ARRET no. 61
Sofia, 07 juin 2018
AU NOM DU PEUPLE
La Cour suprême de cassation de la République de Bulgarie, Première chambre civile, à son audience publique de ce dix-neuf avril deux mille dix-huit, composée de :
PRESIDENT : Margarita Sokolova
MEMBRES : Svetlana Kalinova
Galabina Guentcheva
en la présence de la greffière Emilia Petrova,
après avoir entendu l’affaire civile no. 2610 du 2017, rapportée par la juge Svetlana Kalinova, et avant de statuer, a considéré ce qui suit :
La procédure a été ouverte au titre de l’art. 290-293 du CPC.
Elle a été ouverte suite au pourvoi en cassation formé par P.Z.S. et P.S.S., tous deux de [ville] briag, contre l’arrêt no. 118/24 mars 2017 du Tribunal de grande instance de Pleven, rendu en appel dans l’affaire civile no. 26/2017, par lequel étaient confirmés la décision de la juridiction d’instance rejetant le recours qu’ils avaient introduit à l’encontre de T.G.T., visant à obtenir la reconnaissance d’un droit de propriété et la mise en possession, aux termes de l’art. 108 de la Loi sur la propriété, de la cave est, appartenant au logement situé au premier étage dans un bâtiment d’habitation, situé à [ville] briag, [rue] identifiant 80501.802.243, et le recours introduit aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, visant la suppression d’un mur extérieur existant et la réouverture de l’entrée pour la cave ouest située dans le même bâtiment d’habitation.
Par l’ordonnance no. 609/19.12.2017, rendue en l’espèce, le pourvoi a été admis au titre de l’art. 280, alinéa 1, points 1 et 3 du CPC sur la question relative à la nécessité pour toute habitation de disposer, parmi les appartenances, d’un local de stockage, et d’une quote-part des parties communes du bâtiment, et à l’acquisition du droit de propriété sur les appartenances, même quand ce type de dépendances ne sont pas explicitement mentionnées dans le contrat relatif à l’acquisition du droit de propriété sur le logement, ainsi que sur la question de savoir si l’on peut exiger d’un propriétaire de condamner ou de déplacer une entrée réalisée par des tiers en l’absence d’un dossier de travaux valide.
Les parties requérantes soutiennent que l’arrêt attaqué est erroné parce que la juridiction d’appel n’a pas tenu compte du fait que les parents de T.G.T. avaient de leur vivant, depuis la construction du bâtiment et jusqu’à leur mort, utilisé le premier étage de celui-ci et la cave est, fonctionnellement liée avec cet étage ; qu’en 1975, ils lui avaient cédé le deuxième étage d’habitation, ensemble avec la cave ouest lui appartenant, créant ainsi une copropriété où chacune des parties possède un bien distinct – étage, ensemble avec une quote-part de la cour et des parties communes du bâtiment, chacune des caves étant fonctionnellement liée avec les logements séparés. Ils considèrent comme erronée la conclusion de la juridiction d’appel selon laquelle l’existence d’une copropriété ne justifie pas la revendication de la cave, ainsi que la conclusion selon laquelle le déplacement de l’entrée de la cave ouest de la façade ouest à la façade sud du bâtiment ne peut pas être imposé comme une responsabilité à T.G.T. au seul motif que de 1986 à 1993, celui-ci a été absent du pays. Ils soutiennent que, compte tenu de l’acquisition par T.G.T. du deuxième étage et de la cave ouest en 1975 et du fait qu’il a habité dans le logement, il a la responsabilité de rouvrir l’entrée de la cave là où elle était située auparavant. Ils demandent que l’arrêt attaqué soit annulé et qu’à sa place soient accueillis les recours introduits par eux. Ils demandent que leur soient accordés les frais et dépens engagés dans l’affaire, conformément aux listes récapitulatives présentées à l’audience publique.
Dans sa réponse écrite, déposée dans les délais au titre de l’art. 287, alinéa 1 du CPP, le défendeur au pourvoi, T.G.T., exprime l’avis selon lequel le pourvoi est infondé du point de vue des arguments formulés dans la réponse. Il prétend que lui soient accordés les frais et dépens engagés en l’espèce, conformément à la liste récapitulative jointe à la réponse.
