LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété se plaignant de dégâts des eaux provoqués par l'engorgement des tuyauteries d'évacuation des chambres de service situées au-dessus de son appartement, a assigné la SCI de la Tour, propriétaire de la chambre n° 11 et M. Y... usufruitier de la chambre n° 13, pour ordonner le retrait des installations sanitaires et la résiliation des contrats de location de ces chambres de service ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande à l'égard de M. Georges Y..., usufruitier, en l'absence d'assignation de la nu-propriétaire, alors, selon le moyen, qu'il n'existe pas d'indivision entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits sont de nature différente ; que l'usufruitier d'un lot en copropriété a le droit de jouir de ce lot et doit en conséquence répondre seul des travaux d'aménagement qu'il a fait réaliser pour donner ce lot à bail ; qu'en déclarant irrecevable la demande de remise en état de la chambre de service formée par M. X..., copropriétaire, contre M. Y..., usufruitier de cette chambre de service qui avait fait réaliser, sans autorisation, des travaux sanitaires dans cette chambre et l'avait donnée à bail, la cour d'appel a violé les articles 578 et 613 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motif propre et adopté, relevé que suivant le règlement de copropriété, les chambres de service étaient desservies par une canalisation qui constituait une partie commune, la cour d'appel en a exactement déduit que M. Y... n'étant pas propriétaire mais usufruitier de la chambre de service n° 13, les demandes de remise en l'état antérieur des installations sanitaires de cette chambre, étaient irrecevables à son égard ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à faire constater que la location en meublé des chambres de service situées au-dessus de son appartement contrevient au règlement de copropriété de l'immeuble et à faire interdire toute location de ces chambres, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article 7 du règlement de copropriété interdit de façon générale la location en meublé des chambres de bonnes ; qu'en affirmant que l'interdiction édictée par le règlement de copropriété ne s'appliquait pas lorsque la chambre de bonne n'était plus annexée à un appartement, la cour d'appel a dénaturé cette stipulation du règlement de copropriété en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que l'interdiction édictée par l'article 7 du règlement de copropriété de louer les chambres de service était conforme à la destination de l'immeuble car les vingt-cinq chambres de service, toutes situées au 7e étage, n'étaient accessibles que par un escalier extérieur donnant sur la cour intérieure de l'immeuble et que la clause avait pour objet dans un immeuble particulièrement cossu d'un quartier prestigieux de la capitale d'éviter la multiplication du nombre des occupants ; qu'en se bornant à affirmer que la location en meublé n'est pas contraire à la destination de l'immeuble dès lors que des nuisances particulières et répétées ne sont pas démontrées, sans se prononcer au regard des éléments soulevés par M. X..., la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la clause du règlement de copropriété concernant les chambres de service annexées à un appartement, ne s'appliquait pas à celles constituant un seul lot et que la demande d'interdiction de convention de mise à disposition de ces chambres, qui contraindrait leurs propriétaires à les laisser inoccupées ne saurait être admise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit, sans dénaturation, que dans un immeuble d'habitation bourgeoise la location en meublé n'était pas en elle-même contraire à la destination de l'immeuble, dès lors que des nuisances particulières et répétées n'étaient pas démontrées et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI de la Tour et à M. Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement, «déclarée irrecevable la demande à l'égard de M. Georges Y... usufruitier en l'absence d'assignation de la nu-propriétaire» ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Georges Y... n'est qu'usufruitier ;que compte tenu de la nature des demandes, Mme Y..., nu-propriétaire aurait également dû être assignée de sorte que la demande sera déclarée irrecevable à l'égard de M. Georges Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Y... n'est pas propriétaire de la chambre de service n° 13 dont il l'usufruitier ; que les demandes de remise en état antérieur des installations sanitaires de cette chambre sont irrecevables à son égard ;
ALORS QU'il n'existe pas d'indivision entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits sont de nature différente ; que l'usufruitier d'un lot en copropriété a le droit de jouir de ce lot et doit en conséquence répondre seul des travaux d'aménagement qu'il a fait réaliser pour donner ce lot à bail ;qu'en déclarant irrecevable la demande de remise en état de la chambre de service formée par M. X..., copropriétaire, contre M. Y..., usufruitier de cette chambre de service qui avait fait réaliser, sans autorisation, des travaux sanitaires dans cette chambres et l'avait donnée à bail, la Cour d'appel a violé les articles 578 et 613 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire, M. X..., de ses demandes tendant à faire constater que la location en meublé des chambres de service situées au-dessus de son appartement contrevient au règlement de copropriété de l'immeuble et à