Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2007
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/09734.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2006 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 3ème Section - RG no 03/06053.
APPELANTE :
SCI VERSEAU
prise en la personne de sa gérante, Madame Marie France X...,
ayant son siège social ...,
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour,
assistée de Maître Catherine Y... plaidant pour la SCP LGL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 185.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires 27/27 BIS ...
représenté par son syndic, la Société MARIE SAINT-GERMAIN, ayant son siège ...,
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,
assisté de Maître Catherine Z... de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : P 56.
INTIMÉE :
SA MARIE SAINT-GERMAIN
prise en la personne de son Président,
ayant son siège social ...,
représentée par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour,
assistée de Maître A... DENIS de la SCP MARIE SAINT GERMAIN DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P 199.
INTIMÉS :
- Monsieur Bertrand B...
demeurant ...,
- Madame Paola B...
demeurant ...,
- Monsieur Pierre-Eric C...
demeurant ...,
- Madame Emmanuelle D...
demeurant ...,
- Madame Françoise E... épouse F...
demeurant ...,
- Madame Anne-Marie G...
demeurant ...,
représentés par Maître Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour,
assistés de Maître Laurence H... I... de la SCP ZLS, avocat au barreau de PARIS, toque : P154.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 octobre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur LE FEVRE, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par Monsieur LE FEVRE, Président.
- signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
LA COUR,
Vu le jugement du 25 octobre 2006 du Tribunal de grande instance de Paris qui a déclaré non écrit, comme étant illicite, l'article 18 du règlement de copropriété de l'immeuble du 27/27bis/29 quai Anatole France à Paris 7ème, rejeté la demande en restitution des couloirs ou fractions de couloirs et des WC, déclaré la SCI VERSEAU irrecevable à demander l'annulation des résolutions 6a, 6d, 7, 10, 11, 12, 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 14 et 15 de l'assemblée générale du 28 mars 2003, rejeté la demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de la SA MARIE St GERMAIN, syndic, condamné la SCI VERSEAU à payer 1.000 € de dommages et intérêts à la SAS MARIE SAINT GERMAIN, au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile 1.000 € à cette société, 1.000 € au syndicat des copropriétaires, la somme globale de 1.000 € aux époux B..., à Monsieur C..., à Madame D..., à Madame G... et à Madame E... et a ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel de la SCI VERSEAU et ses conclusions du 30 août 2007 par lesquelles elle demande notamment à la Cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a constaté l'illicéité de la clause de l'article18 du règlement de copropriété et l'a déclarée non écrite, dire que sont annulées les décisions 6a, 6d, 7, 10, 11, 12, 13-1, 13-2, 13-3, 13-4, 13-5, 14 et 15 de l'assemblée générale du 28 mars 2003, condamner Monsieur et Madame Bertrand B..., Monsieur Pierre-Eric C..., Madame D..., Madame Anne-Marie G... et Madame E... épouse F... sous astreinte, à restituer les parties communes qu'ils ont annexées et à les remettre en l'état antérieur, les condamner à lui payer, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, 3.000 € de dommages et intérêts et chacun 5.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, condamner le cabinet MARIE SAINT GERMAIN à lui payer 3.000 € de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, débouter les autres parties de leurs demandes, faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en sa faveur ;
Vu les conclusions du 6 août 2007 du syndicat des copropriétaires du 27/27bis quai Anatole France qui demande à la Cour de confirmer le jugement, débouter la SCI VERSEAU, la condamner à lui payer 7.000 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 13 juillet 2007 de Monsieur et Madame Bertrand B..., de Monsieur Pierre-Eric C..., de Mesdames Anne-Marie G..., Emmanuelle D... et Françoise E... épouse F... qui demandent aussi la confirmation du jugement, le débouté de la SCI VERSEAU et chacun 1.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 24 avril 2007 de la SA MARIE SAINT GERMAIN qui demande la confirmation du jugement en ce qu'il a statué à son égard et réclame 3.000 € supplémentaires au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Considérant que la Cour n'est saisie d'aucun appel, principal ou incident, à l'encontre de la décision d'annulation de l'article 18 du règlement de copropriété ; que cette décision est définitive et qu'il n'y a pas lieu d'examiner ce point ;
