Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/03818 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NHRC
ARRET N°
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 30 mai 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 14/02773
APPELANTE :
Madame [J] [A] veuve [N]
née le 10 Août 1941 à CUNARDO (ITALIE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentée par Me Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [S] [O] épouse [N]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
et
Monsieur [C] [N]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Philippe DELSOL de la SCP DELSOL, GUIZARD, AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [X] [I]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Franck DENEL de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, avocat au barreau de MONTPELLIER et assisté à l'instance par Me Sarah PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG
Maître [W] [H] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL MONTPELLIER IMMOBILIER dont le siège social sis [Adresse 6]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 4]
Non représenté - signification délivrée à étude du 29/09/2017
Ordonnance de clôture du 17 Mai 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 JUIN 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport et Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre
M. Fabrice DURAND, Conseiller
Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 20 avril 2022
Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- rendu par défaut ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par promesse synallagmatique de vente du 23 octobre 2009, Mme [O] épouse [N] a vendu un appartement situé [Adresse 3] à Mme [J] [A] veuve [N] au prix de 360 000 euros.
Le contrat prévoyait la signature de l'acte authentique au plus tard le 29 décembre 2009.
La vente a été conclue par l'entremise de la SARL Montpellier Immobilier dont le gérant est M. [X] [I].
Mme [A] ne répondant plus à ses sollicitations en vue de la signature de l'acte authentique, Mme [N] lui a fait signifier par huissier le 12 février 2010 une sommation à comparaître en l'étude de Me [D] le 1er mars 2010.
Mme [A] ne s'est pas présentée à l'étude notariale le 1er mars 2010 et un procès-verbal de carence a été dressé.
Par acte d'huissier du 10 mars 2010, Mme [O] épouse [N] a fait signifier à Mme [A] veuve [N] une déclaration de renonciation à poursuivre l'exécution de la vente.
Par acte d'huissier du 21 janvier 2011, la SARL Montpellier Immobilier a fait assigner Mme [A] veuve [N] devant le tribunal de grande instance de Montpellier en paiement de la somme de 19 000 euros représentant ses honoraires de négociation. Cette instance a été radiée du rôle le 2 avril 2012.
La SARL Montpellier Immobilier a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 18 novembre 2013 du tribunal de commerce de Montpellier qui a ensuite clôturé la procédure pour insuffisance d'actif le 29 août 2014.
Le 14 mars 2011, Mme [A] veuve [N] a déposé plainte pour abus de faiblesse qui a été classée sans suite par le procureur de la République.
Le 22 septembre 2011, Mme [A] veuve [N] a déposé plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance de Montpellier.
Par ordonnance du 21 janvier 2011, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pénale.
Le 29 avril 2014, M. et Mme [N] ont fait assigner Mme [A] veuve [N] aux fins de la voir condamner à leur verser la somme de 36 000 euros prévue par la clause pénale, ainsi que 26 265,17 euros de dommages-intérêts.
Le 18 février 2015, Mme [A] veuve [N] a fait assigner en garantie de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre la SARL Montpellier Immobilier prise en la personne de son liquidateur judiciaire Me [H] ainsi que son gérant M. [I].
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement du 30 mai 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
' condamné Mme [A] veuve [N] à payer à Mme [N] :
- la somme de 10 000,00 euros en application de la clause pénale ;
- la somme de 26 265,17 euros de dommages-intérêts ;
' déclaré irrecevable l'appel en garantie formé par Mme [A] veuve [N] à l'encontre de la SARL Montpellier Immobilier représentée par son liquidateur Me [W] [H] ;
' débouté Mme [A] veuve [N] de son appel en garantie à l'encontre de M. [I] ;
' débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
' condamné Mme [A] veuve [N] à payer à Mme [N] la somme de 2 500 euros et à M. [I] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' condamné Mme [A] veuve [N] aux dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 6 juillet 2017, Mme [A] veuve [N] a relevé appel du jugement à l'encontre de M. et Mme [N], de M. [I] et de Me [H] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Montpellier Immobilier.
Par acte d'huissier du 29 septembre 2017, Mme [A] veuve [N] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelante à Me [H], non constitué.
Par acte d'huissier du 5 décembre 2017, M. [X] [I] a fait signifier ses conclusions à Me [H].
