ARRET no. 11
Sofia, 13 juillet 2018
AU NOM DU PEUPLE
La Cour suprême de cassation de la République de Bulgarie, Première chambre civile, à son audience publique de ce vingt-quatre janvier deux mille dix-huit, composée de :
PRESIDENT : BRANISLAVA PAVLOVA
MEMBRES : TEODORA GROZDEVA
VLADIMIR YORDANOV
en la présence de la greffière Aneta Ivanova
a entendu l’affaire civile no. 1451/2017, rapportée par la juge Branislava Pavlova, et avant de statuer, a considéré ce qui suit :
La procédure a été ouverte au titre de l’art. 290 et suivants du Code de procédure civile (CPC).
M.S.P. et B.P.P. ont formé un pourvoi en cassation no. 1278 /16 février 2017 contre l’arrêt no. 225 du 14 décembre 2016 rendu par la Cour d’appel de Plovdiv dans l’affaire civile no. 491/2016.
Il est invoqué dans le pourvoi que l’arrêt a été rendu en violation des règles de procédure et de la loi matérielle. Des moyens sont avancés selon lesquels les parties requérantes (les demandeurs) ont effectué des actes dépassant les pouvoirs d’un usufruitier ordinaire, ce qui serait démontré par les éléments de preuve écrits et oraux restés non examinés par les deux instances. La possession établie par eux du droit de superficie n’a été interrompue ni par un retrait de l’exercice du pouvoir de fait, ni par l’introduction d’un recours à leur encontre, ni par la reconnaissance des droits des parties défenderesses, et a duré plus de cinq ans, entraînant ainsi les effets visés par l’art. 79, alinéa 2 de la Loi sur la propriété.
Les défendeurs D.S.S. et M.N.S. ont déposé par écrit une réponse et un mémoire en défense dans lesquels ils demandent que l’arrêt attaqué soit maintenu en force. Ils ont présenté des moyens visant à démontrer que les demandeurs n’ont pas prouvé qu’ils détenaient le bien pour soi avec l’intention de le faire sien. Des moyens ont été également invoqués pour montrer que les éléments de preuve recueillis dans le cadre de la procédure établissent l’absence dе l’élément psychologique de la possession de bonne foi parce que les demandeurs savaient, au moment de la conclusion du contrat de constitution du droit d’usufruit, que l’auteur n’était pas propriétaire.
La défenderesse A.B.P. n’a pas communiqué de réponse au pourvoi.
Le pourvoi, formé dans les délais requis, satisfait aux exigences de l’art. 284 du CPC et ne fait pas référence aux exceptions visées par l’art. 280, alinéa 2 du CPC dans sa version d’avant les amendements publiés dans le JO no. 86/2017, ce qui le rend recevable du point de vue de la procédure.
Sur le pourvoi formé, la Cour suprême de cassation, Première chambre civile, constate comme suit :
Le pourvoi est admis en ce qui concerne le recours éventuel introduit par M.S.P. et B.P.P. contre D.S.S., M.N.S. et A.B.P. au titre de l’art. 124, alinéa 1 du CPC, visant à établir que les demandeurs possèdent, au motif de prescription acquisitive, un droit réel d’usufruit portant sur l’appartement no. 14, situé au quatrième étage d’habitation du bâtiment à [ville], représentant un bien distinct identifiant no. 56784.506.493 d’après la carte cadastrale validée et les registres cadastraux de [ville], ensemble avec une cave faisant partie du bien et une quote-part des parties communes du bâtiment, ainsi qu’avec le droit de superficie portant sur le terrain.
Il est allégué dans le recours que les demandeurs ont acquis le droit d’usufruit sur l’appartement objet de la procédure par prescription et qu’ils le possédaient depuis le moment de la signature du contrat de vente, acte notarié no. 14 du 01 août 2006, jusqu’à l’introduction du recours le 20 novembre 2013, sans savoir que leur auteur n’était pas propriétaire ; avant cela, depuis 2001, le droit d’usufruit était exercé par leurs auteurs qui étaient, eux aussi, des possesseurs de bonne foi.
