TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Expropriations
N° RG 23/00039
N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
[1]
[1]
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 02 MAI 2024
DEMANDERESSE
SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS
(anciennement SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS)
Siège social , [Adresse 25]
[Adresse 25]
[Adresse 25]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES
SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131
DÉFENDERESSE
S.C.I. VELODROME 93600
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Maïder LECOMTE DUFRESNE
SELARL HOMINUM JURIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0491
LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 28]
exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement
représenté par Madame [N] [P]
Copie(s) exécutoire(s) et certifiée(s) conforme(s) à
Copie simple à :Commissaire du Gouvernement
Délivrées le :
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
OPÉRATION :SGP (L16 rouge)
[Adresse 36]
[Adresse 36]
* * * * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Céline CHAMPAGNE, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière désignées conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
DÉBATS
Après débats à l’audience publique du 19 mars 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2024 ;
* * * * *
FAITS et PROCÉDURE
Par mémoire valant offre visé par le greffe le 12 décembre 2023, la Société du Grand Paris, devenue Société des Grands Projets a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire fixer à la somme de 5129 euros l’indemnité compensatrice du préjudice subi par la SCI Vélodrome 93 600 du fait de l’opération d’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée [Cadastre 22] sise lieu-dit [Adresse 37].
Par ordonnance en date du 10 janvier 2024, le transport a été fixé au 07 février 2024, date à laquelle il a été réalisé notamment en présence du commissaire du gouvernement, de l’expropriante et de son conseil mais en l’absence de l’expropriée ou de son conseil.
La SCI Velodrome 93 600 a ensuite constitué avocat le 06 mars 2024.
Par conclusions, en date du 16 février 2024, visé par le greffe le 20 février 2024, le Commissaire du gouvernement a proposé une indemnité globale de 8568 euros.
Aux termes de son mémoire, la SCI Velodrome 93 600 demande, au visa des articles 122 du code de procédure civile, L 311-8, L 321-1 et suivants, L 322-2 à L 322-7, R 311-6, 10, 11, 12, 13 et 22 du code de l’expropriation, du décret n° 2016-814 du 17 juin 2016 relatif au regroupement du contentieux de l’expropriation pour cause d’utilité publique lié à la réalisation du réseau de transport du Grand Paris, des principes fondamentaux et directeurs de tout procès dont celui du droit au procès équitable et au respect du contradictoire, de :
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
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«A titre principal, en tout état de cause :
- Juger l’acte de saisine de votre juridiction au titre de la présente procédure, irrecevable ainsi que cette dernière pour défaut de communication simultanée dudit acte de saisine à la SCI VELODROME 93600.
En conséquence de quoi :
- Rejeter l’acte de saisine ainsi que la procédure en découlant et inviter la demanderesse à mieux se pourvoir.
A titre subsidiaire, en tout état de cause :
- Juger l’acte de saisine de votre juridiction au titre de la présente procédure irrecevable ainsi que cette dernière en découlant pour violation du délai préfix d’un mois devant présider entre la notification du mémoire initial valant offre et la saisine de votre juridiction.
En conséquence de quoi :
- Rejeter l’acte de saisine ainsi que la procédure en découlant et inviter la demanderesse à mieux se pourvoir.
A titre infiniment subsidiaire, au fond
-Juger et fixer à la somme globale de 12 159 euros NR tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à la SCI VELODROME 93600, propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 22] sise Lieu-dit [Adresse 37] dans le cadre de la présente procédure d’expropriation de tréfonds, de la part de la société du GRAND PARIS, expropriante.
En conséquence de quoi :
- Ordonner le paiement de la somme de 12159 euros NR par la SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS à la SCI VELODROME 93600 au titre de la présente procédure d’expropriation.
En tout état de cause :
Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la SCI VELODROME 93600 les sommes engagées par cette dernière, au titre des frais irrépétibles de justice afin de faire valoir ses droits les plus fondamentaux, celle-ci sollicite de votre juridiction la condamnation de la société du Grand Paris à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dont recouvrement au profit du cabinet HOMINUM JURIS. »
Aux termes de son mémoire complémentaire et en réponse, visé le 19 mars 2024, la Société des Grands Projets demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme globale de 5129 euros tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à la SCI Velodrome 93 600.
