ARRET INTERPRETATIF
no. 1 du 02 juillet 2021, affaire interprétative no. 1/2019 de l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale de la CSC
Le contrat de transfert de droits réels sur un bien immeuble d’autrui ne peut pas être résolu de plein droit par une décision définitive d’éviction contre l’acquéreur du bien et l’action au titre de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats demeure recevable.
Art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats
Art. 189, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats
La Cour suprême de cassation de la République de Bulgarie, Assemblée générale des chambres civile et commerciale, à son audience publique du 03 juin 2021, composée de :
Présidente de l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale, vice-
présidente de la CSC et chef de la Chambre civile:
SVETLA DIMITROVА
Présidents de sections :
TOTKA KALTCHEVA
EMANOUELA BALEVSKA
MARIA IVANOVA
EMILIA VASSILEVA
VASSILKA ILIEVA
Membres:
SIMEON TCHANATCHEV
ZOYA ATANASSOVA
MARGARITA SOKOLOVA
VELISLAV PAVKOV
VESKA RAITCHEVA
VESSELKA MAREVA
ELEONORA TCHANATCHEVA
BORIS ILIEV
DIANA TSENEVA
BONKA YONKOVA
SVETLANA KALINOVA
BOYAN TSONEV
GALABINA GUENTCHEVA
BOYAN BALEVSKI
SNEJANKA NIKOLOVA
IRINA PETROVA
MARIO PARVANOV
MARGARITA GEORGIEVA
EMIL MARKOV
ROSSITSA BOJILOVA
KAMELIA EFREMOVA
DRAGOMIR DRAGNEV
EMIL TOMOV
VLADIMIR YORDANOV
ALBENA BONEVA
KOSTADINKA NEDKOVA
BONKA DETCHEVA
GUENIKA MIHAILOVA
SVETLA BOYADJIEVA
DIMITER DIMITROV
JIVA DEKOVA
LUBKA ANDONOVA
MIMI FOURNADJIEVA
DANIELA STOYANOVA
ZDRAVKA PARVANOVA
GUERGANA NIKOVA
TEODORA GROZDEVA
PETIA HOROZOVA
ILIANA PAPAZOVA
MAYA ROUSSEVA
ANNA BAEVA
EMILIA DONKOVA
VERONIKA NIKOLOVA
FILIP VLADIMIROV
EVGENI STAIKOV
VASSIL HRISTAKIEV
ERIC VASILEV
GALINA IVANOVA
GUENOVEVA NIKOLAEVA
ANGELINA HRISTOVA
KRISTIANA GUENKOVSKA
DESSISLAVA DOBREVA
VANIA ATANASSOVA
DESSISLAVA POPKOLEVA
ALEXANDER TSONEV
MADLENA JELEVA
ROZINELA YANTCHEVA
Avec la participation de la greffière А.K., a mis pour examen l’affaire interprétative no. 1 d’après le rôle de 2019 de l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale, rapportée par la juge DANIELA STOYANOVA.
L’affaire interprétative no. 1/2019 de l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale de la CSC a été ouverte sur ordonnance du 09 mai 2019 du Président de la CSC, sur le fondement de l’art. 128, alinéa 1 de la Loi sur le pouvoir judiciaire, en vue de l’adoption d’un arrêt interprétatif sur la question suivante, sur laquelle ont été constatées des pratiques divergentes de certaines formations de jugement de la CSC, qui ont statué dans des procédures au titre de l’art. 290 du CPC et au titre de l’art. 274, alinéa 3 du CPC : Le contrat de transfert de droits réels sur un bien immeuble d’autrui est-il résolu de plein droit par une décision définitive d’éviction contre l’acquéreur du bien, ou est-il nécessaire d’introduire une action au titre de l’art. 189, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats en lien avec l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats ?
Selon l’une des thèses, la loi ne fait pas de distinction entre une éviction réalisée ou prochaine car, dans les deux cas, il s’agit d’une inexécution en tout ou d’une exécution inexacte de l’obligation de transférer le droit de propriété à un tiers, pour des droits existants, opposables à l’acheteur, déjà réalisés ou qui seront réalisés à l’avenir. Voilà pourquoi, dans les deux cas, l’acheteur peut mettre fin au contrat de vente au titre de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats.