Par son arrêt, la Cour d’appel de Plovdiv a confirmé la décision rendue par le Tribunal de grande instance de Plovdiv no. 761 du 25 mai 2016, affaire civile no. 3521/2013, rejetant ainsi le recours comme infondé. Selon les motifs de la juridiction d’appel, les demandeurs n’ont pas informé les parties défenderesses qu’ils exerçaient un pouvoir de fait uniquement dans l’étendue visée par l’art. 56 de la Loi sur la propriété, comprenant l’usufruit et la perception de revenus de ce bien. Selon la juridiction d’appel, les demandeurs n’ont pas prouvé non plus le changement d’intention au niveau du pouvoir de fait exercé, notamment l’évolution du motif de droit d’usufruit acheté vers le motif d’exercice avec l’intention d’acquérir le droit réel restreint, sans en informer les parties défenderesses. Dans sa déclaration devant l’autorité d’enquête, procès-verbal d’audition du 24 juillet 2009, la requérante M.S.P. a déclaré qu’elle et son conjoint utilisaient le bien au titre du droit d’usufruit acheté et non au motif d’une intention de l’acquérir par possession dans les délais prévus par la loi.
Le pourvoi est admis au titre du l’art. 280, alinéa 1, point 1 du CPP sur la question juridique de savoir si l’acheteur du droit d’usufruit, qui se fonde sur la prescription acquisitive et qui a fait asseoir son pouvoir de fait sur le bien immeuble sur une base légale susceptible de faire de lui un propriétaire, sans savoir que son auteur n’était pas propriétaire, est tenu d’informer le propriétaire réel et de manifester devant lui l’intention de faire sien le droit réel restreint. La présente formation de jugement de la Cour suprême de cassation considère que la solution apportée par l’arrêt no. 31 du 15 février 2011, affaire civile no. 1273/2009, de la CSC, 2e chambre civile, où il est admis qu’en cas de possession de bonne foi au titre de l’art. 70, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, le pouvoir de fait est acquis pour des motifs de droit, mais l’effet matériel ne survient pas si l’auteur n’a pas été propriétaire ou si la forme du marché a été vicieuse. Les motifs de droit, permettant d’établir la possession, constituent également un motif de manifestation de la prise de possession. Pour acquérir la propriété, il suffit que le possesseur exerce un pouvoir de fait durant le délai de cinq ans, prévu par la loi, sans qu’il soit nécessaire qu’il manifeste son intention de faire sien le bien par d’autres actes, opposables au propriétaire réel.
Sur le caractère fondé du pourvoi.
Les éléments de fait établis dans l’affaire indiquent que, par acte notarié no. 14/2006 du 01 août 2006, dressé par le notaire K.A., inscrit sous le no. 472 au registre de la Chambre des notaires, un droit d’usufruit a été constitué à titre onéreux par S.Y.S., au profit des demandeurs M.S.P. et B.P.P., sous le régime de la communauté universelle, portant sur l’appartement no. 14 situé au quatrième étage d’habitation du bâtiment à @@18@ [ville]. Par le même acte notarié, S.Y.S. a vendu à A.B.P. le droit de propriété portant sur cet appartement. L’auteur des demandeurs, S.Y.S., a acquis le droit de propriété sur le logement, objet de la procédure, sur la base d’un contrat de vente, conclu par acte notarié no. 13 du 01 août 2006, dans lequel N.A.I est le vendeur. Celui-ci s’est présenté, de son côté, comme propriétaire au titre de l’acte notarié 129 du 25 août 2004, par lequel acte il avait acheté de [société] le droit de superficie portant sur l’appartement, constitué en faveur du vendeur par les propriétaires du terrain par acte notarié no. 123 du 25 août 2004. Les éléments de preuve écrits, recueillis au cours de la procédure, ont également permis d’établir qu’un droit de superficie, portant sur l’appartement objet de la procédure, a été dûment constitué au profit du défendeur D.S.S., durant son mariage avec M.N.S., par acte notarié de vente no. 118, tome 65, affaire no. 