO Audace, Officier du Ministère Public et de X Aa, Greffier.-
LES CONSEILLERS: LE PRESIDENT:
NYANKIYE Adrien NTIJINAMA Thérèse.-
NTAHOMVUKIYE André.-

LE GREFFIER:
UWIZEYE Béatrice.-