A l’issue de l'audience tenue le 19 mars 2024, la décision a été mise en délibéré au 02 mai 2024.
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
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MOTIFS DE LA DÉCISION
I/ Sur la communication de pièces
L’article 16 du code de procédure civile prévoit que “ le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”
En l’espèce, le conseil de la SCI Velodrome 93600 a transmis une note, par message électronique, le 21 mars 2024, alors qu’aucune communication en cours de délibéré n’avait été autorisée.
En application du principe du contradictoire, il convient par conséquent d’écarter cette note des débats.
II/ Sur la recevabilité de l’acte de saisine
La SCI Velodrome 93 600 soutient que la demande est irrecevable, en faisant tout d’abord valoir que l’expropriante ne lui a jamais adressé, simultanément à la saisine de la juridiction, la copie de son mémoire de saisine, devant reproduire en caractères apparents les dispositions des articles R311-11, R311-12, R311-13 1er alinéa et R311-22, tel que cela est prévu par l’article R311-10 du code de l’expropriation.
Elle soutient ainsi que ce non respect a entraîné un défaut d’information puisqu’elle n’a pas eu connaissance des articles précités, devant lui permettre d’organiser sa défense et qu’elle n’a jamais été informée de l’entrée en voie contentieuse.
Elle explique en effet qu’elle n’a pu disposer du délai d’un mois lui permettant de choisir entre la voie amiable et la voie contentieuse et que le délai de six semaines, entre la notification de la copie et le transport sur les lieux, dont elle disposait pour organiser sa défense n’a pu commencer à courir.
En réponse aux arguments adverses, elle indique qu’au sein du mémoire initial valant offre, notifié par huissier, étaient reproduits les articles R311-6 et R311-9 faisant référence au délai d'un mois et qu’il n’était fait mention, à aucun moment, d’une éventuelle procédure d’urgence.
Elle indique ainsi que si “c'est en réalité ce mémoire valant offre signifié par voie d’huissier au 17 novembre 2023 à l’exproprié qui fait foi en matière d’information quant à la saisine de votre juridiction et vaudrait notification, il convient alors de réaliser que l’expropriant a donc indiqué à l’exproprié qu’il entendait vous saisir selon les délais et régime juridique propres à la procédure dite “normale” et non selon la procédure dite d’urgence.”
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Elle précise que “l’expropriant a donc dû changer d’avis ensuite, sans en aviser l’exproprié puisqu’au contraire des mentions portées sur le mémoire valant offre signifié à l’exproprié, la saisine de votre juridiction l’a été selon la procédure dite d’urgence mentionnée à nul endroit au sein dudit mémoire.
Ainsi donc, jusqu’à la date du vendredi 15 mars 2024, date de réception du mémoire en réponse de l’expropriant, l’exproprié ne se savait pas attrait par devant votre juridiction sous le régime de la procédure dite d'urgence.”
Elle fait ensuite valoir que les dispositions de l’article R 311-6 du code de l’expropriation n’ont pas été respectées puisque la signification par voie d’huissier a eu lieu le 17 novembre 2023 et la saisine de la juridiction le 12 décembre 2023 alors que le texte prévoit que le juge ne peut être saisi qu’à l’expiration d’un mois suivant cette notification.
Elle soutient donc l’irrecevabilité de la saisine, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, pour violation du délai préfix.
L’expropriante soutient pour sa part que l’expropriée fait une lecture erronée des dispositions de l’article R311-6.
Elle indique en effet que dans le cas où la fixation des indemnités est engagée directement par voie de mémoire, cet article R311-6 ne prescrit nullement la notification simultanée du mémoire, ce dernier ayant déjà été notifié au défendeur préalablement à la saisine du juge.
Elle soutient également que si l’ancien code de l’expropriation, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2014, prévoyait, outre la notification du mémoire au défendeur, la notification simultanée à la partie adverse de la saisine du juge, il en va toutefois différemment depuis l’entrée en vigueur du nouveau code de l’expropriation qui a supprimé la notification simultanée à la partie adverse de la saisine du juge.