16188/1997, dressé par un notaire près le Tribunal d’instance de Plovdiv, lequel droit a été transformé en droit de propriété après l’achèvement du gros œuvre du bâtiment en 2005. Par conséquent, les cessions postérieures du bien, effectuées par les propriétaires du terrain, [société], N.A.I et S.Y.S., n’ont pas généré un effet réel, ayant été effectuées par des personnes qui n’étaient pas propriétaires. Le contrat, objet de l’acte notarié no. 14/2006, était un motif valable de translation du droit de propriété, mais l’effet translatif n’a pas eu lieu parce que la personne ayant constitué le droit de superficie, S.Y.S., n’était pas propriétaire, selon la règle générale stipulant que personne ne peut céder des droits qu’il ne possède pas. Dans cette hypothèse, l’acquéreur peut acquérir la propriété à titre originaire, en vertu de l’art. 79, alinéa 2 de la Loi sur la propriété, s’il est de bonne foi et exerce la possession du bien depuis cinq ans. Etant donné ce qui précède et les motifs exposés sur la question juridique, admise en examen de cassation, les conclusions de la juridiction d’appel, selon lesquelles pour que le recours soit accueilli sur le fondement du moyen avancé, les demandeurs doivent prouver qu’ils ont changé leur intention d’exercer le pouvoir de fait sur le bien au motif de droit d’usufruit acheté par un autre motif, notamment exercer le pouvoir de fait avec l’intention d’acquérir le droit d’usufruit, et qu’ils doivent informer les parties défenderesses qu’ils exercent un pouvoir de fait dans l’étendue fixée par l’art. 56 de la Loi sur la propriété, sont contraires à la loi.
Par sa décision no. 371 du 24 septembre 2009, affaire civile no. 1616/2006, le Tribunal d’instance de Plovdiv a définitivement reconnu comme établi, à l’égard d’A.B.P., que D.S.S. et M.N.S. étaient propriétaires de l’appartement no. 14 à [ville], [rue]. Ni les demandeurs, ni leur auteur S.Y.S. ont participé à cette affaire. Le recours contre A.B.P. a été introduit le 25 février 2009 et la demande introductive d’instance a été enregistrée le 18 mars 2009. Dans la même affaire, une action en revendication de propriété a été engagée également à l’encontre de N.A.I et de sa conjointe V.H.A le 15 juin 2006 et la demande introductive d’instance a été enregistrée le 26 septembre 2006. Le recours à leur encontre a été définitivement déclaré irrecevable par le Tribunal de grande instance de Plovdiv, arrêt no. 270 du 15 février 2013, affaire civile no. 3774/2012, et un terme a été mis à la procédure. Les demandeurs en l’espèce, M.S.P. et B.P.P., ne sont pas liés par la décision rendue dans l’affaire civile no. 1616/2006, bien qu’ils aient acquis la propriété après l’introduction du recours contre J.E., parce qu’aucune décision n’a pas été rendue à son encontre en raison de sa substitution par d’autres défendeurs. Dans l’hypothèse de l’art. 121 du CPP, abrogé (art. 226 du CPC en vigueur), qui est mis en avant, dans leur mémoire en défense, par les défendeurs au pourvoi, le fait d’engager le successeur par la force de la chose jugée de la décision définitive concernant le droit litigieux relevant du procès pendant, est déterminé par le prononcé d’une décision contre l’auteur. Afin que la force de la chose jugée puisse également s’étendre sur l’acquéreur du droit litigieux, sans qu’il soit intervenu à la procédure comme partie principale, une des parties dans l’affaire (le demandeur ou le défendeur) devrait avoir cédé ce droit après l’introduction du recours et l’affaire devrait s’être poursuivie avec sa participation, en tant que « substitut de procédure », en raison de sa compétence de poursuivre la procédure concernant le droit cédée par elle au cours de celle-ci. En l’occurrence, comme aucune décision concernant les successeurs des demandeurs n’a été rendue et comme eux-mêmes n’ont pas participé à la procédure, la force de la chose jugée ne peut pas s’étendre à eux.