faire interdire toute location de ces chambres ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la clause n° 7 du règlement de copropriété concerne d'une part le morcellement des appartements en chambres meublées et d'autre part la location des chambres de bonnes en meublé à des personnes distinctes ; que s'agissant des chambres de bonnes, encore faudrait-il que celles-ci soient annexées à un appartement, ce qui n'est pas le cas pour la chambre n° 13, seul lot dont M. Georges Y... et son épouse sont propriétaires dans l'immeuble ; qu'en ce qui concerne la chambre de la SCI de la Tour, celle-ci apporte la preuve, par la production de l'attestation de Mme Z..., qu'elle était occupée jusqu'à récemment par une nurse à son service, Catherine A..., qui l'a quittée en avril 2007 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 7 du règlement de copropriété dispose que chaque copropriétaire peut jouir des parties «privées» lui appartenant sous réserve de ne pas nuire aux droits des propriétaires, qui ne pourra modifier la disposition intérieure de son appartement, même si ces modifications ne portent pas sur les parties communes de l'immeuble, qu'après approbation par l'architecte de l'immeuble des travaux projetés ; que l'article dispose que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs que la tranquillité de l'immeuble ne devra pas être troublée par les occupants et que «la transformation des appartements et des chambres de bonnes en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais la location meublée par appartement entier est autorisée» ; que M. Y..., usufruitier et son épouse, nus-propriétaire, ne possèdent aucun autre lot dans l'immeuble que la chambre de service n° 13 ; que les premiers juges ont donc justement considéré que cette chambre n'étant pas annexée à un appartement, la disposition précitée de l'article 7 ne pouvait s'appliquer ; que s'agissant de l'occupation de la chambre appartenant à la SCI, celle-ci indique, sans être contredite, que cette double chambre de bonne a servi jusqu'au mois d'avril 2007 au logement de la nurse de la fille de M. et Mme Z..., associée de la SCI de la Tour et est à nouveau occupée depuis le mois de septembre 2009 par la nouvelle nurse des arrières petits-enfants de Mme Z..., copropriétaire ; qu'il n'apparaît donc pas que cette chambre soit louée ; que s'agissant de la demande d'interdiction de convention de mise à disposition formée par M. X..., elle vise à enjoindre aux propriétaires de laisser inoccupé les chambres 11, 11 bis et 13, solution certes confortable pour l'appelant mais qui ne saurait être admise ; que plus généralement les dispositions de l'article 7 trouvent leur justification dans la destination de l'immeuble ; qu'ainsi dans cet immeuble d'habitation bourgeoise qu'est l'immeuble du ..., l'activité de loueur professionnel des chambres de service à la journée, à la semaine ou au mois ne semble pas pouvoir être autorisée au vu du standing de l'immeuble ; que toutefois, la location en meublé n'est pas en elle-même contraire à la destination de l'immeuble, dès lors que des nuisances particulières et répétées ne sont pas démontrées ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'article 7 du règlement de copropriété interdit de façon générale la location en meublé des chambres de bonnes ; qu'en affirmant que l'interdiction édictée par le règlement de copropriété ne s'appliquait pas lorsque la chambre de bonne n'était plus annexée à un appartement, la Cour d'appel a dénaturé cette stipulation du règlement de copropriété en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (spécialement p. 13 et 14) que l'interdiction édictée par l'article 7 du règlement de copropriété de louer les chambres de service était conforme à la destination de l'immeuble car les 25 chambres de service, toutes situées au 7ème étage, n'étaient accessibles que par un escalier extérieur donnant sur la cour intérieure de l'immeuble et que la clause avait pour objet dans un immeuble particulièrement cossu d'un quartier prestigieux de la capitale d'éviter la multiplication du nombre des occupants ; qu'en se bornant à affirmer que la location en meublé n'est pas contraire à la destination de l'immeuble dès lors que des nuisances particulières et répétées ne sont pas démontrées, sans se prononcer au regard des éléments soulevés par M. X..., la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un copropriétaire, M. X..., de ses demandes tendant à la remise en état des installations et raccordements effectués sur les parties communes de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
ALORS QUE doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires les travaux affectant les parties communes de l'immeuble, tels des travaux impliquant le passage de conduits, ou canalisations, sur ou à travers des parties communes ; qu'en l'espèce M. X... faisait valoir (conclusions d'appel p. 15 à 18) que l'assemblée générale n'avait jamais autorisé le passage d'une canalisation d'évacuation des eaux usées et l'installation d'une pompe de relevage dans le couloir de service ; qu'en déboutant M. X... de sa demande de remise en état, sans relever l'existence d'une autorisation expresse de l'assemblée générale ou même implicite, le simple fait que l'assemblée générale ait envisagé la réalisation de travaux pour mettre fin à des dégâts des eaux ne pouvant valoir autorisation implicite de réaliser des travaux sur les parties communes, la Cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
