| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 08 mai 1998, 4C.483/1997

124 III 310

56. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 8 mai 1998 dans la
cause dame R. contre SI X. (recours en réforme)
A.- Aux termes d'un contrat de bail à loyer signé le 23 juin
1994, dame R. est devenue locataire d'un appartement de 3 pièces et
demie, propriété de la SI X. Le loyer convenu était de 12'480 fr. par
année. L'avis officiel indiquait que le loyer de l'ancien locataire
avait été fixé à 11 160 fr. depuis le 1er août 1992. Le nouveau loyer
était motivé par :

- son adaptation aux loyers comparables (art. 269a let. a CO),
- l'augmentation des charges courantes y compris la variation du
taux de
l'intérêt hypothécaire dont celui de référence était de 5,5% (art.
269a
let. b CO),
- le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques,
avec
référence à l'indice d'avril 1994 : 101,0 (art. 269a let. e CO),
- la remise en état partielle de l'appartement.

Le 21 juillet 1994, dame R. a saisi la commission de conciliation
compétente d'une contestation du loyer initial, puis, la conciliation
ayant échoué, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève.
Après avoir invité la demanderesse à démontrer que son loyer était
abusif, ledit Tribunal, statuant par ordonnance préparatoire, a
ordonné des enquêtes sur les loyers comparatifs. Dans ses dernières
écritures, la locataire a persisté dans les fins de sa demande
tendant à ce que le loyer convenu de 12'480 fr. soit déclaré abusif
et à ce que le loyer licite soit ramené à 7'488 fr. l'an sur la base
d'un calcul de rendement.
Extrait des considérants:
2.- a) C'est en vain que la recourante, comme moyen subsidiaire,
critique les éléments retenus par l'arrêt attaqué à propos de la
conformité du loyer litigieux à ceux du quartier. Le Tribunal fédéral
est en effet lié par cette constatation, dont les critères
d'application n'ont d'ailleurs pas été mis en cause devant la cour
cantonale.
On doit, en revanche, examiner si c'est à juste titre que la cour
cantonale a refusé à la demanderesse le droit d'invoquer le caractère
excessif du rendement de la chose louée, au sens de l'art. 269 CO,
motifs pris que le loyer initial attaqué correspondait aux prix du
quartier et que la locataire n'avait pas apporté la preuve de
l'existence d'indices d'abus. La question à résoudre est celle du
rapport entre l'art. 269 (rendement excessif) et l'art. 269a CO, plus
spécialement l'art. 269a let. a CO (loyer se situant dans les limites
des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier).
b) La jurisprudence, rendue sous l'empire de l'arrêté fédéral
instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL;
RS 221.213.1), a posé nettement que lorsque la comparaison avec
d'autres choses louées établit que le loyer litigieux se tient dans
les limites des loyers usuels dans le quartier ou la localité, il
faut encore déterminer s'il existe de sérieux indices que la
majoration contes-tée procure au bailleur un rendement excessif au
sens de l'art. 14 AMSL (aujourd'hui art. 269 CO). Elle a relevé que
l'art. 15 AMSL