Selon une autre thèse, lorsque l’acheteur a été évincé par décision de justice de son bien, le contrat, sur la base duquel il l’a acquis, est considéré comme résolu de plein droit et, par conséquent, l’action en résolution du contrat est irrecevable car du seul fait de l’éviction par décision de justice, la résolution est devenue un fait.
L’Assemblée générale des chambres civile et commerciale de la Cour suprême de cassation admet comme correcte la première thèse, avec les arguments suivants :
La résolution du contrat est un droit du créancier de l’obligation restée inexécutée pour des raisons dont le débiteur est responsable et pour cette raison elle apparaît toujours comme une alternative des autres moyens de protection du créancier en cas d’inexécution au titre de l’art. 79 de la Loi sur les obligations et les contrats : demande d’exécution réelle avec indemnité moratoire (indemnité de retard) ou demande d’indemnisation compensatrice (indemnité compensatrice), respectivement réduction de la contrepartie. Lorsque, avec le contrat, des droits réels sur le bien immeuble sont transférés, créés ou retirés, sa résolution ne peut avoir lieu que par voie judiciaire : art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats.
D’autre part, la question soumise à l’interprétation est liée à la responsabilité du vendeur en cas d’éviction (si éviction par décision de justice) et à son obligation de transférer la propriété sur la chose objet du contrat. Le cadre juridique est régi par l’art. 188 à 192 de la Loi sur les obligations et les contrats.
Conformément à l’art. 188 de la Loi sur les obligations et les contrats, le vendeur est responsable si des tiers possèdent un droit de propriété ou d’autres droits par rapport à la chose, qu’ils peuvent opposer à l’acheteur, sauf si ce dernier a été au courant. Selon que les tiers ont fait valoir ou non leurs droits, il existe deux hypothèses. Dans la première hypothèse, le tiers a fait valoir ses droits et l’acheteur a déjà été évincé du bien acheté par lui, sur la base d’une décision de justice : dans ce cas, l’éviction est réalisée. Dans la deuxième hypothèse, le tiers a fait valoir ses droits en justice ou il ne l’a pas fait encore, mais peut le faire à tout moment et les opposer ainsi à l’acheteur. Il n’est pas encore dépouillé de la chose, mais il existe une menace réelle qu’il le soit : l’éviction est éventuelle. L’éviction éventuelle, tout comme l’éviction réalisée peut être en tout ou en partie, en fonction du volume des droits du tiers.
A la suite d’une interprétation complexe, c’est-à-dire littérale, téléologique et systématique des règles juridiques pertinentes, on aboutit à la conclusion que ces règles régissent la responsabilité du vendeur en cas d’éviction, compte tenu de la bonne ou mauvaise foi de l’acheteur au contrat, mais pas les conditions de résolution de ce contrat.
Les dispositions de l’art. 189, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats et de l’art. 190, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats prévoient que, si la chose vendue appartient en entier à un tiers, l’acheteur peut mettre fin à la vente dans les conditions prévues par l’art. 87 de la Loi sur les obligations et les contrats, et, si seulement une partie de la chose vendue appartient à un tiers ou si la chose est grevée des droits d’un tiers, l’acheteur doit pouvoir demander la résolution de la vente par voie judiciaire, ou bien, la résolution peut être demandée par l’acheteur, à sa discrétion. Dès que la loi a prévu explicitement qu’en cas d’éviction éventuelle, le droit de mettre fin au contrat n’appartient qu’à l’acheteur, acquéreur du bien, s’il existe des droits d’un tiers sur la chose (le bien) achetée par lui, il y a lieu d’admettre qu’en cas d’une éviction réalisée, l’acheteur aura le même droit. La décision définitive, par laquelle le juge, après avoir constaté que le bien appartient à un tiers, a évincé l’acquéreur, ne met pas fin au contrat de transfert du bien, car l’objet de l’affaire n’inclut pas de plein droit le droit de l’acheteur, acquéreur du bien, de demander sa résolution pour cause d’un important manquement fautif de sa part. Le fait que l’acheteur a été condamné de remettre tout le bien, suite à une action en propriété d’un tiers, ne conduit pas de manière automatique à la conclusion selon laquelle le vendeur est en situation d’inexécution totale de son obligation de transférer la propriété. L’argument à l’appui de ce qui précède se trouve dans la disposition de l’art. 191, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, qui prévoit que lorsque l’acheteur a évité l’éviction par décision de justice ou lorsqu’il a libéré la chose des droits du tiers sur elle, en contrepartie d’une somme d’argent, le vendeur peut se libérer de sa responsabilité en payant à l’acheteur cette somme, avec les intérêts courus à partir de la date du paiement et les frais. Dans ce cas, si l’on admettait que le contrat de vente est résolu de plein droit du fait même de l’éviction par décision de justice de l’acheteur, cela signifierait qu’il serait privé de la possibilité prévue par la loi de libérer la chose des droits des tiers.
