LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 février 2012), que M. Bernard X..., Mme Claude X..., épouse Y... et Mme Rachel X..., épouse Z... (les consorts X...), propriétaires du lot 51 d'un immeuble en copropriété correspondant à un appartement en rez-de-jardin avec un droit de jouissance d'un jardin jouxtant la plage de la piscine de la résidence et à laquelle ils accèdent par un portillon situé dans le barreaudage séparant la piscine du jardin, ont assigné le syndicat des copropriétaires « Les Jardins du Cap » et la société Cabinet Espargillière, syndic, en annulation de deux décisions de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 ayant décidé de travaux de sécurisation de la piscine qui les privait de l'accès à celle-ci et fixé la hauteur maximale des haies ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt constate que le lot 51 comprend un droit à la jouissance privative, particulière et à perpétuité des terrasses et jardins qui jouxtent l'appartement et retient que le portillon a pour objet de clore un jardinet qui ne constitue pas une partie privative mais une partie commune affectée à la jouissance privative des propriétaires du lot 51, que les consorts X... ne peuvent pas invoquer l'acquisition par prescription d'un droit d'accès de leur jardin à la piscine, partie commune, et que c'est en se fourvoyant sur la nature de leur droit sur le jardinet que les consorts X... soutiennent que la décision de fixer la hauteur maximale des haies imposait une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété stipulait que les locaux et espaces qui sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot et comme tels constituent des parties privatives, la cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Cap et la société Cabinet Espargillière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Cap et la société Cabinet Espargillière à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins du Cap et de la société Cabinet Espargillière ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR confirmé le jugement prononcé le 7 septembre 2010 par le Tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il avait débouté Madame Rachel Z... Veuve X..., Madame Claude X... épouse Y... et Monsieur Bernard X... de leurs demandes tendant à la nullité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007, à l'annulation de l'assemblée générale du 26 février 2009, de leur demande tendant à la constatation d'une voie de fait, de leur demande tendant à la fermeture de la piscine, à la suppression du nouveau barreaudage et à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale et de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU CAP et du cabinet ESPARGILLIERE, et d'AVOIR condamné Monsieur Bernard X..., Madame Claude X... épouse Y... et Madame Rachel Z... épouse X..., in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires « Les Jardins du Cap » et à la SA «Cabinet ESPARGILLIERE » une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;
AUX MOTIFS QUE « Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que le portillon objet du litige, qui n'a d'ailleurs pas été retiré, seul l'accès qu'il permettait ayant été compromis par la clôture de sécurité apposée sur parties communes par la copropriété, a pour objet de clore un jardinet qui ne constitue nullement une partie privative, mais qui, partie commune, est affecté à la jouissance privative des titulaires du lot N° 51, propriété des consorts X... ; Attendu que les dits consorts X... qui font valoir que le droit qu'ils ont sur ce jardinet est un droit réel, invoquent, puisque l'existence du dit portillon ne figure pas dans les actes, l'acquisition par prescription d'un droit d'accès de leur jardin "privatif" à la piscine ; Attendu, cependant, que l'acquisition d'un droit ou d'une servitude de passage par prescription ne saurait se concevoir entre deux parties communes, la première fût-elle à usage privatif, en sorte que le droit que les consorts X... prétendent à tort avoir acquis, ne pourrait résulter que du règlement de copropriété, de leurs actes ou d'une délibération d'assemblée générale, ce qui n'est pas le cas ;
2/ Attendu que la résolution N° 19 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 n'affecte donc nullement un droit qui aurait été acquis par les consorts X... et, par ailleurs, ne constitue nullement un abus de majorité dès lors qu'elle a été prise en exécution de la réglementation en vigueur et pour des motifs de sécurité collective, alors qu'au contraire, la solution avancée, d'ailleurs après coup (rapport d'assistance technique D'AUDIT azur du 19 mars 2009), par les consorts X..., en ce qu'elle réduirait, par l'établissement obligatoire d'un pédiluve, la surface de la plage de la piscine, ne relèverait pas de l'intérêt collectif ; Attendu, au demeurant, qu'il appartient aux dits consorts X... de proposer cette solution qui n'a été évoquée que bien postérieurement aux assemblées générales contestées, à une telle assemblée générale par une question à inscrire à l'ordre du jour ;
