TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
01 AOUT 2024
N° RG 23/01693 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXLN
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
CARLENA, société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 794 634 485, dont le siège social est à [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462, avocat postulant et par Me Emmanuelle MENOU, avocat au barreau d’EURE, avocat plaidant,
DEFENDERESSES
GWR, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 791 552 870, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
JWR, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 979 251 832, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Les deux représentées par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643, avocat postulant et par Me Charles Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P112, avocat plaidant,
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Débats tenus à l'audience du : 30 Mai 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2024, prorogée au 01 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 novembre 2015, la SCI CARLENA a donné à bail, à la SARL GWR des locaux dépendant d’un immeuble situé[Adresse 1] à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2023, la SCI CARLENA a fait délivrer à la SARL GWR un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL GWR.
Par acte de commissaire de justice délivré le 06 décembre 2023,la SCI CARLENA assigné la SARL GWR en référé-expulsion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 23/1683.
Par acte du 22 décembre 2023, établi à la requête de la société GWR il a été notifié au bailleur une cession de fonds de commerce qui serait intervenue le 17 novembre 2023 au profit de la société JWR .
Par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 024, la SCI CARLENA a fait assigner en référé expulsion la société JWR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/108.
Les instances ont été jointes à l’audience du 5 mars 2024.
Elles ont été évoquées à l’audience du 30 mai 2024.
A cette date : la SCI CARLENA a demandé au juge des référés de
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 26.158,69 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 6 mai 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel de 1%
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Elle demande que la décision soit opposable à la société JWR aujourd’hui sans droit ni titre.
Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que la cession de fonds de commerce est de pure façade et que les locaux continuent à être exploités par la société GWR qui a émis une facture le 3 janvier 2024 en indiquant comme établissement l’adresse des lieux loués.
Elle expose que les paiements des mois d’octobre, novembre et décembre 2023 ont été effectués par JWR, que la cession ne lui a été notifiée que fin décembre 2023, qu’avant cette date la cession n’était pas opposable et qu’après cette date aucun paiement n’ a été effectué.
Elle estime avoir légitimement usé du droit de refuser le paiement d’un tiers.
Elle fait valoir qu’à ce jour les loyers de novembre 2023 à mars 2024 ne sont pas réglés, que la dette locative s’élève à la somme de 26.158,9 euros.
En défense la ARL GWR et la SAS JWR ont sollicité le rejet des demandes de la SCI CARLENA
A titre subsidiaire l’autorisation de s’acquitter de la somme due en 12 mensualités de 1.770,66 euros avec suspension des effets de la clause résolutoire et enfin la condamnation de la SCI CARLENA aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions elles font valoir que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse dès lors ’elle sont réglé tous les mois jusqu’en janvier 2024 inclus le montant du loyer mais que la SCI CARLENA a rejeté systématiquement les virements sans raison.
Elle explique que la cession a été régulièrement publiée au BODACC les 11 et 12 décembre 2023 et qu’il appartenait à la SCI CRLENA d’y faire opposition, que s’agissant des paiements antérieurs à la cession ils ont été valablement effectués par un tiers conformément aux dispositions de l’article 1342-1 du code civil.
Elle affirme qu’une clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi doit être privée d’effets.
A l’issue des débats la décisions a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, prorogée au 1er août 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
En l’espèce la cession de fonds de commerce est intervenue le 17 novembre 2023 ; elle a été publiée le 12 décembre 2023 et notifiée à la SCI CARLENA le 22 décembre 2023.
Aucune opposition n’a été formée. La SAS JWR est donc titulaire du bail.
La demande en acquisition de la clause résolutoire ne peut donc concerner la SARL GWR qui n’est plus titulaire du bail. Il ne peut être soutenu que la SAS JWR est occupante sans droit ni titre.
La SAS JWR a effectué des paiements réguliers du loyers depuis le mois d’octobre 2023 jusqu’en janvier 2024 inclus, tous refusés par la SCI CARLENA. S’il est évoqué un motif légitime au refus des paiements il n’est pas caractérisé.
La demande en acquisition de la clause résolutoire et en condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif se heurte donc à une contestation sérieuse.
Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SARL JWR.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il sera dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI CARLENA qui succombe sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte Masquart, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé ;
DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI CARLENA au paiement des dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le UN AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