La force de la chose jugée d’une décision de justice définitive, par laquelle l’acheteur a été évincé d’un bien immeuble, parce que ce bien appartient à un tiers, ne s’étendra que sur le droit matériel litigieux, réclamé par le demandeur (possédant des droits sur la chose) et introduit par lui via l’action en justice comme objet de l’affaire et confirmé avec la décision de justice, à savoir que le bien lui appartient et que l’acquéreur est tenu de le lui rendre. En l’absence d’une action en résolution du contrat, introduite par l’acheteur, acquéreur du bien immeuble, il n’est pas possible d’admettre que la décision définitive de son éviction établit avec la force de la chose jugée l’existence également de son droit matériel au titre de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, avec les traits qui l’individualisent. Le fait que l’acheteur a remis le bien au tiers n’a pas d’impact sur l’effet du contrat, au titre duquel le bien a été acquis. Le contrat continue d’être valide et de lier les parties jusqu’au moment où l’acheteur exerce son droit de le résilier et il aura ce droit s’il en existe les préalables. L’acheteur évincé a le droit de juger, eu égard de l’inexécution du contrat par le vendeur, s’il exercera son droit de résolution du contrat ou s’il règlera ses relations avec le vendeur d’une autre façon en lien avec l’éviction par décision de justice, en maintenant le rapport d’obligation.
La loi, dans l’art. 221 du CPC, n’élève que le droit litigieux en objet de la force de la chose jugée, autrement dit une décision définitive d’éviction de l’acquéreur ne peut pas résoudre, par la force de la chose jugée, également le litige relatif à la résolution du contrat, au titre duquel ce dernier a acquis le bien immeuble, lorsque son droit n’a pas été introduit par une action comme objet de l’affaire.
Un argument supplémentaire à l’appui de ce qui précède est le fait que le contrat de vente d’un bien immeuble appartenant à autrui est réel. Conformément à la règle impérative de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, la résolution des contrats, par lesquels sont transférés, créés, reconnues ou terminés des droits réels sur des biens immeubles, est effectuée par voie judiciaire. Seule la partie non défaillante peut demander la résolution d’un contrat pour manquement fautif de la part de l’autre partie et ce principe général du droit des obligations est lié aux éléments généraux et aux objectifs du contrat et de la responsabilité contractuelle : préservation de la faculté d’exécution et de réparation, conformément à l’intérêt du créancier non défaillant. Les conséquences de l’inexécution peuvent être différentes et dépendent de sa volonté : le créancier non défaillant peut mettre fin au contrat ; il peut aussi maintenir le rapport d’obligation et demander le paiement d’une indemnité compensatoire ou la prestation d’une autre chose (donner au lieu d’exécuter).