Elle explique ainsi que ne subsiste plus que la notification du mémoire au défendeur, qui intervient soit avant la saisine du juge, lorsque l’expropriant dispose d’éléments suffisants pour rédiger son mémoire, soit simultanément à la saisine du juge.
Elle conteste également toute atteinte au droit à un procès équitable en relevant que la suppression de cette obligation n’implique pas que le défendeur ne soit pas informé de cette saisine puisqu’il est destinataire d’un mémoire rédigé à l'attention du juge par lequel il lui est demandé de fixer l’indemnité à un certain montant.
Enfin, s’agissant du délai de six semaines imparti au défendeur pour adresser son mémoire en réponse, elle indique qu’il court à compter de la notification du mémoire du demandeur et non de la saisine du juge.
Elle ajoute, au surplus, qu’elle lui a adressé par courtoisie, au moment de la saisine du juge, un courrier l'informant de cette saisine, revenu avec la mention “destinataire inconnu à l'adresse” alors même qu’il avait pourtant été adressé au siège social de la société et qu’il incombe à l’expropriée de s’assurer qu’elle est en mesure de recevoir le courrier envoyé à l’adresse de son siège social.
S’agissant du non respect du délai invoqué par la SCI Velodrome 93 600, elle indique, au visa des articles R232-1 et R232-2 du code de l’expropriation que ce délai est réduit à 15 jours en matière de procédure d’urgence, comme en l’espèce.
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Aux termes des articles R311-4 et R311-5 du code de l’expropriation, à partir de l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, l’expropriant peut, dès qu’il est en mesure de déterminer les parcelles qu’il envisage d’exproprier, procéder à la notification des offres, à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation.
L’article R311-5 précise que ces notifications invitent, en outre, les personnes auxquelles elles sont faites à faire connaître par écrit à l’expropriant, dans un délai d’un mois à dater de la notification, soit leur acceptation des offres, soit le montant détaillé de leurs demandes, reproduisent en caractères apparents les dispositions de l’article
R. 311-9 et indiquent que toute demande d’emprise totale est adressée au juge dans le même délai.
L’article R311-6 du même code prévoit pour sa part que “lorsque l’expropriant dispose des éléments d’information suffisants pour rédiger le mémoire de saisine du juge prévu à l’article R. 311-9, il n’est pas tenu de notifier ses offres dans les formes et conditions mentionnées aux articles R. 311-4 et R. 311-5. Il fait alors connaître ses propositions à l’exproprié en lui notifiant copie de ce mémoire. Toutefois, il ne peut, dans ce cas, saisir le juge qu’à l’expiration du délai d’un mois suivant cette notification.”
A défaut d’accord dans le délai d’un mois à compter soit de la notification des offres de l’expropriant, effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l’article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l’article
R. 311-7, l’article R311-9 du code de l’expropriation permet à la partie la plus diligente de saisir le juge.
Le mémoire de saisine est alors adressé, avec deux copies, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au greffe de la juridiction du ressort dans lequel sont situés les biens à exproprier et l’article R311-10 prévoit alors que “le demandeur notifie simultanément à la partie adverse une copie du mémoire.
Si le demandeur est l’expropriant, la copie de son mémoire reproduit en caractères apparents les dispositions des articles R. 311-11,
R. 311-12, du premier alinéa de l’article R. 311-13 et de l’article
R. 311-22.”
En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que le mémoire de saisine du juge, reçu le 12 décembre 2023, comporte un exposé du projet, la situation, les références cadastrales et le descriptif du tréfonds, la mention de la date de référence ainsi qu’une proposition indemnitaire, décomposée en offre principale et offres accessoires, calculée en application de la formule traditionnellement retenue pour indemniser l’expropriation de tréfonds.
Il ne peut ainsi qu’être constaté que l’expropriante disposait des éléments suffisants pour rédiger le mémoire de saisine et qu’elle se trouvait donc précisément dans le cas de figure prévu par l’article R311-6 précité.