La Cour suprême de cassation, après avoir examiné les arguments avancés par les parties en lien avec les moyens de cassation exposés et, après avoir procédé à un contrôle de l’arrêt attaqué aux termes de l’art. 290, alinéa 1 et l’art. 293 du CPC, a admis comme suit :
P.Z.S. et P.S.S. ont introduit à l’encontre de T.G.T., aux termes de l’art. 108 de la Loi sur la propriété, un recours visant à obtenir la mise en possession de la cave est, située dans un bâtiment d’habitation situé à [ville] briag, [rue], en faisant valoir qu’ils avaient acquis le droit de propriété portant sur le premier étage d’habitation, ensemble avec la cave appartenant et la quote-part respective des parties communes du bâtiment, par un contrat de vente signé le 02 juin 2011 (acte notarié no. 75, tome II, no. d’enregistrement 229/2011), et un recours, aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, visant à assurer un accès libre à l’entrée nord du logement depuis la cour arrière, ainsi que la suppression du mur extérieur existant, érigé parallèlement à la façade est de la cuisine extérieure, et le déplacement de l’entrée de la cave ouest de la façade sud à la façade ouest du bâtiment d’habitation.
La juridiction d’instance a condamné T.G.T. à assurer un accès libre à l’entrée nord du bâtiment (en vue de l’accès aux combles) et cette partie de la décision, n’ayant pas été attaquée devant la juridiction d’appel, est devenue définitive.
Par l’arrêt attaqué, la juridiction d’appel a confirmé la décision de la juridiction d’instance dans la partie attaquée, en admettant que le recours introduit aux termes de l’art.108 de la Loi sur la propriété est infondé parce que les personnes qui l’ont initié n’ont pas démontré leur qualité pour agir comme propriétaires de la cave est dans le bâtiment.
Il est admis que l’acte notarié no. 75, tome 2, no. d’enregistrement 1450, dossier no.229/2011, présenté dans l’affaire, permet de voir uniquement que P.Z.S. et P.S.S. ont acquis une quote-part de la parcelle de terrain, ensemble avec le premier étage du bâtiment d’habitation et une dépendance située dans la partie est de la cour, et qu’il n’indique pas l’acquisition de la propriété d’une cave y appartenant, qu’elle soit située du côté est ou ouest. Des arguments sont avancés selon lesquels ce fait n’est pas fortuit parce que, par acte notarié no. 62, tome IV, no. d’enregistrement 4687, dossier no. 662/2006 de 27 octobre 2006, la société [société] – Tcherven briag (auteur à l’égard de P. et P.S.) avait acquis de T.G.T. le droit de propriété notamment sur la quote-part de moitié de la parcelle de terrain, située dans la moitié est de la cour, ensemble avec tout le premier étage du bâtiment d’habitation à deux étages construit sur le terrain et une dépendance à un étage. Comme l’auteur [société] n’avait jamais acquis un droit de propriété sur la cave appartenant auxiliairement au premier étage du bâtiment d’habitation, il a été admis que P. et P.S. ne pouvaient pas non plus avoir acquis la propriété sur la cave objet de la procédure.
Des arguments sont avancés selon lesquels le juge n’a pas le droit d’interpréter de quelque autre manière que ce soit, moins encore de donner une interprétation large de ce qui est inscrit dans les actes notariés, et que, indépendamment de l’existence de deux caves distinctes, le droit de propriété sur chacune d’elles n’est pas cédé automatiquement par l’auteur originaire à l’acquéreur suivant, en fonction de son appartenance à l’étage d’habitation. Selon la juridiction d’appel, l’étendue des droits cédés et les biens dont ils relèvent, quelle que soit leur destination (bien distincts, d’appoint, attenants, etc.) doit être explicitement notée et cela uniquement dans le titre de propriété qui est, en l’occurrence, l’acte notarié.