On ne trouve pas d’argument à l’appui de la thèse de résolution de plein droit de la relation contractuelle par décision de justice définitive d’éviction, dans la règle générale de l’art. 89 de la Loi sur les obligations et les contrats, qui stipule : « ...si l’obligation de l’une des parties est éteinte du fait de l’impossibilité d’être exécutée, le contrat est résolu de plein droit ». La résolution de plein droit n’est admissible, conformément à la législation en vigueur, que dans l’hypothèse de l’art. 89 de la Loi sur les obligations et les contrats : dans le cas des contrats bilatéraux, si l’obligation de l’une des parties est éteinte du fait de l’impossibilité d’être exécutée. En outre, l’art. 89 de la Loi sur les obligations et les contrats vise la résiliation du contrat pour cause d’impossibilité non fautive, pleine et durable, d’exécution, alors que dans le cas d’une vente d’une chose appartenant à autrui et d’un acheteur de bon foi, il s’agit d’un comportement fautif du vendeur. L’éviction, qu’elle soit éventuelle ou réalisée, ne transforme pas le vendeur en débiteur non fautif pour qu’on puisse appliquer la règle de l’art. 89 de la Loi sur les obligations et les contrats. La disposition citée n’est pas identique avec l’hypothèse analysée d’éviction réalisée. Sous l’effet de la décision de justice, l’objet du contrat de vente n’est pas devenu impossible. L’objet, en l’occurrence le bien, existe, il peut être vendu ou acheté, mais non retiré du marché, et rien n’empêche que le vendeur l’achète auprès d’un tiers ou qu’il le dégrève des charges foncières. Si seule une partie du bien appartient au tiers, le vendeur peut racheter sa part et remplir ainsi son obligation vis-à-vis de l’acheteur. Même après l’éviction par décision de justice, l’acheteur garde la possibilité de mettre fin au contrat, afin de pouvoir se faire rembourser le prix payé et les autres frais engagés pour le contrat conclu. Il a intérêt à introduire une action en remboursement du prix pour des motifs caducs et c’est la raison pour laquelle l’acheteur peut mettre fin au contrat dans les conditions de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats.
Un argument à l’appui de la thèse selon laquelle la résolution peut être réalisée par voie judiciaire, c’est la défense des tiers et de la sécurité du marché. L’inscription de l’action en reconnaissance de la résolution du contrat a non seulement l’effet d’informer, mais aussi de protéger.
De même, l’idée admise selon laquelle la résolution du contrat de transfert d’un bien immeuble ne survient pas de plein droit, par la force de la décision d’éviction, est conforme aux thèses retenues dans l’arrêt interprétatif no. 3 du 29 novembre 2012 de la CSC, affaire commerciale no. 3/2012 de l’Assemblée générale de la Chambre civile (sur l’annulation au titre de l’art. 537, alinéa 2 du CPC). Conformément à ces thèses, ne peuvent être annulés dans les conditions de l’art. 537, alinéa 2 du CPC que les actes de constatation du notaire, lorsqu’ils ne reflètent pas la situation juridique réelle ; les actes de reconnaissance doivent être conservés, car de par leur nature ils sont une forme de contrat et même si le vendeur n’est pas le propriétaire, ce contrat continue de lier les parties ; l’acte attestant la réalité doit être conservé en vue de la future réalisation de droits découlant de l’inexécution du contrat valide qui n’a pas produit d’effet translatif. C’est le sens aussi de l’arrêt interprétatif no. 12 du 6 juillet 1990, affaire civile no. 99/1989 de l’Assemblée générale de la Chambre civile : la résolution d’un contrat de plein droit conformément à l’art. 89 de la Loi sur les obligations et les contrats vise d’autres hypothèses, non des opérations juridiques de transfert de droits réels.
Par conséquent, aussi bien dans le cas d’une éviction éventuelle que dans celui d’une éviction réalisée, l’acheteur peut introduire une action en résolution du contrat de vente par voie judiciaire, sur le fondement de l’art. 189, alinéa 1 en lien avec l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, et le contrat de transfert de droits réels sur un bien immeuble d’autrui ne met pas fin de plein droit, même en présence d’une décision de justice définitive d’éviction de l’acheteur de son bien, ni lorsque le droit réel appartient entièrement à un tiers, ni lorsqu’une partie de la chose appartient à un tiers ou lorsque la chose est grevée de droits d’un tiers, opposables à l’acheteur.
Sur les considérations exposées, l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale près La Cour suprême de cassation
DECIDE :
Le contrat de transfert de droits réels sur un bien immeuble d’autrui ne peut pas être résolu de plein droit par une décision définitive d’éviction contre l’acquéreur du bien et l’action au titre de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats demeure recevable.
