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§ Monaco, Cour de révision, 14 octobre 2021

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : 44c04e61724731edc12587a7003f2579
Identifiant URN:LEX : urn:lex;mc;cour.revision;arret;2021-10-14;44c04e61724731edc12587a7003f2579 ?

Analyses :

Bail commercial - Activité commerciale de trois années-non - Statut - non - Rejet - Cassation par voie de conséquence-non

La propriété commerciale d'un bail impliquant le droit à son renouvellement, le preneur qui sollicite la reconnaissance de cette propriété commerciale et la délivrance d'un titre conforme doit établir qu'il exploite un fonds dans les locaux loués depuis au moins trois ans consécutifs, conformément aux dispositions de l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des documents produits qui portaient sur les six années précédentes, et, hors toute dénaturation, que ceux-ci ne permettaient pas d'établir l'existence d'une activité commerciale effective pendant au moins trois années consécutives, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel, qui ne s'est pas référée à la clause dénoncée par le deuxième branche, a pu retenir que le bail litigieux n'était pas soumis au statut des baux commerciaux ; d'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus. Le premier moyen ayant été déclaré non fondé, le deuxième moyen qui sollicite une cassation par voie de conséquence est devenu inopérant.


Parties :

Demandeurs : Monsieur g. F.
Défendeurs : Monsieur

Texte :