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Il lui incombait alors uniquement de faire connaître ses propositions à l’exproprié en lui notifiant copie du mémoire de saisine du juge, ce dont il est justifié en l’espèce par la production de la signification effectuée par voie d’huissier le 17 novembre 2023, par remise à étude.
S’agissant du délai de saisine du juge après cette notification, il convient tout d’abord de relever que l’expropriée ne peut soutenir qu’elle n’a appris que le 15 mars 2024, date de réception du mémoire en réponse de l’expropriante, qu’elle était attraite sous le régime de la procédure d’urgence alors que, quand bien même il est attesté que le courrier informatif adressé en ce sens le 20 octobre 2023 par l’expropriante ne lui a pas été remis, il n’en demeure pas moins qu’elle a en revanche bien reçu, le 15 janvier 2024, l’ordonnance de transport du tribunal, laquelle visait expressément “l'indication dans les offres que les affaires seront instruites et jugées conformément aux règles du chapitre règlementaire dudit code consacré à la procédure d’urgence”.
Ensuite, il est exact qu’il est mentionné, sur la signification faite par voie d’huissier, que conformément à l’article R311-9 du code de l’expropriation, à défaut d’accord dans le mois à compter de la date de cette signification, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente et que seules les dispositions des articles R311-6 et R311-9 du code de l’expropriation sont reproduites.
Toutefois, cet article mentionné à titre indicatif, ne saurait valablement contredire le contenu du mémoire valant offre dont il ressort que l’opération s’inscrit bien dans le cadre de la procédure d’urgence puisqu’il explique, en page 3, dans un paragraphe intitulé “procédure d’expropriation” que “par décret n°2015-1791 en date du 28 décembre 2015, les travaux nécessaires à la réalisation des tronçons de métro automatique du réseau de transport public du Grand Paris reliant d'une part, les gares de [Localité 35] (gare non incluse) et [39] (tronçon non inclus dans la ligne dite “rouge” et correspondant à la ligne 16 et au tronçon commun des lignes 16 et 17), ont été déclarés d’utilité publique et urgents.”
Or, aux termes des articles R232-1 et R232-2 du code de l’expropriation, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte déclarant l’utilité publique et l’expropriant notifie alors ses offres au moins quinze jours avant de saisir le juge.
L’offre a en l’espèce été notifiée le 17 novembre 2023 et le mémoire de saisine, en date du 08 décembre 2023, a été reçu au greffe de la présente juridiction le 12 décembre 2023, de telle sorte que les conditions fixées par l’article R232-2 du code de l’expropriation ont bien été respectées.
Les irrecevabilités soulevées sont donc rejetées.
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22ème Chambre - Chambre des expropriations
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Sur l'indemnisation
L’établissement public société du Grand Paris (SGP), créé par la loi
n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris et renommé Société des Grands Projets par la loi n°2023-1269 du 27 décembre 2023, a pour mission principale de concevoir et d’élaborer le schéma d’ensemble et les projets d’infrastructures composant le réseau de transport public du Grand Paris et d’en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l’aménagement des gares, y compris d’interconnexion.
A cette fin, l’établissement public peut acquérir des biens de toute nature, immobiliers ou mobiliers, nécessaires à la création et à l’exploitation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris.
Par décret n°2015-1791 en date du 28 décembre 2015, ont ainsi été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux précédemment rappelés et emportant mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes d'[Localité 11], [Localité 12], [Localité 18], [Localité 19], [Localité 20], [Localité 24], [Localité 26], [Localité 29], [Localité 30], [Localité 33], [Localité 34], [Localité 38], [Localité 40] et [Localité 41].
Le tracé de référence de la ligne Rouge 16 du réseau de transport public du métro automatique du Grand Paris passera sur le territoire de la commune d'[Localité 12] et le bien dont il s'agit est nécessaire à la réalisation de cette ligne, de telle sorte qu'il convient d'indemniser le propriétaire des parcelles concernées en raison de l'expropriation ainsi réalisée.