Vu les dernières conclusions de Mme [A] veuve [N] remises au greffe le 19 septembre 2017 ;
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [N] remises au greffe le 11 décembre 2017 ;
Vu les dernières conclusions de M. [X] [I] remises au greffe le 13 décembre 2021 ;
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la recevabilité de l'appel en garantie contre la SARL Montpellier Immobilier,
La liquidation judiciaire de la SARL Montpellier Immobilier a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce du 29 août 2014.
Ce jugement a mis un terme aux fonctions de mandataire liquidateur exercées jusqu'à cette date par Me [H] et aucun mandataire ad hoc n'a été désigné pour représenter la SARL Montpellier Immobilier postérieurement au 29 août 2014.
Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action exercée par Mme [A] veuve [N] contre Me [H] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Montpellier Immobilier.
Sur la validité du compromis de vente du 23 octobre 2009,
Mme [A] veuve [N] ne conteste pas avoir signé le 23 octobre 2009 la promesse synallagmatique de vente litigieuse et ne revendique le bénéfice d'aucun des régimes juridiques de protection des majeurs prévus par le code civil.
L'appelante soutient que ce compromis de vente doit être annulé au motif qu'il a été signé alors qu'elle était suivie pour des problèmes psychiatriques et hospitalisée.
L'article 414-1 du code civil dispose : « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. »
Le certificat médical établi le 5 février 2010 par le docteur [B] fait état d'importants troubles respiratoires et mentionne sans autre précision que Mme [A] veuve [N] ne disposait pas de toutes ses facultés mentales entre le 24 septembre et le 16 novembre 2009.
Le certificat médical établi le 17 février 2010 par le même médecin fait état d'un isolement affectif et d'un état dépressif sévère depuis la date de son hospitalisation du 25 septembre 2008. Le médecin décrit également une broncho-pneumopathie chronique obstructive et des troubles psychiques tels qu'un discours diffluent avec logorrhée et altération du jugement.
Ainsi que l'a exactement relevé le jugement déféré par des motifs que la cour d'appel adopte, ces seuls éléments médicaux sont insuffisamment précis pour établir l'insanité d'esprit de Mme [A] lors de la signature de l'acte le 23 octobre 2009, mais aussi dans la période immédiatement antérieure et immédiatement postérieure à cette date.
Le simple fait que cette date de signature du 23 octobre 2009 soit située entre plusieurs périodes d'hospitalisation ne démontre pas à lui seul l'insanité d'esprit de Mme [A] veuve [N].
Le notaire qui a rédigé l'acte sous seing privé n'a observé aucune anomalie dans le comportement de Mme [A] veuve [N] dont il convient d'observer qu'elle a bénéficié lors de ce projet d'achat immobilier de l'assistance d'une amie avocate Mme [P], de son fils M. [Y] [N] ainsi que de Me [V] [D] qui était son propre notaire.
La plainte déposée par Mme [A] veuve [N] pour abus de faiblesse a par ailleurs fait l'objet d'un classement sans suite du parquet, puis d'une ordonnance de non-lieu rendue le 27 juin 2018 par le juge d'instruction chargé de l'information judiciaire.
Mme [A] veuve [N] ne fait pas davantage la démonstration d'un dol au sens de l'article 1117 ancien du code civil.
Elle ne précise pas la nature des man'uvres matérielles qui auraient été déployées par M. [I] dans le but de tromper son consentement et de la conduire à contracter la vente objet du présent litige.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il rejeté les moyens de nullité du compromis de vente du 23 octobre 2009.
Sur les demandes formées par Mme [O] épouse [N] contre Mme [A] veuve [N],
La promesse synallagmatique de vente du 23 octobre 2009 comporte en page 6 la clause pénale suivante :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et se satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente six mille euros (36.000 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »
Il ressort des pièces versées aux débats et il n'est pas contesté par cette dernière que Mme [A] veuve [N] a volontairement fait échec à la vente après mise en demeure par Mme [N] de réitérer cette vente en la forme authentique.
Par ailleurs, l'appelante n'apporte pas la preuve de ce que cette clause pénale serait manifestement excessive.
En effet, le montant forfaitaire stipulé à hauteur de 36 000 euros n'est pas manifestement excessif au regard des chefs de préjudice qu'il est supposé indemniser forfaitairement en cas d'échec de la vente tels qu'une moins-value sur le prix ou encore les frais divers supportés en raison de la vente différée d'un bien immobilier d'une valeur de 650 000 euros.