Les motifs ainsi exprimés par la juridiction d’appel, en ce qui concerne la possibilité pour l’acquéreur d’un logement distinct d’acquérir également le droit de propriété sur les caves appartenant à ce logement, contredisent l’avis durable et non ambigu, adopté dans la jurisprudence constante de la CSC, selon lequel avis lorsqu’un local de stockage est fonctionnellement lié à un bien distinct, portant le droit de propriété, et représente des appartenances à ce bien, même si cela n’a pas été indiqué lors de la cession du droit de propriété sur le bien distinct, il y a lieu d’admettre que ce local entre dans le champ de la cession effectuée (en ce sens, l’arrêt no. 207/16.06.2011 de la 2e section de la CSC, dans l’affaire civile no. 867/2010, et l’arrêt no. 81/04.04.2014 de la 1e section civile de la CSC, dans l’affaire civile no. 5556/2013). L’appréciation de savoir si le local de stockage fait partie des appartenances au logement et s’il suit la chose principale doit être effectuée au moment où survient l’effet du moyen d’acquisition respectif (en ce sens, l’arrêt no. 26/23.02.2017 de la 1e section civile de la CSC, dans l’affaire civile no. 3024/2016).
Dans l’hypothèse où les logements distincts, situés dans un même bâtiment, appartiennent à différentes entités juridiques, les locaux en sous-sol, séparés en caves distinctes, destinés à servir de locaux de stockage pour les logements du bâtiment, à condition qu’ils soient en nombre suffisant, ne représentent pas de parties communes au sens de l’art. 37 de la Loi sur la propriété, constituent des appartenances au logement respectif et, en tant que tels, conformément à la règle établie par l’art. 98 de la Loi sur la propriété, suivent la chose principale, sauf si autrement spécifié ou convenu, parce que les règles et les normes de construction exigent qu’au moins un local de stockage (sous les combles ou en sous-sol) soit rattaché à chaque logement. Quand une personne, possédant un logement distinct dans le bâtiment, cède ce dernier à un tiers, celui-ci acquiert également le droit de propriété sur les locaux distincts appartenant au logement, qu’ils soient sous les combles ou en sous-sol, même lorsque cela n’est pas explicitement indiqué dans le contrat.
En l’occurrence, comme il est admis dans les éléments de fait de l’arrêt attaqué, le droit de propriété sur le bâtiment d’habitation à deux étages a appartenu à G.T.P. et à sa conjointe I.T.P. qui, le 31 mars 1975 (acte notarié no. 286, tome I, dossier no. 291/1975) ont fait une donation au bénéfice de leur fils T.G.T. du deuxième étage d’habitation du bâtiment, lequel étage représente un logement distinct, ensemble avec l’intégralité de la cave ouest sous tout le bâtiment et la quote-part respective des parties communes du bâtiment, tout en gardant pour eux-mêmes la propriété du premier étage d’habitation et de la cave est qui ne faisait pas partie de la cession. Cet acte de cession effectué, les différents logements distincts dans le bâtiment, ensemble avec les caves y appartenant, sont devenus propriété de différentes entités juridiques, déterminant ainsi les appartenances et les choses principales. Etant donné ces éléments, la juridiction d’appel a admis à tort qu’à la suite de la cession du premier étage d’habitation, effectuée plus tard par T.G.T. personnellement et en tant que mandataire de S.D.I., à la suite de l’acquisition par eux du droit de propriété sur ce bien par contrat de vente du 31 juillet 1992 (acte notarié no. 359, tome I, dossier no. 762/1992), à la société [société] (acte notarié no. 62, tome IV, no. d’enregistrement 4687, dossier no. 662/2000), le droit de propriété sur la cave est n’avait pas été cédé. Le fait que la cave n’est pas explicitement indiquée dans l’acte notarié, n’exclut pas cet élément des appartenances de l’objet de la cession parce qu’il suit la chose principale aux termes de l’art. 98 de la Loi sur la propriété, comme cela a été déjà souligné ci-dessus. Par conséquent, il est également erroné de conclure, comme l’a fait la juridiction d’appel, qu’en vertu du contrat de vente signé le 02 juin 2011 (acte notarié no. 75, tome II, no. d’enregistrement 1450, dossier no. 229/2011), P.S. et P.S. ont acquis de la société [société] le droit de propriété uniquement sur le premier étage d’habitation et pas sur la cave est, dont il est établi qu’elle constitue des appartenances à ce logement distinct. Après la constitution, effectuée en 1975, de biens distincts au sein du bâtiment, ensemble avec leurs quotes-parts respectives des parties communes du bâtiment et les locaux appartenant situés en sous-sol, qui sont d’un nombre suffisant (un pour chacun des biens distincts) et constitués en unités, il y a lieu d’appliquer, à l’égard de chaque nouvelle cession d’l’un quelconque des logements distincts, la règle citée ci-dessus, selon laquelle les locaux en sous-sol, constitués en caves distinctes, destinés à servir de locaux de stockage aux logements du bâtiment, étant des appartenances aux logements d’habitation, suivent la chose principale, sauf si autrement spécifié, et, en l’occurrence, la cave est n’est pas explicitement exclue de l’objet des actes de cession et il n’a pas été établi qu’elle a été destinée à d’autres fins.