Sur la date de référence
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. »
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22ème Chambre - Chambre des expropriations
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Conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article
L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.»
Toutefois, l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que :
« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »
Or l’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que « a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ».
L’expropriée ne dit mot sur cette date mais l’expropriante indique que le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain et que la date de référence à prendre en compte est par conséquent celle du 24 juin 2019, date de la dernière modification du PLU de la commune.
Le Commissaire du gouvernement fait la même analyse indiquant que c'est le 24 juin 2019 qu’est devenu opposable aux tiers le dernier modificatif du PLU de la commune.
La date de référence est par conséquent fixée au 24 juin 2019.
Description du bien exproprié
Le tréfonds de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] située lieu-dit près de la fontaine de sav sur la commune d’[Localité 12] est inclus dans le périmètre des expropriations.
La surface totale de cette parcelle, située en zone UV, zone ayant pour vocation d’accueillir des équipements collectifs à vocation éducative, sportive ou de détente, et dont la SCI Velodrome 93 600 à [Localité 12] est propriétaire, est de 3568 m².
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22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
L’emprise de la société des Grands Projets sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 562 m² et l’emprise se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 11,20 mètres.
Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que la parcelle, végétalisée et située en bord de route, faisait partie d’un ensemble comprenant de petits et grands immeubles d’habitation.
Sur les offres d’indemnisation
La Société des Grands Projets explique que pour le calcul de la valeur vénale de l’emprise expropriée en tréfonds, elle se réfère à la jurisprudence élaborée en matière d’indemnisation des tréfonds depuis un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 07 décembre 1995 (RAPT c/ Consorts Segalen Beauchataud RG 40.193.93), s’appuyant sur la méthode préconisée par les experts judiciaires, M. [Y] et
M. [U], et précise que la valeur du tréfonds est inversement proportionnelle à sa profondeur.
Elle indique ainsi que la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient selon le calcul suivant :
V = Vu X S X Tr X Kp X Ks X Ke
V étant la valeur de l'emprise en tréfonds,
Vu, la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre
S, la superficie de l'emprise en tréfonds
Tr, le coefficient de profondeur
Kp, le coefficient d'exploitation du sol
Ks, le coefficient de sol
Ke, le coefficient de nappe.
La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.
Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur.
Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.
Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres sera de : 90 / (H - 3,5) .
Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
En l’espèce, la Société du Grand Paris retient les valeurs suivantes :
-coefficient de sol : 1, indiquant que compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres, l’application de ce coefficient est réservée à des situations particulières,
-coefficient d’exploitabilité : 1, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres ;
-coefficient de nappe : 0,5 correspondant à la situation dans laquelle le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage.
La société du Grand Paris calcule de la manière suivante la valeur de l’emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol :
Tr = K /H – 3,5
K étant le coefficient numérique égal à 90
H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).
soit en l'espèce : 90/(11,20-3,5) = 11,7.
Elle indique ainsi qu’à 11,20 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 11,70% de la valeur du sol.
Elle retient un montant de 130 euros par mètre carré au vu des valeurs de référence suivantes :
Réf formalité
date
Adresse
Cadastre
Surface
Prix/m²
Prix de cession en euros
2016P01098
25/02/2016
[Adresse 9]
[Localité 17]
[Cadastre 15]
3989 m²
100
400000
2016P01360
26/02/2016
[Adresse 43]
[Localité 23] 95
ZP 270
11500 m²
111
1272500
2015P04715
13/10/2015
[Adresse 6]
[Localité 17]
[Cadastre 14]
5420 m²
101
550000
2015P04472
17/09/2015
[Adresse 1]
[Cadastre 10] et [Cadastre 4]
8798 m²
243
2364000
2015P00862
09/02/2015
[Localité 12] et [Localité 23]
DI 31 ZM455 et 458
178 718 m²
100
17804400
2014P04861
28/10/2014
[Adresse 7]
[Localité 17]
[Cadastre 13]
2695 m²
210
565950
2013P05026
05/11/2013
[Adresse 44]
[Localité 17]
[Cadastre 16]
3361m²
150
505401
2013P03357
11/07/2013
[Adresse 43]
[Localité 23] 95
ZP 130, 135
147 et ZO
26 946m²
74
2000000
2012P02984
22/05/2012
[Localité 27]
[Localité 23] 95
AH II
3650 m²
78
284000
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
La Société des Grands Projets retient ainsi une valeur de l’emprise de 15,21 euros par mètre carré [(130€ X 11,7) /100|].