3/ Et attendu que, pour ces mêmes motifs, il ne saurait y avoir lieu à annulation de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 février 2009 qui, par sa résolution N° 4, a ratifié les travaux de mise en conformité de la piscine tels qu'exécutés par la société ASTIC PISCINE pour un montant de 14.546,82 € et dont la conformité à la réglementation en vigueur avait pu être constatée par la société AUDIT AZUR, dès lors que ces travaux n'ont nullement affecté matériellement le jardinet dévolu à la jouissance privative du lot N° 51 et le portillon, certes devenu sans intérêt » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 2- Sur la demande en nullité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 : (…) le règlement de copropriété ne classe pas les murets séparant les jardins des parties communes en parties privatives. De plus, les consorts X... ne rapportent pas la preuve que les murets en question soient situés sur leurs parties privatives. Par ailleurs, les demandeurs excipent d'un "droit né dès l'origine de la construction" et invoquent le bénéfice de la prescription acquisitive au titre de leur accès direct. Ils allèguent en effet que les portillons dateraient "de l'origine de la construction de l'immeuble, achevé en 1976 et de ce fait, ils ne pouvaient pas être supprimés sans un votre préalable des copropriétaires qui bénéficient de ces accès directs depuis l'origine de la construction". Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, les parties doivent prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, les demandeurs n'établissent pas la durée de leur possession et ne démontrent aucune concomitance entre l'installation des portillons et la construction de l'immeuble. D'ailleurs, sur ce point, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une copie certifiée conforme du plan de masse annexé à l'acte reçu par Maître LACORNE le 3 juin 1975, sur lequel ne figurent pas les portillons. De même, les portillons n'ont pas été mentionnés dans le règlement de copropriété - état descriptif de division. Les demandeurs ne démontrent pas non plus les qualités de la possession qu'ils invoquent, notamment une possession exempte de vices et non équivoque. Le syndicat des copropriétaires cite par exemple le cas d'un copropriétaire qui, lors de l'assemblée générale du 27 juillet 1999, s'est vu refuser l'autorisation de créer un accès direct à la plage de la piscine. De plus, le cabinet ESPARGILLIERE fait état d'une assemblée générale tenue le 24 juillet 1992, au cours de laquelle a été évoquée la question de la régularisation » de la situation des cinq appartements situés en rez-de-jardin qui accèdent directement à la piscine sans autorisation écrite de la copropriété ". Lors de cette assemblée générale, un copropriétaire s'est également vu refuser l'autorisation de créer un passage entre son appartement et la piscine, au motif que le règlement de copropriété ne le permettait pas. Cette décision a, par la suite, fait l'objet d'une annulation parce qu'elle portait sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour. Les consorts X... n'établissent pas avoir reçu la moindre autorisation de l'assemblée générale sur cet accès direct, sachant, de surcroît, que les actes de simple tolérance ou de pure faculté ne peuvent fonder l'usucapion. En l'espèce, l'existence de ces accès directs semble relever davantage d'initiatives privées que l'assemblée générale a toujours refusé d'entériner. En conséquence, les demandeurs ne démontrent pas la moindre atteinte à leur droit de propriété, seront déboutés de ce second moyen de nullité » ;
« 4- Sur l'annulation de l'assemblée générale du 26 février 2009 : L'annulation de cette résolution est sollicitée aux motifs : - d'une part qu'elle serait une conséquence de l'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007. Cette résolution n'ayant pas été annulée, le moyen est inopérant et sera rejeté. - d'autre part, que la question évoquée contreviendrait à l'article 13 du décret du 17 mars 1967. Or, il ressort de la lecture de la convocation à cette assemblée que l'ensemble des questions soumises au vote était régulièrement inscrit à l'ordre du jour .Ce second moyen sera également écarté. Déboutés de leurs demandes en annulation, les demandeurs seront également déboutés de leurs demandes subséquentes tendant à la fermeture de la piscine, à la suppression du nouveau barreaudage et à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale » ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les écrits soumis à leur appréciation ; que le règlement de la copropriété « Les Jardins du Cap » à Antibes stipule clairement à son article 3 que « Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels notamment que : (…) – Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons et terrasses particulières ; (…) Les parties privatives comprennent en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les jardins et les terrasses ; les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; qu'en affirmant cependant que le jardin affecté à la jouissance privative des titulaires du lot n° 51 ne constituait pas une partie privative, mais une partie commune, pour en déduire que les consorts X... n'étaient titulaires d'aucun droit réel sur ce jardin et que l'acquisition d'un droit ou d'une servitude de passage par prescription ne saurait se concevoir entre deux parties communes, la première fut-elle à usage privatif, la Cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS en outre QUE les juges du fond doivent examiner les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'en l'espèce, les consorts X... versaient aux débats pour la première fois en cause d'appel sept nouvelles pièces de nature à établir l'existence, non pas d'une simple tolérance, mais d'un droit accès direct à la piscine depuis la construction de l'immeuble et la jouissance paisible de ce droit d'accès depuis lors ; qu'en omettant d'examiner ces pièces, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3) ALORS QUE nul ne peut se contredire au préjudice d'autrui ; qu'en l'espèce les exposants faisaient valoir (conclusions d'appel page 7 et 14 notamment) et prouvaient que le syndicat des copropriétaires avait soutenu dans une précédente instance devant la Cour d'appel d'Aix en Provence que les portillons ouvrant un accès direct à la piscine « avaient été édifiés dès l'origine de la construction de la copropriété » (arrêt du 24 février 2000, page 4, production n° 12) et avait encore expressément affirmé que l'accès direct ainsi autorisé constituait un « avantage d'origine de ces 4 appartements en bénéficiant » (PV de l'AG du 27 juillet 2004, page 5, production d'appel n° 14) ; qu'en admettant que le syndicat des copropriétaires puisse se contredire au préjudice des exposants en soutenant désormais qu'ils n'auraient aucun droit à un accès direct à la piscine depuis la construction de l'immeuble, la Cour d'appel a violé le principe susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR confirmé le jugement prononcé le 7 septembre 2010 par le Tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il avait débouté Madame Rachel Z... Veuve X..., Madame Claude X... épouse Y... et Monsieur Bernard X... de leurs demandes tendant à la nullité de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007, de leur demande tendant à la constatation d'une voie de fait et à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale et de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU CAP et du cabinet ESPARGILLIERE, et d'AVOIR condamné Monsieur Bernard X..., Madame Claude X... épouse Y... et Madame Rachel Z... épouse X..., in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires « Les Jardins du Cap » et à la SA « Cabinet ESPARGILLIERE » une somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;
AUX MOTIFS QUE « 4/ Attendu que c'est en se fourvoyant sur le même point tenant à la nature de leur droit sur le jardinet, que les consorts X... soutiennent, relativement à la résolution N° 18 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007, que le législateur a interdit à l'assemblée générale de prendre des décisions de nature à affecter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives pour en déduire que la délibération contestée imposait une modification aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, alors que son objet est de réglementer les plantations sur des parties communes, fussent-elles à jouissance privative ; Attendu, dès lors, qu'il y a lieu de s'en tenir aux prescriptions à cet égard du règlement de copropriété, comme l'ajustement fait le premier juge en relevant que ledit règlement énonçait que les propriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des jardins devront en respecter l'aspect général. Ils ne pourront modifier les plantations sans l'accord du syndic. En cas de carence, les travaux d'entretien et de remise en état pourront être commandés à leurs frais par le syndic, pour en déduire que l'assemblée générale pouvait valablement délibérer sur cette question ; Attendu, par ailleurs, qu'il n'y a aucun abus de majorité à prévoir qu'à un endroit les haies devront être taillées à 1,30 mètres du sol et à un autre à 1,70 mètres dès lors que les jardins à usage privatifs sont à un endroit semi enterrés en sorte que, pour obtenir une perspective harmonieuse, il convenait de différencier la hauteur réglementée des haies du sol à leur partie sommitale ; Et attendu que, comme l'a exactement explicité le premier juge, l'article 672 du Code civil n'est pas applicable en l'espèce, s'agissant d'une copropriété » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 3- Sur l'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 : L'annulation