LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les consorts X... avaient connaissance de la présence de termites puisque celle-ci ressortait de l'état qui leur avait été communiqué avant la signature de l'acte et y avait été annexé, et que les acquéreurs s'étaient engagés en connaissance de cette présence et avaient expressément fait leur affaire personnelle des mesures à prendre notamment pour détruire ces insectes, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, et sans se fonder sur la clause d'exclusion de garantie, qu'ils n'étaient pas susceptibles de demander la garantie de ces vices ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. Y... avait établi un état relatif à la présence de termites qui concluait à l'existence de traces de ces insectes et relevé, sans inverser la charge de la preuve, que n'était pas rapportée la preuve de ce qu'il devait nécessairement découvrir leur présence sans avoir à procéder à des investigations qui n'étaient pas la mission qui lui avait été confiée, la cour d'appel, qui a procédé à l'examen du rapport d'expertise établi par M. Z..., retenu que cet avis était contraire à la réalité et que M. Z... avait examiné l'immeuble après le commencement des travaux d'aménagement réalisés par les acquéreurs qui avaient permis de dégager des parties non visibles lors de la réalisation de l'état parasitaire de M. Y..., celui-ci n'étant obligé qu'à un examen ne comportant pas de démontage d'éléments existants, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme A... à payer aux époux B... la somme de 1 500 euros et à M. Y... la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de M. X... et Mme A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X...-A... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des époux B... ;
AUX MOTIFS QUE «contrairement à ce que les consorts X... soutiennent, ils avaient connaissance de la présence de termites puisque celle-ci ressortait de l'état relatif à la présence de termites établi le 3 avril 2008 par la société ICRDiagnostics-Immobiliers, contrôleur technique agréé, en réalité M. Y..., qui leur a été communiqué avant la signature de l'acte et qui a été annexé à celui-ci ; que le fait que cet état mentionne qu'il n'a pas été observé d'insectes vivants mais seulement des traces ne permet pas de retenir que cette présence constitue un vice caché alors que l'acte de vente est plus précis et fait état de «présence de termites» ; que les acquéreurs se sont donc engagés en connaissance de cette présence même si son ampleur ne leur était pas apparue, et ont expressément fait leur affaire personnelle des mesures à prendre notamment pour détruire ces insectes, comme il est précisé à l'acte ; considérant qu'ils ne sont donc pas fondés à obtenir garantie des vices qui leur avaient été révélés»
ALORS QUE 1°) l'acquéreur n'est réputé connaître l'existence d'un vice que lorsqu'il en connait l'étendue et la gravité ; que la Cour d'appel a constaté que les consorts X...
A..., acquéreurs, «se sont donc engagés en connaissance de cette présence même si son ampleur ne leur était pas apparue» ; qu'en rejetant néanmoins la demande en résolution des acquéreurs qui n'avaient pas eu connaissance de la présence de termites vivants et de l'état avancé des dégradations, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ce faisant violé l'article 1642 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble oblige le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice sans que puisse être appliquée la clause de non garantie ; que la Cour d'appel a constaté que, antérieurement à la vente, les époux B..., vendeurs, avaient contracté avec une société de traitement contre les insectes xylophages ; que l'absence de communication aux acheteurs du document relatif à l'état de l'immeuble remis alors aux vendeurs et le traitement par eux engagé caractérisait, ainsi, leur connaissance d'informations supplémentaires non communiquées aux vendeurs et démontrait par là même leur mauvaise foi ; qu'en disant le contraire pour admettre le jeu de la clause d'exclusion de garantie, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1643 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X...-A... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Monsieur Y... ;
AUX MOTIFS QUE «les consorts X... ne caractérisent pas de faute imputable à M. Y... ; qu'en effet celui-ci a établi comme il le lui était demandé par ses clients, les époux B..., en vue de la réunion des pièces nécessaires pour parvenir à la vente de leur immeuble et conformément à la réglementation, un état relatif à la présence de termites qui conclut à l'existence de traces d'insectes ; que n'est pas rapportée la preuve de ce qu'il devait nécessairement découvrir leur présence sans avoir à procéder à des investigations qui n'étaient pas dans la mission qui lui avait été confiée, ce que ne saurait constituer l'avis de M. Z... auquel les consorts X... se sont adressés unilatéralement et qui a procédé non contradictoirement à ses constatations et conclusions, de sorte que celles-ci ne sont pas opposables à M. Y... ; que d'ailleurs cet avis est contraire à la réalité quand il relève que l'état critiqué ne signale pas la présence de termites, alors que dans la rubrique synthèse de cet état, M. Y... a porté que «lors de la visite il a été repéré des agents de dégradation biologique du bois (hors termites)» ; qu'enfin, M. Z... a examiné l'immeuble après le commencement des travaux d'aménagement réalisés par les consorts X... qui ont permis de dégager des parties non visibles lors de la réalisation de l'état parasitaire de M. Y..., celui-ci n'étant obligé qu'à un examen ne comportant pas de démontage d'éléments existants ; qu'une expertise judiciaire ordonnée plusieurs années après la vente n'est pas opportune la situation des lieux ayant été modifiée ; considérant