Conformément à la définition légale donnée par l’art. 70, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, le possesseur est considéré de bonne foi quand il exerce la possession du bien sur une base légale susceptible de faire de lui un propriétaire, sans savoir que son auteur n’est pas propriétaire ou que la forme légale prescrite a été viciée. La bonne foi du possesseur est présumée en vertu de l’art. 70, alinéa 2 de la Loi sur la propriété, voilà pourquoi, conformément à la disposition de l’art. 154, alinéa 2 du CPC, c’est à la charge des parties défenderesses, auxquelles est opposée la prescription acquisitive au titre de l’art. 79 alinéa 2 de la Loi sur la propriété, de renverser la présomption légale en prouvant que M.S.P. a été au courant, au moment de la signature du contrat par acte notarié no. 14/2006, que l’appartement sur lequel portait la constitution d’un droit réel d’usufruit en sa faveur, n’était pas propriété de S.Y.S. Auditionnée aux termes de l’art. 176 du CPC, M.S.P. a expliqué qu’en cherchant à acheter un logement, elle avait posé la question au gardien du bâtiment, qui lui avait donné le numéro de téléphone du promoteur immobilier et que ce-dernier lui avait indiqué, en tant que propriétaire, le nom de S.Y.S. ; elle l’avait contacté et c’est un notaire qui avait instruit le dossier et authentifié le contrat. Ces explications ne contiennent pas d’aveu susceptible de faire penser que la requérante aurait été au courant du fait qu’elle négociait avec un non propriétaire, parce qu’elle avait acheté le bien de S.Y.S., qui était le propriétaire au moment de la vente. Les témoins auditionnés dans l’affaire n’ont pas non plus indiqué des faits susceptibles de mener à la conclusion que M.S.P. aurait été informée du droit de propriété détenu par D.S.S. et M.N.S., qui n’ont été reconnus que beaucoup plus tard, par l’arrêt définitif no. 228 du 12 novembre 2013, rendu par la Cour suprême de cassation dans l’affaire civile no. 3515/2013. Les dépositions du témoin N.I., dans lesquelles il indique avoir rencontré M.S.P. dans le bureau de S.S., se rapportent à la période des relations précontractuelles, lorsque la requérante, à la recherche du propriétaire d’un bien, avait voulu contacter le promoteur immobilier. Le fait de savoir que N.I. était à cette époque propriétaire du bien n’est pas pertinent non plus quant à la bonne foi au sens de l’art. 70, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, parce que ce dernier s’est formellement identifié comme propriétaire au titre de l’acte notarié no. 239/2004 et qu’il a plus tard cédé le bien à S.Y.S., vendeur d’après l’acte notarié no. 14/2006. Ses témoignages, selon lesquelles il aurait compris à peine au moment de la réception de la signification pénale, qu’il avait acheté le bien et qu’il n’avait pas reçu d’argent lors de la vente par acte notarié no. 14/2006, sont démentis par le reçu signé par lui, portant la date du 01 août 2006 et attestant la réception d’une somme de 32 000 euros pour la vente de l’appartement. Les contradictions dans les dépositions des témoins relèvent de leurs relations personnelles et ne permettent pas de conclure d’une mauvaise foi des acheteurs du droit d’usufruit, parce que les témoins n’ont pas déclaré avoir été informés que D.S. et M.S. étaient les propriétaires du bien ; en outre, il n’y a pas non plus d’éléments dans l’affaire indiquant qu’ils avaient eux-mêmes déclaré devant eux des droits et permettant d’admettre que les acheteurs connaissaient leurs droits. Etant donné l’identification formelle du vendeur par un acte notarié, ainsi que de ses auteurs, et en l’absence d’éléments de preuve directs démontrant que les demandeurs ont objectivement compris qu’ils négociaient avec un non propriétaire, il n’y a pas de raison d’admettre que la présomption de l’art. 70, alinéa 2 de la Loi sur la propriété est renversée parce que le fait de savoir, pour le possesseur, qu’il a négocié avec un non propriétaire au titre de l’art. 70, alinéa 2 de la Loi sur la propriété, ne peut pas être présumé, mais doit être prouvé sans ambiguïté.