Il en résulte que la clause pénale précitée doit recevoir application et que Mme [A] veuve [N] devra donc verser la somme de 36 000 euros à Mme [N] en application de cette clause. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a limité le montant accordé de ce chef à la somme de 10 000 euros.
Mme [N] sollicite en outre l'octroi de dommages-intérêts complémentaires en faisant valoir divers préjudices subis.
L'article 1152 ancien du code civil dispose qu'en présence d'une clause pénale, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
En l'espèce, la clause pénale stipulée au contrat procède d'une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences de l'inexécution contractuelle et Mme [N] n'établit pas avoir subi des préjudices particuliers non compris dans le champ de la clause pénale qui justifieraient en l'espèce une indemnisation complémentaire.
En effet, les chefs de préjudice complémentaires sollicités par Mme [N] correspondent à la moins-value éventuelle sur le prix du bien, aux intérêts intercalaires, frais d'assurance et d'abonnement EDF, charges de copropriété, taxe foncière et frais de sommation d'huissier et de procès-verbal notarié de carence.
Tous ces frais relèvent de l'indemnisation forfaitaire prévue par la clause pénale stipulée à la promesse de vente et leur montant total de 26 265,17 euros est largement couvert par le montant forfaitairement fixé par les parties aux termes de la clause pénale.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [A] veuve [N] à payer la somme de 26 265,17 euros de dommages-intérêts complémentaires à Mme [N].
Sur l'appel en garantie exercé par Mme [A] veuve [N] contre M. [I],
Mme [A] veuve [N] fonde cette action sur les dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
L'information judiciaire ouverte suite à la plainte de Mme [A] veuve [N] pour abus de faiblesse commis sur sa personne lors de la signature du compromis de vente a fait l'objet d'une ordonnance de non-lieu le 27 juin 2018.
Mme [A] veuve [N] ne fait pas la démonstration d'une quelconque faute civile commise par M. [I] lors de son intervention comme agent immobilier.
En effet, le seul fait d'avoir cherché puis reconduit sa cliente dans une clinique psychiatrique pour lui faire visiter un bien immobilier n'est pas constitutif d'une telle faute à défaut de tout autre comportement de sa part préjudiciable à Mme [A] veuve [N] et alors qu'il n'est pas démontré que celle-ci souffrait d'une insanité d'esprit ni d'une vulnérabilité particulière.
De même, l'absence de négociation du prix par Mme [A] veuve [N] ou encore la signature immédiate de l'offre ou l'absence de condition suspensive d'obtention d'un prêt dans l'acte ne démontrent aucunement un abus de faiblesse ou un comportement indélicat visant à extorquer le consentement de la part de l'agent immobilier envers sa cliente.
Mme [A] veuve [N] était en outre accompagnée pour ce projet d'achat immobilier par son fils M. [Y] [N], son amie Mme [P] et son propre notaire Me [D] et aucune de ces personnes n'a jamais relevé de comportement anormal de la part de M. [I].
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par Mme [A] veuve [N] à l'encontre de M. [I].
Sur les autres demandes,
Mme [A] veuve [N] succombe intégralement en ses demandes. Sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre les intimés ne peut donc qu'être rejetée.
Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [A] sera en outre condamnée à supporter les entiers dépens d'appel et à verser une indemnité de 2 500 euros à Mme [N] et une indemnité de 2 500 euros à M. [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant condamné Mme [J] [A] veuve [N] à payer à Mme [O] épouse [N] les sommes de 10 000 euros au titre de la clause pénale et de 26 265,17 euros de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
Condamne Mme [J] [A] veuve [N] à payer à Mme [O] épouse [N] la somme de 36 000 euros en application de la clause pénale ;
Déboute Mme [O] épouse [N] de sa demande de dommages-intérêts complémentaires formée contre Mme [J] [A] veuve [N] ;
Y ajoutant,
Dit que Mme [J] [A] veuve [N] sera tenue de supporter les entiers dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Delsol Guizard Associés ;
Condamne Mme [J] [A] épouse [N] à payer 2 500 euros à Mme [O] épouse [N] et 2 500 euros à M. [X] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes.
Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,
