LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les consorts X... étaient uniquement propriétaires de lots à usage d'appartement et de cave et, retenu que les travaux affectant le parc de stationnement souterrain ne profitaient qu'aux seuls propriétaires d'emplacements de stationnement à l'intérieur de ce parc, puisque la résistance de la dalle n'était pas en cause, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs, sans se contredire, ni violer le principe de la contradiction et sans dénaturer le règlement de copropriété que les consorts X... n'avaient pas à participer au financement de ces travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Le Méditerranée Horizontal" aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Le Méditerranée Horizontal" à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Le Méditerranée Horizontal".
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif attaqué d'avoir annulé les délibérations votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal le 11 janvier 2001 sous les numéros 9 et 11, le 9 juillet 2001 sous les numéros 2, 3, 5, 6, 7, 8 et 9, le 4 mars 2002 sous les numéros 8 et 10, d'avoir dit que le dispositif du présent arrêt sera transcrit aux frais du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Méditerranée Horizontal en marge et à la suite des procès verbaux respectifs desdites assemblées générales de copropriétaires et ce dans le mois du jour où l'arrêt à intervenir sera passé en force de chose jugée et d'avoir fait application des dispositions de l'article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 au profit des consorts X...,
Aux motifs qu'« il n'est pas contesté que M. X... a voté contre toutes ces délibérations et que la demande d'annulation est recevable ; que toutes les délibérations critiquées par les consorts X... concernent des travaux affectant le parc de stationnement souterrain commun à l'ensemble des groupes d'habitations de l'ensemble dénommé le Méditerranée Horizontal et que lesdits travaux n'ont pour objectif que l'aménagement proprement dit du lieu de stationnement des véhicules ; que ces travaux ne profitent donc qu'aux seuls propriétaires d'emplacement de stationnement à l'intérieur du garage souterrain et que la nature des travaux est sans incidence pour les simples piétons puisque la résistance de la dalle n'est pas en cause ; que l'article 19 du règlement de copropriété reçu le 5 octobre 1966 par Maître Y... notaire à Paris précise que « les charges incombant aux copropriétaires seront individuelles ou communes selon que les services qu'elles ont pour objet de rémunérer ou que les choses auxquelles elles se rapportent sont elles mêmes individuelles ou commune » et que « les différentes charges communes ne se trouveront donc pas réparties entre les copropriétaires d'une manière absolue et obligatoire dans la proportion des droits de chacun dans la propriété du sol, mais en raison de la nature des services ou des parties communes en cause, de leur destination ou affectation et de l'usage que seront amenés à en faire les différents copropriétaires » ; que les consorts X... font valoir que dans le garage souterrain les emplacements de stationnement sont les propriétés privées de ceux qui les ont achetés et que les voies de circulation entre ces emplacements sont propriétés communes particulières des propriétaires des emplacements et des boxes, à l'exclusion des copropriétaires qui ne possèdent ni emplacement de stationnement ni boxe et que cette analyse n'est pas contestée par le Syndicat des copropriétaires ; que le même règlement de copropriété énumère à la page 14, section VI « Détermination des parties communes à l'ensemble immobilier », paragraphe A « Parties communes à l'ensemble immobilier » lesdites parties communes et que le garage souterrain ne figure pas parmi les parties communes ; que le garage souterrain constitue donc une partie commune spéciale propre aux seuls copropriétaires disposant d'un emplacement de stationnement ; qu'en conséquence les travaux de conservation du garage souterrain ne concernent que les propriétaires d'emplacements et de boxes de stationnement lesquels, en application de l'article 19 du règlement de copropriété susvisé, doivent supporter les dépenses à l'exclusion des autres copropriétaires non propriétaires d'emplacements de stationnement, dans la mesure où ces derniers n'ont nullement l'usage de cette partie commune réservée exclusivement aux titulaires d'un droit de stationnement de véhicules ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et que l'article 19 du règlement de copropriété reprend les mêmes dispositions ; que manifestement le garage souterrain ne présente aucune utilité pour les consorts X... uniquement propriétaires des lots numéros 2661 et 2141 à usage d'appartement et de cave et que dans ces conditions ils n'ont pas à participer au financement des travaux d'entretien du garage souterrain dont ils n'ont pas l'usage à défaut d'être propriétaire d'un emplacement de stationnement ; que dans ces conditions c'est par un abus de majorité que les délibérations contestées par les consorts X... ont été votées pour mettre à leur charge une quote-part de travaux ne leur incombant pas ; qu'il convient en conséquence de prononcer la nullité des délibérations ainsi contestées ; que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de l'avoué de ses adversaires ; qu'il sera également fait application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que les consorts X... seront dispensés de participation à la dépense commune s'étendant aux dépens, aux honoraires de l'avocat du Syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à leur profit en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Alors, en premier lieu, que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les différentes résolutions litigieuses votées en assemblée générale avaient pour objet « le financement des travaux SPADA sur 18 mois », l'exécution des « travaux de ventilation du parking de 20.000 m² actuellement sous le contrôle de la DRIRE avec une fermeture administrative possible à tout moment » et « l'achat de boxes ou parkings permettant de terminer les travaux de mise en conformité du parking exigés par la DRIRE » et de résoudre « les problèmes de structure du gros oeuvre » ; qu'en énonçant que les travaux visés par ces différentes résolutions « n'ont pour objectif que l'aménagement proprement dit du lieu de stationnement des véhicules » (arrêt, p. 6, § 3) alors même qu'il était constaté par les juges du fond que les travaux tels que définis dans les résolutions litigieuses avaient trait à la mise en conformité du parking eu égard aux prescriptions imposées par l'autorité administrative relatives à l'étanchéité et à la ventilation du parking souterrain, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
Alors, en deuxième lieu, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que les travaux d'étanchéité et de ventilation des parkings situés en sous-sol, justifiés par une mise en conformité prescrite par l'administration, constituent des charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes ; qu'il en résulte que la charge de ces travaux doit être répartie entre tous les copropriétaires, proportionnellement à la quote-part afférente à chaque lot ; qu'en énonçant que les consorts X..., propriétaires des lots n° 2141 et 2161 du groupe d'immeubles en copropriété dénommé Le Méditerranée, n'étaient pas tenus de participer aux charges résultant des « travaux de conservation du garage souterrain », la Cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,
Alors, en troisième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant qu'au regard de la stipulation du règlement de propriété relative à la « détermination des parties communes à l'ensemble immobilier », le garage souterrain constituait « une partie commune spéciale propre aux seuls copropriétaires disposant d'un emplacement de stationnement », la Cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du Code de procédure civile,
Alors, enfin qu'aux termes du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier à Marseille « SCI Le Méditerranée » « les parties communes à l'ensemble immobilier ou à certains bâtiments composant cet ensemble sont déterminées de la manière suivante : A) – Parties communes à l'ensemble immobilier : (…) un ensemble de circulations, rampe piétons, rampe accès aux parkings, passage pompier (…) B) – Parties communes à l'ensemble des bâtiments qui seront édifiés sur la partie du sol dont le droit d'utilisation constitue le lot n° 2 » ; qu'en énonçant qu'aux termes de ce règlement de copropriété « le garage souterrain constitue une partie commune spéciale propre aux seuls copropriétaires disposant d'un emplacement de stationnement » alors même qu'aucune stipulation en ce sens ne figurait dans ce règlement et qu'il y était exposé tout au contraire que « l'ensemble de circulations, rampe piétons, rampe accès aux parkings, passage pompier », constituaient des « parties communes à l'ensemble immobilier », la Cour d'appel a dénaturé ce règlement et a violé l'article 1134 du Code civil.