Le fait de savoir, en tant que moyen d’exclusion de la présomption de l’art. 70, alinéa 2 de la Loi sur la propriété, doit exister au moment de la signature du contrat, la bonne foi de l’acquéreur ne disparaît pas du fait d’apprendre plus tard que l’auteur n’a pas été propriétaire, parce que l’art. 70, alinéa 1, phrase 2 de la Loi sur la propriété stipule expressément qu’il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’apparition du motif juridique. Par conséquent, l’ouverture d’une procédure pénale en 2007 et le fait d’apprendre l’existence d’un recours engagé contre A.B.P. en 2009, à l’occasion duquel le bien était visité par des experts, est sans portée juridique quant à la bonne foi de la possession des demandeurs.
Concernant le droit d’usufruit au titre de l’art. 56 de la Loi sur la propriété, en tant qu’un droit réel restreint distinct grevant la chose d’autrui, sont appliquées, en vertu de l’art. 111 de la Loi sur la propriété, les dispositions relatives aux biens immeubles, sauf si la loi en dispose autrement. De telles restrictions sont prévues par l’art. 56, alinéa 2 et l’art. 59 de la Loi sur la propriété qui stipulent que le droit réel d’usufruit est non transmissible, non héritable et s’éteint avec la dissolution de la personne morale en faveur de laquelle il a été constitué, avec la perte du bien, ainsi que lorsqu’il n’a pas été exercé pendant une période de cinq ans. Il n’y a pas de restrictions dans la loi limitant l’acquisition par prescription du droit réel restreint d’usufruit, y compris par possession de bonne foi au titre du l’art. 79, alinéa 2 de la Loi sur la propriété (cf. l’arrêt no. 561 du 29 juin 2010, affaire civile no. 1201/2009 de la CSC, 1e chambre civile), lorsque sont satisfaites les exigences de l’art. 70 de la Loi sur la propriété, à cette particularité près que l’intention doit viser l’acquisition par prescription du droit réel restreint et non de la chose elle-même. Aux termes du contrat, conclu par acte notarié 14/2006, les demandeurs M.S.P. et B.P.P. ont acquis le droit d’usufruit, alors que la propriété de l’appartement était cédée à A.B.P. Par conséquent, l’intention des demandeurs se trouve dans le motif par lequel ils ont acquis le pouvoir de fait : le contrat de constitution de leur droit d’usufruit. Les explications de M.P., fournies dans le cadre de la procédure préliminaire no. 432/2009 du 24 juillet 2009, indiquant que l’appartement appartenait à leur fille, ne démentent pas, contrairement à ce que la juridiction d’appel a admis, mais démontrent l’intention de possession du droit d’usufruit, parce que M.P. possédait le droit d’usufruit et propriétaire du bien était leur fille.
Il a été établi sans ambiguïté, dans les dépositions des témoins S.P., Y.T. et D.M., qu’en 2006, les demandeurs ont entamé des travaux de finition et qu’ensuite ils ont emménagé dans le logement où ils habitent toujours ; par conséquent, la prescription n’a pas été interrompue aux termes de l’art. 81 de la Loi sur la propriété. N’est pas réalisé non plus le moyen d’une interruption de la prescription au titre de l’art. 116, lettre « b » de la Loi sur les obligations et les contrats, en lien avec l’art. 84 de la Loi sur la propriété, parce qu’aucune action en revendication de propriété n’a été introduite contre les demandeurs dans les délais de la possession de cinq ans. On ne voit pas non plus d’interruption de la possession au titre du l’art. 116, alinéa 1, lettre « a » de la Loi sur les obligations et les contrats, parce que les demandeurs n’ont pas fait de déclarations selon lesquelles les parties défenderesses sont propriétaires de l’appartement. Comme il a été déjà souligné, l’explication fournie dans le cadre de la procédure préliminaire visait les droits de la fille des demandeurs, à laquelle était cédée la propriété, et non les défendeurs.