La conclusion de la juridiction d’appel selon laquelle P.S. et P.S. n’ont pas démontré leur qualité de propriétaires de la cave est, objet de la procédure, contredit les faits établis dans l’affaire et la disposition de l’art. 98 de la Loi sur la propriété, voilà pourquoi, aux termes de l’art. 293, alinéa 2 du CPC, l’arrêt attaqué doit être annulé et à sa place, le litige doit être jugé sur le fond et le recours visant la mise en possession de la cave, introduit aux termes de l’art. 108 de la Loi sur la propriété, doit être accueilli.
En ce qui concerne la demande d’engager Т.Т, aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, à supprimer le mur extérieur existant et à rouvrir l’entrée pour la cave ouest, la juridiction d’appel a admis que, dans le cadre de l’affaire, il n’a pas été établi que c’est Т.Т. qui a réalisé la construction du mur extérieur dont la suppression est demandée ; il existe également des dépositions de témoin selon lesquelles la séparation par un mur a été exécutée dans le bien par ses parents à une époque où T.T. travaillait en dehors de la Bulgarie et que le bien avait existé en l’état encore au moment de la vente du premier étage à la société [société], réalisée en 2006. Voilà pourquoi il a été admis que Т.Т. n’a accompli aucun acte ou omission susceptible de porter atteinte au droit de propriété des S. portant sur leurs quotes-parts de la parcelle de terrain et du premier étage du bâtiment d’habitation, y compris à leur droit d’usufruit.
Les motifs ainsi exposés par la juridiction d’appel, justifiant la conclusion selon laquelle T.G.T. doit être libéré de toute responsabilité quant aux obstacles existants empêchant P.S. et P.S. d’exercer leur droit de propriété sur les biens possédés par eux dans le bâtiment et sur les quotes-parts de la cour, contredit l’avis durable et non ambigu, adopté dans la jurisprudence constante de la CSC, selon lequel la personne qui maintient une situation irrégulière qui perturbe le droit de propriété, est également responsable aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, que cette situation soit ou non la conséquence d’actes accomplis par d’autres personnes (en ce sens, l’arrêt no. 215/26.05.2011 de la 1e section civile de la CSC, dans l’affaire civile no.874/2010, et l’arrêt no. 815/30.06.2011, dans l’affaire civile no.1509/2009, de la 1e section civile de la CSC).
Partant de cet avis, la présente formation de jugement admet qu’aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, on peut exiger du propriétaire d’un bien distinct, situé dans un bâtiment, de déplacer ou de supprimer une entrée qui empêche les propriétaires d’un autre bien distinct dans le bâtiment d’exercer pleinement leur droit de propriété sur leurs quotes-parts des parties communes du bâtiment et sur leur propre bien distinct, ainsi que sur la cour, même s’il est établi dans le cadre de l’affaire que cette entrée a été réalisée par des tiers, dès qu’il est incontestable que c’est ce propriétaire qui maintient la situation irrégulière.