En session civile
La Cour,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Attendu, selon l'arrêt critiqué, que le 30 novembre 1986 M. c. B. et sa fille, Mme d. B. épouse C. ont donné à bail à M. g. F. à compter du 1er janvier 1987, des locaux commerciaux situés 3 avenue Saint-Charles à Monaco pour y exercer un commerce de vêtements ; que, d'abord conclue pour 23 mois, cette convention a été renouvelée par avenant jusqu'au 1er décembre 1994, puis depuis cette date par tacite reconduction ; que M. F. qui souhaitait céder son fonds de commerce, a demandé à ses bailleurs la délivrance d'un bail commercial écrit et qu'à défaut d'accord il a saisi le 6 décembre 2017 le tribunal de première instance, notamment pour que lui soit délivré un instrumentum-bail commercial portant sur lesdits locaux à compter du 1er décembre 2016 ; que, par jugement du 4 avril 2019, le tribunal de première instance a débouté M. F. de l'intégralité de ses demandes ; que, sur appel du preneur, la cour d'appel a confirmé cette décision en toutes ses dispositions, par arrêt du 5 janvier 2021 ;
Sur le premier moyen pris en ses neuf branches
Attendu que M. F. fait grief à l'arrêt de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et en conséquence de le débouter de sa demande tendant à se voir reconnaître un bail commercial sur les locaux appartenant aux consorts B. et de sa demande tendant à se voir remettre l'instrumentum dudit bail commercial alors, selon le moyen, que :
1° « est titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490 le preneur qui a conclu une convention de location portant sur des locaux commerciaux à effet d'y exercer un commerce, et dont le caractère commercial n'est pas contesté par les bailleurs ; qu'en l'espèce, il est constant que suivant convention de location à titre précaire du 30 novembre 1986, M. F. a pris en location divers "locaux commerciaux" à effet d'y "exercer un commerce (...)" ; que la cour d'appel a constaté que le caractère commercial du bail, toujours en cours, n'était pas contesté par les bailleurs et résultait au demeurant des mentions portées au bail selon lesquelles les locaux commerciaux concernés sont loués pour exercer un commerce ; qu'en jugeant pourtant que la qualification commerciale du bail ne suffisait pas à elle seule à entraîner l'application du statut des baux commerciaux et en déboutant M. F. de sa demande tendant à voir juger que son bail était de nature commerciale et à obtenir la régularisation d'un contrat de bail commercial, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948  »
2° « la clause du bail par laquelle le preneur renonce à invoquer la propriété commerciale, et donc le bénéfice de la loi n° 490 sur les loyers commerciaux, est nulle comme ayant précisément et directement pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi n° 490 ;qu'en déboutant M. F.de sa demande tendant à se voir reconnaître un bail commercial et à se voir remettre l'instrumentum dudit bail au prétexte que dans la convention de location à titre précaire du 30 novembre 1986, comme dans l' avenant du 9 janvier 1987 , il avait renoncé à se prévaloir de la propriété commerciale, la cour d'appel a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal »
3° « l'obligation pour le preneur de prouver qu'il exploite un fonds de commerce depuis au moins trois ans consécutifs ne s'applique que lorsqu'il entend se prévaloir de son droit au renouvellement du bail à l'issue de cette période ; que le preneur qui sollicite uniquement la reconnaissance du caractère commercial de son bail déjà renouvelé, et la délivrance d'un contrat de bail conforme aux dispositions de la loi n° 490 , doit seulement prouver qu'il exploite réellement un fonds de commerce ; qu'en l'espèce, M. F. demandait uniquement à la cour d'appel de dire et juger que le bail dont il est titulaire était de nature commerciale et donc soumis aux dispositions de la loi n° 490 , et d'enjoindre en conséquence aux bailleurs de régulariser un contrat de bail conforme aux dispositions de cette loi ; qu'il ne sollicitait pas le renouvellement de son bail à effet du 1er décembre 2016, ce bail étant déjà renouvelé et son maintien dans les lieux incontesté ; qu'en jugeant pourtant qu'il devait rapporter la preuve de l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués sur une période de trois ans s'étendant de décembre 2013 à décembre 2016, puis en le déboutant de ses demandes au prétexte qu'il échouait à apporter cette preuve, la cour d'appel a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal »
4° « les juges ne peuvent modifier l'objet du litige qui est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'il résulte de l'acte d'appel et d'assignation comme des conclusions d'appel déposées par M. F. qu'il demandait uniquement à la cour d'appel de dire et juger que le bail dont il était titulaire était de nature commerciale et donc soumis aux dispositions de la loi n° 490 , et d'enjoindre en conséquence aux bailleurs de régulariser un contrat de bail conforme aux dispositions de cette loi ; qu'il ne sollicitait pas la matérialisation d'un bail commercial à la date du 1er décembre 2016 ; qu'en affirmant le contraire, pour dire qu'il devait prouver l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués sur la période de trois ans s'étendant de décembre 2013 à décembre 2016, la cour d'appel a modifié l'objet du litige en violation des articles 199, 427, 430 et 431 du Code de procédure civile  »
5° « en tout état de cause, l'existence d'une clientèle certaine, actuelle et personnelle se déduit de ce que le preneur a réalisé des ventes générant un chiffre d'affaires sur plusieurs années consécutives, et donc nécessairement vendu à une clientèle qui est présumée lui être propre ; qu'en reprochant à M. F. de ne produire aucune pièce, notamment comptable, de nature à établir qu'il disposait d'une clientèle en Principauté de Monaco tout en constatant qu'il avait produit des états déclaratifs de TVA qui faisaient ressortir la réalisation d'un chiffre d'affaires mensuel moyen sur les périodes de 2013 à 2019, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal »
6° « en tout état de cause, la preuve de l'accomplissement à titre habituel d'actes de commerce par le preneur se déduit de ce que, outre son inscription au répertoire du commerce et de l'industrie comme commerçant pour vendre diverses marchandises, il justifie avoir réalisé des opérations de vente générant un chiffre d'affaires sur plusieurs années consécutives ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés, que Monsieur F. était toujours inscrit au répertoire du commerce et de l'industrie avec notamment pour activité la vente de diverses marchandises et qu'il avait produit aux débats des états déclaratifs de TVA – mentionnant la réalisation de "ventes, prestations de services" – faisant ressortir la réalisation d'un chiffre d'affaires mensuel moyen sur les périodes de 2013 à 2019 ; qu'en jugeant pourtant qu'il ne pouvait pas avoir accompli à titre habituel des actes de commerce comme la vente de marchandise, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 , ensemble les articles 1 et 2 du Code de commerce  »
7° « les juges ne peuvent modifier l'objet du litige qui est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que méconnaît les termes du litige le juge qui, pour rejeter une prétention, se fonde sur l'insuffisance de preuve d'un fait dont l'existence même n'est pas sujette à contestation ; qu'au cas présent, pour prouver son activité commerciale, M. F. avait versé aux débats ses états déclaratifs de TVA au titre des années 2013 à 2019 qui établissaient son chiffre d'affaires ; que les consorts B.ne contestaient nullement le caractère complet et exact de ses états déclaratifs ni le fait qu'ils se rapportaient bien aux trimestres et années en cause, mais soulignaient uniquement la faiblesse du chiffre d'affaires mentionné ; qu'en déboutant M. F.de sa demande au prétexte que les états déclaratifs de TVA qu'il avait produit seraient incomplets et tronqués sur le trimestre et l'année de référence, ce qui ne permettrait pas d'en vérifier l'exactitude, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 199, 427, 430 et 431 du Code de procédure civile  »
8° « en tout état de cause, l'exploitation d'un fonds de commerce, si elle doit être régulière, n'a pas à être continue ; que l'absence temporaire d'activité ou de chiffre d'affaires pendant certains mois ne fait pas disparaître le fonds de commerce et ne prive pas le preneur du bénéfice de la loi n° 490 ; qu'en jugeant que M. F.ne prouvait pas qu'il exploitait régulièrement son fonds de commerce dans les locaux loués au prétexte inopérant qu'il n'avait eu aucun chiffre d'affaires sur de nombreux mois, la cour d'appel a violé l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal »
9° « en tout état de cause le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux et immeubles où un fonds est exploité, peu important que l'exploitation du fonds soit, ou non, rentable et peu important son chiffre d'affaires ; qu'en jugeant que M. F. ne pouvait se voir reconnaître un bail commercial soumis aux dispositions de la loi n° 490 au prétexte que l'exploitation de son fonds ne lui avait permis de réaliser qu'un chiffre d'affaires annuel dérisoire, inférieur au montant du loyer, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoyait pas, a violé l' article  de la loi du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel et artisanal » ;
Mais attendu que, la propriété commerciale d'un bail impliquant le droit à son renouvellement, le preneur qui sollicite la reconnaissance de cette propriété commerciale et la délivrance d'un titre conforme doit établir qu'il exploite un fonds dans les locaux loués depuis au moins trois ans consécutifs, conformément aux dispositions de l' article  de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des documents produits qui portaient sur les six années précédentes, et, hors toute dénaturation, que ceux-ci ne permettaient pas d'établir l'existence d'une activité commerciale effective pendant au moins trois années consécutives, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel, qui ne s'est pas référée à la clause dénoncée par le deuxième branche, a pu retenir que le bail litigieux n'était pas soumis au statut des baux commerciaux ; d'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le deuxième moyen
Attendu que M. F. fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation in solidum des consorts B. à lui verser la somme de 200 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de chance d'avoir pu céder son fonds de commerce, alors, selon le moyen, « que la cassation de l'arrêt ayant débouté M. F. de ses demandes tendant à se voir reconnaître un bail commercial et à se voir remettre sous astreinte l'instrumentum dudit bail commercial entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt l'ayant débouté de sa demande tendant à obtenir la condamnation des bailleurs à lui verser des dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance d'avoir pu céder son fonds de commerce » ;
Mais attendu que, le premier moyen ayant été déclaré non fondé, le deuxième moyen qui sollicite une cassation par voie de conséquence est devenu inopérant ;
Sur la demande des consorts B. fondée sur l' article 459-4, alinéa 2 du Code de procédure civile
Attendu que les consorts B. sollicitent la condamnation de M. F. à leur payer à chacun la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts par application des dispositions de l' article 459-4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il n'y a pas lieu, compte-tenu des circonstances de la cause, d'accueillir cette demande ;
PAR CES MOTIFS,
Rejette le pourvoi ;
Rejette la demande des consorts B. fondée sur l'article 459-4, alinéa 2 du Code de procédure civile ;
Condamne M. g. F. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable.
Contentieux Judiciaire
   

Source :

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Origine de la décision

Date de la décision : 14/10/2021
Date de l'import : 10/12/2021

Fonds documentaire ?: www.legimonaco.mc

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