LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 septembre 2009), que la société civile immobilière Union foncière de Paris (la société UFP) et la société civile immobilière Artzaintto (la société Artzaintto) sont respectivement propriétaires de deux lots faisant partie d'un lotissement pour les avoir acquis du même auteur et issus d'un détachement d'une parcelle composant le lot n° 141 du sous-lotissement créé le 10 janvier 1960 ; que la société Artzaintto ayant obtenu un permis de construire, la société UFP l'a fait assigner afin qu'il lui soit fait interdiction d'édifier toute construction en vertu de cette autorisation dont elle soutenait qu'elle était contraire au cahier des charges du sous-lotissement ; que les parties se sont opposées sur la nature et la portée du document dénommé "règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilleta" ;
Attendu que pour dire que le document est un règlement de lotissement désormais caduc, l'arrêt retient que son approbation par arrêté préfectoral du 10 janvier 1960 suffit à lui conférer dans son ensemble une nature réglementaire ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à eux seuls à justifier la qualification retenue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'appel de la société UFP, l'arrêt rendu le 28 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société Artzaintto aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Artzaintto et condamne cette dernière à payer à la société Union foncière de Paris (UFP) la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Union foncière de Paris.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le document dénommé « règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilleta créé par la société LUZIFONCIERE » daté du 10 janvier 1960 est un règlement de lotissement désormais caduc et d'AVOIR débouté la SCI UNION FONCIERE DE PARIS de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI ARTZAINTTO ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la qualification du document dénommé « règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilleta créé par la société LUZIFONCIERE » daté du 10 janvier 1960, les parties conviennent de l'absence d'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 21 octobre 2002, instance durant laquelle la Cour observe que la qualification du document dénommé « règlement de lotissement » n'avait fait l'objet d'aucune discussion, que les parties s'opposent désormais sur la qualification et la portée de ce document : selon la SCI UFP, il s'agit d'un cahier des charges qui conserve sa valeur contractuelle et reste applicable aux colotis, selon la SCI ARTZAINTTO, il s'agit d'un acte de nature réglementaire qui, faute de demande des colotis, a cessé de s'appliquer à compter du 8 juillet 1988 ; que la Cour constate que le document a été approuvé par arrêté préfectoral du 10 janvier 1960, approbation qui suffit à lui conférer dans son ensemble une nature règlementaire ; que compte tenu des dispositions de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ; que toutefois, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après une décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique ; que ces dispositions sont applicables à compter du 8 juillet 1988 aux lotissements qui, à cette date, avaient fait l'objet d'une autorisation de lotir délivrée depuis plus de dix ans ; qu'en l'espèce, il est constant que l'arrêté préfectoral date du 10 janvier 1960 et qu'aucune demande des colotis tendant au maintien du règlement du lotissement n'a été présentée avant le 8 juillet 1988 ; que dès lors le règlement a bien cessé de s'appliquer à compter de cette date ; que les parties s'accordent sur le fait que le jugement du Tribunal administratif de Pau du 20 décembre 2005 ayant débouté la SCI UFP de sa demande d'annulation de l'arrêté de permis de construire du 14 janvier 2004 a été rendu au seul regard des règles d'urbanisme applicables ; que cette décision n'est effectivement pas incompatible avec une contractualisation des règles contenues dans le règlement du lotissement qui répond cependant à des conditions précises rappelées par l'article L. 11-5 du code de l'urbanisme, dont il n'est ni soutenu ni démontré qu'elles sont réunies en l'espèce ; que la SCI UFP a donc été à juste titre déboutée par la premier juge de sa demande qu'il soit fait interdiction à la SCI ARTZAINTTO d'édifier toutes constructions en exécution du permis de construire du 14 janvier 2004, d'une hauteur supérieure à 3 m, et à une distance de la limite de sa propriété et de celle de la SCI UFP inférieure à celle de la distance de la construction principale actuelle par rapport à la voie, sous astreinte ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; que c'est par contre à tort que le premier juge a qualifié le document dénommé « règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilleta créé par la société LUZIFONCIERE » daté du 10 janvier 1960 de cahier des charges et il sera infirmé sur ce point ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le cahier des charges d'un lotissement peut être approuvé par arrêté préfectoral et cette approbation ne fait perdre à aucune de ses stipulations, y compris celles qui édictent des règles d'urbanisme, leur caractère contractuel entre colotis ; qu'en relevant, pour qualifier de réglementaire le document intitulé « règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilla créé par la Société LUZIFONCIERE », qu'il a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 10 janvier 1960, la Cour d'appel, qui a statué par un motif insuffisant à lui seul à écarter la qualification de cahier des charges, a privé sa décision de toute base légale au regard, ensemble, de l'article L. 315-2-1, actuellement L. 442-9, du code de l'urbanisme et des articles 1134 et 1143 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en toute hypothèse, en relevant, pour dire que le document intitulé « règlement du lotissement à usage d'habitation dit de Cordilla créé par la Société LUZIFONCIERE » a cessé de s'appliquer à compter du 8 juillet 1988, qu'aucune demande des colotis tendant au maintien du règlement du lotissement n'a été présentée avant cette date, sans rechercher, au besoin d'office, s'il a été procédé aux formalités d'affichage incombant à l‘autorité compétente en matière de lotissement, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme.