En l’occurrence, il a été réellement établi dans l’affaire que le mur extérieur existant, érigé parallèlement à la façade est de la cuisine extérieure, et l’entrée de la cave ouest n’ont pas été construits par le défendeur T.G.T. : pendant que Т. Т. était à К., ses parents proches ont muré l’ancienne entrée sur le côté ouest et l’ont déplacée sur le côté sud, en la garnissant de vitres. Toutefois, dans le cadre de l’affaire, il n’existe pas de litige quant au fait que le défendeur maintient cette situation, en utilisant la cuisine extérieure et l’entrée, ce qui empêche l’accès libre, depuis la cour arrière, à l’entrée nord du bâtiment d’habitation et aux parties communes et, par conséquent, à la cave est, ce qui représente un acte excessif au sens de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, qui constitue un obstacle pour les propriétaires du premier étage d’habitation, de la cave est y appartenant et de la ½ de quote-part de la cour d’exercer pleinement leurs droits.
La conclusion tirée par la juridiction d’appel, selon laquelle le recours introduit par P.Z.S. et P.S.S., visant la suppression du mur extérieur existant, érigé parallèlement à la façade est de la cuisine extérieure, et la réouverture de l’entrée menant aux caves dans le bâtiment, est infondée et erronée en raison de l’application incorrecte de la loi matérielle (art. 109 de la Loi sur la propriété). Voilà pourquoi, aux termes de l’art. 293, alinéa 2 du CPC, l’arrêt attaqué doit être annulé et, à sa place, le litige doit être jugé sur le fond et le recours introduit doit être accueilli.
Etant donné l’issue du litige, la somme de 2 738,95 leva doit être accordée à P.Z.S. et la somme de 5 960 leva à P.S.S., à titre de frais et dépens engagés durant la procédure.
Sur les motifs exposés ci-dessus, la Cour suprême de cassation, en formation de jugement de la Première chambre civile,
REND L’ARRET SUIVANT :
ANNULE l’arrêt no.118/24.03.2017, rendu en appel par le Tribunal de grande instance de Pleven dans l’affaire civile no.26/2017, et la décision, confirmée par lui, no. 322/21.12.2016, affaire civile no.683/2016 du Tribunal d’instance de Tcherven briag, dans la partie attaquée devant la juridiction d’appel, qui rejetait le recours introduit par P.Z.S. et P.S.S. contre T.G.T., aux termes de l’art. 108 de la Loi sur la propriété, et visant la mise en possession de la cave est dans le bâtiment d’habitation situé à [ville] briag, [rue] ; et le recours introduit aux termes de l’art. 109 de la Loi sur la propriété et visant la suppression d’un mur extérieur existant, érigé parallèlement à la façade est de la cuisine extérieure, et le déplacement de l’entrée de la cave ouest de la façade sud à la façade ouest du bâtiment d’habitation et, en lieu et place de cela, STATUE :
DECLARE ETABLI, à l’égard de T.G.T. de [ville] briag, [rue], que P.Z.S. et P.S.S., tous deux de [ville] briag, [rue], possèdent le droit de propriété portant sur la cave est dans le bâtiment d’habitation situé à [ville] briag, [rue], laquelle cave appartient au logement possédé par eux au premier étage du bâtiment, acquis en vertu d’un contrat de vente signé le 02 juin 2011 (acte notarié no. 75, tome II, registre no. 1450, dossier no. 229/2011) et CONDAMNE T.G.T., aux termes de l’art. 108 de la Loi sur la propriété, à mettre P.Z.S. et P.S.S. en possession de cette cave.
CONDAMNE T.G.T., au titre de l’art. 109 de la Loi sur la propriété, à supprimer le mur extérieur érigé parallèlement à la façade est de la cuisine extérieure et à rouvrir, comme elle l’était auparavant, l’entrée de la cave ouest du bâtiment d’habitation, en déplaçant l’entrée de cette cave de la façade sud à la façade ouest du bâtiment situé à [ville] briag, [rue] identifiant 80501.802.242, suite au recours introduit par P.Z.S. et P.S.S.
CONDAMNE T.G.T., au titre de l’art. 78, alinéa 1 du CPP, à payer à P.S.S. la somme de 5 960 leva (cinq mille neuf cent soixante leva) et à P.Z.S. la somme de 2 738,95 leva (deux mille sept cent trente-huit leva et 95 stotinki), à titre de frais et dépens engagés durant la procédure.
L’arrêt est définitif.