OPINION DISSIDENTE
exprimée par les juges G.G., Z.P. et V.M., affaire interprétative no. 1/2019 de l’Assemblée générale des chambres civile et commerciale de la CSC
Nous considérons que la réponse au point soulevé dans cette affaire interprétative doit être comme suit : le contrat de transfert de droits réels sur un bien immeuble d’autrui ne peut pas être résolu de plein droit par une décision définitive d’éviction contre l’acquéreur du bien, mais, afin de pouvoir demander le remboursement du prix, sur le fondement de l’art. 192, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats, ou bien le remboursement du prix, des frais engagés pour le contrat, des frais nécessaires et utiles pour la chose, ensemble avec la valeur des fruits et les frais engagés pour la procédure d’éviction, sur le fondement de l’art. 191, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats, il n’est pas nécessaire que l’acheteur évincé forme une action en résolution du contrat sur le fondement de l’art. 189, alinéa 1, en lien avec l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats. En voici les arguments :
Conformément à la pratique constante de la CSC, la vente d’une chose appartenant à autrui n’est pas nulle, mais il n’y a pas d’effet translatif de droits réels. Lorsque l’acheteur d’un bien immeuble appartenant à autrui n’a pas été évincé par décision de justice dans les conditions de l’art. 191 de la Loi sur les obligations et les contrats, il doit mettre fin au contrat dans les conditions de l’art. 87 de la Loi sur les obligations et les contrats, afin qu’il puisse se faire rembourser le prix de vente, les frais engagés pour le contrat et les frais nécessaires et utiles pour la chose : art. 189, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats. Toutefois, lorsque l’acheteur a été évincé par décision de justice au titre de l’art. 191 du CPC, la loi n’exige pas la résolution du contrat de vente, afin que l’acheteur puisse récupérer les sommes indiquées ci-dessus, ainsi que les fruits qu’il a été condamnés de rendre au propriétaire réel, mais aussi les frais engagés pour la procédure d’éviction. Dans la procédure d’éviction, le demandeur, c’est le propriétaire réel du bien et le défendeur, c’est l’acheteur au titre du contrat ; mais le vendeur, afin qu’il assume sa responsabilité, devrait participer à la procédure comme tiers intervenant, conformément à l’art. 219 du CPC.
La décision de justice qui établit les droits du propriétaire réel aura un effet constatatif entre le propriétaire du bien et le vendeur, et ce qui a été admis dans les motifs de la décision, aura une force obligatoire pour le vendeur, dans ses relations avec l’acheteur : art. 223 du CPC. Autrement dit, le litige, consistant à savoir si le vendeur a rempli son obligation contractuel de transférer à l’acheteur la propriété du bien immeuble, sera résolu indirectement, lors de la procédure d’éviction par décision de justice et il n’est pas nécessaire d’engager une nouvelle action en justice car, bien qu’ayant formellement un autre objet, art. 87 Loi sur les obligations et les contrats, l’art. 191 de la Loi sur les obligations et les contrats n’exige pas la résolution du contrat afin qu’on puisse condamner le vendeur à payer à l’acheteur les sommes indiquées ci-dessus en cas d’éviction par décision de justice, si le droit de recours est exercé au titre de l’art. 219, alinéa 3 du CPC. La même chose est valable si l’action de l’acheteur contre le vendeur est formée séparément, à l’issue de la procédure judiciaire d’éviction, dans les conditions de l’art. 191, alinéa 2 de la Loi sur les obligations et les contrats.
Les droits des tiers ne seront pas menacés par la non-inscription d’une demande introductive d’instance au titre de l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, concernant la résolution du contrat de vente. Si le vendeur décide de disposer une nouvelle fois du même bien, les tiers le sauront dès le premier acte de disposition, qui sera inscrit sur son dossier. Et si l’acheteur, qui est un propriétaire formel et non réel du bien, décide de le vendre à des tiers, ceux-ci apprendront les droits du propriétaire réel à partir de l’inscription de la demande introductive d’instance en vue de l’éviction, car, depuis 2001, sont inscrites également les demandes concernant des actions en constatation de droits de propriété et en condamnation. La demande introductive d’instance, concernant une action en propriété, sera inscrite dans le dossier du défendeur, c’est-à-dire le dossier de l’acheteur s’il décide, éventuellement, de disposer du bien appartenant à autrui.
juge G.G.
juge Z.P.
juge V.M.
juge J.D.