Considérant sur les points dont la Cour est saisie que c'est de manière pertinente et par des motifs que la Cour adopte que le Tribunal a statué ainsi qu'il l'a fait ; que les modifications opérées par les consorts B... et autres ont été régularisées par les décisions 10 à 15 de l'assemblée générale du 28 mars 2003, prises à la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que cette assemblée était parfaitement en droit de prendre ces décisions ; qu'il n'existe aucun lien de dépendance juridique entre les appartements et les ex-chambres des 6ème et 7ème étages ; que la SCI VERSEAU n'a acquis, lors de l'achat de son appartement du 3ème étage, aucun droit sur les chambres des 6ème et 7ème étages ; que dans ses longs et quelque peu ridicules développements sur les "WC communs", dans lesquels elle prétend faire du "droit" en opposant le droit au fait comme si le droit pouvait être sans lien avec les réalités, l'appelante paraît oublier que l'unanimité est requise en cas d'atteinte à la jouissance non des parties communes, fussent-elles à la disposition de tous les copropriétaires, mais des parties privatives ; que la SCI VERSEAU ne soutenant pas que son appartement du 3ème étage soit dépourvu d'installations sanitaires, la privatisation de celles des 6ème et 7ème étages n'a porté aucune atteinte à la jouissance de son lot ; qu'il n'apparaît pas que la SCI doive, pour quelque raison que ce soit, utiliser les couloirs ou autres ex-parties communes des 6ème et 7ème étages pour jouir de son bien du 3ème étage ni que les modifications critiquées aient causé aucune nuisance ; que le syndicat remarque que la situation n'a pas été modifiée en ce qui concerne les issues de secours ; que les aliénations et modifications de statut de locaux se trouvant aux 6ème et 7ème étages n'ont entraîné aucune modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives de la SCI VERSEAU ;
Considérant qu'elles n'ont pas plus porté atteinte à la destination de l'immeuble ; que le maintien en parties communes des couloirs et équipements aliénés, n'était aucunement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'il est seulement résulté des modifications critiquées par l'appelante la transformation de chambres utilisables comme chambres de service en appartements ; que l'immeuble a conservé sa destination, qui est l'habitation ; que le maintien de chambres de services n'est pas un élément déterminant de la destination de l'immeuble ; que cela ne résulte d'aucune disposition du règlement de copropriété ; que bien au contraire, l'insertion dans le règlement de l'article 18, quoique celui-ci ait été illicite pour avoir prévu des modifications sans intervention de l'assemblée générale et sans contrepartie financière, est un élément d'appréciation de la volonté des parties lors de l'adoption du règlement qui était que les chambres puissent être transformées en appartements ; que la clause eût régulière si elle avait prévue que ces transformations se feraient selon les modalités légales ; que la loi des parties n'était donc pas que l'affectation des 6ème et 7ème étages à des chambres de service soit "intangible" ; que leur transformation en appartement n'a pas remis en cause "les bases mêmes, tant de l'affectation des lots que de la répartition entre parties communes et privatives" ; qu'aucun lien n'‘est fait dans le règlement entre les appartements et les chambres, qu'aucune stipulation du règlement n'a jamais interdit la vente ou la location séparée des chambres, constituant des lots distincts pouvant être librement aliénés ; que le syndicat remarque justement que dans l'état descriptif les locaux sont désignés comme "chambres" et non pas "chambres de service" ;
Considérant qu'aucun abus de majorité n'est démontré ; que la mauvaise foi ni la malveillance ne se présument ni ne sont établies en l'espèce ; que les décisions critiquées n'ont d'ailleurs porté atteinte à aucun des droits de la SCI VERSEAU et ne sont pas contraires à l'intérêt collectif, entérinant les conséquences des évolutions sociologiques, sans que la collectivité en soit de quelque manière "lésée", la SCI VERSEAU étant d'ailleurs la seule opposante ;
Considérant qu'aucune faute ni de la SA MARIE SAINT GERMAIN ni des copropriétaires incriminés par l'appelante, ayant causé un préjudice à la SCI VERSEAU n'est démontrée ; que la SCI reproche au syndic la conclusion d'un bail de 3 ans "pour loger un employé" ; mais que ce bail outre qu'il a été conclu non par la SCI mais par Monsieur X... et son épouse en 1997 et résilié dès 1998, portait sur "un appartement résultant de la réunion des lots 59, 60, 61, 62, 63, 64 et 65" composé de "entrée, quatre pièces, cuisine, salle de bains avec WC, salle de douche et WC" ainsi que cela résulte des termes mêmes du bail signé et paraphé à chaque page ; qu'il n'y a eu aucune tromperie ; que Monsieur et Madame X... savaient quels étaient la nature et la consistance du bien, objet du bail, et ne pouvaient le confondre avec des chambres séparées avec sanitaires communs ; que le reproche fait au syndic d'avoir "engagé gravement sa responsabilité" pour avoir agi comme mandataire des époux B..., propriétaires, lors de la conclusion de ce bail, est peu compréhensible et en tous cas, infondé ;
Considérant qu'il résulte de ce qui procède et des motifs non contraires du Tribunal auxquels la Cour se réfère pour le surplus, notamment en ce qui concerne les résolutions 6a à 7 qu'aucune des demandes de l'appelant n'est fondée ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement ;
Considérant qu'eu égard à la parfaite motivation du jugement, la SCI VERSEAU ne pouvait se méprendre sur ses droits ; qu'elle a néanmoins effectué de manière parfaitement inutile, un recours, en multipliant les moyens inopérants, obligeant les autres parties à engager des frais importants ; qu'il est équitable d'accorder à celles-ci le plein de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la Cour.
Déboute la SCI VERSEAU de toutes ses demandes.
La condamne à payer, en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, les sommes supplémentaires de 7.000 € au syndicat des copropriétaires du 27/27bis quai Anatole France à Paris 7ème, 3.000 € à la SCI MARIE ST GERMAIN, 1.500 € à Monsieur et Madame Bertrand B... ensemble, 1.500 € à Madame Anne Marie G..., 1.500 € à Monsieur Pierre Eric C..., 1.500 € à Madame Françoise E... épouse F..., ainsi qu'aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
Le greffier, Le Président,