Elle formule une offre de 4274,01 euros en indemnité principale
[(562 m² X 15,21€ X 0,5) et 854,80 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),
soit une offre totale de : 4274,01 euros + 854,80 euros = 5128,81 euros arrondis à la somme de 5129 euros.
Le Commissaire du gouvernement applique la même formule que l’expropriante pour obtenir la valeur de l’emprise en tréfonds et retient les références suivantes, concernant la cession de grands terrains à bâtir dans le département de [Localité 28] :
-[Adresse 2], cession du 29 janvier 2021, d’un montant de 556 000 euros pour une superficie de 1950 mètres carrés, soit un prix au mètre carré de 285 euros (référence d’enregistrement: 2021P01351 ; références cadastrales : C-1767) : terrain servant à entreposer des véhicules, emplacement réservé n°8 communal pour espace vert ;
-[Adresse 8], cession du 24 juillet 2019, d'un montant de 700 000 euros pour une superficie de 4117 mètres carrés, soit un prix au mètre carré de 170 euros (référence d’enregistrement: 2019P06222 ; références cadastrales :B-75) : terrain destiné à la construction d’un immeuble d’activité/bureaux ;
-[Adresse 42], cession du 08 juillet 2022, d’un montant de 604 366 euros pour une superficie de 2047 mètres carrés, soit un prix au mètre carré de 295 euros (référence d’enregistrement: 2022P19329 ; références cadastrales : AM262) : ensemble de logements sociaux 3234 m² surface de plancher ;
-[Localité 31] à [Localité 12], cession du 04 avril 2022, d’un montant de 900 000 euros pour une superficie de 4079 mètres carrés, soit un prix au mètre carré de 220 euros (référence d’enregistrement: 2022P09071 ; références cadastrales : DO 123-121) : résidence intergénérationnelle et logements sociaux.
Il précise qu’une évolution constante des valeurs est constatée entre 2019 et 2022 et que les terrains de grande superficie sont souvent vendus en surface de plancher, pour des constructions d’ensemble immobiliers de logements sociaux ou d’activités mais que, dans la présente étude, les valeurs ont été ramenées à la superficie du terrain.
Il relève qu’un seul terme de comparaison sur la commune d’[Localité 12] est récent et présente une superficie comparable avec le terrain, objet de la présente procédure, de telle sorte qu’il retient sa valeur unitaire d’un montant de 220 euros par mètre carré.
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
Le Commissaire du gouvernement retient, comme l’expropriante, un coefficient de profondeur de 11,7% ([90/ (11,2 – 3,50)], un coefficient de sol ainsi qu’un coefficient d'exploitation de 1 chacun et un coefficient de nappe phréatique de 0,5.
Il ne retient aucun abattement pour encombrement ou occupation.
Il retient ainsi pour cette emprise en tréfonds d’une superficie de 562 mètres carrés, une valeur de 7233 euros et une indemnité de remploi de 1335 euros, soit une indemnisation totale de 8568 euros.
L’expropriée considère, pour sa part, que l’offre de la Société des Grands Projets est faite sur la base d’anciennes transactions datant a minima de 2013 et qui ne sont plus d’actualité, s’agissant au surplus de ventes qui n’ont pas été réalisées sur la même commune ni sur un même secteur ou section cadastrale, de telle sorte qu’aucune comparaison n’est possible.
Elle considère ainsi que l’offre du Commissaire du gouvernement tient compte de considérations immobilières plus récentes, et donc plus élevées dans leur montant en raison de l’inflation de ces dernières années sur la zone géographique considérée, mais qu’elle intègre cependant des pondérations non justifiées.