Etant donné ce qui précède, l’arrêt rendu en appel en violation de la loi matérielle et des règles de procédure doit être annulé au titre de l’art. 281, alinéa 1, point 1 du CPP et, comme il n’est pas nécessaire de procéder à de nouveaux actes de procédure, le recours introduit en vue d’établir, à l’égard de D.S.S. et M.N.S., qu’ils sont titulaires du droit réel d’usufruit au titre de la prescription acquisitive, doit être accueilli parce que tous les éléments matériels constitutifs de l’art. 79, alinéa 2, en lien avec l’art. 70, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, ont été prouvés.
L’action déclaratoire de propriété, à l’égard d’A.B.P., est irrecevable du point de vue de la procédure, étant donné l’absence d’intérêt pour agir : elle n’a pas contesté les droits des demandeurs ni avant l’introduction du recours, ni pendant le déroulement de l’affaire ; dans le même temps, son droit de propriété, à l’égard de D.S.S. et M.N.S., n’a pas été reconnu par le Tribunal d’instance de Plovdiv, dans sa décision rendue dans le cadre de l’affaire civile no. 1616/2006. Voilà pourquoi les deux décisions de rejet à l’égard d’A.B.P, notamment la décision de la juridiction d’instance et l’arrêt de la juridiction d’appel, doivent être infirmées et un terme doit être mis à la procédure.
Etant donné cette ultime issue de l’affaire – rejeter le recours principal et accueillir le recours éventuel – les frais et dépens doivent rester à la charge des parties, comme ils ont été engagés.
Mue par ce qui précède, la Cour suprême de cassation, Première chambre civile
REND L’ARRET SUIVANT :
ANNULE l’arrêt no. 225 du 14 décembre 2016 de la Cour d’appel de Plovdiv, rendu en appel dans l’affaire civile no. 491/2016, dans sa partie confirmant l’arrêt du Tribunal de grande instance de Plovdiv no. 761 du 25 mai 2016, rendu dans l’affaire civile no. 3521/201 ; dans sa partie déclarée recevable pour examen en cassation par la CSC quant au recours éventuel rejeté visant la reconnaissance, à l’égard de D.S.D. et M.N.S., du fait que M.S.P. et B.P.P. possèdent le droit d’usufruit portant sur l’appartement no. 14, situé au quatrième étage d’habitation du bâtiment de @@31@ [ville], et en lieu et place de cela,
STATUE :
DECLARE ETABLI, à l’égard de D.S.D. identifiant national [EGN] et de M.N.S. identifiant national [EGN], tous deux de [ville], [rue] ap.18, que M.S.P. identifiant national [EGN] et B.P.P. identifiant national [EGN], tous deux de [ville], [rue] étage 5, ap. 14, qu’ils possèdent le droit réel restreint d’usufruit portant sur le bien immeuble suivant : appartement no. 14 situé au quatrième étage d’habitation du bâtiment à [ville], représentant un bien distinct dans le bâtiment identifiant no. 56784.506.493.1.20 d’après la carte cadastrale validée et les registres cadastraux de [ville], situé dans le bâtiment no.1, occupant les parcelles de terrain identifiants 56784.506.493 et 56784.506.9651 et appartenant à la parcelle de terrain 56784.506.493, ayant la destination d’un bien distinct – logement, nombre de niveaux du bien – 1, superficie 70,66 m2, ensemble avec une cave no. 18, superficie 6,46 m2, et 5,24% des parties communes du bâtiment.
INFIRME l’arrêt no. 225 du 14 décembre 2016 de la Cour d’appel de Plovdiv, rendu en appel dans l’affaire civile no. 491/2016, dans sa partie confirmant l’arrêt du Tribunal de grande instance de Plovdiv no. 761 du 25 mai 2016, rendu dans l’affaire civile no. 3521/2013 et rejetant le recours introduit par M.S.P. identifiant national [EGN] et B.P.P. identifiant national [EGN], tous deux de [ville], [rue], étage 5, ap.14, contre A.B.P. identifiant national [EGN] au titre de l’art. 124, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, visant à établir le droit d’usufruit restreint possédé par les demandeurs sur le bien immeuble décrit ci-dessus.
La décision n’est pas susceptible de recours.