de cette résolution, votée à la majorité des copropriétaires présents et représentées, est sollicitée aux motifs : - d'une part, qu'elle porte atteinte à la jouissance de leurs parties privatives, le règlement de copropriété n'ayant pas fixé la hauteur maximum des haies. - d'autre part, qu'elle induit une rupture d'égalité entre les copropriétaires, seuls étant concernés les copropriétaires dont les jardins donnent sur l'avenue des Cèdres. Les consorts X... expliquent que la hauteur de 1, 70 m existait depuis plus de trente ans et qu'ils bénéficient d'une prescription acquisitive au bénéfice d'une telle hauteur. Ils invoquent également l'article 672 du Code civil. La résolution n° 18 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007 est intitulée "Taille des haies des jardins privatifs, côté avenue des Cèdres (article 24)" et est ainsi libellée : "Approbation de la hauteur maximale : 1,30 m côté trottoir, 1, 70 m côté hall d'entrée de l'immeuble. Les copropriétaires qui ne respectent pas leur obligation d'entretien par la taille des haies se verront facturés directement en charges particulières le coût de la taille à effectuer par le gardien sur ordre du syndic, conformément au règlement de copropriété, chapitre II ‘Usages et parties privatives article 9-m- page 23'. Cette taille interviendra : 1er novembre - 1er mai (proposition2)." Après avoir voté pour cette résolution, l'assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic de faire réaliser la taille des haies des jardins privatifs, côté avenue des Cèdres, pour les copropriétaires n'ayant pas satisfait à cette obligation. Le règlement de copropriété énonce que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des jardins devront en respecter l'aspect général. Ils ne pourront modifier les plantations sans l'accord du syndic. En cas de carence, les travaux d'entretien et de remise en état pourront être commandés à leurs frais par le syndic. Ainsi que l'observent les demandeurs, le règlement de copropriété n'a certes pas prévu la hauteur maximale des haies. Mais l'assemblée générale peut valablement délibérer sur cette question. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le fait que seuls les jardins situés du côté de l'avenue des Cèdres soient concernés par la résolution n'est pas, en soi, constitutif d'un abus de majorité. Le syndicat des copropriétaires justifie de la particularité de ces jardins, qui sont semi-enterrés, et expose qu'il convient de réglementer et d'harmoniser la hauteur des haies. Le syndicat des copropriétaires indique, à juste titre, que la résolution n° 18 n'avait pas à être votée à la majorité de l'article 26, aucune atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives n'étant démontrée par les consorts X.... Par ailleurs, les demandeurs ne démontrent pas l'application, au cas d'espèce, de l'article 672 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires oppose, à juste titre, une jurisprudence qui, au motif qu'une copropriété constitue un tout indissociable entre parties privatives et communes, s'est prononcée sur l'inapplication de ce texte à la copropriété. Ils ne démontrent pas non plus en quoi la fixation de la hauteur de la haie à 1,30 m accroîtrait l'insécurité de l'immeuble » ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les écrits soumis à leur appréciation ; que le règlement de la copropriété « Les Jardins du Cap » à Antibes stipule clairement à son article 3 que « Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels notamment que : (…) – Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons et terrasses particulières ; (…) Les parties privatives comprennent en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les jardins et les terrasses ; les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; qu'en affirmant cependant que le jardin affecté à la jouissance privative des titulaires du lot n° 51 ne constituait pas une partie privative, mais une partie commune, pour en déduire que la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 20 juillet 2007, n'imposait pas une modification des modalités de jouissance d'une partie privative, mais réglementait les plantations sur des parties communes, fussent-elles à jouissance privative, la Cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS QUE l'assemblée générale des copropriétaires ne peut imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de leur jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en jugeant valable la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2007 imposant la hauteur des haies dans les jardins, parties privatives, quand le règlement de copropriété n'imposait pas une telle obligation et quand la faible hauteur imposée, 1,30 mètre, avait pour effet de créer des vues depuis l'extérieur et ainsi de porter atteinte à l'intimité dont bénéficiait jusqu'alors les jardins privatifs, la Cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