Elle soutient ainsi que l’estimation de 220 euros qu’il retient ne correspondant pas à la valeur du terrain et génère des modifications de projets s’agissant des implantations prévues notamment pour la profondeur des fondations nécessaires.
Elle retient, pour sa part, le prix de vente de la parcelle [Cadastre 3], dont elle relève la similitude avec sa parcelle, s’agissant tant de sa situation cadastrale que de sa superficie, soit la somme de 1 080 000 euros pour une surface de 3426 mètres carrés, soit 315 euros par mètre carrés.
Elle fait valoir que « si juridiquement il n’y a pas lieu à abattement pour encombrement par absence de bâti au cadastre et dans les faits et au vu d'une telle procédure d'expropriation portant sur le tréfonds, cet élément doit de fait, être gardé en mémoire pour la définition du montant final qui sera proposé à la SCI Velodrome 93 600 ».
Elle considère en effet que l’expropriation va lui engendrer des coûts d’études et de conseils supplémentaires voire très probablement des modifications de conception au niveau des fondations des bâtiments à ériger.
Elle retient, tout comme l’expropriantee et le Commissaire du gouvernement, une profondeur de 11,20 mètres de l’emprise par rapport au niveau du sol, des coefficients de sol, d’exploitabilité et de nappe, respectivement de 1, 1 et 0,5, et indique également qu’à 11,20 mètres de profondeur, le tréfonds vaut 11,7% de la valeur du sol.
Elle retient donc, au vu d’une valeur de l'emprise de 36,85 euros par mètre carré (315 X 11,7%) une indemnité principale de 10 354,85 euros (562 X 36,85 X0,5) et une indemnité de remploi de 1803,22 euros, en retenant la même méthode de calcul que celle utilisée par l’expropriante et le Commissaire du gouvernement.
Décision du 02 mai 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/0039 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q5W
Outre le fait que les termes de référence produits par l’expropriante sont anciens, le plus récent datant de 2016, aucun ne se situe sur la seule commune d’[Localité 12], la 5ème référence étant mentionnée comme se situant à « [Localité 12] et [Localité 23] » sans plus de précision.
Celui produit par l’expropriée apparaît en revanche pertinent au vu de son emplacement très proche du bien exproprié et de sa superficie similaire (3426 mètres carrés contre 3568 mètres carrés pour le bien exproprié).
Une seule estimation n’étant toutefois pas suffisante pour déterminer la valeur de l’emprise, il convient donc de retenir également celle produite par le Commissaire du gouvernement, située à [Adresse 32], portant sur la parcelle [Cadastre 21], donc située dans le même secteur cadastral que le bien retenu par l’expropriée.
La valeur du sol est ainsi fixée à la moyenne de ces deux montants soit 267,50 euros par mètre carré.
La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 31,29 euros par mètre carrés [(267,50€ X 11,7) /100|].
L’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 8792,49 euros [(562 m2 X 31,29€ X 0,5) et à celle de 2317,37 euros pour l’indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),
soit la somme totale de : 8792,49 euros + 2317,37 euros = 11 109,86 euros arrondie à la somme de 11 110 euros.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriante.
L’équité commande de condamner la Société des Grands Projets, à l’initiative de la procédure d’expropriation et condamnée aux dépens, à payer à la SCI Velodrome 93 600 la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,
ECARTE des débats la note transmise le 21 mars 2024 par la SCI Velodrome 93 600 ;
REJETTE les irrecevabilités soulevées par la SCI Velodrome 93 600 ;
FIXE à la somme totale de 11 110 euros l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI Velodrome 93 600 pour la dépossession en tréfonds de la parcelle désignée ci-dessous :
Cadastrée section [Cadastre 22] située Lieu-dit [Adresse 37]
Contenance cadastrale : 3568 m²
Emprise en tréfonds : 562 mètres carrés
Profondeur de l’emprise : 11,20 mètres ;
CONDAMNE la Société des Grands Projets aux dépens ;
CONDAMNE la Société des Grands Projets à payer à la SCI Velodrome 93 600 la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, le 2 mai 2024
LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Fabienne CLODINE-FLORENT Céline CHAMPAGNE