qu'en soi, la référence à une norme qui n'était plus applicable au moment de l'examen de l'immeuble n'est pas constitutive d'une faute dont les consorts X... peuvent demander réparation, dès lors que, comme en l'espèce, il n'est pas établi qu'elle a eu une conséquences sur la qualité de la prestation réalisée ; Considérant qu'au surplus, à supposer qu'une faute puisse lui être reprochée pour ne pas avoir signalé la présence de termites, cette faute serait sans lien de causalité avec le préjudice dont se prévalent les consorts X... puisque ceux-ci ont été informés lors de la signature de l'acte du 5 août 2008 de cette présence ; qu'il sera en outre observé qu'il ne saurait être tenu in solidum avec les vendeurs du remboursement du prix de vente et des frais de celle-ci qui ne seraient que la conséquence de la résolution de la vente et ne constituent pas une réparation d'un dommage subi par les acquéreurs»
ALORS QUE 1°) le professionnel chargé, dans le cadre d'une vente, d'établir un rapport sur l'existence d'insectes xylophages a le devoir de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites, d'examiner l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes et de procéder à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment en procédant à des sondages sur les ouvrages bois ; qu'il appartient dès lors à ce technicien d'établir qu'il a transmis une information fiable sur l'état du bien ; qu'il est constant que des traces de termites se trouvaient un peu partout dans les bâtiments et que celles se trouvant dans le grenier dénonçaient un état avancé, le grenier étant dangereux ; qu'en considérant suffisante la seule mention dans le rapport fourni à l'acquéreur de «traces de termites souterrains ; il n'a pas été observé d'insectes vivants», traces mentionnées uniquement dans le grenier, aux motifs que les consorts X...-A... n'apportaient pas la preuve de ce que Monsieur Y... «devait nécessairement découvrir leur présence sans avoir à procéder à des investigations qui n'étaient pas dans la mission qui lui avaient été confiée», la Cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 et 1382 du Code civil ensemble l'article R- 133-7 du Code de la construction te de l'habitation ;
ALORS QUE 2°) le professionnel chargé, dans le cadre d'une vente, d'établir un rapport sur l'existence d'insectes xylophages a le devoir de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites, d'examiner l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes et de procéder à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment en procédant à des sondages sur les ouvrages bois ; qu'il ressortait d'un côté du rapport fait par TTBR au profit des vendeurs par une visite du 25 mars 2008 que TTBR mentionnait lui-même «Il s'agit de protéger des termites une maison avec un étage et un garage atteints avec le procédé sentri-tech. Traces de termites un peu partout. Dernier traitement. Nov. 1995 par FTBC.», ce qui ressortait encore de la fiche de suivi de dossier («traces de termites un peu partout (sur porte, placard) et forte dégradation dans le garage (solives hautes et plancher en très mauvais état même dangereux») ce qui a conduit les vendeurs à demander un traitement ; d'un autre côté de l'état établi par l'entreprise de Monsieur
Y...
du 3 avril 2003 que celui-ci n'avait rien à signaler dans l'ensemble de la maison, hormis dans le grenier au-dessus du garage où des «traces de termites» ont été relevées, sans en souligner le danger, le rapport faisant état au contraire de ce qu' «il n'a pas été observé d'insectes vivants» (v. p. 2 du rapport) ; qu'il se déduisait d'un tel écart de constat fait à une semaine d'intervalle, un manque de diligence patent de la part de Monsieur Y... ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas de faute de la part de Monsieur Y... aux motifs que celui-ci n'avait pas à procéder à des investigations qui n'étaient pas dans la mission qui lui avait été confiée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ensemble l'article R- 133-7 du Code de la construction te de l'habitation ;
ALORS QUE 3°) le principe du contradictoire est respecté dès lors qu'un rapport d'expertise établi à la demande de l'une des parties a été versé au débat et a pu ainsi être contradictoirement discuté par les parties, dès lors qu'il ne s'agit pas du seul élément de preuve de la défaillance de l'autre partie ; qu'en écartant l'expertise de Monsieur Z... au seul motif que cette expertise n'aurait pas été établie contradictoirement alors qu'il n'est pas contesté qu'elle avait été versée aux débats par les consorts X...-A..., à l'appui d'autres éléments de preuve tels le rapport établi par la Société TTBR, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 4°) la négligence du professionnel chargé d'établir le diagnostic sur la présence de termites dans un immeuble est nécessairement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs dès lors qu'il a seul servi à l'information des acquéreurs sur l'état du bien ; qu'en l'espèce, le fait que l'acte authentique de vente mentionne «présence de termites» ne pouvait suffire à rompre le lien de causalité dès lors que cette mention («un état relatif à la présence de termites» établi le 3 avril 2008 par la Société LCR Diagnostics immobiliers, contrôleur technique agréé au sens de l'article L. 271-6 du Code de la construction et de habitation ou technicien de la construction, en cours de validité et révélant la présence de termites est demeuré ci-annexé après mention) faisait référence directement et uniquement au rapport litigieux de Monsieur Y... dont l'insuffisance a été démontrée ; qu'en disant qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre la négligence de Monsieur Y... et le préjudice subi par les acquéreurs du fait de la mention faite à l'acte authentique, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
